La Ley de Propiedad Austral y la Prelación entre Cabida y Deslindes en el Reconocimiento de Títulos

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

Introducción

Planteamiento de la Cuestión Jurídica

El presente informe aborda una consulta de alta relevancia en el derecho inmobiliario chileno: determinar si, en el contexto del régimen especial de Constitución de la Propiedad Austral de las décadas de 1920 y 1930, la superficie o "cabida" mencionada en los títulos reconocidos por el Estado adquiere un carácter vinculante que prima sobre los deslindes físicos y jurídicos del predio. Se analizará en profundidad la tesis que postula una inversión de la regla general del "cuerpo cierto", según la cual los deslindes son el elemento determinante de la cosa vendida. Esta cuestión, lejos de ser meramente teórica, tiene implicancias directas en la definición del dominio sobre vastas extensiones de terreno en el sur de nuestro país.

Contextualización Histórica

Para comprender la génesis y el propósito de la Ley de Propiedad Austral, es indispensable situarse en el sur de Chile a comienzos del siglo XX. El período posterior a la denominada "Pacificación de la Araucanía" se caracterizó por un estado de incertidumbre jurídica respecto de la tenencia de la tierra. Coexistían títulos de dominio de diverso origen y calidad, muchos de ellos imperfectos, junto a ocupaciones materiales de larga data sin respaldo documental y vastos territorios considerados fiscales.¹ Este caos registral y posesorio no solo generaba conflictos entre particulares y con el Fisco, sino que también obstaculizaba la colonización, la inversión y el desarrollo productivo de la zona.³

En este escenario, el Estado chileno promulgó una serie de cuerpos legales, conocidos colectivamente como la Ley de Propiedad Austral, con el objetivo primordial de poner orden en la propiedad raíz al sur del río Bío-Bío. Esta legislación buscaba, por una parte, sanear y validar los derechos de los particulares que demostraran una ocupación efectiva y, por otra, consolidar y delimitar con claridad la propiedad fiscal, identificando los "terrenos sobrantes" para disponer de ellos conforme a sus políticas de desarrollo.²

Objetivo y Metodología

El objetivo central de este informe es emitir un dictamen fundado que resuelva la consulta planteada, estableciendo con certeza jurídica la correcta jerarquía entre cabida y deslindes bajo el régimen de la Propiedad Austral. Para ello, la metodología empleada consistirá en un análisis sistemático y cronológico:

1. Se establecerá la regla general que gobierna la determinación de los inmuebles en el Código Civil chileno, analizando la figura de la venta como "cuerpo cierto" en los predios rústicos.

2. Se examinará en detalle la normativa especial de la Propiedad Austral, principalmente el Decreto con Fuerza de Ley (DFL) N° 1.600 de 1931 y sus reglamentos, para identificar si contienen alguna norma que altere el principio general.

3. Se analizará cómo la jurisprudencia de nuestros Tribunales Superiores de Justicia, tanto histórica como contemporánea, y la doctrina autorizada han interpretado la interacción entre ambos regímenes.

Este triple análisis permitirá construir una respuesta robusta, coherente y fundamentada en las fuentes del derecho.

Parte I: El Principio General: La Supremacía de los Deslindes en el Derecho Inmobiliario Chileno

Capítulo 1: La Venta como "Cuerpo Cierto": La Regla Fundamental

El derecho civil chileno, en materia de compraventa de bienes raíces, se rige por un principio fundamental que otorga primacía a la individualidad material del predio por sobre su medida superficial. Este principio se encuentra consagrado en la figura de la venta como "especie o cuerpo cierto".

Análisis Dogmático

El artículo 1833 del Código Civil establece de manera inequívoca esta regla: "Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio. Pero si se vende con señalamiento de linderos, se estará a lo que se dispone en el artículo siguiente". El inciso primero del artículo 1833, al referirse a la venta de un predio rústico, dispone que "la obligación de entregar el predio comprende todo lo que se encuentra dentro de los linderos señalados".

