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Divergencia de Cabida y Deslindes en la Venta de Inmuebles como Cuerpo Cierto

Mario E. Aguila
24 jun
23 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

I. Introducción

A. Objeto del Informe

El presente informe tiene como objetivo proporcionar un análisis exhaustivo de los efectos jurídicos derivados de la divergencia entre la superficie real de un inmueble y la superficie indicada en la escritura de compraventa, especialmente cuando la transacción se realiza bajo la modalidad de "cuerpo cierto". Se examinará la legislación, doctrina y jurisprudencia chilena aplicable, con un enfoque en las complejidades que surgen de la interacción entre la realidad física del predio, su descripción en los títulos y el sistema registral. La precisión en la identificación de los bienes inmuebles es un pilar fundamental para la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, y las discrepancias en sus dimensiones o límites pueden generar incertidumbre y litigios. Este estudio busca dilucidar las herramientas y principios que el ordenamiento jurídico chileno ofrece para abordar tales situaciones.

B. Contexto General del Derecho de Bienes Inmuebles en Chile

El derecho de bienes en Chile se rige principalmente por el Libro II del Código Civil (CC), denominado "De los Bienes, y de su Dominio, Posesión, Uso y Goce", que se complementa con la regulación constitucional (Art. 19 N° 21, 23, 24 de la Constitución Política de la República) y diversas leyes especiales.1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

La propiedad inmobiliaria es un pilar fundamental del sistema económico y jurídico nacional. Sin embargo, la identificación y delimitación precisa de los predios, así como la concordancia entre la realidad material y la descripción registral, han sido históricamente fuentes de complejidad y litigiosidad.

El Código Civil chileno, influenciado por el modelo francés, adoptó un sistema de dualidad título-modo para la transferencia del dominio, donde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces cumple la función de tradición para los inmuebles.1 A pesar de esta centralidad del registro, el sistema chileno carece de un catastro georreferenciado que asegure una perfecta correspondencia entre la descripción registral y la realidad física del terreno. Esta particularidad del diseño registral, sumada a la evolución histórica de la propiedad territorial, ha generado que las discrepancias en la cabida y los deslindes sean un problema recurrente que requiere de un análisis detallado de la normativa sustantiva, la doctrina y la interpretación judicial. Este informe abordará cómo el sistema legal chileno, con sus particularidades, gestiona estas divergencias, las acciones disponibles para las partes afectadas y las limitaciones inherentes a la publicidad registral en esta materia.

II. Conceptos Fundamentales en la Transferencia y Partición de Inmuebles

A. La Venta de Inmueble "Como Cuerpo Cierto"

1. Definición y Características Esenciales

La venta de un inmueble "como cuerpo cierto" (o ad corpus) se refiere a una modalidad contractual en la que el objeto de la venta es una propiedad específica e individualizada por sus linderos, nombre o ubicación, y no por su superficie o cabida exacta.2 En esta modalidad, el precio se fija por el inmueble en su totalidad, considerado como una unidad determinada y conocida por las partes, y no en proporción a una unidad de medida (e.g., por metro cuadrado o hectárea).2

Una característica fundamental de la venta como cuerpo cierto es que el comprador acepta el inmueble en las condiciones físicas y dimensiones en que se encuentra al momento de la venta, asumiendo implícitamente el riesgo de que la superficie real pueda diferir de la expresada en el contrato.2 Para que el concepto de "cuerpo cierto" sea válido y eficaz, es fundamental que los límites y características del inmueble sean claramente identificables y conocidos por ambas partes al momento de la compraventa. Esto es común en propiedades rurales o terrenos delimitados por muros, cercos o hitos naturales como ríos o montañas.3 La claridad de los límites y características es crucial para evitar malentendidos o pérdidas patrimoniales futuras.3

2. Distinción Fundamental con la Venta "por Cabida"

A diferencia de la venta "como cuerpo cierto", la venta "por cabida" (o ad mesuram) se realiza en función de la extensión, superficie o cabida del predio, donde el precio se determina en proporción a una unidad de medida (e.g., por metro cuadrado o hectárea).4 En esta última, la superficie es un elemento esencial para la determinación del precio y el objeto del contrato.

