Marco Jurídico y Consecuencias del Descubrimiento de Humedales en Predios Rústicos Loteados en Chile

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

Resumen Ejecutivo: El presente informe analiza de manera exhaustiva el marco legal y las consecuencias jurídicas que se derivan del descubrimiento de un humedal en un predio rústico que ha sido previamente subdividido o loteado en Chile. La conclusión central es que, en el ordenamiento jurídico chileno, la existencia fáctica de un humedal impone obligaciones ambientales preexistentes y de orden público que priman sobre los derechos de propiedad y desarrollo adquiridos a través del proceso de subdivisión. Ante un vacío legislativo específico para los humedales rurales, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha consolidado una robusta doctrina de "protección especial", anclada en mandatos constitucionales y en el derecho internacional, que establece que la protección de estos ecosistemas no depende de su declaración administrativa formal.

Este escenario genera una compleja red de responsabilidades. Los propietarios de los lotes enfrentan severas limitaciones a su derecho de uso y edificación, quedando sus proyectos supeditados a la obtención de una Resolución de Calificación Ambiental (RCA). El loteador original, por su parte, se expone a una significativa responsabilidad civil frente a los compradores y a sanciones administrativas por elusión del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). La consecuencia más inmediata y frecuente ante una intervención es la paralización judicial o administrativa de toda obra.

El informe concluye que la práctica de subdivisión de predios rústicos con fines residenciales, amparada históricamente en el Decreto Ley N° 3.516, ha operado con una deficiente integración de la variable ambiental, creando una latente inseguridad jurídica para los adquirentes. La entrada en vigencia de la Ley que crea el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas (SBAP) y el mandato de crear un Inventario Nacional de Humedales marcan un punto de inflexión hacia un modelo de mayor transparencia y diligencia debida, donde la identificación de estos ecosistemas será un requisito ineludible en toda transacción inmobiliaria rural.

Sección 1: El Estatus Jurídico de los Humedales en Chile: Un Ecosistema de "Protección Especial"

Para comprender las implicancias del descubrimiento de un humedal en un predio rústico loteado, es imperativo primero establecer la filosofía jurídica fundamental que gobierna la protección de estos ecosistemas en Chile. Dicha protección no emana de una única ley específica, sino que se construye a partir de un entramado de normas constitucionales, tratados internacionales y, de manera decisiva, una consolidada interpretación judicial que les otorga un estatus privilegiado. Los tribunales superiores han establecido que la protección de un humedal es una obligación que precede y, en muchos casos, supera los derechos de propiedad privada, basándose en la función ecológica esencial que cumplen.

1.1. La Definición Amplia de Humedal: La Influencia Penetrante de la Convención de Ramsar

El punto de partida de todo el andamiaje protector es la definición misma de "humedal". El sistema jurídico chileno, y en particular el Poder Judicial, ha adoptado de manera consistente la definición amplia y omnicomprensiva establecida en la Convención Relativa a los Humedales de Importancia Internacional, especialmente como Hábitat de Aves Acuáticas, conocida como la Convención de Ramsar, de la cual Chile es Estado parte desde 1981.¹

El Artículo 1 de dicha convención define los humedales como: "extensiones de marismas, pantanos y turberas, o superficies cubiertas de aguas, sean éstas de régimen natural o artificial, permanentes o temporales, estancadas o corrientes, dulces, salobres o saladas, incluidas las extensiones de agua marina cuya profundidad en marea baja no exceda de seis metros".¹

La trascendencia de esta definición no puede ser subestimada. Su amplitud es la clave que ha permitido a los tribunales extender la protección a una vasta gama de ecosistemas hídricos que, de otro modo, podrían quedar fuera del alcance de la ley. Al incluir explícitamente los humedales de origen "artificial", la convención y la jurisprudencia que la acoge eliminan cualquier argumento que pretenda supeditar la protección al origen prístino o natural del ecosistema.

Esta aproximación se materializó de forma paradigmática en el célebre caso del Humedal Llantén en Puerto Montt. En dicha instancia, la Corte Suprema otorgó protección a un cuerpo de agua que se había formado como consecuencia de la construcción de un camino, es decir, un humedal de origen antrópico.³ El fallo dejó en claro que el factor determinante para la protección jurídica no es la génesis del humedal, sino su función ecológica actual: la presencia de agua, suelo hídrico y vegetación hidrófita que sustentan una biodiversidad característica.³ Por lo tanto, cualquier cuerpo de agua que cumpla con estas características materiales es, para efectos legales, un humedal susceptible de protección.

1.2. Protección Constitucional: La Primacía del Derecho Ambiental

La obligación de proteger los humedales se encuentra anclada en los más altos preceptos del ordenamiento jurídico chileno. El Artículo 19 N° 8 de la Constitución Política de la República asegura a todas las personas "el derecho a vivir en un medio ambiente libre de contaminación", y establece como un deber del Estado "velar para que este derecho no sea afectado y tutelar la preservación de la naturaleza".⁵

Este deber estatal no es una mera declaración programática. La jurisprudencia de la Corte Suprema lo ha interpretado como un mandato imperativo y vinculante para todos los órganos del Estado y, por extensión, para los particulares en sus actividades. La "tutela de la preservación de la naturaleza" implica una obligación activa de resguardar los ecosistemas por su valor intrínseco, más allá de la simple ausencia de contaminantes.⁵

Complementariamente, el Artículo 19 N° 24 de la Constitución, que garantiza el derecho de propiedad, establece que este tiene limitaciones derivadas de su "función social", la cual comprende, entre otros aspectos, "la conservación del patrimonio ambiental".⁵ Esta disposición es la que permite al legislador y al juez ponderar los derechos en conflicto y, cuando sea necesario para proteger un bien ambiental de relevancia, imponer restricciones al ejercicio del dominio.

