Responsabilidad por Fallas Estructurales en casas y edificios - CHILE

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

Introducción: El Edificio Normativo de la Responsabilidad Post-Venta en Chile

El régimen de responsabilidad civil por vicios en la construcción en Chile encuentra su pilar fundamental en el Artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), cuyo texto refundido se encuentra en el D.F.L. Nº 458 de 1976.¹ Esta disposición se erige como la piedra angular del sistema, estableciendo un estatuto de responsabilidad especial que, si bien no deroga las normas generales del Código Civil sobre la materia, prima en su aplicación por su especificidad.³ La ley configura un sistema de protección para el adquirente de un inmueble, reconociendo la asimetría de información y poder de negociación inherente a este tipo de transacciones.

La arquitectura de este sistema de protección se manifiesta a través de una jerarquía de plazos de prescripción, diseñada en función de la gravedad de los defectos o fallas. En la cúspide de esta jerarquía se encuentra la responsabilidad decenal, un plazo de prescripción de 10 años reservado para la categoría más severa de vicios: aquellos que comprometen la seguridad y estabilidad del inmueble.⁴ Este plazo, el más extenso que contempla la ley, se contrasta deliberadamente con los plazos inferiores de cinco años para fallas en elementos constructivos o instalaciones, y de tres años para defectos en terminaciones o acabados.⁶ Esta graduación temporal no es casual; refleja la valoración del legislador sobre los bienes jurídicos protegidos, otorgando la máxima tutela a la integridad estructural, pilar de la seguridad y habitabilidad de toda edificación.

La naturaleza de esta responsabilidad es de carácter legal y, en la figura del propietario primer vendedor —generalmente la empresa inmobiliaria—, adquiere los contornos de una responsabilidad estricta u objetiva.⁹ Esto significa que, para hacerla efectiva, el adquirente no necesita probar la culpa o negligencia del vendedor, sino únicamente la existencia del defecto, el daño y el nexo causal entre ambos. Este informe se adentrará en el análisis de esta responsabilidad decenal, con un enfoque preponderante en el debate que ha suscitado la interpretación del concepto de "estructura soportante", un campo donde la jurisprudencia ha jugado un rol expansivo y decisivo en la protección de los propietarios.

Sección I: El Corazón del Debate: El Concepto de "Estructura Soportante"

El núcleo de la responsabilidad decenal y, por ende, el epicentro de la controversia litigiosa, reside en la interpretación de la frase legal "fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble".⁴ La delimitación de este concepto es crucial, pues determina si un propietario puede ampararse en el plazo de garantía más extenso. La discusión ha evolucionado desde una visión puramente material y restrictiva hacia una interpretación funcional y finalista, impulsada en gran medida por la jurisprudencia.

Subsección 1.1: La Delimitación Técnica y Normativa

Si bien la LGUC no proporciona una definición explícita de "estructura soportante" para efectos de la responsabilidad civil, la normativa técnica sectorial ofrece un marco conceptual robusto que permite delinear sus contornos. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), junto con documentos técnicos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) y del Servicio de Impuestos Internos (SII), describen funcionalmente este concepto al clasificar las construcciones.¹¹

Estas normativas clasifican las edificaciones en distintas "clases" según el material predominante de su estructura soportante. Por ejemplo, la Clase A corresponde a construcciones con estructura soportante de acero; la Clase B, de hormigón armado; la Clase C, de albañilería confinada; y la Clase E, de madera.¹² Esta clasificación, aunque con fines distintos a la responsabilidad civil, demuestra que la normativa técnica entiende la "estructura soportante" como el conjunto de elementos que garantizan la estabilidad y resistencia de la edificación.

