Responsabilidad legal de las inmobiliarias por inmuebles defectuosos

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Análisis Doctrinal y Jurisprudencial

Introducción

El marco normativo que regula la responsabilidad civil en el sector de la construcción en Chile experimentó una transformación fundamental con la promulgación de la Ley N° 19.472, comúnmente denominada "Ley de Calidad de la Construcción".¹ Dicha ley modificó sustancialmente la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), instaurando un régimen de responsabilidad especial que opera en paralelo al sistema tradicional contemplado en el Código Civil.¹ Este nuevo estatuto legal busca facilitar el ejercicio de las acciones judiciales por parte de los adquirentes de inmuebles nuevos, estableciendo un sistema de garantías y responsabilidades más estricto para los agentes que intervienen en el proceso edificatorio.

En el centro de este nuevo paradigma se erige la figura del "Propietario Primer Vendedor" (PPV), que usualmente corresponde a la empresa inmobiliaria. La legislación concentra en este actor la responsabilidad primaria frente al comprador final, sin perjuicio de su derecho a repetir contra los demás profesionales responsables de las fallas.¹ Esta centralización responde a una política legislativa orientada a proteger al adquirente, quien a menudo carece de los conocimientos técnicos para identificar al causante específico de un vicio constructivo.

El presente informe argumenta que el ordenamiento jurídico chileno ha configurado un sistema de responsabilidad civil graduada y proporcional a la gravedad del daño o afectación del inmueble. Este sistema se articula a través de tres plazos de prescripción diferenciados que atienden a la naturaleza del defecto, abarcando desde fallas estructurales graves hasta vicios de terminación. Asimismo, se demostrará que la jurisprudencia de los tribunales superiores de justicia ha consolidado una interpretación pro-consumidor de este régimen, robusteciendo la protección del comprador mediante la aceptación y cuantificación sistemática del daño moral como perjuicio indemnizable.

Sección 1: Fundamentos de la Responsabilidad del Propietario Primer Vendedor

Esta sección analiza la naturaleza jurídica de la responsabilidad que recae sobre el PPV, su fundamento doctrinal y su interacción con otros cuerpos normativos relevantes.

1.1. La Responsabilidad Objetiva o Estricta del Artículo 18 de la LGUC

El pilar del régimen de responsabilidad post-venta es el inciso primero del artículo 18 de la LGUC, el cual dispone que el PPV "será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada".⁴ La doctrina y la jurisprudencia han interpretado de manera consistente que esta norma consagra un régimen de responsabilidad de carácter objetivo o estricto.¹ Esto implica que la obligación de indemnizar de la inmobiliaria surge por el solo hecho de que el inmueble presente una falla o defecto que cause un perjuicio, sin que sea necesario para el demandante acreditar la existencia de culpa o negligencia por parte del vendedor.²

Adicionalmente, esta responsabilidad es de naturaleza vicaria, lo que significa que el PPV responde no solo por sus propios actos, sino también por los hechos de terceros que intervinieron en el proceso constructivo. Asume, por tanto, la responsabilidad por los errores cometidos por el arquitecto, el ingeniero calculista, el constructor, los subcontratistas y los proveedores de materiales.² La ley lo posiciona como el garante final de la calidad del bien que introduce en el mercado, obligándolo a responder por la totalidad de los daños frente al consumidor.²

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha ratificado en múltiples fallos este régimen de "responsabilidad estricta calificada". En la causa rol 56.350-2019 contra Cuevas Constructora, el máximo tribunal reafirmó que la calidad de constructor implica necesariamente responder por los daños derivados de deficiencias o fallas acreditadas.⁹ De manera similar, en la sentencia rol 208758/2023, se reiteró que la responsabilidad del PPV se extiende a todos los daños que provengan de fallas o defectos, "cualquiera sea el origen de los daños".¹⁰

La lógica subyacente a este riguroso estándar de responsabilidad se asemeja a la protección que se otorga en el derecho del consumidor. El fundamento de la responsabilidad estricta del PPV no radica en su actuar culposo, sino en el simple hecho de "colocar el edificio en el mercado".⁸ Esta concepción es análoga a la responsabilidad del productor por productos defectuosos. Al ser la compraventa de viviendas una operación regida también por la Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores ⁷, se refuerza la idea de que el inmueble es un bien de consumo de alta complejidad y valor. En consecuencia, el régimen de la LGUC opera, en la práctica, como una ley especial de protección al consumidor inmobiliario, tratando al PPV no como un simple vendedor, sino como el fabricante y garante de un producto cuya seguridad y calidad debe asegurar.

