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Deslindes de un inmueble versus plano registrado en CBR

Mario E. Aguila
25 jun
19 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo a fondo del tema

I. Introducción: La Tensión entre la Realidad Registral y la Realidad Material

Planteamiento del Problema

La determinación de los límites físicos de la propiedad inmueble constituye una de las cuestiones más fundamentales y, a la vez, más litigiosas del Derecho Civil. En el ordenamiento jurídico chileno, esta materia se ve tensionada por una dicotomía persistente entre la realidad registral, contenida en los títulos de dominio inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, y la realidad material o fáctica, que a menudo se intenta acreditar mediante planos topográficos u otros antecedentes técnicos.

La problemática central emerge cuando existe una discrepancia entre ambas realidades: ¿qué prevalece cuando los deslindes descritos en una inscripción de dominio no coinciden con los que figuran en un plano, sea este de origen privado o emanado de una autoridad?

Esta disconformidad, lejos de ser una anomalía, es una situación recurrente en la práctica jurídica nacional. Sus causas son variadas, desde errores históricos de mensura y transcripción, hasta alteraciones geográficas de los linderos naturales (ríos, quebradas) o modificaciones de hecho realizadas por los colindantes a lo largo del tiempo.

El sistema registral chileno, al no exigir una comprobación oficial de la correspondencia entre el título y la realidad física al momento de la inscripción, ha permitido la perpetuación de estas incoherencias.1 (estos números corresponden a las notas de pie de página, con la fuente respectiva).

Ante la ausencia de una normativa sistemática y general que aborde de manera explícita esta colisión, ha sido principalmente la jurisprudencia de nuestros Tribunales Superiores de Justicia la que ha debido construir, caso a caso, los criterios de solución.

Presentación de la Regla General

Como punto de partida ineludible, el sistema de propiedad inmueble chileno, estructurado sobre la base de la teoría de la posesión inscrita, consagra una regla general de primacía jurídica del título inscrito. La inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces no es un mero acto de publicidad; es, de acuerdo con el Código Civil de Andrés Bello, requisito, prueba y garantía de la posesión sobre los bienes raíces.2 Por consiguiente, el derecho de dominio se extiende, en principio, hasta los límites exactos que sus deslindes señalan en la respectiva inscripción. El título inscrito define el objeto y la extensión del derecho.

Anuncio de la Estructura del Análisis

Sin embargo, la aparente simplicidad de esta regla general se desvanece al enfrentarse a la complejidad de las situaciones reales. Sostener de manera absoluta la prevalencia de la inscripción podría conducir a resultados que pugnan con la equidad y la realidad económica, protegiendo a titulares meramente formales en desmedro de quienes ejercen una posesión material efectiva y productiva. Consciente de esta tensión, tanto el legislador como la judicatura han desarrollado matices, excepciones y correctivos.

El presente informe se propone desentrañar esta compleja jerarquía normativa y jurisprudencial. Se analizarán, en primer lugar, los fundamentos del sistema de posesión inscrita que sustentan la primacía del título. En segundo término, se examinará el valor jurídico y probatorio que se le asigna a los planos. Posteriormente, se abordará el núcleo del análisis: los criterios que la jurisprudencia ha decantado para resolver el conflicto, con especial énfasis en la doctrina de las "inscripciones de papel". Finalmente, se estudiará el régimen especial del Decreto Ley N° 2.695, que representa la intervención legislativa más radical para hacer primar la realidad material por sobre la historia registral.

El sistema registral chileno, en su concepción original, se erige sobre una ficción jurídica necesaria para la seguridad del tráfico inmobiliario: la asimilación de la inscripción a la posesión y, en último término, a la propiedad. El Mensaje del Código Civil revela la aspiración de que "inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos".4 No obstante, la experiencia ha demostrado que la realidad fáctica a menudo desmiente esta presunción, dando lugar a situaciones en que un sujeto detenta una inscripción formal mientras otro ejerce la posesión material del inmueble. La aplicación irrestricta de la primacía registral en estos escenarios conduciría a la injusticia de amparar a un propietario negligente, cuyo único vínculo con el bien es un apunte en un registro, en perjuicio de quien efectivamente ocupa, explota y conserva la tierra.5