De manera más explícita, el artículo 1.1.2 de la propia OGUC define "elemento de estructura" como "todo elemento resistente u orgánico de una construcción, tales como fundaciones, muros soportantes, losas, pilares, techumbres, torres y otras análogas".¹⁵ Esta definición es de suma importancia, ya que desde el texto reglamentario se incluyen explícitamente elementos como las fundaciones, que han sido objeto de debate en sede judicial. Por lo tanto, el conjunto de componentes que, sin mayor controversia, integran la estructura soportante incluye cimientos, sobrecimientos, fundaciones, muros de carga, pilares, vigas maestras, cadenas, losas estructurales y la techumbre en su armazón principal.⁷

La amplitud de la propia definición normativa sienta las bases para una interpretación extensiva. La postura que busca restringir el concepto de "estructura soportante" al mero "esqueleto" primario del edificio (vigas y pilares) parece carecer de un sólido asidero normativo, presentándose más bien como una tesis de defensa en litigios que la jurisprudencia ha ido superando progresivamente. La tendencia expansiva de los tribunales, como se verá, no es una creación ex nihilo, sino una confirmación del propósito protector y del alcance técnico que la propia reglamentación ya insinuaba.

Subsección 1.2: La Expansión Jurisprudencial: De una Lógica de Componentes a una de Consecuencias

La evolución jurisprudencial ha sido el factor más determinante en la configuración del alcance de la responsabilidad decenal. Los tribunales, y en particular la Corte Suprema, han transitado desde una lógica de componentes hacia una lógica de consecuencias, consolidando una interpretación funcional y finalista que protege de manera más eficaz al propietario.

La tesis restrictiva, históricamente esgrimida por las defensas de inmobiliarias y constructoras, sostenía que la "estructura soportante" se limitaba a los elementos primarios de transmisión de cargas verticales y horizontales, como vigas, pilares y losas principales. Bajo esta óptica, elementos como las fundaciones, los muros de contención no adosados directamente al edificio, o los sistemas de impermeabilización de subterráneos, quedarían fuera del amparo decenal.

Sin embargo, la jurisprudencia ha desestimado sistemáticamente esta visión. El razonamiento judicial ha establecido que el foco no debe estar en la denominación taxonómica del elemento constructivo, sino en su función y en las consecuencias de su falla. El verdadero criterio para determinar si un defecto es "estructural" es si este compromete la estabilidad global, la seguridad o la habitabilidad del inmueble a largo plazo.

Un ejemplo paradigmático es el tratamiento de los vicios del suelo. En un fallo relevante, se imputaron a la responsabilidad decenal los daños derivados de una mala preparación y compactación de los suelos de fundación antes de la construcción, que provocaron un socavón y el colapso parcial de la vivienda.¹⁶ Este razonamiento es clave: el suelo, en sí mismo, no es un elemento "construido" por el hombre, pero su interacción con las fundaciones es tan intrínseca a la estabilidad del edificio que un vicio en esta interfaz se considera un defecto estructural. El tribunal no se pregunta si "el suelo es una viga", sino si "el defecto en el tratamiento del suelo causó un daño que compromete la estabilidad del edificio". Al responder afirmativamente, subsume el defecto en la categoría de falla estructural.

Este mismo criterio se aplica a otros elementos. La falla de un muro de contención perimetral, aunque no sea parte del "esqueleto" del edificio principal, puede provocar un deslizamiento de tierra que socave las fundaciones o cause el colapso de parte del terreno sobre el que se asienta el inmueble. En tal caso, su falla compromete directamente la seguridad y estabilidad de la edificación, quedando cubierta por la garantía de 10 años. Lo mismo ocurre con losas de fundación o sistemas de impermeabilización de muros subterráneos; si su defecto provoca filtraciones masivas que degradan el hormigón de las fundaciones o hacen inhabitables los pisos inferiores, el daño trasciende la mera imperfección y afecta la integridad misma del inmueble.

La consideración de los daños por sismos refuerza esta visión. La normativa de diseño sísmico en Chile exige que la estructura soportante, por definición, sea capaz de resistir las tensiones de un terremoto. Esta capacidad de resistencia no reside únicamente en vigas y pilares, sino fundamentalmente en un diseño integrado que incluye las fundaciones y su correcta adaptación al tipo de suelo específico del lugar.¹⁵ Por lo tanto, cualquier falla en esta cadena de resistencia sísmica es, por naturaleza, una falla estructural.