1.2. El Diálogo Normativo: Coexistencia del Régimen LGUC y el Código Civil

El sistema de responsabilidad de la LGUC no derogó, sino que se superpuso al régimen tradicional del Código Civil, creando dos estatutos paralelos y coexistentes.¹ El Código Civil, en sus artículos 2003, 2004 y 2324, establece la responsabilidad del empresario constructor y del arquitecto.

La diferencia fundamental entre ambos regímenes radica en el estándar del defecto que activa la responsabilidad. Mientras la LGUC se aplica ante la existencia de "fallas o defectos" de cualquier naturaleza, el Código Civil exige una condición de gravedad extrema: que el edificio "perece o amenaza ruina".¹¹ Esta distinción tiene profundas implicancias probatorias y estratégicas para el demandante. La siguiente tabla sistematiza las diferencias clave entre ambos cuerpos normativos.

Criterio	Régimen LGUC (Art. 18)	Régimen Código Civil (Arts. 2003, 2324)
Sujeto Responsable Principal	Propietario Primer Vendedor (PPV)	Empresario Constructor / Arquitecto
Factor de Atribución	Responsabilidad Estricta/Objetiva para el PPV	Culpa presunta (se presume por la ruina)
Estándar del Defecto	"Fallas o defectos" (concepto amplio)	"Perece o amenaza ruina" (concepto grave y restringido)
Plazos de Prescripción	10, 5 y 3 años, según el tipo de defecto	5 años de garantía desde la entrega de la obra
Alcance del Daño Indemnizable	Daño emergente, lucro cesante y daño moral	Daño emergente, lucro cesante y daño moral

Fuente: Elaboración propia a partir de.¹¹

1.3. El Alcance de la Indemnización: Daño Emergente, Lucro Cesante y Daño Moral

La responsabilidad del PPV abarca la reparación integral de todos los perjuicios sufridos por el comprador. Estos se clasifican tradicionalmente en daños patrimoniales y extrapatrimoniales.

Los daños patrimoniales incluyen el daño emergente, que corresponde al costo de las reparaciones necesarias para subsanar los defectos constructivos, y el lucro cesante, que representa la ganancia lícita que se ha dejado de percibir como consecuencia del daño, por ejemplo, los ingresos por arriendo de un inmueble que no pudo ser habitado.⁷ La jurisprudencia acoge de manera consistente la indemnización del daño emergente cuando este es debidamente acreditado mediante peritajes, como se observa en el caso de las viviendas de La Serena, donde se otorgó una indemnización de $11.601.838 a cada demandante ¹³, y en la causa rol 208758/2023, que fijó este perjuicio en $13.652.348.¹⁰

Sin embargo, el desarrollo jurisprudencial más significativo ha sido la consolidación del daño moral como una partida indemnizatoria autónoma en materia de vicios constructivos.⁷ Este concepto abarca la aflicción, angustia, frustración y el menoscabo psicológico que sufre el propietario y su núcleo familiar al habitar una vivienda defectuosa. Los tribunales superiores han reconocido que la compra de una vivienda es un proyecto de vida fundamental, y que su frustración por defectos de construcción genera un perjuicio extrapatrimonial que debe ser resarcido.