En la práctica, los tribunales han establecido una clara jerarquía en la que el derecho colectivo a un medio ambiente sano y el deber estatal de preservación de la naturaleza actúan como un límite legítimo al derecho de propiedad individual. Esta ponderación resulta especialmente relevante en el caso de los humedales, reconocidos por la judicatura como ecosistemas de altísimo valor ecológico y, por ende, componentes cruciales del patrimonio ambiental que el Estado debe conservar.⁵

1.3. La "Doctrina de la Preexistencia": Un Humedal Existe Independientemente de su Declaración

Quizás el concepto jurisprudencial más determinante para el caso en análisis es la denominada "doctrina de la preexistencia". A través de una línea de fallos sostenida y consolidada, la Corte Suprema ha establecido que un humedal existe como una realidad material y ecológica que precede a cualquier acto administrativo que lo reconozca formalmente.⁸

En consecuencia, la declaración de un humedal por parte del Ministerio del Medio Ambiente (MMA), como ocurre en el procedimiento de la Ley de Humedales Urbanos, es un acto de naturaleza declarativa, no constitutiva. Es decir, el acto administrativo se limita a reconocer una situación jurídica y ecológica preexistente, pero no la crea. El humedal, con todas sus implicancias legales, ya existía.⁸

La Corte ha sido explícita al señalar que para la procedencia de un recurso de protección destinado a tutelar un humedal, basta con que este cumpla con las características materiales de la definición Ramsar. No se requiere que cuente con una declaración oficial previa.⁵ Esta doctrina refuta de plano cualquier defensa basada en la ignorancia o en la falta de un registro oficial. El descubrimiento de un humedal en un predio loteado no es el nacimiento de una nueva obligación, sino la constatación de una obligación ambiental que siempre estuvo presente, aunque latente.

1.4. Humedales Urbanos vs. Rurales: El Vacío Legislativo y la Aplicación Analógica

Chile cuenta con una ley específica para la protección de los humedales urbanos, la Ley N° 21.202, que establece un procedimiento de declaración y criterios de gestión.¹¹ Sin embargo, el intento por replicar este modelo para el ámbito rural, a través del proyecto de ley contenido en el Boletín 14987-12, ha enfrentado un severo traspié legislativo. La Cámara de Diputadas y Diputados rechazó la mayor parte de su articulado, dejando el proyecto en un estado de incertidumbre y generando un notorio vacío legal.¹⁴

Esta diferencia legislativa, sin embargo, no implica una desprotección para los humedales rurales. Ante la ausencia de una ley especial, los tribunales han aplicado sin vacilación los mismos principios de protección emanados de la Constitución y de la Convención de Ramsar. La doctrina de la "protección especial" desarrollada por la Corte Suprema no distingue entre humedales urbanos y rurales en cuanto a su derecho fundamental a la protección.⁹

El fracaso del proyecto de ley sobre humedales rurales evidencia una falta de consenso político sobre cómo abordar el conflicto entre el desarrollo inmobiliario rural y la conservación. No obstante, esta inacción legislativa ha tenido un efecto no anticipado: ha reforzado el rol del Poder Judicial como el principal garante de la protección de estos ecosistemas. Al no existir una vía administrativa específica y expedita para la gestión de los humedales rurales, los conflictos se canalizan necesariamente a través de las vías más generales y contenciosas: el SEIA, la fiscalización de la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) o, de manera más directa y efectiva, la acción judicial. Este fenómeno puede ser caracterizado como un "ambientalismo judicial", donde la judicatura, ante la pasividad del legislador, asume un rol protagónico en la concreción de los mandatos constitucionales de protección ambiental. Para los actores involucrados en el desarrollo de predios rústicos, esto significa que su principal fuente de certeza jurídica no se encuentra en una ley específica, sino en el estudio pormenorizado de la jurisprudencia en constante evolución.

Sección 2: El Marco Normativo Aplicable a los Humedales Rurales no Declarados

Aunque no exista una ley específica para humedales rurales, esto no significa que se encuentren en un limbo normativo. Por el contrario, un conjunto de leyes de carácter general conforma una red regulatoria robusta, aunque compleja, que es plenamente aplicable al escenario de un humedal descubierto en un predio rústico loteado. La clave reside en comprender cómo estas normativas interactúan para imponer obligaciones y responsabilidades.

2.1. Ley N° 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente: La Obligación de Ingreso al SEIA

La Ley N° 19.300 es la piedra angular de la institucionalidad ambiental en Chile. Su Artículo 10 establece un listado de proyectos o actividades que, por su naturaleza, son susceptibles de causar impacto ambiental y, por lo tanto, deben someterse obligatoriamente al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) antes de poder ejecutarse.¹⁸

La Ley de Humedales Urbanos (N° 21.202) introdujo modificaciones cruciales a este artículo. La más relevante es la adición del literal s), que exige el ingreso al SEIA de proyectos que contemplen "la ejecución de obras, programas o actividades que puedan significar una alteración física o química a los componentes bióticos, a sus interacciones o a los flujos ecosistémicos de humedales que se encuentran total o parcialmente dentro del límite urbano".¹²

Si bien este literal se refiere a humedales en el límite urbano, su interpretación administrativa y judicial es de suma importancia. Dictámenes de la Contraloría General de la República (CGR) y oficios instructivos del propio Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) han clarificado que la obligación de ingreso bajo el literal s) se aplica incluso si el humedal no ha sido declarado oficialmente como humedal urbano.²⁰ Lo que importa es la existencia material del ecosistema y su ubicación.