La distinción entre "cuerpo cierto" y "por cabida" constituye el factor determinante primario de los efectos jurídicos ante una divergencia de superficie en la compraventa de inmuebles. Los artículos 1831 a 1835 del Código Civil, que regulan las acciones por divergencia de cabida, aplican de manera diferenciada según la venta sea "por cabida" o "como cuerpo cierto".1 Si la venta es "como cuerpo cierto", la superficie es meramente descriptiva y las discrepancias solo tienen efectos legales si superan un umbral significativo (más de un décimo) y solo para predios rústicos. En cambio, si es "por cabida", la superficie es la base del precio, y cualquier diferencia, por pequeña que sea, podría generar ajustes. Por lo tanto, la calificación inicial del tipo de venta es la piedra angular para determinar las responsabilidades y acciones disponibles para las partes.

Tabla 1: Comparativa: Venta "por Cabida" vs. Venta "como Cuerpo Cierto"

Criterio	Venta "por Cabida"	Venta "como Cuerpo Cierto"
Objeto de la Venta	Una extensión de terreno determinada por su medida.	Una propiedad específica e individualizada por sus linderos.
Determinación del Precio	En proporción a la unidad de medida (ej. $X por m²).	Precio alzado por la totalidad del inmueble.
Relevancia de la Superficie	Esencial para el precio y el objeto del contrato.	Meramente descriptiva; no determinante del objeto.
Riesgo de Discrepancia	El riesgo de la cabida recae en el vendedor.	El riesgo de la cabida recae en el comprador.
Acciones Legales (General)	Ajuste de precio o rescisión por cualquier diferencia.	Ajuste de precio o rescisión solo por diferencias > 1/10 (Art. 1831-1835 CC).

Esta tabla condensa de manera clara y concisa las diferencias fundamentales entre ambas modalidades de venta. Su inclusión permite al lector comprender rápidamente el marco contractual y las expectativas de las partes en cada caso, lo cual es esencial para contextualizar los efectos jurídicos de las divergencias de cabida y deslindes que se analizarán en profundidad más adelante.

B. La Cabida y los Deslindes: Elementos de Identificación del Inmueble

La cabida (superficie) y los deslindes (límites o linderos) son los principales elementos utilizados para la individualización y descripción de un inmueble tanto en los títulos de dominio como en las inscripciones registrales.1 Sin embargo, la normativa registral chilena no exige obligatoriamente la incorporación de la superficie ni las longitudes de los deslindes en todas las inscripciones, sino principalmente su ubicación y linderos (Art. 78 N° 4 y 81 N° 3 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces).6

La falta de obligatoriedad legal de registrar la superficie y las longitudes precisas de los deslindes en las inscripciones conservatorias es una causa estructural y persistente de la "discordancia registral" y, por ende, de la litigiosidad asociada a las divergencias de cabida y deslindes en Chile. Si el registro oficial, que es la base para la publicidad y seguridad del tráfico inmobiliario 1, no exige la consignación de datos métricos precisos (superficie, longitudes de deslindes), entonces es inherentemente incapaz de garantizar la exactitud de esos datos. Esta deficiencia en el diseño del sistema registral provoca directamente que las descripciones en los títulos puedan ser imprecisas o contradictorias con la realidad física, lo que a su vez conduce a la aparición de conflictos cuando se detectan estas diferencias. La consecuencia es que la certeza sobre la extensión física de la propiedad debe buscarse fuera del registro, a menudo en sede judicial.

C. La Partición de Bienes y su Efecto Declarativo (Artículos 1344 y 718 del Código Civil)

1. Naturaleza y Alcance del Efecto Declarativo

En el derecho chileno, la adjudicación de bienes en un proceso de partición (ya sea judicial o convencional) tiene un efecto declarativo, no traslaticio de dominio (Art. 1344 CC).1 Esto significa que el comunero a quien se le adjudica un bien se reputa haber sido dueño exclusivo de dicho bien desde el origen de la comunidad, y se entiende que nunca tuvo derechos sobre los bienes adjudicados a los demás comuneros.1 Este principio implica una ficción legal que retrotrae la propiedad al momento en que se constituyó la indivisión.

Este mismo efecto declarativo se extiende a la posesión. El adjudicatario se entiende haber poseído el objeto exclusivamente desde el inicio de la comunidad, sin interrupción (Art. 718 CC).1 La norma busca evitar interrupciones en la posesión que pudieran afectar la posibilidad de adquirir el dominio por prescripción.

