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Guía Práctica para Recuperar su Propiedad en Chile: Entendiendo sus Derechos y Acciones Legales

Mario E. Aguila
hace 3 días
21 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

Introducción: Usted es el Dueño, pero Otro Ocupa su Propiedad. ¿Qué Hacer?

Propósito y Audiencia

Este informe constituye una guía educativa, formulada en un lenguaje claro y directo, destinada a propietarios de bienes inmuebles en Chile que, a pesar de poseer un título de dominio, se encuentran privados del uso y goce de su propiedad. El objetivo principal es desmitificar el proceso legal de recuperación de un inmueble, proporcionando una hoja de ruta comprensible para personas con educación secundaria. Se busca transformar la complejidad de la ley en un conjunto de conceptos y pasos lógicos que permitan al propietario entender su situación y las herramientas que el ordenamiento jurídico pone a su disposición.

El Problema Central

La situación es lamentablemente común: una persona es la dueña legal de una casa, departamento o terreno, lo que consta en la respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, pero en la práctica, no puede acceder ni utilizar su propiedad porque está siendo ocupada por un tercero. Esta circunstancia genera una profunda sensación de frustración, impotencia e incertidumbre. Frente a este escenario, es natural preguntarse: ¿De qué sirve ser el dueño si no puedo usar lo que es mío? Es fundamental comprender que la ley chilena no deja al propietario en el desamparo; por el contrario, ofrece un abanico de soluciones estructuradas y específicas para resolver esta disociación entre el derecho y la realidad material.

La Premisa Fundamental

El punto de partida para recuperar una propiedad no es la simple voluntad del dueño de "sacar" al ocupante. El sistema legal chileno exige un paso previo, un diagnóstico preciso que determinará todo el curso de acción posterior. La elección de la herramienta legal correcta no depende de lo que el dueño desea, sino de la calidad jurídica de la persona que ocupa el inmueble. Este análisis inicial es el paso más crucial y estratégico. ¿El ocupante es un familiar que ingresó con permiso pero ahora se niega a irse? ¿Es un arrendatario cuyo contrato terminó? ¿O es un desconocido que se instaló en la propiedad actuando como si fuera el verdadero dueño? Cada una de estas situaciones corresponde a una figura jurídica distinta y, por lo tanto, requiere una acción judicial diferente. Equivocarse en este diagnóstico inicial conduce inevitablemente al fracaso de la gestión judicial, con la consiguiente pérdida de tiempo y recursos. Este informe está diseñado para guiar al propietario en la realización de ese diagnóstico fundamental.

Sección 1: El Concepto Clave que lo Cambia Todo: ¿Dueño, Poseedor o Mero Tenedor?

Para navegar con éxito el proceso de recuperación de una propiedad, es indispensable comprender tres conceptos básicos del Derecho Civil chileno que, aunque puedan parecer similares, son radicalmente distintos y definen la estrategia legal a seguir.

1.1. El Dominio (o Propiedad): Su Derecho Legalmente Reconocido

El dominio, también llamado propiedad, es el derecho más completo y poderoso que se puede tener sobre una cosa. El artículo 582 del Código Civil lo define como "el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno".¹ Desglosando esta definición en términos sencillos, ser dueño implica tener tres facultades o atributos principales ³:

Uso: La capacidad de servirse de la cosa para su propósito natural. Por ejemplo, vivir en la casa.
Goce: La facultad de aprovecharse de los frutos que la cosa produce. Por ejemplo, arrendar la casa y recibir la renta.
Disposición: El poder para decidir el destino de la cosa, lo que incluye venderla, regalarla, hipotecarla o incluso destruirla (dentro de los límites legales).

Analogía Central: Tener el dominio de su casa es como tener el carnet de identidad de ella. El documento oficial, que en el caso de los inmuebles es la inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces, prueba de manera irrefutable que esa propiedad le pertenece a usted y a nadie más. Este documento es la piedra angular de su derecho y será la prueba fundamental en cualquier juicio de recuperación.

1.2. La Posesión: El Poder de Hecho

La posesión es un concepto que a menudo se confunde con la propiedad, pero es fundamentalmente distinto. La posesión no es un derecho, sino una situación de hecho. El artículo 700 del Código Civil la define como "la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño".⁴ Esta definición contiene dos elementos esenciales ⁷:

El Corpus (la tenencia): Es el elemento material, el control físico sobre la cosa. Es tener la propiedad bajo su poder.
El Animus (el ánimo de señor y dueño): Es el elemento psicológico y el más importante. Es la intención o la convicción de actuar respecto de la cosa como si se fuera el verdadero propietario, sin reconocer a nadie más como dueño.