Para el caso de un humedal rural, aunque el literal s) no sea directamente aplicable, cualquier intervención significativa —como la construcción de viviendas, caminos, obras de relleno o drenaje— muy probablemente gatillará la obligación de ingreso al SEIA bajo otras tipologías del mismo Artículo 10. Por ejemplo, el literal p) se refiere a proyectos en "áreas colocadas bajo protección oficial", categoría que la jurisprudencia ha interpretado de forma amplia. Más importante aún, el Artículo 11 de la ley establece que incluso si un proyecto no está en el listado del Artículo 10, debe presentar un Estudio de Impacto Ambiental si genera o presenta alguno de los efectos, características o circunstancias allí señalados, como la "reubicación de comunidades humanas" o la "alteración significativa... de los sistemas de vida y costumbres de grupos humanos", o efectos adversos significativos sobre la "cantidad y calidad de los recursos naturales renovables".¹⁸

En la práctica, la jurisprudencia ha sido contundente en ordenar la paralización de cualquier proyecto que intervenga un humedal (urbano o rural) sin contar con la debida Resolución de Calificación Ambiental (RCA).¹⁰

2.2. El Impasse Legislativo: Estado e Implicancias del Proyecto de Ley de Humedales Rurales (Boletín 14987-12)

El proyecto de ley iniciado en 2022 buscaba crear un régimen de protección específico para los humedales rurales, análogo al existente para los urbanos.² Proponía, entre otros puntos, una definición de humedal rural, la obligación de los municipios de dictar ordenanzas para su protección, el establecimiento de zonas de amortiguación y la prohibición de autorizar construcciones sobre ellos.¹

Sin embargo, en su tramitación en la Cámara de Diputadas y Diputados, el proyecto fue despojado de casi todo su contenido sustantivo. Solo se aprobó su artículo primero, que establece de manera genérica que el objeto de la ley es la protección de los humedales rurales y que, en lo no regulado, se aplicarán las disposiciones de la nueva Ley N° 21.600 (Ley SBAP).¹⁴ El texto, considerablemente debilitado, pasó al Senado, donde su futuro es incierto.²

El fracaso de esta iniciativa tiene implicancias directas para el caso en análisis. Confirma la ausencia de un procedimiento administrativo claro y específico para la gestión y protección de humedales rurales. A diferencia de los humedales urbanos, donde un municipio puede iniciar un proceso de declaración ante el MMA, para los rurales no existe una vía equivalente. Esto significa que la protección y la resolución de conflictos dependen enteramente de los mecanismos generales de la institucionalidad ambiental (SEIA, SMA) y, fundamentalmente, de la intervención judicial. La falta de una ley específica refuerza el rol de los tribunales como el principal foro donde se dirimen estas controversias.

A continuación, se presenta una tabla que resume el marco normativo clave aplicable a la protección de humedales en Chile, destacando su relevancia para el caso de predios rurales.

Cuerpo Normativo	Principios / Artículos Clave	Relevancia para Humedales Rurales Loteados
Constitución Política de la República	Art. 19 N°8: Derecho a un medio ambiente libre de contaminación y deber del Estado de preservar la naturaleza. Art. 19 N°24: Función social de la propiedad, incluye la conservación del patrimonio ambiental.	Proporciona el fundamento de máximo rango para la protección de todo humedal, limitando el derecho de propiedad en favor de la conservación. Es la base de la jurisprudencia de la Corte Suprema.
Convención de Ramsar	Artículo 1: Definición amplia de humedal, incluyendo los de origen artificial y temporal.	Adoptada por la jurisprudencia chilena, permite proteger ecosistemas que no calzarían en una definición restrictiva. La protección se basa en la función ecológica, no en el origen.
Ley N° 19.300 (Bases Generales del Medio Ambiente)	Art. 10 y 11: Establecen los proyectos que deben ingresar al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA).	Cualquier obra o actividad que altere significativamente un humedal rural (construcción, relleno, drenaje) gatilla la obligación de evaluación ambiental previa a su ejecución.
Ley N° 21.202 (Humedales Urbanos)	Crea un procedimiento de declaración y gestión para humedales en zonas urbanas. Modifica la Ley 19.300.	Aunque no aplica directamente a predios rurales, sus principios y las modificaciones que introdujo a la Ley 19.300 (ej. literal s) del art. 10) son usados analógicamente por los tribunales para fundamentar la protección de todo tipo de humedales.
Ley N° 21.600 (Crea el SBAP)	Artículo 41: Mandata la creación de un Inventario Nacional de Humedales público. Establece que la alteración de humedales inventariados requerirá permisos especiales.	Representa un cambio hacia un modelo proactivo. Una vez que un humedal rural sea incluido en el inventario, su protección será explícita y su alteración estará sujeta a un régimen de permisos, dificultando la defensa basada en el desconocimiento.
Decreto Ley N° 3.516 de 1980	Regula la subdivisión de predios rústicos, permitiendo la creación de lotes de 5.000 m2 o más.	Es el origen normativo del conflicto. Su aplicación, históricamente desvinculada de la evaluación ambiental, ha permitido la creación de loteos residenciales en áreas con importantes valores ecológicos, generando una colisión posterior con la normativa ambiental.
Jurisprudencia de la Corte Suprema	Doctrinas de "protección especial" y "preexistencia del humedal".	Establece que la protección de un humedal es un deber que no depende de su declaración formal y que prima sobre permisos de edificación. Es el factor más decisivo en la resolución de conflictos, supliendo el vacío legislativo para humedales rurales.

2.3. La Nueva Arquitectura Institucional: Ley N° 21.600 (SBAP) y el Inventario Nacional de Humedales

La promulgación de la Ley N° 21.600, que crea el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas (SBAP), marca un hito en la política de conservación del país y tiene implicaciones directas para los humedales. Uno de sus instrumentos más relevantes es el mandato de crear y mantener un Inventario Nacional de Humedales, de carácter público y administrado por el MMA.⁵

Este inventario tiene por objeto identificar, caracterizar y catastrar todos los humedales del territorio nacional, tanto urbanos como rurales.²⁴ Además, la ley establece que la alteración física de los humedales que formen parte de este inventario requerirá la obtención de un permiso sectorial especial otorgado por el SBAP, que velará por que dicha alteración no modifique de manera permanente la estructura y funciones del ecosistema.⁸

Este cambio legislativo transita desde un modelo predominantemente reactivo —donde la protección se activa a menudo tras una denuncia por una amenaza inminente— hacia un sistema proactivo y de información pública. A medida que el inventario se complete y se haga accesible, la defensa basada en el "desconocimiento" de la existencia de un humedal en un predio se volverá insostenible. La presencia de un humedal será un dato objetivo y verificable que deberá ser considerado en cualquier proceso de due diligence previo a la compra o subdivisión de un terreno rural.

