Introducción
En este artículo, analizaremos las responsabilidades legales que tienen las empresas inmobiliarias ante los compradores en Chile. La adquisición de un departamento constituye una inversión considerable para la mayoría de las familias chilenas, lo que resalta la importancia de comprender el marco legal que regula esta transacción (1). A continuación, se examinará en detalle la responsabilidad legal de las empresas inmobiliarias, considerando la legislación, doctrina y jurisprudencia relevante.
Marco Legal
La responsabilidad legal de las empresas inmobiliarias en Chile se enmarca en un conjunto de leyes que buscan proteger los derechos de los consumidores y regular las actividades de construcción y urbanización. Estas leyes establecen un marco de obligaciones y responsabilidades para las empresas que operan en el sector inmobiliario, con el fin de garantizar la transparencia, seguridad y equidad en las transacciones de compraventa de viviendas.
Ley N°19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores
Esta ley, cuyo objetivo es normar las relaciones entre proveedores y consumidores, establece los derechos y deberes básicos de los consumidores en las relaciones de consumo, incluyendo la compra de viviendas (2). Algunos aspectos relevantes de esta ley para el caso de las inmobiliarias son:
Derecho a la información veraz y oportuna: Las empresas inmobiliarias están obligadas a proporcionar información clara, precisa y oportuna sobre las características del inmueble, incluyendo su precio, condiciones de contratación y otros aspectos relevantes. Esto implica que la información entregada no debe inducir a error a los consumidores y debe ser suficiente para que puedan tomar una decisión informada sobre la compra (2).
Derecho a la seguridad en el consumo: Las viviendas que se comercializan deben ser seguras y no representar un riesgo para la salud o el medio ambiente. Esto implica que las empresas inmobiliarias deben cumplir con las normas de construcción y seguridad vigentes, y garantizar que las viviendas que venden sean aptas para ser habitadas (2).
Derecho a la reparación e indemnización: En caso de incumplimiento de las obligaciones por parte de la inmobiliaria, el consumidor tiene derecho a ser indemnizado por los daños materiales y morales sufridos. La indemnización por daño material comprende el daño emergente (pérdida efectivamente sufrida) y el lucro cesante (ganancia que se ha dejado de obtener) (2).
Prohibición de cláusulas abusivas: La ley prohíbe la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de compraventa, que puedan generar un desequilibrio en perjuicio del consumidor. Ejemplos de cláusulas abusivas son aquellas que limitan la responsabilidad de la empresa inmobiliaria por defectos de la construcción, o que imponen penalidades excesivas al comprador en caso de incumplimiento (1).
Ley N°19.472 que modifica el D.F.L. N° 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones
Esta ley introduce un nuevo régimen de responsabilidad civil en la construcción, paralelo al contemplado en el Código Civil (4). Establece normas relativas a la calidad de la construcción y la responsabilidad de los distintos actores involucrados en el proceso de edificación. Algunos puntos relevantes son:
Responsabilidad del propietario primer vendedor: Se establece la responsabilidad del primer vendedor de una construcción por las fallas o defectos que ésta presente. Esta responsabilidad es de carácter objetivo, lo que significa que se basa únicamente en el hecho de haber puesto el edificio en el mercado, sin importar si hubo culpa o negligencia por parte de la inmobiliaria (5).
Obligaciones de los profesionales: Se establecen las obligaciones de los arquitectos, ingenieros y constructores civiles que intervienen en la obra. Para los efectos de esta ley, se consideran arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros constructores y constructores civiles, las personas que se encuentran legalmente habilitadas para ejercer dichas profesiones. La intervención de estos profesionales en una construcción requerirá acreditar que cuentan con patente vigente en la comuna de su residencia o trabajo habitual (5).
Calidad de la construcción: Se establecen requisitos para asegurar la calidad de la construcción, incluyendo la obligación de contar con profesionales habilitados y con patente vigente. Además, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo tiene el deber de supervigilar las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre construcción y urbanización, e interpretar las disposiciones de los instrumentos de planificación territorial (5).
Ley N° 19.932 y Ley N° 20.007 sobre Compraventa de Inmuebles en Verde
Estas leyes regulan la promesa de compraventa de inmuebles que no cuentan con recepción definitiva, estableciendo la obligación de las inmobiliarias de otorgar garantías a los compradores (7). Estas garantías tienen como objetivo proteger el dinero que los compradores entregan a cuenta del precio, en caso de que la inmobiliaria no cumpla con su obligación de entregar la vivienda.
La obligación de otorgar garantía se aplica a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una cantidad de dinero para la adquisición de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva (7). Sin embargo, existen excepciones a esta obligación, como cuando el comprador deposita parte del precio en alguno de los siguientes instrumentos:
Cuenta de ahorro para la vivienda.
