Divergencia de Cabida y Deslindes en la Venta de Inmuebles como Cuerpo Cierto

1. El sistema dualista de transferencia inmobiliaria: Título y Modo Para analizar correctamente la adquisición de un inmueble rural, es indispensable desterrar la confusión habitual entre el contrato mismo y la transferencia de la propiedad. En el ordenamiento jurídico civil chileno, siguiendo la tradición del Derecho Romano, el dominio y los demás derechos reales no se transfieren por el solo consentimiento o por la simple "cesión" en un contrato. Se exige de manera inexcusable la concurrencia de dos elementos jurídicos distintos y complementarios: el título y el modo de adquirir¹.

El título (como puede ser un contrato de compraventa, una permuta o una donación) es el acto jurídico que sirve de antecedente o causa mediata para la adquisición del dominio. Del título nacen exclusivamente derechos personales y obligaciones, como el derecho del comprador a exigir que se le transfiera la propiedad y la obligación del vendedor de entregarla². Por sí solo, el título no convierte a nadie en dueño.

Para que el dominio efectivamente se traspase de un patrimonio a otro, la ley exige que opere el modo de adquirir, que es el hecho o acto jurídico que produce el efecto real de la adquisición del dominio³. Tratándose de enajenaciones entre vivos de bienes raíces, el modo de adquirir aplicable es la tradición, la cual se efectúa de una forma solemne y exclusiva: mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo⁴.

2. La adquisición de un predio rústico: Cabida versus Cuerpo Cierto Una vez comprendido que la transferencia exige título y tradición, resulta fundamental analizar cómo se singulariza el objeto físico que se está adquiriendo. El Código Civil ha regulado expresamente la venta de predios rústicos (inmuebles rurales), estableciendo que estos pueden transferirse bajo dos modalidades diametralmente distintas: con relación a su cabida (la superficie exacta del terreno) o como una especie o "cuerpo cierto"⁵.

Adquirir un fundo en relación a su cabida implica que la superficie exacta (hectáreas o metros cuadrados) es esencial para las partes, al punto que el precio se deduce directamente de esa medida. En cambio, adquirir el predio como cuerpo cierto significa que la transferencia recae sobre una entidad específica e individualmente determinada por sus límites físicos o jurídicos, sin que la cantidad exacta de hectáreas sea la consideración fundamental del acto⁶.

En nuestro ordenamiento, la regla general y la presunción legal es que, a menos que las partes declaren expresamente que hacen diferencia en el precio según la superficie real, se entenderá invariablemente que el predio se enajena como un cuerpo cierto⁷.

3. La primacía absoluta de los deslindes en la transferencia como cuerpo cierto Cuando el título recae sobre un predio rural vendido como cuerpo cierto, el elemento jurídico que define hasta dónde llega el derecho de propiedad transferido no es la superficie informada en el papel, sino los deslindes. Los deslindes son las líneas imaginarias o hitos materiales (cercos, ríos, caminos o quebradas) que separan un predio de los colindantes, estableciendo la extensión del derecho en el plano horizontal⁸.

La primacía de los deslindes es de carácter absoluto. El Código Civil dispone que, vendiéndose un predio como cuerpo cierto con señalamiento de linderos, el vendedor está obligado a entregar todo lo comprendido dentro de ellos⁹. Si la realidad física demuestra que dentro de esos deslindes existe una superficie mayor a la declarada teóricamente en la escritura, el comprador adquiere esa totalidad sin obligación de pagar un suplemento del precio; de igual manera, si la superficie resulta ser menor, el adquirente no tiene derecho a exigir una rebaja¹⁰. El objeto de la tradición queda fijado por los contornos materiales o jurídicos descritos.

4. La información administrativa (SII, SAG) y su subordinación al Derecho Civil Frecuentemente, los adquirentes se confunden ante discrepancias entre los linderos físicos, los títulos inscritos y la información planimétrica o de cabida que manejan instituciones administrativas del Estado. Organismos como el Servicio de Impuestos Internos (para el cobro de contribuciones) o el Servicio Agrícola y Ganadero (en la certificación de subdivisiones rurales) manejan catastros con finalidades primordialmente tributarias, de planificación o fomento¹¹.