2.4. El Origen del Conflicto: El D.L. 3.516 y la Subdivisión de Predios Rústicos

La raíz del problema que motiva esta consulta se encuentra en la aplicación del Decreto Ley N° 3.516 de 1980. Esta norma, cuyo objetivo original era fijar normas sobre la división de predios rústicos para evitar la fragmentación del suelo agrícola, contiene una disposición que permite subdividir libremente predios en lotes de una superficie no inferior a 0.5 hectáreas (5,000 m2).²⁶

Este resquicio legal ha sido utilizado masivamente para el desarrollo de proyectos de "parcelas de agrado", que en la práctica constituyen una forma de urbanización encubierta en zonas rurales, al margen de la planificación territorial y sin la dotación de servicios básicos que exige la normativa urbanística.²⁶ El proceso de subdivisión bajo el D.L. 3.516 es gestionado por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) y, tradicionalmente, no ha incorporado una evaluación ambiental rigurosa del predio a subdividir.

Este sistema ha creado dos universos legales paralelos que operan de forma desconectada: por un lado, el derecho inmobiliario-agrícola que, a través del D.L. 3.516, permite y certifica la subdivisión; y por otro, el derecho ambiental que, a través de la Ley 19.300 y la jurisprudencia, impone una obligación de protección sobre los ecosistemas existentes en ese mismo terreno.

El descubrimiento posterior de un humedal es el momento en que estos dos universos colisionan violentamente. El certificado de subdivisión del SAG otorga a los compradores una apariencia de legalidad y un derecho a disponer de su lote, pero este derecho resulta ser precario y condicional. Está sujeto a una obligación ambiental latente y superior que no fue evaluada ni advertida en el proceso de subdivisión. Esta situación puede ser descrita como una "bomba de tiempo" jurídica: los derechos otorgados por la subdivisión están supeditados a pasivos ambientales no revelados que pueden activarse en cualquier momento, típicamente cuando un propietario intenta ejercer su derecho a construir, desencadenando la paralización del proyecto y la emergencia de responsabilidades legales.

Sección 3: Consecuencias Jurídicas del Descubrimiento Posterior de un Humedal

El descubrimiento de un humedal en un terreno ya loteado desencadena una serie de consecuencias jurídicas directas y de gran calado para todas las partes involucradas. La pregunta "¿qué pasa con eso?" se responde con una cascada de limitaciones, obligaciones y potenciales responsabilidades que alteran fundamentalmente el estatus legal y el valor económico de los predios.

3.1. Para los Propietarios de Lotes: Limitaciones al Derecho de Propiedad y Obligaciones Sobrevinientes

Para el adquirente de un lote que contiene, total o parcialmente, un humedal, la consecuencia más inmediata y severa es una drástica limitación de su derecho de propiedad. Aunque mantiene la titularidad del inmueble, las facultades esenciales del dominio —uso, goce y disposición— se ven fuertemente restringidas por la primacía de la normativa ambiental.⁶

Cualquier acto que implique una alteración del humedal, por mínima que parezca, queda sujeto a la regulación ambiental. Esto incluye no solo la construcción de la vivienda principal, sino también obras anexas como cercos, caminos de acceso, piscinas, sistemas de saneamiento, o cualquier actividad de relleno, drenaje o extracción de áridos.²¹ Todas estas acciones son susceptibles de ser consideradas como proyectos que requieren una evaluación ambiental previa a través del SEIA.

En la práctica, esto se traduce en una congelación de facto del potencial de desarrollo del lote hasta que se obtenga una RCA favorable. El propietario se convierte, sin haberlo previsto, en el custodio de un ecosistema de interés público. Pasa de ser un simple dueño a un administrador de un bien ambiental, con todas las responsabilidades que ello conlleva, incluyendo la potencial responsabilidad por cualquier daño que, por acción u omisión, cause al humedal.²⁸ Esta obligación sobreviniente altera la naturaleza misma del bien adquirido, transformando lo que se creía era un terreno para fines residenciales en un área de conservación de facto.

3.2. Para el Loteador/Desarrollador Original: Potencial Responsabilidad Civil y Administrativa

El desarrollador que subdividió y comercializó los terrenos sin identificar ni declarar la existencia del humedal enfrenta un riesgo legal significativo y multifacético, que persiste mucho después de haber vendido los lotes.

En primer lugar, se expone a responsabilidad civil frente a los compradores de los lotes. Estos podrían demandar la resolución del contrato de compraventa o una indemnización de perjuicios, argumentando que se les vendió un bien con un vicio oculto o redhibitorio. El vicio consiste en la existencia de una carga ambiental no declarada que impide el uso para el cual el lote fue adquirido (típicamente, la construcción de una vivienda). La existencia del humedal y sus consecuentes restricciones constituyen una cualidad esencial del bien que, de haber sido conocida, habría disuadido al comprador o lo habría llevado a pagar un precio considerablemente menor.

En segundo lugar, y de mayor gravedad, el desarrollador enfrenta una potencial responsabilidad administrativa y por daño ambiental. La SMA puede iniciar un procedimiento sancionatorio por elusión al SEIA.³⁰ Desde la perspectiva de la ley ambiental, el proyecto de loteo con fines residenciales en un área con un humedal debió haber sido sometido a evaluación ambiental antes de su ejecución. Al no hacerlo, el desarrollador eludió el sistema. Las sanciones pueden ir desde multas cuantiosas hasta, en casos extremos, la orden de restaurar el área a su estado original.