De la lectura de estas normas se desprende que el objeto del contrato de compraventa no es una determinada cantidad de metros o hectáreas, sino el inmueble en su singularidad, tal como se encuentra delimitado en el espacio por sus confines o linderos.⁵ La propiedad se extiende hasta los límites exactos que sus deslindes señalan, siendo estos los que definen jurídicamente la extensión material del derecho.⁷

La Función de la Cabida

Bajo la lógica del cuerpo cierto, la mención de la cabida o superficie en el título de dominio cumple una función meramente referencial o descriptiva.⁶ Su propósito es entregar una idea aproximada de la extensión del predio, pero no constituye un elemento esencial que defina el objeto de la venta.

Si bien el Código Civil contempla mecanismos para ajustar el precio en caso de que la cabida real difiera significativamente de la declarada (artículo 1832), estas acciones no alteran la naturaleza del objeto vendido. El vendedor cumple su obligación entregando el predio contenido dentro de los linderos, y el comprador adquiere todo lo que se encuentre dentro de ellos, sin importar si la superficie real es mayor o menor a la indicada en el título.⁶

Capítulo 2: El Papel del Registro Conservatorio en la Determinación del Inmueble

El sistema registral inmobiliario chileno, a cargo de los Conservadores de Bienes Raíces, tiene como uno de sus pilares la correcta individualización de los inmuebles para dar certeza y seguridad al tráfico jurídico. La forma en que el sistema aborda la descripción de los predios refuerza la primacía de los deslindes.

La Inscripción y la Individualización

La inscripción en el Conservador de Bienes Raíces es la forma de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y, a la vez, es requisito, prueba y garantía de la posesión.⁵ Para cumplir adecuadamente esta función, la ley exige una descripción precisa del inmueble.

Análisis del Reglamento del CBR

El artículo 78, N° 4, del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces es explícito al señalar que la inscripción de dominio debe contener "el nombre y linderos del fundo". Es notable que la norma exija la mención de los linderos como un requisito esencial de la inscripción, pero guarde silencio respecto de la superficie o cabida.⁸ Esta omisión no es casual; refleja la concepción del legislador de que son los deslindes, y no la superficie, los que verdaderamente singularizan e identifican un predio.

Rectificación de Títulos

La práctica registral y la jurisprudencia confirman esta jerarquía. Modificar los deslindes de una propiedad inscrita es un acto complejo que, por regla general, requiere de un nuevo título, como una escritura pública de rectificación suscrita por todos los colindantes afectados, o bien una sentencia judicial firme dictada en un juicio contencioso.⁶ Por el contrario, la jurisprudencia ha sido constante en señalar que las meras rectificaciones unilaterales de superficie, incluso si se basan en planos, son ineficaces para atribuir o modificar el dominio o la posesión inscrita.⁶

Capítulo 3: La Jurisprudencia como Reflejo del Principio General

Los tribunales de justicia han aplicado consistentemente el principio de la supremacía de los deslindes en la resolución de conflictos de dominio.

La Acción de Demarcación vs. La Acción Reivindicatoria

La distinción que la jurisprudencia traza entre la acción de demarcación (artículo 842 del Código Civil) y la acción reivindicatoria (artículo 889 del Código Civil) es particularmente ilustrativa. La acción de demarcación procede cuando los límites entre dos predios son confusos o inciertos, y su objetivo es que el juez los fije de acuerdo con los títulos. No se discute el dominio, sino la ubicación de la línea divisoria.¹⁴ En cambio, si un propietario alega que su vecino posee una franja de terreno que le pertenece, la acción correcta es la reivindicatoria, pues la disputa ya no es sobre la línea, sino sobre el dominio de una porción específica de tierra.⁷ Esta distinción se fundamenta precisamente en que los deslindes definen el dominio, y una controversia sobre ellos es, en esencia, una controversia sobre la propiedad misma.

La solidez de la regla general es, por tanto, inequívoca. La primacía de los deslindes sobre la cabida no es una mera preferencia interpretativa, sino un principio estructural del derecho inmobiliario chileno, arraigado en el Código Civil, el Reglamento del CBR y confirmado por una jurisprudencia centenaria. Cualquier desviación de esta regla debe estar consagrada en una norma de excepción de forma explícita e irrefutable. Para que la tesis consultada fuera cierta, la Ley de Propiedad Austral tendría que contener una disposición expresa que derogue o modifique esta regla fundamental para los casos bajo su amparo. La carga de la prueba recae, por tanto, en demostrar la existencia de esa norma excepcional.