2. Implicaciones en la Posesión y el Dominio

El efecto declarativo implica que la adjudicación no crea un nuevo título para poseer, sino que simplemente consolida una situación jurídica preexistente. Esto tiene relevancia directa para la prescripción adquisitiva, ya que el tiempo de posesión del adjudicatario se cuenta desde el origen de la comunidad, no desde la fecha de la adjudicación.1

El efecto declarativo en la partición mitiga significativamente los conflictos por divergencias de cabida o deslindes que pudieran surgir entre los propios comuneros después de la partición, al retrotraer la propiedad y posesión al momento de la formación de la comunidad. Al establecer que la propiedad y posesión del bien adjudicado se entienden adquiridas desde el inicio de la comunidad, la ley busca evitar que la partición sea vista como una nueva transferencia que pudiera generar disputas sobre la "cosa vendida" o "adquirida" en ese momento. Si un comunero es considerado propietario y poseedor desde el origen, cualquier discrepancia en la cabida o deslindes de su lote adjudicado se entiende como una cuestión que ya existía en la comunidad indivisa, y su aceptación del lote implica la consolidación de esa realidad. Esto reduce la base legal para reclamaciones posteriores entre los ex-comuneros sobre las dimensiones del bien adjudicado, canalizando posibles disputas hacia la validez de la partición misma o los acuerdos previos.

3. El Debate sobre la "Comunicabilidad" de la Cuota en Universalidades

Existe una discusión doctrinal relevante sobre si la cuota de un comunero en una universalidad jurídica (como una herencia) se "comunica" a cada uno de los bienes singulares que la integran. Aunque el Código Civil chileno se inspira en el derecho romano, la doctrina dominante niega esta comunicabilidad para las universalidades jurídicas, sosteniendo que el derecho del comunero recae sobre el todo abstracto, no sobre bienes específicos.1 Por ejemplo, si dos herederos son dueños de la mitad de una herencia que incluye una casa y un fundo, cada heredero es dueño de la mitad de la herencia en su conjunto, pero no de la mitad de la casa o de la mitad del fundo específicamente.1

La negación de la "comunicabilidad" de la cuota en universalidades genera una potencial inconsistencia en el sistema registral y de tradición, ya que la enajenación de una cuota sobre un bien inmueble determinado dentro de una universalidad podría no requerir inscripción conservatoria, a pesar de tratarse de un inmueble. Si la cuota de un comunero en una herencia es vista como un derecho abstracto sobre el patrimonio total y no como un derecho sobre cada inmueble específico dentro de ella, entonces la venta de esa cuota (incluso si se refiere a un inmueble particular) no se consideraría una venta de un inmueble singular. Esto implicaría que la tradición de esa cuota no estaría sujeta a la solemnidad de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (Art. 686 CC), la cual es obligatoria para la transferencia de inmuebles.1 Esta situación podría socavar la seguridad del tráfico inmobiliario y la publicidad registral, al permitir que el control sobre un inmueble cambie de manos sin el registro público que el sistema chileno busca garantizar para los bienes raíces.

III. Marco Normativo y Doctrinal Chileno

A. Efectos de la Divergencia de Cabida en la Venta de Inmuebles como Cuerpo Cierto (Artículos 1831 a 1835 del Código Civil)

Los artículos 1831 a 1835 del Código Civil regulan de manera específica los efectos de las diferencias de cabida en la compraventa de inmuebles. Es crucial destacar que, según la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia, estas disposiciones se aplican exclusivamente a la venta de predios rústicos.1 Para los predios urbanos, la aplicación de estas reglas es más discutida y, en general, no se rigen por ellas, salvo pacto expreso. Ello se debe a que la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y sus ordenanzas establecen normas específicas para la subdivisión y edificación en áreas urbanas, que priman sobre las disposiciones generales del Código Civil en esta materia.1

1. Regla General: Irrelevancia de la Discrepancia de Superficie

El principio general establecido en el artículo 1831 del Código Civil es que, si la venta de un predio rústico se hace "como cuerpo cierto" y no "a razón de un tanto por unidad de medida o número", el comprador debe pagar el precio convenido y no habrá lugar a aumento o disminución del mismo, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la expresada en el contrato.1 Esta norma refuerza la idea de que la identidad del inmueble, definida por sus linderos, prevalece sobre su medida numérica, y que las partes han aceptado el inmueble tal como lo han visto y delimitado, sin importar su extensión precisa.2