Además, bajo la Ley 19.300, el desarrollador puede ser considerado causante del daño ambiental.²⁹ Aunque el daño físico final (relleno, construcción) sea ejecutado por el propietario del lote, se puede argumentar que el acto original que posibilitó ese daño fue la subdivisión y venta del terreno como si fuera apto para la construcción. Este marco legal crea una "cadena de responsabilidad" que se extiende hacia atrás, desde el ejecutor material del daño hasta quien originó las condiciones de riesgo. El descubrimiento del humedal no solo crea un problema a futuro, sino que revela retroactivamente una falla fundamental en la legalidad del proceso original de subdivisión y venta.

3.3. La Paralización de Obras y Proyectos: Análisis de Jurisprudencia Clave

La consecuencia más visible y disruptiva es la paralización de cualquier obra en curso o proyectada. Esta medida puede ser dictada tanto por la autoridad administrativa (la SMA, como medida provisional) como, más comúnmente, por los tribunales de justicia a través de un recurso de protección.⁸

La jurisprudencia de la Corte Suprema es prolífica y consistente en este punto. Ante la constatación de una amenaza a un humedal por obras que no cuentan con una RCA, los tribunales han ordenado sistemáticamente la paralización inmediata de las faenas.⁵ El caso del Humedal Llantén es nuevamente ilustrativo: la Corte no solo detuvo las intervenciones, sino que ordenó a la Municipalidad revisar todos los permisos de construcción otorgados en el área y al desarrollador implementar medidas de protección.³ En otro caso en Punta Arenas, la Corte Suprema revocó un fallo de primera instancia y acogió un recurso de protección, ordenando paralizar obras de relleno en un humedal a pesar de que los recurridos argumentaban que las obras se realizaban en un predio privado y que el humedal no estaba reconocido por la autoridad.¹⁰

Estos fallos demuestran la eficacia del recurso de protección como una herramienta de tutela ambiental rápida y contundente. Permite a cualquier ciudadano, comunidad o municipio afectado solicitar una medida cautelar urgente, que los tribunales tienden a conceder dada la "especial protección" que otorgan a estos ecosistemas. Para un propietario o desarrollador, esto significa que la amenaza de una detención total e inmediata de su inversión es un riesgo real y tangible.

3.4. La Tensión con los Derechos Adquiridos: Permisos de Edificación vs. Aprobaciones Ambientales

Un punto de alta conflictividad jurídica surge cuando un proyecto cuenta con un permiso de edificación válidamente emitido por la Dirección de Obras Municipales (DOM), pero carece de la RCA correspondiente. Los desarrolladores suelen argumentar que el permiso municipal les otorga un "derecho adquirido" a construir, protegido por la Constitución.

Sin embargo, la jurisprudencia ha resuelto esta tensión de manera inequívoca: el permiso de edificación y la autorización ambiental son dos autorizaciones distintas, autónomas y no sustituibles. La obtención de la primera no exime de la obligación de obtener la segunda si el proyecto lo amerita.⁴ La Corte Suprema ha sostenido que los permisos administrativos se otorgan siempre "sin perjuicio de los derechos de terceros", y dentro de estos se incluye el derecho colectivo de la comunidad a vivir en un medio ambiente sano.⁴

Este criterio evidencia una grave descoordinación histórica entre la normativa urbanística y la ambiental. Un desarrollador puede cumplir con toda la regulación municipal, obtener sus permisos y, aun así, ver su proyecto paralizado por razones ambientales. El sistema legal trata la aprobación ambiental como un prerrequisito para cualquier proyecto con impacto potencial, independientemente de otros permisos que se posean.

El debate sobre la irretroactividad de la ley ambiental (es decir, si una nueva norma de protección puede afectar un proyecto ya aprobado) es complejo.³² Sin embargo, en el caso de los humedales, la protección no emana de una ley nueva, sino de un deber constitucional preexistente. Por lo tanto, no se trata de una aplicación retroactiva de una norma, sino de la aplicación de una obligación de rango superior que siempre estuvo vigente.¹³ La Ley de Humedales Urbanos, por ejemplo, no se considera retroactiva, pero su entrada en vigor sí activó la aplicación de obligaciones ambientales a proyectos futuros, incluso si contaban con permisos de edificación previos a la ley.¹³

Sección 4: El Rol de la Administración del Estado

La gestión y fiscalización de los humedales en Chile involucra a una diversidad de organismos públicos, cada uno con competencias y facultades específicas. La naturaleza fragmentada de estas responsabilidades puede generar tanto oportunidades para la fiscalización ciudadana como desafíos de coordinación. Comprender el rol de cada institución es crucial para navegar el escenario post-descubrimiento de un humedal.

4.1. Facultades Municipales: Planificación, Permisos y Fiscalización

Las municipalidades, como órgano de la administración del Estado más cercano a la comunidad, poseen un rol fundamental en la protección ambiental a nivel local, consagrado en su Ley Orgánica Constitucional (Ley N° 18.695).³³ Sus herramientas principales en relación con los humedales son:

• Instrumentos de Planificación Territorial (IPT): A través de los Planes Reguladores Comunales (PRC), los municipios pueden establecer zonas de protección ecológica, áreas verdes o áreas de riesgo que incluyan humedales, regulando los usos de suelo permitidos en ellos y sus zonas aledañas.³³

• Ordenanzas Municipales: Los municipios tienen la potestad de dictar ordenanzas, que son normativas de carácter general y obligatorio dentro de la comuna. Pueden crear ordenanzas específicas para la protección de humedales (tanto urbanos como rurales), estableciendo prohibiciones (como el relleno o la descarga de residuos), obligaciones de manejo y un régimen de multas aplicables por los Juzgados de Policía Local.⁸

• Otorgamiento de Permisos: La Dirección de Obras Municipales (DOM) es la encargada de otorgar los permisos de edificación. Si bien su competencia principal es verificar el cumplimiento de la normativa urbanística, tiene el deber de velar por el cumplimiento de toda la normativa aplicable, lo que incluye la exigencia de la RCA para proyectos que deban someterse al SEIA.⁴

• Fiscalización y Legitimación Activa: Los municipios tienen facultades de fiscalización dentro de su territorio. Pueden recibir denuncias ciudadanas y tienen la obligación de canalizarlas a los organismos competentes (como la SMA).³⁸ Además, la Ley 19.300 les otorga legitimación activa para interponer demandas por daño ambiental y para presentar recursos de protección en defensa del medio ambiente de la comuna.⁹

Aunque estas facultades son amplias, su ejercicio efectivo depende en gran medida de la capacidad técnica, los recursos y la voluntad política de cada municipio.