Parte II: El Régimen de Excepción: La Ley sobre Constitución de la Propiedad Austral

Capítulo 1: Finalidad y Contexto Normativo

El régimen especial de la Propiedad Austral, articulado a través de las leyes N° 4.310, 4.510, 4.660, y consolidado en el Decreto N° 4.444 de 1929 y el DFL N° 1.600 de 1931, fue una herramienta de política pública diseñada para abordar un problema complejo.⁴ Su análisis revela un doble objetivo que es crucial para resolver la consulta.

Por un lado, buscaba sanear los títulos de los particulares que ocupaban efectivamente la tierra, otorgándoles certeza jurídica y fomentando la productividad. Se pretendía dar una solución a los ocupantes materiales, distinta a la simple expulsión, reconociendo las situaciones de hecho consolidadas.²

Por otro lado, y de manera fundamental, la ley fue un instrumento de construcción estatal y de ordenamiento fiscal. Uno de sus propósitos centrales era permitir al Estado chileno identificar y consolidar su dominio sobre los vastos "terrenos sobrantes" que no fueran válidamente reclamados y reconocidos a particulares.⁴ El artículo 30 del texto refundido de la ley (Decreto N° 4.444) era explícito al ordenar que los terrenos sobrantes se inscribieran a nombre del Fisco.⁴

Esta dualidad es clave. La ley no fue concebida como un mecanismo para conceder beneficios ilimitados a los particulares, sino como un procedimiento para trazar una línea definitiva entre la propiedad privada, cuyo fundamento era la ocupación real y probada, y la propiedad fiscal. Interpretar que el reconocimiento de una "cabida" abstracta podía expandir la propiedad privada más allá de la posesión real iría directamente en contra del objetivo fiscalizador y de consolidación de dominio del Estado, que era una de las principales razones de ser de la ley.

Capítulo 2: El Procedimiento de Reconocimiento y el Rol de la Posesión Material

El análisis del procedimiento administrativo establecido por la ley y su reglamento es la pieza central para desvirtuar la tesis de la primacía de la cabida.

Requisitos de la Solicitud

El artículo 4° del Reglamento de la Ley, contenido en el Decreto N° 36 de 1929, detallaba los requisitos que debía contener toda solicitud de reconocimiento de dominio dirigida al Presidente de la República. Dicho artículo exigía al solicitante expresar, entre otros datos ¹⁷:

• c) Su denominación, cabida, deslindes y demás circunstancias que lo individualicen;

• e) Forma, tiempo y condiciones en que se ha ejercido la posesión material y la extensión precisa de lo realmente ocupado.

La estructura misma de la solicitud es reveladora. La ley no se conformaba con la simple declaración de una cabida. Exigía, por separado, la indicación de los deslindes, y, de manera aún más decisiva, una declaración explícita sobre la posesión material y, crucialmente, sobre la "extensión precisa de lo realmente ocupado".¹⁷ Esta doble exigencia demuestra que el legislador no pretendía que una cifra de superficie, potencialmente inflada, errónea o basada en títulos antiguos de dudosa mensura, definiera el derecho a reconocer. El anclaje del sistema estaba en la realidad fáctica: la posesión material. El derecho se definía por esta realidad, y los deslindes eran la expresión jurídica de los límites de dicha ocupación. La cabida era, en consecuencia, un resultado matemático derivado de esos deslindes, y no una causa constitutiva de derecho.

El Eje Central: La Posesión Material

El rol preponderante de la posesión material se confirma de manera irrefutable en el artículo 7° del DFL 1.600 (y sus normas predecesoras). Esta disposición, que establecía las condiciones para que el Presidente de la República reconociera la validez de un título, tenía como requisito sine qua non que "el que los invoque, posea materialmente los terrenos a que ellos se refieren".⁴ La posesión material no era un requisito más; era el hecho jurídico fundamental que debía ser probado y constituía el cimiento sobre el cual se edificaba todo el sistema de reconocimiento. La ley incluso detallaba los medios para acreditarla, como el pago de contribuciones o informes de funcionarios.¹⁹