2. Excepciones: Divergencias Significativas (Más de un Décimo)

A pesar de la regla general, la ley contempla excepciones si la diferencia de cabida es considerable, superando un décimo (10%) de la cabida expresada en el contrato.1

a. Aumento o Disminución Proporcional del Precio

Si la cabida real es más de un décimo mayor que la expresada, el comprador tiene la opción de pagar el aumento proporcional del precio (Art. 1832 CC).1 Este aumento se calcula sobre el precio total de la venta, en proporción a la superficie excedente. Si, por el contrario, la cabida real es más de un décimo menor, el comprador tiene derecho a exigir una disminución proporcional del precio (Art. 1833 CC).1 La disminución se calcula de manera similar, sobre el precio total en proporción a la superficie faltante.

b. Derecho a la Rescisión del Contrato

En ambos casos de divergencia superior a un décimo (ya sea por exceso o por defecto), el comprador, además de la opción de ajuste de precio, tiene la facultad de rescindir el contrato si el vendedor no accede al aumento o disminución proporcional, según corresponda (Art. 1832, 1833 CC).1 La rescisión implica que el contrato se deja sin efecto, debiendo las partes restituirse recíprocamente lo recibido (el comprador devuelve el inmueble y el vendedor restituye el precio, más los gastos del contrato en el caso del comprador).1

3. Plazo de Prescripción de las Acciones

Las acciones para el aumento o disminución del precio, o para la rescisión del contrato, establecidas en los artículos 1832 y 1833, prescriben en un año contado desde la fecha del contrato (Art. 1834 CC).1 Este plazo breve busca otorgar certeza y estabilidad a las transacciones inmobiliarias, limitando el tiempo durante el cual las partes pueden reclamar por discrepancias de cabida.

4. Aplicación a la Venta de Dos o Más Predios por un Solo Precio

El artículo 1835 del Código Civil extiende la aplicación de estas reglas a la venta de dos o más predios que se hacen por un solo precio. En tal caso, si la cabida total de los predios difiere en más de un décimo de la suma de las cabidas expresadas, se aplicarán las mismas acciones de ajuste de precio o rescisión, considerando la divergencia sobre el total de la superficie. Esto significa que los predios se tratan como una unidad para efectos de la determinación de la cabida y la aplicación de las excepciones.

Tabla 2: Efectos de la Divergencia de Cabida en la Venta como Cuerpo Cierto (Artículos 1831-1835 CC)

Tipo de Venta	Condición de la Cabida Real vs. Declarada	Umbral de Discrepancia	Efecto Legal	Acción Disponible	Plazo de Prescripción
Venta "como cuerpo cierto" (Regla General)	Mayor o menor	Menor o igual a 1/10	Irrelevancia de la diferencia de precio.	Ninguna	N/A
Venta "como cuerpo cierto" (Excepción)	Más de 1/10 mayor	Mayor a 1/10	Ajuste proporcional del precio.	Pagar aumento o rescindir contrato.	1 año (desde contrato)
Venta "como cuerpo cierto" (Excepción)	Más de 1/10 menor	Mayor a 1/10	Disminución proporcional del precio.	Exigir disminución o rescindir contrato.	1 año (desde contrato)
Venta de 2+ predios por 1 precio	Divergencia total > 1/10	Mayor a 1/10	Ajuste proporcional del precio o rescisión.	Pagar/exigir ajuste o rescindir contrato.	1 año (desde contrato)

Esta tabla es de gran valor práctico, ya que organiza de forma sistemática y de fácil consulta la compleja regulación de los artículos 1831 a 1835 del Código Civil. Permite al lector identificar rápidamente las condiciones bajo las cuales una divergencia de cabida en una venta "como cuerpo cierto" puede generar efectos legales, las acciones disponibles y sus plazos de prescripción. Esto es fundamental para la toma de decisiones en el ámbito legal y transaccional.

B. La Primacía de los Deslindes sobre la Superficie en la Descripción de Inmuebles

1. Fundamentos Doctrinales

La doctrina chilena, de manera consistente, ha establecido que en la identificación y descripción de un inmueble, los deslindes (linderos) tienen una primacía fundamental sobre la superficie o cabida expresada en el título.6 Este principio se basa en la idea de que la superficie es a menudo una medida aproximada o referencial, mientras que los deslindes definen la identidad física y los límites exactos del predio en el terreno. La superficie del planeta es continua, y su división en porciones para la propiedad privada se establece mediante hitos, cercos y otras marcas, que son los que verdaderamente individualizan el predio.1