4.2. La Superintendencia del Medio Ambiente (SMA): El Brazo Fiscalizador

La Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) es el servicio público encargado de la fiscalización y sanción de las infracciones a la normativa ambiental en Chile.³⁰ Es el principal órgano ejecutor y su rol es clave ante la intervención de un humedal. Sus funciones principales son:

• Investigación de Denuncias: Cualquier persona natural o jurídica puede presentar una denuncia ante la SMA por hechos que puedan ser constitutivos de una infracción ambiental. La SMA tiene la obligación de investigar estas denuncias.⁴¹

• Fiscalización en Terreno: La SMA puede realizar inspecciones y requerir información para verificar el cumplimiento de las Resoluciones de Calificación Ambiental, normas de emisión, planes de descontaminación y, crucialmente, para detectar la elusión al SEIA.³⁰

• Procedimientos Sancionatorios: Si la SMA constata una infracción, inicia un procedimiento sancionatorio que puede culminar en la imposición de sanciones que van desde una amonestación por escrito hasta multas millonarias, la clausura temporal o definitiva de instalaciones, o la revocación de la RCA.³⁰

• Medidas Provisionales: Durante un procedimiento, la SMA puede dictar medidas provisionales para evitar un daño inminente al medio ambiente, como la detención de faenas o la prohibición de realizar ciertas acciones.⁸

La SMA es, por tanto, la primera instancia administrativa a la que se debe recurrir para denunciar una intervención ilegal en un humedal.

4.3. El Ministerio del Medio Ambiente (MMA) y el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA)

Estos dos organismos conforman el núcleo de la política y la evaluación ambiental en el país, con roles distintos pero complementarios:

• Ministerio del Medio Ambiente (MMA): Es el órgano rector, encargado de diseñar y proponer las políticas, planes y normas ambientales. En materia de humedales, sus funciones más relevantes son administrar el proceso de declaración de humedales urbanos, liderar la elaboración del Inventario Nacional de Humedales ²⁴, y desarrollar guías y planes de gestión para la conservación de estos ecosistemas.⁴⁶

• Servicio de Evaluación Ambiental (SEA): Es el organismo técnico que administra el SEIA. Su función principal es determinar si un proyecto o actividad debe ingresar al sistema, a través de una Declaración o un Estudio de Impacto Ambiental, y coordinar a los distintos órganos del Estado con competencia ambiental para evaluar los proyectos presentados, proceso que culmina en la emisión o rechazo de la RCA.²¹

La interacción entre estas instituciones es compleja. Una denuncia ciudadana puede llegar a la Municipalidad, que podría derivarla a la SMA. La SMA, para determinar si hubo elusión al SEIA, a menudo solicita un pronunciamiento técnico al SEA. A su vez, el SEA puede basar su análisis en la información disponible en el Inventario del MMA. Esta cadena de interacciones, si bien está diseñada para ser colaborativa, en la práctica puede ser lenta y burocrática. Esta complejidad es una de las razones por las cuales el recurso de protección judicial se ha convertido en una vía tan atractiva y efectiva, ya que permite saltar esta cadena administrativa y obtener una decisión rápida de un tribunal que puede ordenar la medida más urgente: la paralización de las obras. La propia fragmentación y lentitud del sistema administrativo refuerzan, de manera indirecta, el poder de la judicatura como el árbitro final y más expedito en estos conflictos.

A continuación, se presenta una tabla que detalla las competencias institucionales relativas a los humedales en áreas rurales.

Institución	Rol Principal	Facultades / Acciones Clave	Fundamento Legal Principal
Municipalidad	Planificación y Fiscalización Local	Dictar ordenanzas de protección; regular usos de suelo en el Plan Regulador; otorgar permisos de edificación; recibir denuncias; interponer acciones judiciales.	Ley N° 18.695 Orgánica Constitucional de Municipalidades
Superintendencia del Medio Ambiente (SMA)	Fiscalización y Sanción	Investigar denuncias; fiscalizar en terreno; iniciar procedimientos sancionatorios por elusión al SEIA o daño ambiental; dictar medidas provisionales de paralización.	Ley Orgánica de la SMA (contenida en Ley N° 20.417)
Servicio de Evaluación Ambiental (SEA)	Evaluación Ambiental	Administrar el SEIA; determinar la vía de ingreso (Declaración o Estudio); emitir o rechazar la Resolución de Calificación Ambiental (RCA).	Ley N° 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente
Ministerio del Medio Ambiente (MMA)	Política e Inventario	Diseñar políticas de protección; administrar el Inventario Nacional de Humedales; elaborar planes de gestión; declarar humedales urbanos.	Ley N° 20.417; Ley N° 21.600 (SBAP)
Tribunales de Justicia (Cortes de Apelaciones y Corte Suprema)	Tutela Judicial y Ejecución Final	Conocer recursos de protección; ordenar la paralización inmediata de obras; resolver demandas por daño ambiental; establecer jurisprudencia vinculante.	Constitución Política de la República (Art. 20); Ley N° 19.300

Sección 5: Vías de Acción y Estrategias de Mitigación de Riesgos

Frente al descubrimiento de un humedal en un predio loteado y la amenaza de su intervención, existen vías de acción concretas para la ciudadanía y los propietarios. Para los desarrolladores y futuros inversionistas, la clave reside en la mitigación de riesgos a través de una diligencia debida proactiva.

5.1. La Denuncia Ambiental: Cómo, Dónde y a Quién Dirigirla

La primera línea de acción ante una intervención ilegal en un humedal es la denuncia administrativa. Este es un procedimiento formal mediante el cual se informa a la autoridad competente sobre una posible infracción para que esta investigue y actúe.