Frente a esta potencial disfunción, el ordenamiento jurídico ha reaccionado creando lo que puede denominarse "válvulas de escape". Estos mecanismos no son anomalías, sino componentes funcionales que corrigen la rigidez del sistema para preservar su legitimidad. La jurisprudencia ha sido pionera en esta labor, desarrollando la influyente doctrina de las "inscripciones de papel", que niega la plena eficacia a aquellas inscripciones que carecen de un correlato posesorio material.5 Por su parte, el legislador intervino de manera decisiva con la dictación del Decreto Ley N° 2.695 sobre saneamiento de la pequeña propiedad raíz, un cuerpo normativo que institucionaliza la primacía de la posesión material como fundamento para adquirir el dominio, incluso en contra de un título previamente inscrito.7 Estos correctivos demuestran que el derecho chileno, si bien formalista en su estructura, ha evolucionado hacia una necesaria valoración de la realidad material cuando la ficción registral se torna insostenible.

II. Fundamentos del Sistema de Propiedad Inmueble en Chile: La Teoría de la Posesión Inscrita

Para comprender por qué, como regla general, el título inscrito prevalece sobre un plano, es imperativo analizar los pilares sobre los que se construye el sistema de propiedad inmueble en Chile. Este sistema, una de las creaciones más originales y debatidas del Código de Bello, se articula en torno a la denominada "teoría de la posesión inscrita", que confiere a la inscripción conservatoria un rol protagónico y multifuncional.

La Inscripción como Requisito, Prueba y Garantía

La inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces cumple una trilogía de funciones que la erigen en la piedra angular del sistema:

Requisito de Posesión: Tratándose de la adquisición de bienes inmuebles por un título traslaticio de dominio (como la compraventa, la permuta o la donación), la inscripción es el modo de efectuar la tradición (Art. 686 del Código Civil) y, consecuencialmente, es un requisito indispensable para adquirir la posesión regular del bien (Art. 724 CC).4 Sin inscripción, el adquirente no es considerado poseedor a los ojos de la ley, sino un mero tenedor.
Prueba de Posesión: El artículo 924 del Código Civil establece una presunción de derecho en favor del poseedor inscrito: "La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla". Esta norma blinda al titular de la inscripción, haciendo que su posesión sea, en principio, inexpugnable mediante la simple acreditación de hechos posesorios materiales por parte de un tercero.10
Garantía de Posesión: El artículo 728 del mismo cuerpo legal consagra el principio de que la posesión inscrita se conserva y no se pierde mientras la inscripción no sea cancelada. La cancelación, a su vez, es un acto solemne que solo puede producirse por tres causales: por la voluntad de las partes, por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial.14 Esto significa que el simple apoderamiento material del inmueble por un tercero no es suficiente para hacer perder la posesión al titular inscrito.

La Individualización del Inmueble en la Inscripción

La fuerza de la inscripción no solo radica en su existencia, sino también en su contenido. El Reglamento del Conservador de Bienes Raíces (RCBR), dictado en virtud del artículo 695 del Código Civil 15, establece los requisitos que debe cumplir toda inscripción para ser válida. De entre ellos, el artículo 78, numeral 4°, es de capital importancia para nuestro análisis, al exigir que la inscripción de un título de dominio contenga "El nombre y linderos del fundo".17

Esta exigencia no es meramente descriptiva o referencial. En la lógica del sistema registral, los deslindes mencionados en la inscripción son constitutivos del objeto del derecho de propiedad. Definen jurídicamente la extensión material del derecho inscrito. Por lo tanto, lo que se posee legalmente no es una superficie indeterminada, sino el polígono específico delimitado por los linderos que el título y su inscripción señalan. Esta es la razón por la cual el artículo 13 del RCBR faculta y obliga al Conservador a negarse a inscribir un título que no contenga las designaciones legales necesarias para su inscripción, entre ellas, la correcta individualización del inmueble.17