Esta primacía se refuerza particularmente en las ventas realizadas "como cuerpo cierto", donde la voluntad de las partes se enfoca en la individualidad del bien delimitado por sus linderos, y las medidas numéricas de superficie se consideran meramente descriptivas y no determinantes del objeto del contrato.10 La jurisprudencia de la Corte Suprema ha sostenido que, en una venta como cuerpo cierto, el comprador acepta la entrega en las condiciones en que recibe, siempre que ello se ajuste a los deslindes señalados.10

2. Implicaciones Prácticas en la Determinación del Objeto del Contrato

En la práctica jurídica, si existe una discrepancia entre la superficie declarada en la escritura y la que resulta de la aplicación de los deslindes, prevalecerán estos últimos. Esto significa que el comprador adquiere la extensión de terreno que se encuentra delimitada por los linderos mencionados en el título, incluso si la superficie numérica es diferente.10 La descripción del inmueble por sus deslindes es un elemento importante de la sustancia del acto, determinando qué es lo vendido.1

La primacía de los deslindes sobre la superficie en la descripción de inmuebles genera una tensión inherente entre la seguridad estática (la certeza del propietario sobre la extensión de su dominio) y la seguridad dinámica (la fluidez y certeza en el tráfico inmobiliario), ya que la imprecisión en los títulos y la ausencia de un catastro robusto obliga a una interpretación judicial caso a caso, en lugar de una certeza registral directa. Si los límites físicos (deslindes) son el elemento definitorio principal y no la superficie numérica registrada, y el sistema registral no garantiza la exactitud de estos deslindes o su correspondencia con la realidad, entonces la "verdadera" extensión de una propiedad no puede ser determinada con certeza solo con los documentos. Esto crea incertidumbre para los adquirentes y dificulta las transacciones, ya que la confianza en la información registral se ve mermada. La consecuencia es que, a menudo, la resolución de disputas sobre la extensión real de una propiedad requiere de un proceso judicial contencioso, con la intervención de peritos y la valoración de pruebas materiales, lo que añade costos y dilación a la resolución de los conflictos inmobiliarios.

IV. El Rol del Conservador de Bienes Raíces y la Publicidad Registral

A. Funciones y Limitaciones del Registro Conservatorio

1. Función de Tradición y Publicidad

El Registro Conservatorio de Bienes Raíces en Chile cumple funciones esenciales en el tráfico inmobiliario. Su rol principal es servir como modo de efectuar la tradición del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles (Art. 686 CC).1 Esto significa que, mientras la inscripción de un título traslaticio de dominio no se efectúa, el dominio no se transfiere.1 Además, el registro confiere publicidad a las mutaciones de titularidad y a los gravámenes y restricciones que afectan a los inmuebles, permitiendo a terceros conocer el estado jurídico de una propiedad.1

2. La "Teoría de la Posesión Inscrita"

El sistema registral chileno está fuertemente vinculado a la posesión de los inmuebles a través de la denominada "Teoría de la Posesión Inscrita". Esta teoría se sustenta en una serie de disposiciones del Código Civil, como los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924 y 2505.1 Según esta teoría, la inscripción no solo es el modo de adquirir la posesión de los inmuebles inscritos, sino que también sirve como requisito, prueba y garantía de la posesión, y en algunos casos, se considera que "contra título inscrito no habrá lugar a la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito" (Art. 2505 CC).1 Esta teoría busca identificar posesión y dominio con la inscripción, otorgando una fuerte protección al titular registral.

3. Limitaciones en la Verificación de Datos Físicos

A pesar de la importancia del registro, el Conservador de Bienes Raíces tiene limitaciones significativas en la verificación de los datos físicos de los inmuebles. La normativa registral chilena no exige la incorporación obligatoria de la superficie ni las longitudes de los deslindes en todas las inscripciones, sino que se contenta con la mención de la ubicación y los linderos.6 Esto se debe, en parte, a que el sistema opera bajo un "folio personal" (basado en el titular del derecho) en lugar de un "folio real" (basado en el inmueble mismo), lo que dificulta la reconstrucción de la historia física de la propiedad.1

El Conservador carece de un control preventivo sustantivo para calificar la congruencia de los títulos con la realidad física del predio.1 No se exige la presentación de planos catastrales georreferenciados para todas las inscripciones, salvo excepciones en leyes especiales (como la Ley de Copropiedad Inmobiliaria o el DL 2.695 de Saneamiento de Títulos).1 Esta limitación conduce a que las descripciones de cabida y deslindes en las inscripciones puedan ser imprecisas, contradictorias o no corresponder a la realidad material del terreno.13