El cambio de paradigma judicial es, entonces, el verdadero núcleo de la evolución. Se ha migrado de un criterio taxonómico (¿qué es este elemento?) a un criterio teleológico-causal (¿la falla de este elemento compromete la estabilidad, seguridad y vida útil del inmueble?). Este enfoque funcional es el que ha permitido a los tribunales proteger a los propietarios frente a una gama más amplia de defectos graves, alineando la protección legal con las realidades técnicas de la construcción moderna.

Subsección 1.3: La "Ruina Funcional" como Criterio de Gravedad

Para dar un sustento doctrinal a esta expansión jurisprudencial, resulta útil importar el concepto de "ruina funcional", desarrollado extensamente en el derecho comparado y la doctrina.¹⁷ La "ruina", en el contexto de la responsabilidad decenal, no se limita al colapso físico o derrumbe inminente del edificio (ruina física). Abarca también la llamada

ruina funcional.

Se entiende por ruina funcional la existencia de defectos graves que, sin amenazar la estabilidad mecánica inmediata, hacen que el inmueble sea inútil o impropio para el fin al que se destina, o que su uso resulte tan incómodo o molesto que exceda con creces las imperfecciones corrientes y tolerables, afectando gravemente la habitabilidad.¹⁷ Ejemplos de esto pueden ser:

• Filtraciones de agua generalizadas y persistentes que provienen de fundaciones o muros subterráneos mal impermeabilizados.

• Humedades por capilaridad que afectan a toda la primera planta de un edificio debido a una barrera de vapor inexistente o defectuosa en las fundaciones.

• Defectos de aislamiento térmico o acústico tan severos que hacen imposible mantener una temperatura confortable o un ambiente libre de ruidos intolerables.

• Asentamientos diferenciales del terreno que, sin provocar un colapso inminente, causan grietas generalizadas, descuadre de puertas y ventanas, y rotura de instalaciones, haciendo la vida en el inmueble insostenible.

El concepto de ruina funcional opera como un estándar de gravedad que justifica la aplicación del plazo decenal. Si un defecto, aunque no se manifieste en un pilar o una viga, tiene consecuencias de tal magnitud que provocan una situación de ruina funcional, su gravedad lo eleva al nivel de un defecto estructural. Proporciona el andamiaje teórico que permite a los tribunales clasificar un defecto como "estructural" basándose en la severidad de sus efectos sobre el uso y goce del inmueble, en lugar de depender de una definición rígida y anticuada del componente materialmente afectado. La ley reserva el plazo de 10 años para los defectos más graves, y la ruina funcional es, por definición, una manifestación de un defecto grave.

Sección II: Los Sujetos de la Responsabilidad: Un Régimen Asimétrico

El artículo 18 de la LGUC identifica a los principales agentes que intervienen en el proceso constructivo y les asigna regímenes de responsabilidad diferenciados. Este diseño asimétrico es fundamental para comprender cómo se distribuye la carga indemnizatoria y a quién debe dirigir su acción el propietario afectado. Los responsables directos son el propietario primer vendedor, el constructor y los proyectistas (entre ellos, el calculista estructural).

Subsección 2.1: El Propietario Primer Vendedor (Inmobiliaria): Garante Objetivo del Negocio

La figura del propietario primer vendedor, que en la práctica corresponde casi siempre a la empresa inmobiliaria, es el eje central del sistema de protección al adquirente. La ley le atribuye una responsabilidad estricta y vicaria.¹

• Estricta u Objetiva: Significa que responde por el solo hecho de que el inmueble presente fallas o defectos que causen un perjuicio, sin que el demandante deba probar su culpa o negligencia. La inmobiliaria no puede excusarse demostrando que actuó con la debida diligencia en la elección o supervisión de los demás profesionales.¹

• Vicaria: Significa que responde por el hecho de otros. Es decir, asume la responsabilidad por los errores cometidos por el arquitecto, el calculista, el constructor, los subcontratistas o los proveedores de materiales.¹

El fundamento de este régimen excepcional de responsabilidad se encuentra en la teoría del riesgo creado. Al desarrollar un proyecto inmobiliario y "colocar el edificio en el mercado", la inmobiliaria crea un riesgo y se beneficia económicamente de esa actividad. En consecuencia, la ley le impone la obligación de garantizar la calidad del "producto" que vende, asumiendo los costos de sus defectos frente al consumidor final.¹⁶ La responsabilidad tiene por solo antecedente el hecho de introducir el edificio en el comercio.²¹