La Prescripción Adquisitiva y el Título Inscrito

El corolario de todo este sistema es el célebre artículo 2505 del Código Civil, que dispone: "Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito".1 Esta norma es la máxima expresión de la protección que el legislador otorga al poseedor inscrito. Impide, en teoría, que un tercero que solo detenta la posesión material, por prolongada que esta sea, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripción si no cuenta, a su vez, con una inscripción a su nombre. Esta disposición cierra el círculo de protección registral, consagrando la primacía del registro sobre la realidad fáctica no registrada. Como se verá más adelante, la interpretación de este artículo ha sido el campo de batalla doctrinal y jurisprudencial para permitir la prescripción en situaciones excepcionales.

El andamiaje normativo descrito conduce a una conclusión fundamental: en el sistema chileno, los deslindes mencionados en la inscripción no son una mera referencia fáctica susceptible de ser corregida informalmente, sino un componente esencial del título que define el objeto mismo del derecho real. Su modificación, por tanto, no puede ser un acto unilateral ni informal, pues equivale a una alteración del derecho mismo. Esto explica la marcada y consistente reticencia de los tribunales y de los propios Conservadores a aceptar rectificaciones de deslindes que no provengan de un acto jurídico que revista la misma naturaleza y solemnidad que el título original.

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha sido enfática en señalar que es improcedente agregar unilateralmente mayores referencias a los límites y deslindes de un predio si estos ya constan en los títulos históricos, precisamente para resguardar los derechos de los terceros colindantes.19

Incluso una escritura pública que intente una rectificación unilateral ha sido calificada por el máximo tribunal como un "procedimiento irregular", carente de mérito para alterar el dominio o la posesión inscrita.1

El sistema, en su pureza dogmática, trata a los deslindes inscritos con la misma solemnidad que al derecho de dominio. Para modificarlos, se requiere un nuevo título (como una compraventa de la franja en disputa, una transacción entre colindantes) o una sentencia dictada en un juicio contencioso que resuelva la controversia. Un plano, por sí solo, es jurídicamente impotente para lograr esta modificación.

III. El Valor Jurídico y Probatorio de los Planos en el Derecho Inmobiliario

Habiendo establecido la primacía del título inscrito, corresponde ahora analizar la posición que ocupan los planos en la jerarquía de los instrumentos relativos a la propiedad inmueble. ¿Qué valor les atribuye la ley y la jurisprudencia?

El Plano como Instrumento Accesorio

El principio rector es que un plano, por regla general, es un documento de carácter accesorio al título de dominio. Su función primordial es representar gráficamente lo que el título describe con palabras. En consecuencia, el plano no tiene valor jurídico autónomo para constituir, modificar o extinguir derechos reales. Es la expresión gráfica de un derecho, no la fuente del mismo. Su mérito probatorio, por tanto, estará siempre subordinado a su correspondencia con el título al que accede. Si el plano contradice al título, prevalece el título.

Clasificación de los Planos y su Valor Diferenciado

No todos los planos son iguales ni tienen el mismo valor. Su fuerza jurídica depende de su origen y del contexto normativo en que se enmarcan:

Planos Protocolizados o Archivados Unilateralmente: Un propietario puede encargar un levantamiento topográfico de su predio y solicitar su protocolización ante notario o su archivo en el Conservador de Bienes Raíces. La jurisprudencia es unánime y categórica en negar a estos planos cualquier mérito para modificar los deslindes de un título preexistente. En la sentencia recaída en el Rol N° 98.651-2022, la Corte Suprema respaldó la negativa de un Conservador a archivar un plano que pretendía agregar unilateralmente nuevas referencias a los deslindes ya establecidos en el título, argumentando que ello podría afectar derechos de terceros.19 Estos planos son considerados meras declaraciones unilaterales de parte, sin fuerza vinculante para los colindantes ni para alterar la realidad registral.
Planos de Subdivisión, Fusión o Loteo (Ley General de Urbanismo y Construcciones): Estos planos, que cuentan con la aprobación de la Dirección de Obras Municipales (DOM) respectiva, gozan de un valor jurídico superior, pues emanan de un procedimiento administrativo reglado y tienen por efecto la creación de nuevas unidades prediales. Sin embargo, su función es operar sobre la base de un predio matriz cuyos deslindes se presumen correctos. Es decir, sirven para dividir o fusionar lo que ya se posee según el título, pero no para rectificar los deslindes perimetrales de ese predio matriz frente a sus vecinos.1
Planos en el Procedimiento de Saneamiento del D.L. N° 2.695: En el contexto de este régimen especial, el plano adquiere una relevancia fundamental y excepcional. El artículo 11 del decreto ley establece que, dentro del procedimiento administrativo, se debe levantar un plano del inmueble si los deslindes no bastan para individualizarlo suficientemente.10 Aquí, el plano es un requisito del procedimiento para determinar con precisión el objeto de la posesión material que se está regularizando. La inscripción de la resolución administrativa que acoge la solicitud, junto con el plano respectivo, da origen a un nuevo título que, como se verá, tiene la virtud de cancelar los anteriores.

La jerarquía que el sistema legal asigna a un plano no depende, en esencia, de su precisión técnica o cartográfica, sino de su origen y del contexto jurídico en el que se presenta. Un plano nunca crea por sí mismo un derecho de propiedad sobre los deslindes que grafica. Su rol es distinto: o bien se limita a representar un derecho preexistente (el que emana del título inscrito), o bien sirve para probar un hecho (la extensión de la posesión material) que la ley, en circunstancias excepcionales, erige como fundamento para adquirir un nuevo derecho.

Esta distinción es crucial. La Corte Suprema rechaza un plano unilateral no porque sea técnicamente deficiente, sino porque "no es pertinente agregar unilateralmente mayores referencias" a los deslindes que ya constan en el título 19, demostrando que el plano no puede modificar el derecho. En un juicio reivindicatorio, desestima una rectificación basada en un plano por ser un "irregular procedimiento" 1, confirmando que el plano no puede probar un mejor derecho en contra del título histórico. En cambio, en el D.L. N° 2.695, se exige un plano para individualizar el inmueble cuya posesión material se alega.10 En este último caso, el plano no crea el derecho, sino que sirve como prueba del objeto de la posesión material, siendo esta posesión el hecho que la ley transforma en un nuevo título. Por lo tanto, la pregunta relevante no es si prevalece el título o el plano, sino más bien: ¿en qué circunstancias un plano puede servir como prueba suficiente para fundamentar una acción o un procedimiento que esté legalmente habilitado para modificar o reemplazar un título inscrito? La respuesta, fuera del marco de leyes especiales, es casi nunca.

IV. El Conflicto en la Práctica: Criterios Jurisprudenciales de Prevalencia

La aplicación de los principios dogmáticos a casos concretos ha generado una rica jurisprudencia que modula y, en ocasiones, parece contradecir la rígida primacía del registro. Los tribunales han desarrollado criterios para resolver la tensión entre la seguridad jurídica que provee la inscripción y la justicia material que exige reconocer la realidad posesoria.

La Regla General Reafirmada por la Jurisprudencia

En numerosos fallos, ante una simple discrepancia entre la descripción de un inmueble en su título inscrito y un plano presentado por una de las partes, las cortes han reafirmado la regla general: prevalecen los deslindes señalados en la inscripción. El título es la fuente del derecho; el plano, una mera representación gráfica que no puede alterarlo unilateralmente. Se ha resuelto que cualquier modificación de los deslindes inscritos debe realizarse a través de los mecanismos que la ley contempla, como un acuerdo entre todos los colindantes formalizado por escritura pública o una sentencia judicial dictada en un juicio contencioso, pero nunca mediante un plano privado.1

La Excepción Clave: La Doctrina de las "Inscripciones de Papel"

Este es el desarrollo jurisprudencial más significativo y el que introduce el mayor matiz a la regla general. La doctrina de las "inscripciones de papel" (o "inscripciones de mera forma") surge para resolver situaciones de superposición de inscripciones o conflictos entre una inscripción antigua, cuyo titular ha abandonado la posesión material, y una posesión material prolongada y efectiva de un tercero (que puede o no tener una inscripción paralela).