Analogía Central: Imagine a una persona que encuentra un terreno que ha estado visiblemente abandonado por años. Decide cercarlo, limpia la maleza, construye una pequeña cabaña, planta un huerto y comienza a pagar las contribuciones a su nombre. Aunque no tenga la escritura inscrita, esta persona está actuando como si fuera el dueño. Eso es la posesión. Es un hecho que la ley protege por diversas razones, principalmente porque lo normal es que el dueño y el poseedor sean la misma persona, y para mantener la paz social.⁷ Además, la posesión continuada por un cierto tiempo puede, bajo ciertas condiciones, permitir a esa persona llegar a convertirse en el verdadero dueño a través de un mecanismo llamado "prescripción adquisitiva".¹¹

1.3. La Mera Tenencia: Reconociendo a un Dueño Superior

La mera tenencia es la situación más simple de las tres. El artículo 714 del Código Civil la define como "la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño".⁸ El mero tenedor tiene el corpus (la tenencia material), pero carece completamente del animus. Sabe y reconoce que la propiedad pertenece a otra persona.

Analogía Central: El arrendatario es el ejemplo perfecto de un mero tenedor. Vive en la casa, la usa y disfruta, pero lo hace en virtud de un contrato y paga una renta mensual, reconociendo explícitamente que el dueño es otro. Lo mismo ocurre con una persona a la que se le encarga cuidar una propiedad (un cuidador) o a quien se le presta una casa de veraneo por un fin de semana (un comodatario). Todos ellos son meros tenedores.

1.4. El Diagnóstico del Ocupante como Estrategia Legal

La distinción entre estas tres figuras no es un mero ejercicio teórico; es la base de toda la estrategia legal para recuperar una propiedad. La ley chilena no ofrece una acción genérica "para sacar a un ocupante". En su lugar, proporciona herramientas específicas y distintas para cada tipo de situación, y la elección de la herramienta correcta depende por completo de la calidad jurídica que tenga la persona que ocupa el inmueble.

El primer paso que debe dar un propietario, junto con su abogado, es realizar un diagnóstico preciso del ocupante. Para ello, es necesario investigar y responder a preguntas clave:

¿El ocupante tiene algún tipo de contrato (arriendo, comodato), aunque sea verbal o vencido? Si la respuesta es sí, probablemente sea un mero tenedor y la vía sea el juicio de arrendamiento.
¿El ocupante es un familiar o amigo que entró con permiso, sin un acuerdo formal, y ahora se niega a irse? Si es así, es un mero tenedor por tolerancia, y la acción correcta es la de precario.
¿El ocupante actúa como si la propiedad fuera suya? ¿Ha realizado construcciones importantes, paga las cuentas a su nombre, y desconoce su derecho de dominio? ¿Quizás tiene un título de compraventa falso o de un dueño anterior que no era el real? En este caso, se está frente a un poseedor, y la única acción posible es la reivindicatoria.

Un error en este diagnóstico inicial tiene consecuencias fatales. Por ejemplo, si se demanda de precario a alguien que es poseedor, el tribunal rechazará la demanda. Esto se debe a que la acción de precario está diseñada para meros tenedores, y el demandado demostrará que su situación es de poseedor, lo que hace improcedente la acción intentada.¹⁴ Esto implica no solo perder el juicio, sino también tiempo valioso y los costos asociados. Por lo tanto, antes de iniciar cualquier acción judicial, la pregunta fundamental que debe hacerse es:

¿La persona que ocupa mi propiedad actúa como si fuera el dueño, o sabe y reconoce que yo soy el dueño? La respuesta a esta pregunta es la llave que abre la puerta correcta en el tribunal.

Sección 2: Cuatro Escenarios, Cuatro Soluciones: ¿Cuál es su Caso?

Una vez realizado el diagnóstico sobre la calidad del ocupante, es posible identificar el escenario específico en el que se encuentra y, con ello, la acción legal adecuada. A continuación, se detallan los cuatro escenarios más comunes y sus respectivas soluciones.