• A quién denunciar: El organismo principal para recibir denuncias ambientales es la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA). Su competencia es amplia y abarca desde el incumplimiento de una RCA hasta la elusión del SEIA, que es la figura más común en estos casos.⁵³ Dependiendo de la naturaleza específica de la infracción, también se puede denunciar ante otros organismos:

• Municipalidad: Especialmente si se infringen ordenanzas locales, el plan regulador o si se realizan construcciones sin permiso.

• Corporación Nacional Forestal (CONAF): Si la intervención implica la corta de bosque nativo o la quema de vegetación.⁴⁵

• Dirección General de Aguas (DGA): Si se realizan obras no autorizadas en cauces o se extraen aguas sin los derechos correspondientes.⁴⁵

• Servicio Agrícola y Ganadero (SAG): Si se afecta la fauna silvestre o se realizan prácticas agrícolas o ganaderas perjudiciales.⁴⁵

• Cómo denunciar: La SMA ha facilitado el proceso de denuncia a través de su Portal Ciudadano de Denuncias en línea, al cual se accede con Clave Única.⁴¹ También es posible presentar denuncias de forma presencial en las oficinas regionales de la SMA, utilizando formularios estandarizados.⁴¹

• Qué información incluir: Para que una denuncia sea efectiva, debe contener, como mínimo: la individualización del denunciante, la identificación lo más precisa posible del presunto infractor, la ubicación exacta del hecho denunciado (idealmente con coordenadas), una descripción detallada de los actos (relleno, construcción, etc.), y cualquier medio de prueba disponible (fotografías, videos, documentos).⁴⁵

5.2. Acciones Judiciales: El Recurso de Protección como Herramienta de Ejecución Definitiva

Cuando se requiere una acción inmediata para detener un daño en curso, la vía judicial, a través del recurso de protección, es la herramienta más poderosa y efectiva.⁷

Este recurso es una acción constitucional de tramitación rápida que se interpone ante la Corte de Apelaciones respectiva. Puede ser presentado por cualquier persona que vea amagado su derecho a vivir en un medio ambiente libre de contaminación (Art. 19 N° 8) por un acto u omisión ilegal o arbitrario.⁵

La gran ventaja del recurso de protección es su celeridad y la posibilidad de solicitar una "orden de no innovar", que es una medida cautelar que ordena la paralización inmediata de las obras mientras el tribunal resuelve el fondo del asunto. Como se ha analizado, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha sido extraordinariamente receptiva a estos recursos en materia de humedales, otorgando protección incluso en casos de humedales no declarados y priorizando la conservación por sobre los permisos de edificación.⁹

5.3. Estrategias para Propietarios y Desarrolladores: Diligencia Debida, Gestión y Cumplimiento Voluntario

Para los actores del mercado inmobiliario, la estrategia más riesgosa es la inacción o la ignorancia deliberada. La mitigación de riesgos pasa por un cambio de paradigma:

• Para desarrolladores (antes de la subdivisión): La única estrategia sensata es la diligencia debida ambiental proactiva. Antes de adquirir o subdividir un predio rústico, es indispensable encargar un estudio técnico a expertos (biólogos, geógrafos, ingenieros ambientales) para identificar la posible presencia de humedales, su delimitación y su caracterización ecológica. Si se detecta un humedal, el proyecto de loteo debe ser diseñado para respetarlo, estableciendo zonas de protección y áreas no edificables, o bien, debe ser sometido en su totalidad al SEIA antes de cualquier intervención.

• Para propietarios de lotes existentes: Si se descubre un humedal en un lote ya adquirido, la estrategia recomendada es, en primer lugar, evitar cualquier tipo de alteración física. Luego, se debe buscar asesoría experta para evaluar la situación. Las opciones incluyen:

• Conservación: Destinar el área del humedal a la conservación, lo que puede incluso agregar valor paisajístico al resto de la propiedad.

• Manejo Sostenible: Elaborar un plan de manejo que permita usos de bajo impacto compatibles con la preservación del ecosistema, como senderos de observación o restauración ecológica.⁴⁶

• Sometimiento al SEIA: Si la intención de construir es irrenunciable y afecta al humedal, la única vía legalmente segura es ingresar voluntariamente el proyecto al SEIA. Este es un proceso largo y costoso, pero es la única forma de obtener una RCA que otorgue certeza jurídica al proyecto.

5.4. Recomendaciones para la Acción Municipal: Planificación Proactiva y Fiscalización

Las municipalidades pueden y deben jugar un rol mucho más activo para prevenir estos conflictos en sus territorios:

• Catastro y Planificación: Deben liderar la creación de catastros locales de humedales, incluso adelantándose al Inventario Nacional del MMA. Esta información debe ser integrada en sus Planes Reguladores, estableciendo zonas de protección explícitas con normativas claras de uso de suelo.⁸

• Ordenanzas Robustas: Deben dictar o actualizar sus ordenanzas ambientales para incluir capítulos específicos sobre humedales, con prohibiciones, obligaciones y sanciones disuasivas, siguiendo las mejores prácticas de otros municipios.³⁷

• Coordinación Inter-departamental: Deben establecer protocolos internos para que la Dirección de Obras Municipales (DOM) consulte con la unidad de medio ambiente antes de otorgar permisos de subdivisión (en los casos que aplique) o edificación en zonas rurales o de interfaz, para identificar posibles conflictos ambientales de manera temprana.⁴⁰

• Fiscalización Activa: Deben fortalecer sus capacidades de fiscalización y establecer un procedimiento claro y expedito para canalizar las denuncias ciudadanas a la SMA, actuando como un colaborador eficaz de la institucionalidad ambiental.