Esta configuración tiene profundas implicancias para la industria inmobiliaria. Convierte a la inmobiliaria en el punto de reclamo primario y, a menudo, único para el propietario. Esta debe responder por la totalidad de los daños, independientemente de quién cometió el error original, lo que la obliga a ejercer un control de calidad riguroso sobre todo el proceso constructivo y a asegurarse contractualmente frente a los demás intervinientes.²²

Subsección 2.2: El Constructor: Responsabilidad por la Ejecución y los Materiales

El constructor también está sujeto a un régimen de responsabilidad estricta, pero su alcance es más acotado que el del propietario primer vendedor. Según el inciso cuarto del artículo 18 de la LGUC, los constructores son responsables por "las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos".¹

Su responsabilidad se circunscribe a su ámbito de acción: la ejecución material de la obra. Es crucial destacar que, a diferencia de la inmobiliaria, el constructor no responde por errores de diseño, de cálculo estructural o de especificaciones técnicas que consten en los proyectos que le fueron entregados para su ejecución.¹ Su deber es construir de acuerdo con la

lex artis y conforme a los planos y especificaciones técnicas del proyecto. Si el proyecto es defectuoso y esa falla causa el daño, la responsabilidad recaerá en el proyectista, no en el constructor que se limitó a seguirlo fielmente.

Subsección 2.3: El Proyectista (Calculista Estructural): Responsabilidad por Culpa Profesional

En un claro contraste con los regímenes anteriores, la responsabilidad de los proyectistas —categoría que incluye al arquitecto, al ingeniero calculista, al mecánico de suelos y otros especialistas— es de naturaleza subjetiva. Esto significa que su responsabilidad se fundamenta en la culpa profesional, es decir, en la negligencia, impericia o imprudencia cometida en el ejercicio de sus funciones.¹

Para que un propietario (o la inmobiliaria en acción de repetición) pueda hacer efectiva la responsabilidad de un proyectista, debe necesariamente acreditar que este incurrió en un error culpable. Por ejemplo, deberá probar que el cálculo estructural contenía errores que no se ajustaban a las normas técnicas, que el estudio de mecánica de suelos fue deficiente o que el diseño arquitectónico no cumplió con la normativa aplicable, y que de dicho error se derivó el daño.¹⁵ La carga de la prueba recae, por tanto, en quien alega la responsabilidad del profesional.

Subsección 2.4: La Distribución de la Carga Indemnizatoria: La Ausencia de Solidaridad y la Acción de Repetición

Una de las características más singulares y debatidas del sistema del artículo 18 de la LGUC es cómo se distribuye la responsabilidad final entre los distintos agentes. A pesar de que la regla general en materia de responsabilidad extracontractual en Chile es la solidaridad (artículo 2317 del Código Civil), la jurisprudencia ha establecido de manera consistente que en el régimen especial de la LGUC no existe solidaridad pasiva entre el propietario primer vendedor, el constructor y los proyectistas.¹ Cada uno responde frente al perjudicado según su propio estatuto de responsabilidad.

El sistema se articula, en cambio, a través de la acción de repetición. Este mecanismo permite que el agente que indemnizó al propietario afectado pueda "repetir" o demandar el reembolso de lo pagado en contra del verdadero causante del defecto.¹ Típicamente, la inmobiliaria (propietario primer vendedor), en virtud de su responsabilidad estricta, indemniza al comprador. Posteriormente, si considera que la falla fue, por ejemplo, un error de cálculo, puede ejercer la acción de repetición en contra del ingeniero calculista. Para tener éxito en esta segunda acción, la inmobiliaria deberá probar la culpa profesional del ingeniero.¹

Este diseño de "responsabilidad estricta del vendedor + acción de repetición" tiene una lógica profundamente protectora para el adquirente. Le evita la compleja y costosa tarea de tener que dilucidar técnicamente si la grieta en su muro se debe a un mal diseño, un mal cálculo, una mala ejecución o un material defectuoso. Simplemente, le permite dirigir su acción contra un único sujeto, generalmente solvente y claramente identificable (la inmobiliaria), que actuó como garante del "producto" final. La carga de resolver la disputa técnica interna se traslada así del consumidor a los profesionales de la industria, quienes están en mejor posición para hacerlo.