2.1. Escenario A: Ocupación por Tolerancia (El Familiar o Amigo que no se va) → La Acción de Precario

Este es uno de los casos más frecuentes en la práctica. Se trata de situaciones en las que el dueño, por un gesto de buena voluntad, permite que un familiar, un amigo o un conocido ocupe su propiedad sin un contrato formal y sin pago de una renta. Con el tiempo, la relación se deteriora y, cuando el dueño pide la devolución del inmueble, el ocupante se niega a restituirlo.

¿En qué consiste la Acción de Precario?

La acción de precario es la herramienta que la ley otorga al dueño para recuperar su propiedad cuando está siendo ocupada por un tercero que es un mero tenedor, sin que exista un contrato que lo justifique, y cuya presencia se debe únicamente a la ignorancia o a la mera tolerancia del propietario.¹⁶ Esta acción se fundamenta en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil.¹⁹

Requisitos Clave (La Lista de Verificación del Precario)

Para que una demanda de precario tenga éxito, el propietario demandante debe probar en el juicio la concurrencia de tres requisitos copulativos ¹⁵:

Que es el dueño de la propiedad: La prueba por excelencia es el Certificado de Dominio Vigente y una copia de la inscripción de dominio del inmueble, obtenidos en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Que el demandado ocupa la propiedad: Se debe acreditar que la persona demandada es quien efectivamente detenta materialmente el inmueble. Esto puede probarse con testigos, informes de un receptor judicial, cuentas de servicios a nombre del demandado, etc.
Que la ocupación es sin contrato previo y por ignorancia o mera tolerancia del dueño: Este es el elemento central y a veces el más difícil de probar. "Sin contrato previo" significa que no existe ningún título que justifique la ocupación (como un arriendo, comodato, usufructo, etc.). "Mera tolerancia" implica que el dueño conocía la ocupación y la permitió de manera pasiva, como un favor o un gesto de benevolencia, pero sin la intención de constituir un derecho real en favor del ocupante.

El Proceso Judicial

La acción de precario se tramita a través de un juicio sumario.¹⁴ Este es un procedimiento judicial más breve y concentrado que un juicio ordinario. Generalmente, el tribunal cita a las partes a una única audiencia de conciliación, contestación y prueba, lo que acelera considerablemente los tiempos de resolución.¹⁶ Si la sentencia es favorable al dueño, se ordenará la restitución del inmueble en un plazo determinado, y si el ocupante no cumple voluntariamente, se puede solicitar el auxilio de la fuerza pública para llevar a cabo el lanzamiento (desalojo).¹⁶

La Batalla por el "Título" en el Precario

Aunque el precario parece un juicio simple, en la práctica, la defensa más común del demandado es argumentar que su ocupación no es por mera tolerancia, sino que se fundamenta en algún tipo de "título" que, según él, justifica su presencia. El objetivo de esta estrategia es desvirtuar el requisito central del precario y forzar al dueño a iniciar un juicio reivindicatorio, mucho más largo y complejo.

La jurisprudencia de los tribunales superiores ha debido resolver numerosos casos en los que los demandados alegan como "título" situaciones como una relación de convivencia con el dueño, un matrimonio ya disuelto, una promesa de compraventa celebrada con un propietario anterior, o incluso el pago de algunas cuentas de servicios básicos.²¹ El éxito de la acción de precario dependerá, en gran medida, de la capacidad del dueño para demostrar que estos antecedentes no constituyen un título oponible a su dominio y que la ocupación siempre se basó en un permiso precario y revocable. Por ello, es crucial que el propietario reúna todas las pruebas posibles (comunicaciones, testigos, etc.) que acrediten la naturaleza de favor de la ocupación, anticipándose a esta previsible estrategia de defensa.

2.2. Escenario B: Ocupación con Ánimo de Dueño (Un Extraño se ha "Tomado" su Propiedad) → La Acción Reivindicatoria

Este escenario es distinto y legalmente más complejo. Aquí, el ocupante no es un mero tenedor que reconoce el dominio ajeno, sino un poseedor. Es decir, una persona que ocupa la propiedad y actúa como si fuera el verdadero dueño, desconociendo el derecho del propietario inscrito. Esto puede ocurrir en casos de "tomas" de terrenos, o cuando alguien adquiere una propiedad de quien no era el verdadero dueño y se instala en ella.

¿En qué consiste la Acción Reivindicatoria?

La acción reivindicatoria o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa de la que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela.¹⁴ Definida en el artículo 889 del Código Civil, es la acción protectora del dominio por excelencia. Es la batalla legal definitiva donde se discute y resuelve quién tiene el mejor derecho sobre la propiedad.