Conclusiones y Perspectiva Futura

El análisis del marco jurídico chileno revela una posición legal inequívoca: el descubrimiento de un humedal en un predio rústico, incluso después de su subdivisión y venta, activa un régimen de protección ambiental de orden público que prevalece sobre los derechos de propiedad y las autorizaciones de desarrollo. La situación legal resultante, aunque compleja en su fundamentación —al basarse en una amalgama de normas constitucionales, derecho internacional y jurisprudencia judicial en lugar de una ley específica— es clara en sus consecuencias: la paralización de proyectos, la imposición de severas limitaciones al dominio y la emergencia de una cadena de responsabilidades que alcanza tanto al propietario actual como al desarrollador original.

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha sido el factor determinante, supliendo el vacío legislativo para los humedales rurales mediante la consolidación de la "doctrina de la preexistencia". Esta doctrina establece que la protección no es una consecuencia de una declaración administrativa, sino una cualidad inherente al ecosistema. Por lo tanto, no se trata de una aplicación retroactiva de la ley, sino del reconocimiento de una obligación legal preexistente que fue ignorada durante el proceso de subdivisión. El conflicto entre los derechos emanados del D.L. 3.516 y las obligaciones de la Ley 19.300 se resuelve consistentemente en favor de la protección ambiental.

De cara al futuro, el panorama legal tiende hacia una mayor formalización y exigencia. La plena implementación de la Ley que crea el SBAP y, en particular, la consolidación del Inventario Nacional de Humedales, transformarán la dinámica actual. La existencia de un humedal dejará de ser un "descubrimiento" para convertirse en un dato público y accesible. Esto incrementará exponencialmente la carga de diligencia debida para desarrolladores, compradores e intermediarios inmobiliarios. La era de la subdivisión rural especulativa, realizada sin una evaluación ambiental rigurosa, enfrenta un desafío legal y regulatorio definitivo que obligará a integrar la conservación de la naturaleza como un elemento central e ineludible en el desarrollo del territorio.

Fuentes citadas

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2. Dicta normas para dar protección a los humedales rurales y modifica cuerpos normativos que indica, acceso: agosto 18, 2025, https://www.camara.cl/verDOC.aspx?prmID=67721&prmTipo=FICHAPARLAMENTARIA&prmFICHATIPO=DIP&prmLOCAL=0

3. Comentario Sentencia Corte Suprema de 27 de agosto de 2018 ..., acceso: agosto 18, 2025, https://derecho.uchile.cl/centro-de-derecho-ambiental/columnas-de-opinion/sentencia-cs-de-27-08-2018-proteccion-de-humedales-artificiales

4. Protección de los humedales por vía jurisprudencial. Cristián Peña y Lillo Delaunoy. - Revista Justicia Ambiental, acceso: agosto 18, 2025, http://www.revistajusticiaambiental.cl/wp-content/uploads/2020/01/JA.-Comentario-1.pdf

5. Configuración jurídica de los humedales en la jurisprudencia ..., acceso: agosto 18, 2025, https://revistaderechoambiental.uchile.cl/index.php/RDA/article/download/72647/76847/289821

6. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN LOS HUMEDALES EN CHILE, acceso: agosto 18, 2025, http://biblioteca.cehum.org/bitstream/123456789/455/1/Tabilo.%20El%20r%C3%A9gimen%20de%20propiedad%20en%20los%20humedales%20en%20Chile.pdf

7. Configuración jurídica de los Humedales en la jurisprudencia ordinaria de la Corte Suprema: Un análisis a través del recurso de protección (2018-2022) y el impacto que genera la orden de paralizar en la ejecución de proyectos inmobiliarios | Revista de Derecho Ambiental, acceso: agosto 18, 2025, https://revistaderechoambiental.uchile.cl/index.php/RDA/article/view/72647

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44. Home Denuncia - SMA, acceso: agosto 18, 2025, https://denuncia.sma.gob.cl/

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46. Proyecto GEF: protección y gestión sostenible de humedales costeros | 24 Horas TVN Chile, acceso: agosto 18, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=NtcvBaisFoI

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48. PROPUESTA “GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE PLANES DE GESTIÓN INTEGRAL DE HUMEDALES Y SUS CUENCAS APORTANTES” Versión FPA 2023, acceso: agosto 18, 2025, https://humedaleschile.mma.gob.cl/wp-content/uploads/2023/03/Guia-Planes-de-Gestion-humedales.pdf

49. Ministerio del Medio Ambiente y GEF Humedales lanzan guía para la obtención de datos ambientales y de biodiversidad en humedales - País Circular, acceso: agosto 18, 2025, https://www.paiscircular.cl/biodiversidad/ministerio-del-medio-ambiente-y-gef-humedales-lanzan-guia-para-la-obtencion-de-datos-ambientales-y-de-biodiversidad-en-humedales/

50. Servicios ecosistémicos y evaluación ambiental en humedales - WSP, acceso: agosto 18, 2025, https://www.wsp.com/es-cl/insights/servicios-ecosistemicos-y-evaluacion-ambiental-en-humedales

51. GUÍA PARA LA PREDICCIÓN Y EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL EN HUMEDALES EN EL SEIA - SEA, acceso: agosto 18, 2025, https://www.sea.gob.cl/sites/default/files/imce/archivos/2023/06/Guia-EVA-Humedales_2023.pdf

52. GUÍA ÁREA DE INFLUENCIA EN HUMEDALES EN EL SEIA, acceso: agosto 18, 2025, https://www.sea.gob.cl/sites/default/files/imce/archivos/2023/03/29/Guia-AI-Humedales-SEIA-2023.pdf

53. Portal Ciudadano de Denuncias Ambientales - ChileAtiende, acceso: agosto 18, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/86939-portal-ciudadano-de-denuncias-ambientales

54. guía para elaborar la denuncia con base en el artículo 98 de la ley de conservación de la vida silvestre, sobre ecosistemas de humedal - SINAC, acceso: agosto 18, 2025, https://www.sinac.go.cr/ES/docu/Inventario%20Nacional%20Humedales/Gu%C3%ADa%20para%20elaborar%20la%20denuncia%20con%20base%20en%20el%20art%C3%ADculo%2098%20.pdf