Aunque la regla general es la ausencia de solidaridad, existen fallos excepcionales, como uno dictado en un caso de La Serena, donde la Corte Suprema condenó solidariamente a la empresa inmobiliaria y al constructor civil.²⁸ Este tipo de fallos debe analizarse con cautela. Podrían representar una tendencia emergente o, más probablemente, aplicarse a situaciones de hecho específicas donde la inmobiliaria y la constructora pertenecen al mismo grupo empresarial o actúan como una unidad económica de facto, haciendo que sus responsabilidades sean indistinguibles y justificando un tratamiento solidario para asegurar la reparación del daño a la víctima.

La siguiente tabla sistematiza estas diferencias fundamentales:

Tabla 1: Regímenes de Responsabilidad por Agente de la Construcción

Agente Involucrado	Tipo de Responsabilidad	Alcance de la Responsabilidad	Mecanismo de Defensa Principal
Propietario Primer Vendedor	Estricta (Objetiva) y Vicaria	Responde por todos los daños y perjuicios derivados de fallas o defectos (hecho propio y ajeno).	Probar caso fortuito, fuerza mayor o culpa exclusiva de la víctima.
Constructor	Estricta (Objetiva) pero Delimitada	Responde por fallas en la ejecución de la obra, de subcontratistas y por materiales defectuosos.	Probar que el defecto proviene de un error de diseño o cálculo del proyecto.
Proyectista / Calculista	Subjetiva (Por Culpa)	Responde por errores de diseño, cálculo o especificaciones técnicas en los que haya incurrido con culpa.	Probar la ausencia de culpa profesional (diligencia) o que el daño se debe a una mala ejecución.

Sección III: La Vía del Reclamo: Aspectos Procesales y Probatorios

Para que el propietario afectado pueda hacer valer sus derechos, debe navegar un camino procesal que exige el cumplimiento de plazos de prescripción específicos y la presentación de pruebas contundentes, donde el peritaje técnico juega un rol estelar.

Subsección 3.1: El Cómputo de los Plazos de Prescripción Extintiva

El éxito de una acción indemnizatoria depende crucialmente de su interposición dentro de los plazos fatales que establece la ley. El artículo 18 de la LGUC es preciso respecto del momento en que comienza a correr el cómputo (dies a quo) para cada tipo de defecto.⁵

• Plazo de 10 años (Fallas Estructurales): El cómputo se inicia desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente.

• Plazo de 5 años (Elementos Constructivos e Instalaciones): Al igual que el plazo decenal, comienza a correr desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por la DOM.

• Plazo de 3 años (Terminaciones y Acabados): Este plazo tiene un punto de partida distinto y específico: se cuenta desde la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Es importante destacar una confusión recurrente en fuentes comerciales y guías de postventa, que a menudo indican erróneamente que todos los plazos parten desde la recepción municipal.⁸ La ley, sin embargo, es inequívoca al establecer un

dies a quo diferenciado para las terminaciones.⁴ Esta distinción es de suma relevancia práctica, ya que la inscripción del inmueble puede ocurrir meses o incluso más de un año después de la recepción municipal, otorgando al propietario un período efectivo de garantía que se ajusta más al momento en que realmente toma posesión y uso de la propiedad.