En estos casos, los tribunales han resuelto que deben preferir aquella inscripción que se corresponde con la posesión real y efectiva del inmueble.5 Una inscripción que carece de todo correlato con la tenencia material (el corpus posesorio) es degradada a una mera "inscripción de papel", formalmente vigente pero jurídicamente ineficaz para oponerse a quien detenta la posesión material con ánimo de señor y dueño. Un ejemplo paradigmático es el fallo en la causa "Tarrio Comesaña con Forestal Tornagaleones", donde la Corte Suprema privilegió al demandado que, si bien contaba con un título inscrito, su principal fortaleza era una posesión material efectiva y de larga data, frente a la demandante que solo ostentaba una inscripción desprovista de toda realidad posesoria.6

Esta doctrina se vincula directamente con la interpretación del artículo 2505 del Código Civil. Para poder declarar la prescripción adquisitiva a favor del poseedor material en contra del titular de la "inscripción de papel", la jurisprudencia ha sostenido que la prohibición del artículo 2505 solo sería aplicable a la prescripción ordinaria (que requiere justo título y buena fe), pero no a la prescripción extraordinaria de 10 años. Se argumenta que esta última no exige título alguno y, por tanto, puede operar en contra de un título inscrito que ha perdido su base posesoria material.5

La Acción de Demarcación (Art. 842 CC): Una Herramienta Declarativa, no Atributiva

La acción de demarcación es otro escenario donde puede surgir el conflicto. Sin embargo, la jurisprudencia ha sido clara en delimitar su alcance. Esta acción, consagrada en el artículo 842 del Código Civil, tiene por objeto fijar la línea de separación entre dos predios colindantes mediante signos materiales (hitos, cercos), de acuerdo con lo que los títulos ya establecen. Es, por tanto, una acción de carácter declarativo. No busca resolver una disputa sobre el dominio de una franja de terreno. Si la controversia real es sobre la extensión del dominio (es decir, si la franja en conflicto pertenece al predio A o al predio B), la acción procedente es la reivindicatoria, que es la que protege el dominio, y no la de demarcación.20

La Improcedencia de la Rectificación por Vía Voluntaria

En un intento por evitar un juicio de lato conocimiento, algunos propietarios han recurrido a procedimientos voluntarios (no contenciosos) para solicitar al tribunal que ordene al Conservador la rectificación de los deslindes de su inscripción. La jurisprudencia ha establecido que esta vía es improcedente si existe la más mínima posibilidad de que la modificación afecte los derechos de terceros, especialmente de los colindantes. Se ha resuelto que una alteración de deslindes debe ser ventilada en un juicio de lato conocimiento que garantice el debido proceso y el derecho a defensa de todos los posibles afectados.1

La doctrina de las "inscripciones de papel" no debe entenderse como una negación de la teoría de la posesión inscrita. Por el contrario, representa una sofisticación de la misma, al dotarla de un requisito de "vitalidad". Un título inscrito solo goza de la protección absoluta que le confieren los artículos 924 y 2505 del Código Civil si está "vivo", es decir, si se corresponde con una posesión material efectiva por parte de su titular o, al menos, si no es contradicho por una posesión material consolidada y exclusiva de un tercero. La posesión material actúa, en la práctica jurisprudencial, como un test que determina la eficacia y la oponibilidad real de una inscripción.

Cuando un tribunal se enfrenta a dos inscripciones superpuestas, la posesión material se convierte en el factor que "degrada" la calidad de la inscripción contraria, transformándola en una "de papel". Esta degradación conceptual es la que permite, a su vez, eludir la barrera del artículo 2505, argumentando que la prescripción extraordinaria puede operar contra una inscripción que ha perdido su sustento fáctico. Por lo tanto, no es que la posesión material prevalezca sobre el título inscrito en un sentido absoluto; más bien, es la ausencia de posesión material del titular inscrito lo que debilita su propio título hasta el punto de hacerlo vulnerable a la posesión material de otro. Es un criterio de desempate, una herramienta de justicia material para resolver conflictos que el formalismo puro del registro no podría solucionar equitativamente.