Requisitos Clave (La Lista de Verificación de la Reivindicación)

Para poder ejercer esta acción, se deben cumplir rigurosamente los siguientes requisitos ¹⁴:

Que el demandante sea el dueño de la cosa: Se debe presentar una prueba de dominio sólida e irrefutable, que es la inscripción conservatoria. La carga de la prueba recae enteramente en el demandante.¹⁴
Que el dueño no esté en posesión de la cosa: El propietario debe haber sido privado del control material y del uso de su propiedad.
Que el demandado sea el poseedor actual de la cosa: La demanda debe dirigirse contra quien actualmente ocupa el inmueble con ánimo de señor y dueño.¹⁴
Que la cosa a reivindicar sea "singular" y esté debidamente identificada: El inmueble debe ser descrito en la demanda con total precisión (ubicación, deslindes, rol de avalúo, número de inscripción, etc.), de modo que no quepa duda alguna sobre cuál es el bien que se reclama.¹⁴ La falta de una correcta singularización es una causa frecuente de rechazo de la demanda.

El Proceso Judicial

La acción reivindicatoria se tramita conforme a las reglas del juicio ordinario de lato conocimiento.¹⁴ Este es el procedimiento más completo y extenso del sistema procesal civil chileno. Incluye varias etapas escritas (demanda, contestación, réplica, dúplica), un período para presentar y rendir pruebas (testimonial, documental, pericial, etc.), y finalmente la sentencia. Su duración es considerablemente mayor a la de un juicio sumario, pudiendo extenderse por varios años, especialmente si existen apelaciones.

El Paradigma del Dueño Inscrito pero sin Posesión Material

Históricamente, existió en Chile una compleja discusión jurídica que dificultaba la acción reivindicatoria para los dueños de inmuebles inscritos. El razonamiento era el siguiente: si la ley (artículo 724 del Código Civil) establece que la inscripción en el Conservador es la que da la posesión, y la acción reivindicatoria es para el dueño que no está en posesión, entonces un dueño con su título inscrito, teóricamente, nunca perdía la posesión y, por lo tanto, no podía reivindicar. Esta interpretación formalista dejaba a muchos propietarios en una situación de indefensión frente a ocupaciones materiales.

Sin embargo, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha evolucionado y consolidado una solución más práctica y justa. Hoy en día, se entiende de manera pacífica que, aunque el dueño conserve su inscripción (la "posesión legal"), la pérdida de la tenencia material del inmueble constituye una privación de una "parte integrante de la posesión".¹⁴ Esta pérdida del control fáctico y la imposibilidad de usar y gozar del bien son suficientes para habilitar al propietario inscrito a ejercer la acción reivindicatoria. Esta interpretación moderna es de vital importancia, ya que asegura que el dueño no quede atrapado en una paradoja legal y pueda efectivamente utilizar la acción más poderosa que la ley le confiere para recuperar lo que es suyo.

2.3. Escenario C: El Arrendatario que no Cumple (No Paga o el Contrato Expiró) → El Juicio de Arrendamiento

Este escenario se presenta cuando el ocupante es un mero tenedor cuyo derecho a usar la propiedad proviene de un contrato de arrendamiento. Los problemas surgen cuando el arrendatario incumple sus obligaciones o cuando el contrato llega a su fin y se niega a restituir el inmueble.

¿En qué consiste el Juicio de Arrendamiento?

Es el procedimiento judicial específico para resolver los conflictos derivados de un contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, regulado por la Ley Nº 18.101. A través de este juicio, el arrendador puede solicitar el término del contrato, el pago de las rentas y cuentas adeudadas, y la restitución (devolución) del inmueble.

Causales de Término

Las razones más comunes para iniciar un juicio de arrendamiento son ²⁸:

No pago de la renta: La ley es muy clara al respecto. Basta que el arrendatario se atrase en el pago de un período de renta para que el arrendador pueda demandar.³⁰
Vencimiento del plazo del contrato: Si el contrato era a plazo fijo (por ejemplo, un año) y ese plazo se cumplió, el arrendador puede solicitar la restitución.
Desahucio: En los contratos de plazo indefinido o pactados mes a mes, el arrendador puede ponerle término mediante un aviso judicial o notarial llamado "desahucio", otorgando al arrendatario un plazo para restituir.³¹
Incumplimientos graves del contrato: Por ejemplo, usar la propiedad para un fin distinto al habitacional (instalar un negocio), subarrendar sin permiso, o causar daños graves al inmueble.