La siguiente tabla resume de manera clara y precisa los plazos legales:

Tabla 2: Plazos de Prescripción Legal según Artículo 18 LGUC

Tipo de Falla/Defecto	Plazo de Prescripción	Evento que Inicia el Cómputo (Dies a Quo)	Fundamento Legal
Fallas o defectos en la estructura soportante.	10 años	Fecha de la Recepción Definitiva de la Obra por la DOM.	Art. 18, inc. 10, num. 1, LGUC
Fallas o defectos en elementos constructivos o instalaciones.	5 años	Fecha de la Recepción Definitiva de la Obra por la DOM.	Art. 18, inc. 10, num. 2, LGUC
Fallas o defectos en elementos de terminaciones o acabados.	3 años	Fecha de la Inscripción del Inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.	Art. 18, inc. 10, num. 3, LGUC

Subsección 3.2: La Carga de la Prueba y el Rol Central del Informe Pericial

En un litigio por vicios de la construcción, la carga de la prueba (onus probandi) recae sobre el demandante. El propietario afectado debe acreditar fehacientemente tres elementos fundamentales:

1. La existencia del daño: El menoscabo material sufrido en el inmueble y los perjuicios asociados (costo de reparación, daño moral, etc.).

2. La existencia de la falla o defecto constructivo: La desviación de la obra respecto de las normas legales, reglamentarias, contractuales o de la lex artis.

3. La relación de causalidad: El nexo directo entre el defecto constructivo y el daño reclamado.¹⁵

Dada la naturaleza eminentemente técnica de estas materias, la prueba testimonial o documental, si bien útil, resulta a menudo insuficiente. La prueba pericial se convierte, por tanto, en la "prueba reina" del proceso.³⁴ Un informe pericial técnico, elaborado por un profesional competente (ingeniero civil, constructor civil o arquitecto), es el medio de prueba idóneo y, en la práctica, indispensable para:

• Constatar y describir objetivamente la existencia, naturaleza y magnitud de los daños.

• Diagnosticar el origen del defecto, atribuyéndolo a una causa específica (error de diseño, vicio de ejecución, mala calidad de materiales, etc.).

• Clasificar el defecto según las categorías de la LGUC (estructural, de elemento constructivo o de terminación), lo cual es determinante para establecer el plazo de prescripción aplicable.

• Proponer una solución reparatoria técnicamente adecuada y duradera.

• Cuantificar el costo de dicha reparación, lo que constituye la base para la determinación del daño emergente.³⁶

La fuerza probatoria del informe pericial dependerá de su rigurosidad, objetividad y fundamentación. Los tribunales valoran especialmente aquellos peritajes que se basan en inspecciones detalladas, catas, ensayos de laboratorio y un análisis exhaustivo de los antecedentes del proyecto, contrastándolos con la normativa vigente.³⁵

Subsección 3.3: Guía Práctica para el Propietario Afectado

Con base en la normativa y las recomendaciones de expertos, se puede trazar una hoja de ruta para el propietario que descubre fallas en su vivienda nueva ³⁷:

1. Paso 1: Notificación Fehaciente e Inmediata. Ante la primera manifestación de un defecto, es imperativo notificar formalmente al propietario primer vendedor (inmobiliaria). Esta comunicación debe ser fehaciente, es decir, por un medio que deje constancia indubitable de su contenido y fecha de recepción, como una carta certificada con acuse de recibo, un burofax o un requerimiento notarial. Este acto es crucial no solo para iniciar el proceso de postventa, sino también porque puede interrumpir el plazo de prescripción de la acción indemnizatoria.³⁷

2. Paso 2: Documentación Exhaustiva. El propietario debe registrar y documentar meticulosamente todos los defectos. Esto incluye tomar fotografías y videos fechados, mantener un registro cronológico de la evolución de los daños, y guardar todas las comunicaciones con la inmobiliaria (correos electrónicos, cartas, informes de visita técnica).³⁹

3. Paso 3: Asesoría Experta Temprana. Es altamente recomendable que, especialmente si los defectos son significativos o la respuesta de la inmobiliaria es insatisfactoria, el propietario busque tempranamente la asesoría de un abogado especialista en derecho inmobiliario y de un perito técnico independiente. El perito podrá realizar un diagnóstico objetivo del problema, y el abogado podrá evaluar la estrategia legal más adecuada, incluyendo la viabilidad de un acuerdo extrajudicial o la necesidad de preparar una demanda judicial.⁴⁰ Actuar de manera informada y bien asesorada desde el principio aumenta exponencialmente las probabilidades de obtener una reparación justa y oportuna.