Capítulo 3: Naturaleza y Efectos del Acto de Reconocimiento

El decreto supremo presidencial que reconocía la validez de un título bajo este régimen era un acto administrativo de efectos declarativos, no constitutivos. No creaba un nuevo derecho de dominio con características especiales o distintas a las del derecho común. Su efecto era declarar que, para la relación jurídica entre el particular y el Fisco, el título que amparaba la posesión material efectiva del solicitante era considerado válido y, por ende, oponible al Estado.²⁴

El punto más decisivo para resolver la consulta es el elocuente silencio de la ley. En ninguna parte del DFL 1.600, ni en sus leyes predecesoras o reglamentos, existe un artículo que establezca que "la cabida primará sobre los deslindes" o que invierta la regla del cuerpo cierto del Código Civil. En virtud del principio de especialidad, una ley especial solo deroga tácitamente a una ley general en aquello en que ambas son incompatibles. Al no existir una norma expresa en contrario ni una incompatibilidad manifiesta, la regla general del Código Civil sobre la primacía de los deslindes se mantenía plenamente vigente y aplicable a los títulos reconocidos bajo la Ley de Propiedad Austral.

Parte III: La Interpretación Judicial y Doctrinal de la Ley Austral

La interpretación que los Tribunales de Justicia y la doctrina han dado a la Ley de Propiedad Austral confirma de manera contundente la primacía de la realidad posesoria y los deslindes por sobre la cabida declarada.

Capítulo 1: La Jurisprudencia Histórica Fundacional

Pocos años después de la entrada en vigencia de la ley, la Corte Suprema tuvo la oportunidad de sentar la doctrina que regiría su interpretación. En su célebre sentencia de 7 de septiembre de 1939, nuestro máximo tribunal zanjó tempranamente la cuestión al resolver un recurso sobre la materia. En su considerando clave, el fallo estableció ²⁴:

"El elemento esencial que determina el reconocimiento del Presidente de la República resultaba ser la posesión material del terreno al que se referían los títulos invocados..."

Este fallo es de una importancia capital, pues establece desde el inicio que el fundamento del sistema de reconocimiento era la realidad posesoria, no la literalidad de un título que pudiera no corresponder a ella. La posesión material se erigió así como el criterio determinante para la aplicación de la ley.

Capítulo 2: Un Caso Paradigmático Contemporáneo: "Fisco con Turismo Aventura Casablanca Ltda."

La plena vigencia de esta doctrina se puede apreciar en un caso mucho más reciente y de enorme trascendencia, resuelto por la Corte Suprema en el año 2007. El litigio versaba sobre el dominio de un predio denominado "Fundo Chanquicó", cuya inscripción de dominio, en manos de la sociedad particular, indicaba una cabida de más de 31,000 hectáreas, las que se superponían casi en su totalidad con los Parques Nacionales Puyehue y Vicente Pérez Rosales.²⁵

El Fisco de Chile interpuso una demanda reivindicatoria, y la Corte Suprema, al fallar el caso, desestimó la pretensión del particular basándose en un razonamiento que reafirma todos los principios analizados ²⁵:

1. Falta de Posesión Material: La Corte constató que la sociedad demandada y sus antecesores en el dominio no podían acreditar una historia de posesión material efectiva, continua y exclusiva sobre la inmensa superficie reclamada. Actos esporádicos como cabalgatas por senderos no constituían prueba de posesión sobre la totalidad del predio.

2. Posesión Material del Fisco: En contraste, quedó demostrado que el Fisco, a través de la Corporación Nacional Forestal (CONAF), había ejercido por décadas actos positivos de dueño, como la construcción de infraestructura, reforestación, y la administración y tuición de los parques nacionales, todo ello con ánimo de señor y dueño.

3. Inconsistencia del Título: La Corte analizó el origen del título del particular y descubrió que provenía de la adquisición de dos hijuelas que sumaban apenas 1,000 hectáreas, una cifra ínfima en comparación con las más de 30,000 que reclamaba.

Este fallo es un ejemplo elocuente de cómo los tribunales no se dejan llevar por la "cabida" monumental de un título, sino que investigan la realidad fáctica y la historia posesoria. La Corte consideró que la inscripción del particular, para la mayor parte del terreno, era una mera "inscripción de papel" sin sustento real, considerando que el Fisco no reconoció la validez de su título, reafirmando en el siglo XXI la doctrina sentada en 1939.