B. Efectos de la Publicidad Registral ante Divergencias

1. Inoponibilidad de Datos Físicos a Terceros

La publicidad registral en Chile, si bien garantiza la oponibilidad de los derechos inscritos, no extiende la fe pública registral a los datos de hecho del inmueble, como la cabida o superficie.6 Esto significa que si una inscripción indica una superficie determinada (por ejemplo, mil metros cuadrados) y la cabida real es menor (ochocientos metros), el titular no puede, solo con base en la inscripción, demandar el faltante de superficie a los propietarios colindantes. Los datos fácticos de la inscripción no son oponibles a terceros, por lo que no pueden fundamentar una acción real como la reivindicatoria para recuperar esa superficie. Las discrepancias en la superficie registrada y la real suelen tener implicaciones obligacionales entre vendedor y comprador, pero no afectan a terceros colindantes.6

2. La "Fe Pública Registral" y sus Límites

El principio de legitimación registral presume que el contenido del Registro es exacto y que los derechos inscritos pertenecen a quien aparece como titular.1 Sin embargo, esta presunción se limita a los aspectos jurídicos del título y no a la exactitud de los datos físicos del inmueble. La "fe pública registral" chilena no alcanza a garantizar la concordancia entre la descripción del inmueble en el registro y su realidad material, lo que diferencia al sistema de otros con catastro integrado.

3. Implicaciones para la Seguridad del Tráfico Inmobiliario

La ausencia de una garantía registral sobre la exactitud de la cabida y los deslindes tiene importantes implicaciones para la seguridad del tráfico inmobiliario. Los adquirentes de inmuebles no pueden confiar plenamente en la información de superficie y límites que aparece en el registro, lo que les obliga a realizar una exhaustiva diligencia debida que va más allá de la mera revisión de la inscripción.3 Esto incluye la verificación física del terreno, la realización de levantamientos topográficos y la consulta de otros antecedentes técnicos.

La situación descrita impone una significativa carga de diligencia debida sobre los compradores de inmuebles y requiere la intervención judicial para la resolución definitiva de los conflictos de límites, en lugar de proporcionar una certeza inmediata y directa desde el registro. Esto se debe a que, si la información registral no es completamente fiable en cuanto a los datos físicos, la responsabilidad de verificar la realidad recae en las partes. Cuando surgen disputas sobre la verdadera extensión o límites de una propiedad, el sistema legal chileno no ofrece una solución administrativa o registral expedita, sino que redirige a las partes a un proceso judicial contencioso. Este escenario aumenta los costos transaccionales, prolonga la incertidumbre y puede generar litigios complejos y costosos, afectando la fluidez y seguridad del mercado inmobiliario.

V. Acciones Legales y Mecanismos de Rectificación

A. Acciones Derivadas de la Compraventa (Artículos 1831-1835 CC)

Como se detalló en la sección II.A, en la venta de predios rústicos como cuerpo cierto, si la divergencia de cabida supera un décimo de la superficie declarada, el comprador tiene derecho a solicitar un aumento o disminución proporcional del precio, o a la rescisión del contrato.1 Estas acciones prescriben en el breve plazo de un año desde la fecha del contrato.1 Es fundamental que las partes actúen con celeridad para ejercer estos derechos.

B. Acción Reivindicatoria

1. Propósito y Requisitos

La acción reivindicatoria es la acción real por excelencia, que permite al dueño no poseedor reclamar la restitución de una cosa singular de la cual no está en posesión, contra el poseedor no dueño (Art. 889 CC).1 Sus requisitos esenciales son: que el demandante sea dueño de la cosa, que la cosa sea singular y que el demandado sea poseedor de ella.1 La singularidad de la cosa implica que debe estar perfectamente individualizada y determinada en sus contornos.1

2. Desafíos ante Divergencias de Cabida y Deslindes

Cuando existe una divergencia entre la cabida y los deslindes, la acción reivindicatoria presenta desafíos significativos. La continuidad natural del suelo hace que la individualización del predio se realice mediante deslindes y medidas, las cuales a menudo son imperfectas o pueden cambiar.1 Los títulos pueden presentar descripciones oscuras, contradicciones o mediciones imperfectas, lo que dificulta la identificación precisa de la porción de terreno que se busca reivindicar.1 La jurisprudencia ha reiterado la necesidad de una clara individualización de la cosa reivindicada en la demanda, pues de lo contrario, la acción puede ser desestimada.1