Conclusiones y Perspectivas a Futuro

El análisis del régimen de responsabilidad decenal por fallas estructurales en Chile revela un sistema jurídico robusto y en constante evolución, marcado por una clara e inequívoca tendencia hacia la protección del adquirente de vivienda. La consolidación de una interpretación amplia y funcional del concepto de "estructura soportante" por parte de la jurisprudencia, junto con la consagración de un régimen de responsabilidad estricta para el propietario primer vendedor, ha dotado a los compradores de herramientas eficaces para exigir la reparación de los vicios más graves que pueden afectar a un inmueble. Los tribunales han comprendido que la seguridad y habitabilidad no dependen solo de un "esqueleto" de vigas y pilares, sino de un sistema integrado donde las fundaciones, el suelo y otros elementos son igualmente cruciales.

Esta arquitectura legal impone a la industria inmobiliaria y de la construcción altos estándares de debida diligencia. La responsabilidad objetiva del vendedor actúa como un poderoso incentivo para que las empresas ejerzan un control de calidad riguroso en todas las fases del proyecto, desde el diseño y el cálculo hasta la ejecución y la selección de materiales. La gestión de riesgos para los actores del mercado ya no pasa por cláusulas de exención de responsabilidad —que la ley considera nulas ³²—, sino por la excelencia técnica y la supervisión efectiva.

Para los propietarios, la lección es clara: la ley les otorga derechos significativos, pero su ejercicio requiere una actuación informada, documentada y oportuna. La notificación fehaciente de los defectos y la búsqueda de asesoría experta son pasos fundamentales para navegar con éxito el proceso de reclamo.

Para los profesionales del sector, el mensaje es de rigor y previsión. La documentación exhaustiva de cada etapa del proyecto, el cumplimiento estricto de la normativa técnica y la contratación de seguros de responsabilidad civil adecuados no son meras formalidades, sino herramientas esenciales de gestión en un entorno legal que exige la máxima responsabilidad a quienes tienen el privilegio y el deber de construir el hábitat de las personas. En definitiva, el sistema de responsabilidad decenal chileno, con su enfoque en la protección del más débil en la relación contractual, se alza como un pilar fundamental para la calidad y seguridad en el sector de la construcción.

Fuentes citadas

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2. www.problemasinmobiliarios.cl, acceso: julio 21, 2025, https://www.problemasinmobiliarios.cl/post/pregunta-y-respuesta-responsabilidad-propietario-primer-vendedor-por-las-fallas-o-defectos-en-la-co#:~:text=El%20art%C3%ADculo%2018%20de%20la%20LGUC%20establece%20la%20responsabilidad%20del,la%20recepci%C3%B3n%20de%20la%20obra.

3. Responsabilidad de los constructores. Cómputo de plazo de prescripción de acciones, acceso: julio 21, 2025, https://www.todojuicio.cl/noticias/2018/01/25/responsabilidad-de-los-constructores-computo-de-plazo-de-prescripcion-de-acciones/

4. Art. 18 Aprueba nueva ley general de urbanismo y ... - Leyes-cl.com, acceso: julio 21, 2025, https://leyes-cl.com/aprueba_nueva_ley_general_de_urbanismo_y_construcciones/18.htm

5. Responsabilidad por Defectos en la Construcción - Aguila & Compañía - Puerto Montt, acceso: julio 21, 2025, https://www.aguilaycia.cl/post/responsabilidad-por-defectos-en-la-construcci%C3%B3n

6. ¿Cuál es el periodo de garantía de una vivienda? - AMH Chile, acceso: julio 21, 2025, https://www.amhchile.cl/cual-es-el-periodo-de-garantia-de-una-vivienda/

7. ¿Qué es el servicio postventa? - Inmobiliaria Absalon, acceso: julio 21, 2025, https://www.absalon.cl/blog/que-es-el-servicio-postventa/

8. Garantías legales de la calidad de la construcción - Develop Gestion Comercial, acceso: julio 21, 2025, https://develop.cl/garantias-legales-de-la-calidad-de-la-construccion/