Depósito a plazo en una institución financiera.
Vale vista a la orden del promitente comprador, tomado contra una institución financiera.
La ley establece tres tipos de garantías que las inmobiliarias pueden otorgar:
Tipo de Garantía | Descripción | Ejemplo |
Boleta de garantía | Documento emitido por una compañía de seguros que garantiza el pago de una suma de dinero en caso de incumplimiento de la obligación de la inmobiliaria. | Boleta de garantía emitida por la Compañía de Seguros "X" por un monto de 100.000 UF. |
Garantía bancaria | Compromiso de un banco de pagar una suma de dinero en caso de incumplimiento de la obligación de la inmobiliaria. | Garantía bancaria otorgada por el Banco "Y" por un monto de 50.000 UF. |
Caución | Contrato por el cual una persona se obliga a pagar una suma de dinero en caso de incumplimiento de la obligación de la inmobiliaria. | Caución otorgada por la empresa "Z" por un monto de 25.000 UF. |
Responsabilidad Civil Contractual y Extracontractual
Es importante distinguir entre la responsabilidad civil contractual y extracontractual de las empresas inmobiliarias. La responsabilidad contractual surge del incumplimiento de las obligaciones establecidas en un contrato, como el contrato de compraventa de un departamento. En este caso, la responsabilidad se basa en la existencia de un vínculo jurídico previo entre la inmobiliaria y el comprador.
Por otro lado, la responsabilidad extracontractual surge de la comisión de un hecho ilícito que causa daño a otra persona, sin que exista un contrato previo entre las partes. En el caso de las inmobiliarias, esto puede ocurrir, por ejemplo, si la construcción de un edificio causa daños a las propiedades vecinas, o si un defecto en la construcción provoca un accidente que lesiona a un tercero (8).
El plazo para iniciar acciones judiciales por responsabilidad extracontractual es de cuatro años desde que se realizó el acto que generó el daño (9).
Doctrina Legal
La doctrina legal chilena ha profundizado en el análisis de la responsabilidad de las empresas inmobiliarias, complementando y precisando las normas legales. Algunos puntos relevantes son:
Responsabilidad objetiva o sin culpa: Se ha reconocido la responsabilidad objetiva del propietario primer vendedor por las fallas o defectos de la construcción, aunque la ley no lo señale expresamente. Esto significa que el comprador no tiene que probar la culpa o negligencia de la inmobiliaria para obtener una indemnización (4).
Responsabilidad por publicidad engañosa: Se ha establecido la responsabilidad de las inmobiliarias por la publicidad engañosa, que induce a error a los consumidores sobre las características del inmueble. La publicidad engañosa puede generar expectativas falsas en los compradores y llevarlos a tomar decisiones que no habrían tomado si hubieran tenido la información correcta (10).
Cláusulas abusivas: Se ha analizado la problemática de las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de inmuebles, y se han establecido criterios para determinar su existencia. Las cláusulas abusivas son aquellas que generan un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor (1).
Importancia de la seguridad en el consumo: Se ha destacado la importancia del derecho a la seguridad en el consumo de viviendas, y se ha analizado su relación con la calidad de la construcción. La seguridad en el consumo no se limita a la calidad de los materiales o la ausencia de defectos en la construcción, sino que también abarca la seguridad y el bienestar de las personas que habitan la vivienda (11).
Jurisprudencia
La jurisprudencia chilena ha establecido importantes precedentes en la materia, resolviendo casos concretos y fijando criterios para la interpretación de las normas legales. Algunos casos relevantes son:
Condena a inmobiliaria por defectos en la construcción: La Corte Suprema ha condenado a empresas inmobiliarias a pagar indemnizaciones por los defectos en la construcción de viviendas, incluyendo daño emergente y daño moral. Estos casos demuestran que las empresas inmobiliarias son responsables por los daños que causen a los compradores como consecuencia de defectos en la construcción, incluso si no hubo culpa o negligencia por su parte (12).
Condena por publicidad engañosa: La Corte Suprema ha condenado a empresas inmobiliarias por publicidad engañosa en la venta de departamentos, al ofrecer inmuebles que no se podían ampliar como se publicitaba. Este caso ilustra la importancia de que la publicidad sea veraz y no induzca a error a los consumidores (10).
Rebaja del precio por defectos en la construcción: En algunos casos, los tribunales han declarado la rebaja del precio pagado por la compraventa de un inmueble, debido a la existencia de defectos en la construcción. Este caso demuestra que los tribunales están dispuestos a otorgar remedios que vayan más allá de la simple indemnización por daños, con el fin de proteger los derechos de los compradores (13).