El análisis de sentencias recientes revela una clara tendencia a cuantificar este daño en sumas considerables:

• Rol 51.853-2023 (Inmobiliaria Viviendas 2000): La Corte Suprema confirmó una indemnización de $5.000.000 por daño moral, destacando que este perjuicio es independiente del daño material, al punto que procedió su pago incluso cuando el daño emergente estaba cubierto por un seguro.¹⁶

• Rol 208758/2023: Se concedieron $5.000.000 por el menoscabo sufrido por la demandante y su familia debido a la persistencia de múltiples defectos en su vivienda.¹⁰

• Caso Vitacura (Inmobiliaria CCL y Constructora AP Spa): Se otorgaron $5.000.000 al acreditarse que el propietario padecía un "trastorno ansioso reactivo y con estrés" a causa de los problemas del inmueble.¹⁷

• Rol 28.899-2024 (Inmobiliaria Almahue Don Carlos): Se fijó una indemnización de $4.000.000 por el impacto emocional y el riesgo a la integridad física generado por el desprendimiento de la fachada de un edificio, lo que llevó a la afectada a requerir apoyo profesional.¹⁸

Esta consolidación del daño moral trasciende la mera compensación. Mientras que la indemnización por daño emergente solo obliga a la inmobiliaria a cumplir con su obligación de entregar un bien sin defectos, aunque de forma tardía, el daño moral introduce un componente disuasorio. Al aumentar significativamente el costo del incumplimiento, se incentiva a las empresas a ejercer un control de calidad más riguroso y a gestionar de manera más diligente los reclamos de postventa. Funciona, en la práctica, como un mecanismo de reequilibrio en una relación contractual asimétrica, penalizando la negligencia y protegiendo la legítima expectativa del comprador.

Sección 2: Análisis de la Responsabilidad Graduada: Las Tres Situaciones Legales Proporcionales al Daño

El artículo 18 de la LGUC establece un sistema de responsabilidad escalonada, donde la duración de la garantía es directamente proporcional a la importancia funcional del elemento afectado y a la gravedad del defecto. Este sistema se materializa en tres plazos de prescripción extintiva para el ejercicio de las acciones indemnizatorias.

Tipo de Falla/Defecto	Plazo de Prescripción	Evento que Inicia el Cómputo (Dies a Quo)	Ejemplos Prácticos	Base Legal (LGUC)
Fallas o defectos en la estructura soportante	10 años	Fecha de la Recepción Definitiva de la Obra (DOM)	Fisuras en muros de carga, fallas en cimientos, problemas en vigas y losas, defectos en la estructura de techumbre.	Art. 18, inc. 8, N°1
Fallas en elementos constructivos o instalaciones	5 años	Fecha de la Recepción Definitiva de la Obra (DOM)	Filtraciones de agua, fallas en redes eléctricas o de gas, mal aislamiento térmico/acústico, problemas en ventanas, cubiertas.	Art. 18, inc. 8, N°2
Defectos de terminaciones o acabados	3 años	Fecha de la Inscripción del Inmueble en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)	Pintura defectuosa, cerámicas desprendidas, puertas mal instaladas, grifería con fallas, problemas en muebles empotrados.	Art. 18, inc. 8, N°3

Fuente: Elaboración propia a partir de.¹

2.1. Responsabilidad Decenal por Fallas Estructurales (Plazo de 10 años)

Esta es la garantía de mayor extensión y cubre los defectos más graves que pueden afectar a un inmueble. La "estructura soportante" se define como el conjunto de elementos de la edificación que le proporcionan resistencia y estabilidad, tales como cimientos, fundaciones, muros soportantes, losas, vigas, pilares y la estructura principal de la techumbre.¹ El plazo para ejercer la acción es de 10 años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM).³

La doctrina y la jurisprudencia han interpretado este concepto de manera extensiva, abarcando no solo el riesgo de colapso inminente, sino también la denominada "ruina funcional". Este concepto se aplica cuando los defectos, sin comprometer la estabilidad inmediata del edificio, lo tornan inepto para su uso o disminuyen su utilidad de tal forma que el comprador no lo habría adquirido o habría pagado un precio mucho menor de haberlos conocido.² Ejemplos de esta categoría incluyen asentamientos diferenciales del terreno que provocan grietas generalizadas y descuadre de puertas y ventanas, o filtraciones persistentes provenientes de fundaciones mal impermeabilizadas que hacen insostenible la habitabilidad.²