V. El Régimen Especial de Saneamiento del D.L. N° 2.695: La Primacía de la Posesión Material Institucionalizada

Si la doctrina de las "inscripciones de papel" es la respuesta jurisprudencial a la tensión entre registro y realidad, el Decreto Ley N° 2.695, de 1979, es la respuesta legislativa más directa y contundente. Este cuerpo legal fue concebido precisamente para solucionar el problema endémico de la pequeña propiedad raíz, tanto rural como urbana, que se encuentra en una situación de irregularidad por carecer de títulos inscritos o por tenerlos imperfectos.8

El Procedimiento de Regularización

El D.L. N° 2.695 establece un procedimiento administrativo, tramitado ante el Ministerio de Bienes Nacionales, que permite al poseedor material de un bien raíz adquirir la calidad de poseedor regular y, eventualmente, el dominio. Los requisitos fundamentales para acogerse a este sistema son:

Ser poseedor material del inmueble por sí o por otra persona en su nombre.
Que dicha posesión haya sido continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante un mínimo de cinco años.
Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en que se discuta el dominio o posesión del inmueble.7

El procedimiento incluye la presentación de una solicitud, la notificación a quienes figuren como dueños en los registros del Servicio de Impuestos Internos, publicaciones, y la confección de un plano técnico que individualice con precisión el predio poseído.10

El Efecto Revolucionario de la Nueva Inscripción

El núcleo de este régimen y su principal diferencia con el sistema del Código Civil radica en los efectos de la inscripción que se practica en virtud de la resolución administrativa que acoge la solicitud de regularización:

Artículo 15: La resolución del Servicio, una vez inscrita en el Registro de Propiedad, es considerada justo título. Con esta inscripción, el solicitante adquiere la calidad de poseedor regular del inmueble, quedando habilitado para ganar el dominio por prescripción. Transcurridos dos años de posesión inscrita ininterrumpida desde la fecha de la inscripción, el interesado se hace dueño del inmueble por prescripción adquisitiva, la cual no se suspende en caso alguno.10
Artículo 16: Como consecuencia directa de lo anterior, y una vez cumplido el plazo de dos años, se entienden canceladas por el solo ministerio de la ley las antiguas inscripciones de dominio que pudieren existir sobre el inmueble. Asimismo, prescriben las acciones emanadas de los derechos reales que afectaban al predio, como usufructos, hipotecas, etc. (con ciertas excepciones).10

En este régimen especial, la ley zanja explícitamente el conflicto entre el título antiguo y la nueva realidad posesoria. La nueva inscripción, que tiene como único fundamento la posesión material acreditada (y representada en un plano), prevalece y aniquila jurídicamente al título anterior. Constituye, por tanto, la excepción más radical y clara a la regla general de protección del poseedor inscrito del Código Civil. El antiguo dueño conserva, no obstante, ciertas acciones: puede ejercer la acción de dominio en contra del poseedor inscrito dentro del plazo de dos años desde la inscripción, y, en subsidio, una acción de compensación en dinero por la pérdida de su derecho, la cual prescribe en cinco años.13

El D.L. N° 2.695 no debe ser entendido como un simple procedimiento administrativo. En su estructura y efectos, funciona como un modo de adquirir el dominio sui generis que, paradójicamente, utiliza el propio sistema registral para subvertir su lógica tradicional. En lugar de que el registro determine la realidad, esta ley permite que la realidad fáctica (la posesión material) reconfigure forzosamente el registro, purgando sus imperfecciones históricas. El proceso es claro: un hecho (la posesión material del artículo 2) se formaliza a través de un procedimiento administrativo que culmina en una resolución y un plano (artículo 12). Esta resolución se inscribe, transformándose en un "justo título" (artículo 15). Dicha inscripción, combinada con el transcurso de un breve plazo de dos años, opera una prescripción especial que no solo confiere el dominio, sino que, de manera crucial, "cancela por el ministerio de la ley" las inscripciones anteriores (artículo 16). Este mecanismo es la herramienta más poderosa de nuestro ordenamiento para resolver la discrepancia entre título y realidad, funcionando como un "reseteo" registral que el legislador ha considerado necesario cuando la desconexión entre la ficción jurídica y la realidad material se vuelve insalvable.