3. Jurisprudencia sobre la Prueba del Dominio y la Posesión Material

En casos de inscripciones paralelas o superpuestas, o cuando los títulos son poco claros, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha tendido a dar preferencia a quien detenta la posesión material efectiva del inmueble, por sobre aquel que solo tiene una "inscripción de papel".10 Esto se debe a que la posesión material, manifestada por actos positivos de señor y dueño, se considera una expresión más fidedigna de la realidad posesoria. La Corte ha señalado que, para solucionar el conflicto, debe recurrirse al concepto general de la posesión, y si ambas partes poseen inscripción, se prefiere a quien tiene la tenencia material o "corpus".10

C. Acción de Demarcación y Cerramiento

1. Propósito y Naturaleza

La acción de demarcación es el acto de fijación de la línea de separación entre dos predios colindantes de distintos dueños.1 Su propósito es precisar los límites inciertos o controvertidos de una propiedad. El Código Civil la califica de servidumbre, pero la doctrina mayoritaria la considera una facultad derivada del dominio, no un derecho real autónomo.1 La resolución judicial que fija la línea de demarcación tiene un carácter declarativo, no atributivo de derechos reales, es decir, constata una situación preexistente y la clarifica.1

2. Distinción y Concurrencia con la Acción Reivindicatoria

Es fundamental distinguir la acción de demarcación de la acción reivindicatoria. Mientras la demarcación busca fijar los límites de un predio, la reivindicatoria persigue la restitución de una porción de terreno que se encuentra en posesión de un tercero.1 En la práctica, la concurrencia de ambas acciones es frecuente, especialmente cuando el sector de deslinde confuso es de apreciable superficie y uno de los vecinos pretende alterar un estado de hecho existente por largo tiempo.1 La jurisprudencia ha resuelto que, si la zona conflictiva no es poseída efectivamente por ninguno de los contendores, procede la demarcación; pero si el territorio está siendo poseído por otro y se pretende la restitución, lo procedente es la reivindicatoria.1 En todo caso, la acción de demarcación puede entablarse como subsidiaria de la reivindicatoria.1

3. Procedimiento y Prueba

La acción de demarcación puede efectuarse de común acuerdo entre los vecinos o, a falta de acuerdo, por el tribunal.1 En el proceso judicial, las partes deben allegar antecedentes para demostrar dónde debe trazarse la línea. El informe de peritos y la inspección personal del juez constituyen medios probatorios de particular utilidad, dada la complejidad técnica de la materia.1 La contigüidad de los predios es un requisito de la acción.1

D. Rectificación de Inscripciones y Títulos

1. Mecanismos Administrativos y Judiciales

Existen diversos mecanismos para la rectificación de inscripciones y títulos que presentan divergencias de cabida o deslindes. En el ámbito administrativo, leyes especiales como el DL 2.695 sobre Saneamiento de Títulos de Dominio para la pequeña propiedad raíz o la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) para la subdivisión de predios urbanos, contemplan procedimientos para regularizar y actualizar las descripciones de los inmuebles.1 Estos procedimientos a menudo requieren la presentación de planos y la aprobación de autoridades competentes (como la Dirección de Obras Municipales o el SAG para predios rústicos).1

Judicialmente, es posible solicitar la rectificación de deslindes o cabida a través de gestiones voluntarias o, en caso de controversia, mediante un procedimiento contencioso.11

2. Limitaciones de las Rectificaciones Unilaterales

Es preciso aclarar que las modificaciones unilaterales de deslindes o superficies, incluso si son aceptadas por los Conservadores de Bienes Raíces mediante simple escritura pública y plano, o incluso minutas privadas, resultan inocuas para afectar el dominio o la posesión inscrita.11 Estas rectificaciones cumplen solo una función de publicidad, pero no alteran la situación jurídica real del inmueble frente a terceros. La jurisprudencia ha rechazado el efecto de tales modificaciones unilaterales como prueba en un juicio reivindicatorio, considerándolas un "procedimiento irregular" si se realizan sin la intervención del vendedor o sin supervisión judicial o administrativa.11

3. La Necesidad de Contradicción Judicial

La resolución definitiva de disputas sobre límites y cabida, especialmente cuando afectan derechos de terceros colindantes, requiere de un procedimiento judicial contencioso con la debida contradicción de todas las partes involucradas.1 Las sentencias dictadas en causas voluntarias de rectificación de deslindes no tienen el efecto de cosa juzgada si los afectados no fueron parte en el proceso, lo que significa que el dominio y la posesión pueden ser probados en un juicio reivindicatorio posterior, incluso en contra de lo determinado en el proceso voluntario.11