2.2. Responsabilidad Quinquenal por Fallas en Elementos Constructivos e Instalaciones (Plazo de 5 años)

Esta categoría intermedia abarca un amplio espectro de defectos que, sin ser estructurales, afectan significativamente la funcionalidad y habitabilidad del inmueble. Se refiere a fallas en "elementos constructivos o de las instalaciones".¹¹ Ejemplos típicos incluyen filtraciones de agua por techumbres o muros, deficiencias en las redes sanitarias, eléctricas o de gas, problemas de aislamiento térmico o acústico, y fallas en elementos como ventanas, pavimentos o sistemas de impermeabilización.¹¹ El plazo de prescripción para estas acciones es de 5 años, contados también desde la recepción definitiva de la obra por la DOM.³

La jurisprudencia ofrece ejemplos claros de la aplicación de esta garantía:

• Caso La Serena (Inmobiliaria Alagoas): La Corte Suprema condenó a la inmobiliaria y al constructor por la instalación defectuosa de la red de agua potable, debido al uso de materiales de mala calidad. Este caso es un paradigma de falla en "instalaciones", que resultó en un daño emergente cuantioso de $11.601.838 por cada propietario afectado.¹³

• Caso Edificio Plaza Ñuñoa (Inmobiliaria Meyda): En este litigio, el desprendimiento generalizado de los enchapes cerámicos de la fachada fue clasificado como un defecto de "elemento constructivo" no estructural. Los tribunales analizaron las fallas en los revoques y en la técnica de colocación del revestimiento para establecer la responsabilidad.²⁶

• Caso Antofagasta (Cuevas Constructora): Este fallo condenó a la empresa por "defectos constructivos" en departamentos, reafirmando la responsabilidad estricta del constructor por fallas que típicamente se enmarcan en esta categoría de 5 años.⁹

2.3. Responsabilidad Trienal por Defectos de Terminaciones y Acabados (Plazo de 3 años)

Esta garantía cubre los vicios de menor gravedad, que afectan principalmente la apariencia estética y la funcionalidad de elementos accesorios. Se aplica a defectos en "elementos de terminaciones o de acabado de las obras".¹¹ Los ejemplos incluyen pintura defectuosa, desprendimiento de cerámicas, desajuste de puertas o ventanas, mal funcionamiento de griferías, y fallas en muebles de cocina o clósets.¹¹ El plazo de prescripción es de 3 años.⁵

Una particularidad fundamental de esta categoría es el cómputo del plazo. A diferencia de las garantías de 10 y 5 años, el plazo de 3 años no comienza con la recepción municipal de la obra, sino desde la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.¹

Esta regla especial evidencia una lógica de protección al consumidor. Los defectos estructurales (10 años) y de elementos constructivos (5 años) son a menudo vicios ocultos que pueden manifestarse mucho después de la compra. Por ello, la ley fija un punto de partida objetivo y común para todo el edificio: la recepción municipal.¹ En cambio, los defectos de terminaciones son generalmente más evidentes para el ocupante tras la entrega. Sin embargo, puede transcurrir un tiempo considerable entre la recepción municipal y la entrega efectiva e inscripción a nombre del comprador final. Al vincular el inicio del plazo a la inscripción, el legislador se asegura de que el comprador disponga de un período de 3 años efectivos desde que adquiere legalmente el dominio para reclamar por estos vicios más visibles. Se observa así una proporcionalidad inversa: la menor gravedad del defecto se compensa con una mayor protección procesal en el inicio del cómputo del plazo, adaptándolo a la realidad del adquirente.

El Caso Vitacura (Inmobiliaria CCL y Constructora AP Spa) es ilustrativo en este punto. La sentencia estableció la existencia de "defectos en elementos constructivos y en terminaciones o acabado de obras".¹⁷ Este caso demuestra que la acumulación de múltiples defectos de terminación, aunque individualmente menores, puede generar una frustración y un menoscabo de tal magnitud que justifica una indemnización por daño moral.