Capítulo 3: La Doctrina y la Continuidad del Principio de Saneamiento

La doctrina especializada que ha estudiado el tema, como los comentarios del profesor Juan Andrés Varas Braun a la sentencia antes citada, ha analizado la Ley Austral precisamente en el contexto de la definición de la propiedad fiscal en el sur, destacando su rol ordenador basado en la realidad posesoria.²⁶

Resulta esclarecedor, además, trazar un paralelo con el Decreto Ley N° 2.695 de 1979, sobre saneamiento de la pequeña propiedad raíz. Este cuerpo legal, considerado en cierto modo un sucesor funcional de la Ley Austral para la pequeña propiedad ²⁸, también se fundamenta de manera explícita en la posesión material, continua y exclusiva por un lapso de cinco años como requisito esencial para regularizar un título y adquirir el dominio por prescripción.²¹ Esto demuestra una notable coherencia en la legislación chilena a lo largo del tiempo: cuando se trata de sanear títulos de dominio irregulares, el legislador ha recurrido consistentemente al principio de la realidad posesoria como el anclaje fundamental del sistema.

Tabla 1: Criterios de Determinación de la Propiedad en Diferentes Regímenes Legales

La siguiente tabla sintetiza y contrasta los principios que rigen la determinación de la propiedad en el régimen general del Código Civil y en los regímenes especiales de saneamiento, demostrando la consistencia del principio de la realidad posesoria.

Criterio de Análisis	Régimen General (Código Civil)	Ley de Propiedad Austral (DFL 1.600)	Saneamiento Pequeña Propiedad (D.L. 2.695)
Principio Rector	Venta como "cuerpo cierto".	Reconocimiento de títulos basado en la realidad fáctica.	Regularización de la posesión material.
Elemento Preponderante	Título inscrito que refleja la realidad posesoria.	Posesión material efectiva y probada.	Posesión material continua por 5 años.
Rol de los Deslindes	Constitutivo. Definen el objeto del derecho.	Constitutivo. Definen la extensión de la posesión material reconocida.	Constitutivo. Definen el predio a regularizar.
Rol de la Cabida	Meramente referencial. Puede dar lugar a acciones de precio, pero no define el inmueble.	Meramente referencial y de individualización. Subordinada a la extensión real poseída.	Meramente referencial y de avalúo. El predio se define por la posesión material.
Fuente Legal Clave	Arts. 1831, 1833 CC.5	Art. 7 DFL 1.600; Art. 4 Reglamento.4	Arts. 1, 2, 15 D.L. 2.695.29
Jurisprudencia Clave	Fallos sobre cuerpo cierto y demarcación.7	CS, 7 de sept. de 1939 24; CS, "Fisco c/ T.A. Casablanca".25	Fallos que exigen prueba de posesión real y no mera tenencia.21

Esta tabla demuestra visualmente que, lejos de ser una anomalía, el énfasis de la Ley Austral en la realidad posesoria (delimitada por deslindes) es perfectamente coherente con la lógica subyacente del derecho inmobiliario chileno, especialmente en sus mecanismos de saneamiento. La idea de que la "cabida" es un número mágico que crea derecho es la verdadera anomalía, una tesis sin sustento en ninguno de los regímenes analizados.

Parte IV: Dictamen Jurídico y Conclusiones Finales

Síntesis Argumentativa

El análisis exhaustivo de la legislación, la doctrina y la jurisprudencia permite recapitular los siguientes puntos centrales:

1. La regla general y fundamental en el derecho inmobiliario chileno, consagrada en el Código Civil, es la primacía de los deslindes por sobre la cabida en la determinación del inmueble (venta como "cuerpo cierto").

2. La Ley de Propiedad Austral fue una ley especial cuyo objetivo principal era ordenar la propiedad en el sur de Chile, formalizando la posesión material efectiva de los particulares y consolidando el dominio fiscal sobre los terrenos sobrantes.

3. El procedimiento administrativo establecido por dicha ley exigía a los solicitantes acreditar la "extensión precisa de lo realmente ocupado", anclando el reconocimiento en la realidad fáctica y no en cifras abstractas de superficie.