VI. Conclusiones y Recomendaciones

A. Síntesis de los Efectos Jurídicos

La divergencia de cabida y deslindes en la venta de inmuebles como cuerpo cierto y en la partición de bienes en Chile genera efectos jurídicos diferenciados. En la compraventa, la calificación de "cuerpo cierto" implica que la superficie es meramente descriptiva, y las discrepancias solo dan lugar a acciones de ajuste de precio o rescisión si exceden un décimo de la cabida declarada y se trata de predios rústicos, con un plazo de prescripción de un año. En la partición de bienes, el efecto declarativo de la adjudicación retrotrae la propiedad y posesión al origen de la comunidad, lo que minimiza los conflictos entre comuneros sobre la cabida, pero la negación de la comunicabilidad de la cuota en universalidades puede generar incertidumbre registral. Un principio fundamental en ambos contextos es la primacía de los deslindes sobre la superficie numérica para la identificación del inmueble, lo que significa que los límites físicos prevalecen sobre las medidas declaradas.

B. Desafíos del Sistema Registral Chileno

El sistema registral chileno, basado en el folio personal y sin un catastro georreferenciado obligatorio, presenta limitaciones estructurales significativas en la garantía de la exactitud de los datos físicos de los inmuebles. La falta de exigencia de registrar la superficie y las longitudes precisas de los deslindes en todas las inscripciones es una causa persistente de "discordancia registral" y litigiosidad. Aunque la inscripción cumple funciones de tradición y publicidad, no garantiza la exactitud de los datos fácticos del inmueble ni extiende la fe pública registral a los mismos, lo que genera incertidumbre en el tráfico inmobiliario y traslada la carga de la verificación a las partes.

C. Recomendaciones para la Práctica Jurídica y Futuras Reformas

1. Diligencia Debida en Transacciones

Dada la falta de una garantía registral plena sobre la exactitud de la cabida y los deslindes, es imperativo que los adquirentes de inmuebles realicen una exhaustiva diligencia debida que vaya más allá de la mera revisión de la inscripción conservatoria. Esto incluye la verificación física del terreno, la realización de levantamientos topográficos por profesionales competentes y la consulta de todos los antecedentes técnicos y administrativos disponibles. Esta práctica es fundamental para mitigar riesgos y evitar futuras controversias.

2. Claridad en la Redacción de Títulos

En la redacción de escrituras de compraventa y de partición, se recomienda la máxima precisión en la descripción de los deslindes, utilizando referencias claras y estables. Aunque la ley no lo exija para todos los casos, la incorporación de planos actualizados y georreferenciados en los títulos y su archivo en el Conservador de Bienes Raíces es una práctica altamente aconsejable, ya que contribuye a una mejor individualización del predio y a una mayor correspondencia entre la realidad física y la descripción documental.

3. Necesidad de Reforma Registral

Para superar las deficiencias estructurales del sistema registral chileno y fortalecer la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, se hace necesaria una reforma legislativa profunda. Esta reforma debería avanzar hacia un sistema de folio real, donde cada inmueble tenga una ficha única que contenga toda su historia jurídica y física, incluyendo planos catastrales georreferenciados. La implementación de un catastro nacional integrado con el registro inmobiliario, junto con un control preventivo más vigoroso por parte del Conservador sobre la congruencia de los títulos con la realidad, contribuiría a reducir significativamente la litigiosidad y a otorgar mayor certeza a las transacciones. Este cambio, aunque de envergadura, es fundamental para modernizar el sistema y alinearlo con estándares internacionales que ofrecen mayor seguridad y eficiencia.1

4. Fortalecimiento de Mecanismos de Resolución de Conflictos

Mientras se avanza en una reforma registral, es crucial fortalecer los mecanismos judiciales para la resolución de conflictos de cabida y deslindes. Esto implica asegurar que las acciones de demarcación y reivindicatorias sean herramientas eficaces, con procedimientos que permitan una adecuada valoración de la prueba técnica (peritajes, inspecciones) y que garanticen la participación de todos los afectados para que las sentencias tengan efecto de cosa juzgada y resuelvan definitivamente las controversias. La jurisprudencia, al dar prevalencia a la posesión material en ciertos casos, ha intentado suplir las deficiencias del sistema, pero una solución integral requiere de una base legal más sólida y coherente.