Sección 3: Aspectos Procesales y Estratégicos Clave

El entendimiento del marco sustantivo de responsabilidad debe complementarse con el análisis de los aspectos procesales que determinan el éxito de una acción judicial.

3.1. La Carga de la Prueba y el Rol Central del Peritaje Técnico

El régimen de responsabilidad estricta del PPV modifica sustancialmente la carga probatoria del demandante. Este no debe acreditar la culpa o negligencia de la inmobiliaria. Su esfuerzo probatorio debe concentrarse en tres elementos fácticos: 1) la existencia de la falla o defecto constructivo; 2) la existencia y cuantía del daño (material y/o moral); y 3) la relación de causalidad entre el defecto y el daño reclamado.²

En este contexto, el informe pericial técnico se erige como la "prueba reina" del proceso.¹¹ Un peritaje riguroso es fundamental para acreditar la existencia del vicio, determinar su origen técnico (diseño, ejecución, materiales), proponer una solución reparatoria y cuantificar su costo.¹¹ La relevancia de esta prueba es tal que su omisión o deficiente ponderación por parte de los tribunales puede acarrear la nulidad de la sentencia. Así ocurrió en la causa rol 208758/2023, donde la Corte Suprema invalidó de oficio el fallo de segunda instancia precisamente por no haber analizado adecuadamente el informe pericial aportado por la demandante.¹⁰

3.2. La Acción de Repetición del Propietario Primer Vendedor

Si bien la ley concentra la responsabilidad en el PPV frente al comprador, también le otorga un mecanismo para reequilibrar las cargas internamente. Una vez que la inmobiliaria ha sido condenada a indemnizar, tiene el derecho de "repetir" en contra de los agentes que fueron los verdaderos causantes del defecto, como el constructor, los proyectistas (arquitecto, calculista) o los proveedores.¹

En esta segunda fase judicial, los estándares de responsabilidad varían. La responsabilidad de los proyectistas es de carácter subjetivo, es decir, se basa en la prueba de su culpa o negligencia profesional (un error inexcusable de diseño o de cálculo según la lex artis).¹ En cambio, la responsabilidad del constructor por la ejecución material de la obra y el uso de materiales defectuosos puede seguir siendo objetiva.¹ Esta distinción crea una dinámica procesal compleja en el juicio de repetición, donde el PPV debe probar la culpa específica del profesional cuyo error originó el daño por el cual fue condenado.

3.3. La Interrupción de la Prescripción: Un Factor Estratégico

Un elemento procesal de suma importancia es la interrupción de la prescripción. Conforme al artículo 2518 del Código Civil, la prescripción que extingue las acciones puede ser interrumpida naturalmente por el hecho de que el deudor reconozca expresa o tácitamente la obligación.

El fallo del Edificio Plaza Ñuñoa ²⁶ ofrece un caso de estudio paradigmático sobre este punto. En dicho caso, la comunidad de propietarios demandó fuera del plazo de 5 años (vigente en ese entonces) contado desde la recepción municipal. Sin embargo, la Corte Suprema acogió la tesis de la interrupción natural. Determinó que los actos realizados por la inmobiliaria y la constructora dentro de ese período —tales como efectuar reparaciones en la fachada y asumir los costos de arreglos— constituían un reconocimiento tácito de su obligación de responder por los defectos. Este reconocimiento tuvo el efecto de inutilizar todo el tiempo de prescripción que había transcurrido, permitiendo que la acción de los propietarios prosperara. Este precedente subraya la importancia para los compradores de documentar rigurosamente toda interacción y acto de reparación por parte de la inmobiliaria, y para estas últimas, de gestionar sus servicios de postventa con plena conciencia de sus consecuencias jurídicas.