VI. Síntesis y Conclusiones: Hacia una Jerarquía de Criterios

Recapitulación

El análisis de la legislación, la doctrina y la jurisprudencia chilenas revela que no existe una respuesta unívoca a la pregunta sobre qué prevalece en caso de discrepancia entre los deslindes de un título inscrito y un plano. La solución depende del contexto jurídico en que se presente el conflicto. Se han identificado los siguientes principios y excepciones:

La Regla General: El sistema de posesión inscrita del Código Civil otorga una primacía fundamental al título de dominio inscrito. Los deslindes que este señala definen el objeto del derecho.
El Valor del Plano: Un plano, por regla general, es un instrumento accesorio y de carácter probatorio, no constitutivo de derechos. Su valor está subordinado al título al que accede y al procedimiento que le da origen. Un plano unilateral es jurídicamente inhábil para modificar un título inscrito.
La Excepción Jurisprudencial: La doctrina de las "inscripciones de papel" ha introducido un matiz crucial, permitiendo que, en casos de superposición de inscripciones, prevalezca aquella que se corresponde con la posesión material efectiva, debilitando la fuerza de la inscripción meramente formal.
La Excepción Legal: El D.L. N° 2.695 establece un régimen de saneamiento que institucionaliza la primacía de la posesión material, permitiendo que una nueva inscripción basada en ella cancele de pleno derecho los títulos anteriores.

Jerarquía de Criterios

A modo de conclusión, es posible esquematizar una jerarquía de criterios para resolver el conflicto, que se resume en la siguiente tabla:

Escenario de Conflicto	Elemento Prevalente	Fundamento Jurídico Principal	Observaciones Clave
Título inscrito con deslindes claros vs. Plano posterior de rectificación unilateral.	Título Inscrito.	Arts. 724, 924 CC; RCBR Art. 13; Jurisprudencia de la Corte Suprema.1	El plano unilateral es una mera declaración de parte, jurídicamente inhábil para modificar o cancelar la inscripción. La rectificación requiere un procedimiento contencioso o el acuerdo de todos los colindantes.
Título inscrito "de papel" (sin posesión material) vs. Título posterior (o posesión material prolongada) con posesión material efectiva.	Posesión Material (que fundamenta el mejor título o la prescripción).	Doctrina de las "inscripciones de papel"; Jurisprudencia de la Corte Suprema 5; Interpretación del Art. 2505 CC.5	Se protege la realidad posesoria sobre la ficción registral. La posesión material efectiva actúa como criterio para determinar cuál de las inscripciones en conflicto es la que debe prevalecer o si procede la prescripción extraordinaria.
Discrepancia entre deslindes del título y lo solicitado en una acción de demarcación.	Título Inscrito.	Art. 842 CC; Jurisprudencia.20	La demarcación es una acción declarativa para fijar la línea divisoria según los títulos, no para disputar el dominio. Si hay controversia sobre la propiedad de la franja, la acción es la reivindicatoria.
Inscripción obtenida vía D.L. N° 2.695 vs. Inscripción de dominio anterior.	Inscripción D.L. N° 2.695.	Arts. 15 y 16 del D.L. N° 2.695.10	Régimen de excepción que consagra la primacía de la posesión material. Tras dos años desde la nueva inscripción, esta prevalece y la anterior se cancela de iure, purgando la historia registral.21

En definitiva, el derecho chileno, si bien se funda en un sistema registral formalista que privilegia el título inscrito, ha sabido incorporar mecanismos de corrección que permiten, en situaciones calificadas, hacer primar la realidad material.

La solución a la discrepancia entre título y plano no es, por tanto, una cuestión de prevalencia abstracta, sino el resultado de un análisis ponderado de las circunstancias del caso, la naturaleza de los instrumentos en conflicto y el marco legal o jurisprudencial aplicable.