El Proceso Judicial: La Vía Rápida de la "Ley Devuélveme mi Casa"

Con la entrada en vigencia de la Ley Nº 21.461, conocida popularmente como "Ley Devuélveme mi Casa", se introdujo una modificación crucial para agilizar la recuperación de inmuebles por no pago de rentas: el procedimiento monitorio de cobro de rentas.³³

Este procedimiento funciona de la siguiente manera:

Presentación de la demanda: El arrendador presenta una demanda monitoria ante el juzgado civil competente.
Requerimiento de pago: Si la demanda cumple los requisitos, el tribunal ordena al arrendatario que, en un plazo de 10 días corridos, pague la totalidad de la deuda (rentas, gastos comunes, cuentas de servicios), más los intereses y costas.
Posibles respuestas del arrendatario:
Paga la deuda: Si el arrendatario paga todo lo adeudado dentro del plazo, el juicio termina.³⁴
No hace nada (no paga ni se opone): Si el arrendatario simplemente deja pasar el plazo, el tribunal dictará de inmediato una sentencia en su contra, certificando la deuda y ordenando su lanzamiento del inmueble en un plazo no superior a 10 días.³³
Se opone a la demanda: Si el arrendatario considera que la deuda no es efectiva o tiene alguna justificación, debe presentar su oposición por escrito dentro de los 10 días. En este caso, el procedimiento monitorio termina y el juicio continúa por la vía declarativa, pero sigue siendo un proceso más rápido que los juicios tradicionales.

Un requisito esencial para poder acogerse a este procedimiento monitorio es que el contrato de arrendamiento conste por escrito.³³ Esto subraya la enorme importancia de formalizar siempre los contratos de arriendo, idealmente con firmas autorizadas ante notario, para tener una prueba sólida en caso de incumplimiento.

2.4. Escenario D: Despojo o Molestia Reciente (Le Quitaron o Perturban su Posesión) → Las Querellas Posesorias

Este escenario es para situaciones de emergencia. Las querellas posesorias (también llamadas interdictos posesorios) son juicios muy rápidos diseñados para proteger el hecho de la posesión, sin entrar a discutir quién es el verdadero dueño.¹⁴ Su objetivo es mantener la paz social y evitar que las personas se hagan justicia por su propia mano.

Tipos Principales para Recuperar

Para el propietario que ha sido privado de su posesión, las querellas más relevantes son:

Querella de Restitución: Procede cuando el poseedor ha sido despojado injustamente de su posesión, es decir, le han quitado el control material del inmueble de forma total o parcial.³⁵
Querella de Restablecimiento: Es una acción especial para el caso en que el despojo se haya realizado con violencia. Su gran ventaja es que puede ser ejercida incluso por un mero tenedor (como un arrendatario que es desalojado a la fuerza por el dueño).³⁵

Requisitos Clave (La Lista de Verificación de las Querellas)

Para que estas acciones prosperen, se deben cumplir los siguientes requisitos ³⁷:

Haber sido el poseedor material del inmueble.
Haber tenido una posesión tranquila y no interrumpida durante al menos un año completo antes del acto de despojo (este requisito no es necesario para la querella de restablecimiento por violencia).
Haber sido despojado de la posesión.

¡Atención al Plazo! El Factor Tiempo es Crítico

Este es el punto más importante y delicado de las querellas posesorias. La ley establece un plazo de prescripción muy breve para ejercerlas: un año completo, contado desde el acto de despojo.¹⁴ Si el propietario deja pasar más de un año desde que perdió la posesión material, esta vía rápida y de emergencia se cierra para siempre. En ese caso, su única alternativa será la acción reivindicatoria, que, como se ha visto, es un camino mucho más largo y complejo.

Las Querellas como "Primeros Auxilios" Legales

Es crucial entender la naturaleza de las querellas posesorias. No son una solución definitiva al problema de la propiedad. Su función es la de unos "primeros auxilios" legales para restablecer el orden y devolver la posesión a quien la tenía antes del despojo, de manera rápida. La sentencia que se dicta en un juicio posesorio no decide sobre el dominio; solo se pronuncia sobre el hecho de la posesión.