4. El corpus normativo de la Propiedad Austral no contiene ninguna disposición que, de manera expresa o tácita, invierta la regla del cuerpo cierto o establezca una primacía de la cabida sobre los deslindes.

5. La jurisprudencia de la Corte Suprema, de manera constante e ininterrumpida desde 1939 hasta la actualidad, ha sostenido que la posesión material es el elemento esencial y definitorio del derecho reconocido bajo este régimen especial.

Resolución de la Consulta

Con base en todo el análisis precedente, se dictamina de manera clara y categórica que la afirmación según la cual, en los títulos reconocidos por la Ley de Propiedad Austral, la cabida es vinculante y tiene prioridad sobre los deslindes, es JURÍDICAMENTE INCORRECTA Y FALSA.

Fundamentos del Dictamen

La conclusión anterior se sustenta en los siguientes fundamentos irrefutables:

1. Principio de Supremacía del Derecho Común: En ausencia de una norma derogatoria expresa en la ley especial, rige plenamente la regla general del Código Civil (artículo 1833), que consagra la venta como cuerpo cierto y, con ello, la primacía de los deslindes.

2. Principio de la Realidad Posesoria: El objetivo, la estructura y los requisitos de la Ley de Propiedad Austral se centraban en la posesión material como el fundamento del derecho a ser reconocido. El derecho se reconocía sobre una porción de tierra físicamente delimitada y ocupada, no sobre una cifra numérica de superficie.

3. Interpretación Teleológica y Sistemática: La finalidad de la ley, que incluía el ordenamiento del territorio y la delimitación de la propiedad fiscal, es intrínsecamente incompatible con una interpretación que permita a los particulares expandir sus dominios mediante la simple declaración de una cabida exagerada en sus títulos, en desmedro del patrimonio de todos los chilenos.

4. Fuerza de la Jurisprudencia: La interpretación judicial ha sido unánime y constante por más de ochenta años en este punto, constituyendo una doctrina jurisprudencial consolidada que no puede ser ignorada y que otorga plena certeza sobre la materia.

En definitiva, en el régimen de la Ley de Propiedad Austral, al igual que en el derecho común, son los deslindes que circunscriben la posesión material que fue objeto del reconocimiento los que definen la extensión del derecho de dominio. La cabida consignada en el título reconocido por el Estado bajo dicha ley cumple, por tanto, un rol meramente descriptivo y referencial, y en ningún caso es un elemento constitutivo de derecho que prevalezca sobre los linderos del predio.

Fuentes citadas

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2. El Territorio Huilliche de Chiloé - Ser Indigena, acceso: agosto 12, 2025, http://www.serindigena.org/libros_digitales/cvhynt/v_i/1p/v1_pp_4_mapuche_c3_los_huilliches-El-2.html

3. El problema de la propiedad de la tierra en el sur de Chile (1850-1930) - ResearchGate, acceso: agosto 12, 2025, https://www.researchgate.net/publication/262469280_El_problema_de_la_propiedad_de_la_tierra_en_el_sur_de_Chile_1850-1930

4. www.serindigena.org, acceso: agosto 12, 2025, http://www.serindigena.org/libros_digitales/derechos_indigenas/leyes/54.htm

5. Divergencia de Cabida y Deslindes en la Venta de Inmuebles como Cuerpo Cierto - AGUILA & CÍA. Abogados en Puerto Montt, acceso: agosto 12, 2025, https://www.aguilaycia.cl/post/divergencia-de-cabida-y-deslindes-en-la-venta-de-inmuebles-como-cuerpo-cierto

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7. Deslindes de un inmueble versus plano registrado en CBR - Aguila & Compañía, acceso: agosto 12, 2025, https://www.aguilaycia.cl/post/deslindes-de-un-inmueble-versus-plano-registrado-en-cbr

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10. CBR no puede rehusarse a rectificar deslindes y cabida de una propiedad que fue solicitada mediante escritura pública por el Fisco y la Municipalidad como únicos interesados. - Diario Constitucional, acceso: agosto 12, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/11/08/cbr-no-puede-rehusarse-a-rectificar-deslindes-y-cabida-de-una-propiedad-que-fue-solicitada-mediante-escritura-publica-por-el-fisco-y-la-municipalidad-como-unicos-interesados/

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