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23. La garantía legal del Estatuto del Consumidor como mecanismo para proteger al comprador frente a vicios inmobiliarios progresivos - Revistas Universidad Externado de Colombia, acceso: julio 21, 2025, https://revistas.uexternado.edu.co/index.php/derpri/article/view/7202/10301

24. Responsabilidades de los profesionales en el ámbito de la ... - BCN, acceso: julio 21, 2025, https://www.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/27531/2/BCN_Responsabilidades_de_los_profesionales_en_el_ambito_de_la_construccion_definitivo.pdf

25. Del reparto de responsabilidades en casos de pluralidad de actores en la responsabilidad civil extracontractual - Revista de Estudios de la Justicia, acceso: julio 21, 2025, https://rej.uchile.cl/index.php/RECEJ/article/download/74517/77016/291616

26. Ley Chile - dto 458; dfl 458 (13-abr-1976) M. de Vivienda y Urbanismo - BCN, acceso: julio 21, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560&idVersion=2020-01-23&idParte=8632099

27. LA RESPONSABILIDAD CIVIL EN LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCION - Pro Jure Revista de Derecho - PUCV, acceso: julio 21, 2025, https://www.projurepucv.cl/index.php/rderecho/article/download/417/390

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29. Garantía de las edificaciones - BCN, acceso: julio 21, 2025, https://www.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/27362/2/BCN_Garantia_de_las_edificaciones__DEFINITIVO.pdf

30. LA RESPONSABILIDAD CIVIL EN LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCION - Pro Jure Revista de Derecho - PUCV, acceso: julio 21, 2025, https://www.projurepucv.cl/index.php/rderecho/article/download/417/390/1572

31. Preguntas Frecuentes - Galilea, acceso: julio 21, 2025, https://www.galilea.cl/preguntas-frecuentes/

32. Preguntas y respuestas: Responsabilidad Propietario Primer Vendedor por las fallas o defectos en la construcción de una propiedad nueva. - Problemas Inmobiliarios, acceso: julio 21, 2025, https://www.problemasinmobiliarios.cl/post/pregunta-y-respuesta-responsabilidad-propietario-primer-vendedor-por-las-fallas-o-defectos-en-la-co

33. Indemnización Contra Inmobiliaria Por Defectos En La Construcción - Derecho-Chile, acceso: julio 21, 2025, https://derecho-chile.cl/c-s-mantiene-sentencia-que-acogio-demanda-de-indemnizacion-contra-inmobiliaria-por-defectos-en-la-construccion-del-departamento/

34. Perito Judicial en Construcción Civil: Expertos en Resolución de Controversias, acceso: julio 21, 2025, https://peritoalfaro.cl/perito-judicial-en-construccion-civil-expertos-en-resolucion-de-controversias/

35. La prueba pericial, la espada de Damocles en los procesos por vicios constructivos., acceso: julio 21, 2025, https://construirseguros.com/index.php/blog/no-conflicts/328-la-prueba-pericial-la-espada-de-damocles-en-los-procesos-por-vicios-constructivos

36. Peritajes en arbitrajes de ingeniería y construcción. Dificultades que usualmente deben enfrentar árbitros y peritos. Algunas - CAM Santiago, acceso: julio 21, 2025, https://www.camsantiago.cl/wp-content/uploads/2021/01/Peritajes-en-arbitrajes-de-ingenieria-y-construccion.pdf

37. Guía de Actuación | Defectosconstruccion, acceso: julio 21, 2025, https://defectosconstruccion.com/guia-de-actuacion/

38. Qué hacer en caso de encontrar fallas en tu primera vivienda, acceso: julio 21, 2025, https://www.conletragrande.cl/educacion-financiera/que-hacer-si-mi-casa-nueva-tiene-fallas

39. Reclamación por defectos en viviendas nuevas | Guía legal 2025 - Razional Peritaciones, acceso: julio 21, 2025, https://razionalperitaciones.com/guia-reclamacion-defectos-construccion-viviendas-nuevas/

40. Defectos Constructivos (Vicios Ruinógenos) ▷ Guía 2025 - Conceptos Jurídicos, acceso: julio 21, 2025, https://www.conceptosjuridicos.com/defectos-constructivos/