Sin embargo, en el Derecho Civil chileno y ante los tribunales de justicia, los certificados administrativos de superficie no alteran el principio de determinación por deslindes. La singularidad exigida en materia inmobiliaria exige individualizar el bien por sus linderos¹². Si bien la Ley exige cumplir con normativas urbanísticas y agrícolas (como la subdivisión mínima de 0,5 hectáreas)¹³, estas normativas no tienen la fuerza jurídica para alterar el alcance del derecho real transferido entre particulares mediante el título y la inscripción conservatoria, el cual sigue gobernado por la realidad de los deslindes del cuerpo cierto.

5. El rol de los deslindes y la posesión material en ventas del Fisco y saneamientos de título El principio de primacía de los límites y la realidad posesoria adquiere especial relevancia en figuras excepcionales como las ventas o cesiones gratuitas del Fisco, o en la regularización de la pequeña propiedad raíz.

En los saneamientos de títulos regulados por ley, el legislador otorga preferencia a la posesión material exclusiva y continua por sobre las inscripciones de papel antiguas¹⁴. En este procedimiento administrativo, que requiere acreditar la posesión del suelo mediante hechos positivos¹⁵, el Ministerio de Bienes Nacionales ordena el levantamiento de un plano topográfico basado en la ocupación real del terreno. La resolución que acoge la solicitud se inscribe en el Conservador y sirve de justo título para iniciar una nueva posesión regular, fijando definitivamente los deslindes en base a la tenencia física del solicitante, extinguiendo las menciones de superficie o linderos de inscripciones precedentes que no reflejaban la realidad material¹⁶.

6. Discrepancias topográficas y su resolución judicial Cuando surgen conflictos de límites porque los deslindes de un título se superponen con los de un vecino (inscripciones paralelas) o porque existe pugna entre la medida topográfica y el título, la doctrina y la jurisprudencia de la Corte Suprema han establecido criterios estrictos de resolución. Ante títulos que se enfrentan por la superficie o los límites, los tribunales otorgan preferencia a la inscripción conservatoria que se encuentra respaldada y refrendada por la posesión material del terreno, traducida en actos de señorío efectuados dentro de los deslindes discutidos¹⁷.

La jurisprudencia es conteste en que una inscripción carente de tenencia material ("inscripción de papel") debe ceder ante el título inscrito que refleja de manera efectiva la realidad posesoria y los deslindes materiales, siendo necesario en caso de disputas ejercer la acción reivindicatoria para que el tribunal determine la prevalencia del derecho apoyado en hitos ciertos¹⁸.

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Notas y Referencias

1. Orrego Acuña, Juan Andrés. Teoría General de los Bienes, "Los modos de adquirir el dominio", p. 1.

2. Alessandri Rodríguez, Arturo; Somarriva Undurraga, Manuel; Vodanovic H., Antonio. Tratado de los Derechos Reales. Bienes, Tomo I, 5ª edición, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1993, p. 138.

3. Troncoso Larronde, Hernán. De los Bienes, Universidad de Concepción, p. 48.

4. Artículo 686 del Código Civil de la República de Chile.

5. Artículo 1831 del Código Civil de la República de Chile.

6. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes, Thomson Reuters, Santiago, 2020.

7. Artículo 1831 del Código Civil de la República de Chile.

8. Peñailillo Arévalo, Daniel. Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales, 2ª edición, Thomson Reuters, Santiago, 2019, p. 41.

9. Artículo 1833, inciso 2°, del Código Civil de la República de Chile.

10. Peñailillo Arévalo, Daniel. Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales, 2ª edición, Thomson Reuters, Santiago, 2019.

11. Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Editorial Metropolitana, Santiago, 2014.

12. Peñailillo Arévalo, Daniel. Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales, 5ª edición, Legal Publishing Chile / Thomson Reuters, Santiago, 2022, pp. 114-115.

13. Decreto Ley N° 3.516 que "Establece normas sobre división de predios rústicos", de 1980.

14. Decreto Ley N° 2.695 que "Fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella", de 1979, artículos 1 y 2.

15. Artículo 925 del Código Civil de la República de Chile.

16. Decreto Ley N° 2.695 de 1979, artículos 10, 15 y 16.

17. Corte Suprema, Primera Sala, 29 de marzo de 2012, Rol N° 8.536-2010.

18. Corte Suprema, Primera Sala, 14 de enero de 2019, Rol N° 12.479-2018.