Conclusión y Recomendaciones Prácticas

El análisis doctrinal y jurisprudencial demuestra que el ordenamiento jurídico chileno, a través del artículo 18 de la LGUC, ha consolidado un robusto y escalonado régimen de responsabilidad civil para las empresas inmobiliarias. Este sistema protege eficazmente al adquirente de vivienda nueva, graduando los plazos de garantía y responsabilidad en proporción directa a la importancia funcional del elemento constructivo afectado y a la gravedad del defecto. La figura del Propietario Primer Vendedor se erige como el garante objetivo de la calidad del inmueble, respondiendo por todos los daños, incluidos los morales, que se deriven de fallas constructivas.

A la luz de este marco, se formulan las siguientes recomendaciones prácticas:

Para Compradores de Inmuebles Nuevos:

• Documentación Exhaustiva: Es imperativo conservar toda la documentación relacionada con la compra, incluyendo publicidad, promesas de compraventa, manual del propietario y, crucialmente, mantener un registro escrito (correo electrónico o carta certificada) de toda comunicación con el servicio de postventa, detallando los problemas reportados y las soluciones ofrecidas.¹¹

• Vigilancia de los Plazos: Los propietarios deben ser conscientes de los tres plazos de prescripción (10, 5 y 3 años) y, en especial, de los distintos eventos que inician su cómputo (recepción DOM o inscripción CBR). La inacción puede llevar a la pérdida irremediable del derecho a reclamar.

• Asesoría Temprana: Ante la detección de defectos persistentes o graves, es fundamental buscar asesoría legal especializada y contratar un peritaje técnico independiente a la brevedad. Esto permitirá fundamentar sólidamente un eventual reclamo judicial.

Para Empresas Inmobiliarias (Propietarios Primeros Vendedores):

• Control de Calidad Preventivo: El régimen de responsabilidad objetiva y vicaria hace indispensable implementar sistemas de control de calidad extremadamente rigurosos en todas las etapas del proyecto, supervisando de cerca a constructores, proyectistas, subcontratistas y proveedores.²

• Gestión Estratégica de la Postventa: Es necesario establecer protocolos claros y eficientes para la gestión de reclamos. Las acciones de reparación deben ser manejadas con una comprensión clara de que pueden ser interpretadas como un reconocimiento de la obligación, con el consiguiente efecto de interrumpir la prescripción.

• Resguardos Contractuales: Los contratos con los demás intervinientes en el proceso constructivo deben delimitar claramente las responsabilidades de cada uno y asegurar contractualmente el derecho de la inmobiliaria a repetir en contra de ellos en caso de ser condenada por defectos originados en sus respectivas áreas de competencia.

Fuentes citadas

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2. Responsabilidad por Fallas Estructurales en casas y edificios - CHILE - Aguila & Compañía - Abogados en Puerto Montt, acceso: octubre 17, 2025, https://www.aguilaycia.cl/post/responsabilidad-por-fallas-estructurales-en-casas-y-edificios-chile

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12. Norma que establece la responsabilidad del propietario primer vendedor de una construcción por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, no produce efectos contrarios a la Carta Fundamental. - Diario Constitucional, acceso: octubre 17, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2024/09/11/norma-que-establece-la-responsabilidad-del-propietario-primer-vendedor-de-una-construccion-por-todos-los-danos-y-perjuicios-que-provengan-de-fallas-o-defectos-en-ella-no-produce-efectos-contrarios-a/

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23. Vicios constructivos en las inmobiliarias: qué son, causas y consecuencias, acceso: octubre 17, 2025, https://arcoabogados.cl/blog/derecho-inmobiliario/vicios-constructivos-que-son/

24. Algunas consideraciones en torno la responsabilidad de los la construcción por vicios - Facultad de Derecho UDD, acceso: octubre 17, 2025, https://derecho.udd.cl/actualidad-juridica/files/2021/01/AJ-Num-5-P255.pdf

25. Derechos y garantías de postventa: conoce cuáles son. - Blog Almagro, acceso: octubre 17, 2025, https://www.almagro.cl/blog/calidad/derechos-y-garantias-de-postventa-conoce-cuales-son

26. Indemnización de perjuicios por defectos en la ... - JurisChile 2025, acceso: octubre 17, 2025, https://www.jurischile.com/2016/05/indemnizacion-de-perjuicios-por.html?m=0