El artículo 563 del Código de Procedimiento Civil lo establece expresamente: cualquiera sea el resultado de la querella, las partes siempre conservan el derecho de discutir el dominio en el juicio ordinario que corresponda.³⁸ Esto significa que, incluso si una persona gana una querella de restitución y recupera la posesión, el perdedor (si es el verdadero dueño) puede posteriormente demandarla de reivindicación para discutir el fondo del asunto. El propósito de la querella es claro: primero se restablece el statu quo para evitar la violencia, y luego, si persiste la controversia sobre quién es el verdadero dueño, se resuelve en el juicio correspondiente. Para el propietario despojado hace menos de un año, la querella es la mejor opción para una solución rápida, pero debe ser consciente de su carácter provisional.

Sección 3: Herramientas Prácticas y Resumen Final

Para consolidar la información expuesta y proporcionar una guía de referencia rápida, esta sección presenta una tabla comparativa de las acciones legales y una lista de verificación de los documentos necesarios para iniciar un proceso de recuperación.

3.1. Tabla Comparativa de Acciones Legales

La siguiente tabla resume y compara las características esenciales de cada una de las acciones analizadas. Esta herramienta permite al propietario realizar una autoevaluación inicial de su caso, identificando la vía legal que mejor se ajusta a su situación específica al comparar las variables clave.

Característica	Acción de Precario	Acción Reivindicatoria	Juicio de Arrendamiento	Querella Posesoria
¿Qué protege?	El dominio del dueño.	El dominio del dueño.	Los derechos del contrato de arriendo.	El hecho de la posesión.
¿Contra quién?	Mero tenedor (sin contrato ni título).	Poseedor (quien actúa como dueño).	Arrendatario (mero tenedor con contrato).	Quien despoja o molesta la posesión.
Requisito Central	Ocupación por mera tolerancia o ignorancia del dueño.	Probar el dominio y la posesión del demandado.	Existencia de un contrato de arriendo incumplido o terminado.	Posesión tranquila por más de 1 año y despojo reciente.
Plazo para Actuar	No prescribe mientras dure la ocupación.	No prescribe, salvo que otro adquiera el dominio por prescripción.	Según las normas del contrato y la ley.	Plazo fatal de 1 año desde el despojo o molestia.
Tipo de Juicio	Sumario (relativamente rápido).	Ordinario (largo y complejo).	Especial / Monitorio (muy rápido para no pago).	Sumarísimo (el más rápido de todos).

3.2. Lista de Verificación: ¿Qué Documentos Necesito para Empezar?

Antes de consultar a un abogado, es de gran utilidad reunir la mayor cantidad de documentación posible. Tener estos antecedentes a mano agilizará el análisis del caso y permitirá al profesional ofrecer una asesoría más precisa. A continuación, se presenta una lista de los documentos fundamentales.

Documentos Generales (aplicables a casi todos los casos)

Copia de su Cédula de Identidad por ambos lados.
Copia de la Inscripción de Dominio con Vigencia: También conocida como "copia con dominio vigente". Es el documento más importante, ya que acredita que usted es el dueño actual. Se obtiene en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble.
Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones: Este documento complementa al anterior, informando si la propiedad tiene deudas o limitaciones. También se solicita en el Conservador de Bienes Raíces.
Certificado de Avalúo Fiscal Detallado: Indica el rol de la propiedad, su avalúo y otros datos relevantes. Se obtiene en el Servicio de Impuestos Internos (SII).

Documentos Específicos según la Acción

Para un Juicio de Arrendamiento:
Contrato de arriendo: Idealmente firmado ante notario. Es la prueba principal.³²
Comprobantes de pago de rentas: Transferencias bancarias, depósitos o recibos firmados que demuestren la relación y los pagos anteriores.
Boletas de servicios básicos impagas: Cuentas de luz, agua, gas, y gastos comunes adeudados por el arrendatario.³²
Comunicaciones con el arrendatario: Cartas, correos electrónicos o mensajes de WhatsApp donde se le haya solicitado el pago o la restitución del inmueble.
Lista de testigos: Personas que puedan declarar sobre el contrato o el incumplimiento.
Para una Acción de Precario:
Fotografías del inmueble: Que demuestren la ocupación actual por parte del demandado.
Cuentas de servicios básicos a nombre del dueño: Para demostrar que el propietario ha mantenido el control de los suministros.
Lista de testigos: Vecinos, familiares o amigos que puedan declarar sobre cómo y cuándo comenzó la ocupación y que esta se debió a un permiso informal del dueño.⁴⁰
Para una Acción Reivindicatoria:
Títulos de dominio anteriores: Si es posible, la cadena de inscripciones previas para fortalecer la prueba de dominio.
Planos del inmueble: Especialmente si se disputa una porción de un terreno más grande.
Informes periciales: En algunos casos, puede ser necesario un peritaje topográfico para identificar y delimitar con exactitud el terreno reclamado.
Para una Querella Posesoria:
Pruebas de la posesión anterior: Cuentas pagadas, fotografías, contratos de servicios, declaraciones de testigos que acrediten que usted tenía el control material del inmueble por más de un año.
Pruebas del despojo: Fotografías del estado del inmueble antes y después del despojo, constatación de Carabineros (si se denunció el hecho), o declaraciones de testigos presenciales del acto.