Conclusiones
La responsabilidad legal de las empresas inmobiliarias en Chile es amplia y se encuentra regulada por un conjunto de normas que buscan proteger los derechos de los compradores. Las inmobiliarias deben cumplir con las obligaciones de información, seguridad, garantía, y responder por los daños que causen a los consumidores, ya sea por incumplimiento contractual o por responsabilidad extracontractual.
La doctrina y la jurisprudencia han complementado el marco legal, precisando los alcances de la responsabilidad y estableciendo criterios para su aplicación. La jurisprudencia, en particular, ha jugado un rol fundamental en la protección de los derechos de los compradores, al condenar a las inmobiliarias por defectos en la construcción, publicidad engañosa y cláusulas abusivas.
Es fundamental que los compradores de departamentos en Chile conozcan sus derechos y las responsabilidades de las empresas inmobiliarias, para poder exigir el cumplimiento de las normas y obtener una vivienda que cumpla con las condiciones ofrecidas. La información es clave para tomar decisiones informadas y evitar problemas futuros.
Finalmente, es importante destacar que el marco legal que regula la responsabilidad de las empresas inmobiliarias está en constante evolución, adaptándose a las nuevas necesidades y desafíos del mercado. En el futuro, es probable que veamos nuevas leyes y regulaciones que busquen fortalecer la protección de los derechos de los compradores y promover la transparencia y la responsabilidad en el sector inmobiliario.
Fuentes citadas
1. cláusulas abusivas en contratos de compraventa - celebrados entre personas naturales y empresas inmobiliarias - Repositorio UCHILE, acceso: febrero 25, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/189223/Clausulas-abusivas-en-contratos-de-compraventa-celebrados-entre-personas-naturales-y-empresas-inmobiliarias.pdf?sequence=1
2. Ley 19496 ESTABLECE NORMAS SOBRE PROTECCION DE LOS DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 25, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=61438
3. INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS CONTRACTUAL Comentarios, Artículos y Consultas Frecuentes - Asesoría Normativa, acceso: febrero 25, 2025, https://asesorianormativa.cl/abogado-civil/accion-indemnizacion-de-perjuicios-contractual/
4. La responsabilidad civil de las inmobiliarias y las constructoras frente a la Ley de Urbanismo y Construcciones por daños causados en terremotos – SCHDC, acceso: febrero 25, 2025, https://schdc.cl/la-responsabilidad-civil-de-las-inmobiliarias-y-las-constructoras-frente-a-la-ley-de-urbanismo-y-construcciones-por-danos-causados-en-terremotos/
5. Ley Chile - Ley 19472 - Biblioteca del Congreso Nacional, acceso: febrero 25, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=30839&idParte=0
6. CS acoge casación y condenó a una empresa inmobiliaria a pagar indemnización por los defectos en la construcción de una vivienda. - Diario Constitucional, acceso: febrero 25, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2021/12/01/corte-suprema-acoge-casacion-y-condeno-a-una-empresa-inmobiliaria-a-pagar-indemnizacion-por-los-defectos-en-la-construccion-de-una-vivienda/
7. la protección al consumidor en la compra de una vivienda en verde - Repositorio UCHILE, acceso: febrero 25, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/130097/La-protecci%C3%B3n-a-%20consumidor-en-la-compra-de-una-vivienda-en-verde.pdf;sequence=1
8. Responsabilidad Extracontractual – Juan Andrés Orrego Acuña 1 DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL EN GENERAL Y DE LA RESPONSABILIDA, acceso: febrero 25, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_9/Responsabilidad%20Extracontractual.pdf
9. Asesoría jurídica para demandar indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual - ChileAtiende, acceso: febrero 25, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/76323-asesoria-juridica-para-demandar-indemnizacion-de-perjuicios-por-responsabilidad-extracontractual
10. Corte Suprema condena a empresas por publicidad engañosa en la venta de departamentos. - Monlezun Abogados, acceso: febrero 25, 2025, https://monlezunabogadosycia.cl/2022/08/03/corte-suprema-condena-a-empresas-por-publicidad-enganosa-en-la-venta-de-departamentos/
11. Comentarios de jurisprudencia - Dialnet, acceso: febrero 25, 2025, https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/8327784.pdf
12. Inmobiliaria deberá pagar indemnización por concepto de daño emergente y moral, debido a los defectos de un departamento recién construido. - Diario Constitucional, acceso: febrero 25, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2021/11/04/inmobiliaria-debera-pagar-indemnizacion-por-concepto-de-dano-emergente-y-moral-debido-a-los-defectos-de-un-departamento-recien-construido/
13. RIT « » Foja: 1 FOJA: 1 .- .- NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia JUZGADO : 29 Juzgado Civil de Santiago º CAUSA ROL : C-21591- - Poder Judicial, acceso: febrero 25, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/getRulingNew/15490
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