Conclusión: El Camino a Seguir para Recuperar su Propiedad

Recapitulación de la Estrategia

El camino para recuperar legalmente una propiedad en Chile es un proceso estratégico que exige claridad desde el primer momento. La estrategia se puede resumir en un flujo de decisión lógico:

Diagnosticar al Ocupante: El primer y más crucial paso es determinar si la persona que ocupa el inmueble es un mero tenedor (reconoce dominio ajeno) o un poseedor (actúa como dueño). Este diagnóstico define la ruta legal.
Revisar el Factor Tiempo: Si la situación implica un despojo o una privación material reciente de la posesión, es imperativo verificar si ha transcurrido menos de un año. Este plazo es fatal y determina si las vías de emergencia (querellas posesorias) están disponibles.
Elegir la Acción Correspondiente: Con el diagnóstico y el factor tiempo claros, se selecciona la herramienta adecuada:
Contra meros tenedores, se utilizará la Acción de Precario (si no hay contrato) o el Juicio de Arrendamiento (si hay contrato).
Contra poseedores, la única vía idónea es la Acción Reivindicatoria.
Para despojos recientes (menos de un año), la opción más rápida y efectiva es la Querella Posesoria de restitución.

El Equilibrio entre Velocidad y Contundencia

El análisis de las distintas acciones revela un principio fundamental en el diseño del sistema de justicia civil chileno: existe un equilibrio deliberado entre la velocidad del procedimiento y la contundencia de la decisión. El sistema ofrece acciones rápidas y de emergencia para situaciones de hecho que requieren una solución urgente para mantener la paz social, como las querellas posesorias, o para casos donde la falta de derecho del ocupante es evidente, como el no pago de una renta en un juicio monitorio. Estas acciones son los "primeros auxilios" del sistema.

Sin embargo, cuando la disputa es más profunda y lo que está en juego es el derecho de propiedad en sí mismo —el derecho más fundamental sobre una cosa—, el sistema exige un proceso más pausado, deliberativo y garantista: el juicio ordinario de la acción reivindicatoria. Este procedimiento largo no es un defecto del sistema, sino una característica diseñada para asegurar que una decisión tan trascendental como la de determinar quién es el verdadero dueño de un inmueble se tome con todas las pruebas y argumentos debidamente sopesados.

Comprender este equilibrio es clave para que el propietario alinee sus expectativas con la realidad del proceso judicial. Si la situación es compleja y se enfrenta a un poseedor que disputa el dominio, la solución no será instantánea. Entender esta diferencia entre la rapidez de las soluciones de hecho y la lentitud de las soluciones de derecho es fundamental para no frustrarse y para prepararse adecuadamente para el camino que se tiene por delante.

Llamado a la Acción Profesional

Este informe ha sido diseñado para ser una herramienta educativa poderosa, que entrega al propietario los conocimientos básicos para comprender su situación y las opciones que la ley le ofrece. Sin embargo, no reemplaza ni puede reemplazar la asesoría de un abogado especialista. Cada caso tiene matices y complejidades únicas que solo un profesional puede evaluar en detalle. La elección final de la estrategia, la preparación de la demanda y la presentación de las pruebas ante un tribunal son tareas que requieren la pericia y experiencia de un abogado.

El propósito de esta guía es que el propietario pueda llegar a la conversación con su abogado mucho mejor preparado, con una comprensión clara de los conceptos fundamentales y con los documentos necesarios ya reunidos. Estar informado es el primer paso para tomar el control de la situación y emprender, con confianza y claridad, el camino para recuperar lo que por derecho le pertenece.