Plazo para Ejercer la Acción Reivindicatoria en Chile: Cómputo, Legislación, Doctrina y Jurisprudencia

I. Introducción: La Acción Reivindicatoria en el Ordenamiento Jurídico Chileno

La acción reivindicatoria, también denominada acción de dominio, se erige como una de las herramientas jurídicas fundamentales para la protección del derecho de propiedad en el sistema legal chileno. Su consagración principal se encuentra en el Artículo 889 del Código Civil chileno, que la define como "la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela".1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

Esta definición, concisa y precisa, encapsula la esencia de una acción que busca la restitución material de un bien a su legítimo propietario, quien ha sido despojado o privado de su posesión. Su basamento último reside en la tutela del dominio, concebido como uno de los derechos reales de mayor trascendencia y envergadura en el derecho privado.

La acción reivindicatoria representa la máxima expresión del atributo de persecución inherente al derecho de dominio, permitiendo al propietario reclamar la cosa específica de manos de quienquiera que la posea sin derecho oponible. El éxito de esta acción no solo implica el reconocimiento judicial del derecho de dominio del actor, sino también, y de manera crucial, la orden de restitución de la posesión material del bien.

Entre sus características principales, destaca su naturaleza de acción real, ya que se ejerce sobre la cosa misma (ius in re) y es oponible erga omnes, es decir, contra cualquier persona que perturbe o desconozca el derecho del propietario, aunque procesalmente se dirija contra el actual poseedor. Es, además, una acción de condena, pues su objeto es que el demandado sea sentenciado a la restitución. Finalmente, como acción patrimonial, es, en principio, transferible, transmisible y susceptible de renuncia, si bien la renuncia a la acción de dominio podría acarrear consecuencias complejas para la subsistencia misma del derecho de propiedad.

La doctrina y la jurisprudencia han decantado, de manera consistente, los requisitos generales para la procedencia de la acción reivindicatoria.3 Estos son:

1. Dominio del Reivindicante: El actor debe acreditar ser el dueño de la cosa que reclama.

2. Pérdida de la Posesión: El propietario debe haber sido privado de la posesión material de la cosa.

3. Singularización de la Cosa: El bien objeto de la reivindicación debe ser una cosa singular, específica y claramente identificada.

4. Posesión del Demandado: La acción debe dirigirse contra el actual poseedor de la cosa.

Un aspecto conceptual relevante surge de la propia definición del Artículo 889 del Código Civil, que exige que el dueño "no esté en posesión". Esta exigencia puede generar una tensión interpretativa frente a la "Teoría de la Posesión Inscrita" aplicable a los bienes raíces en Chile. Según esta teoría, sustentada en preceptos como los Artículos 724 y 728 del Código Civil, la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y, mientras esta subsista y haya durado un año completo, no se admite prueba de posesión en contrario. Si el propietario inscrito conserva legalmente la posesión mientras su inscripción no sea cancelada, surge la interrogante de cómo podría cumplir el requisito de "no estar en posesión" para entablar la acción reivindicatoria. Esta aparente contradicción subyace a debates doctrinales y a vacilaciones jurisprudenciales sobre la idoneidad de la acción reivindicatoria en ciertos supuestos, especialmente cuando un propietario con título inscrito se enfrenta a un mero ocupante material sin título. Este dilema sugiere que, en algunos casos, la vía procesal podría no ser la acción reivindicatoria tradicional, sino otras acciones como la de precario o la acción especial del Artículo 915 del Código Civil, o bien, que los tribunales deban interpretar la expresión "no estar en posesión" de una manera que abarque la pérdida del control material a pesar de la subsistencia de la posesión legal inscrita.

II. La Cuestión de la Prescriptibilidad de la Acción Reivindicatoria

La interrogante sobre si la acción reivindicatoria está sujeta a un plazo de prescripción extintiva es central para determinar el tiempo con el que cuenta el propietario para ejercerla. La posición doctrinal mayoritaria, y que ha encontrado eco en la jurisprudencia, sostiene que la acción reivindicatoria, en cuanto emanación directa e inherente del derecho de dominio —el cual se caracteriza por su perpetuidad—, no se extingue por el mero no ejercicio o por el simple transcurso del tiempo.4 En este sentido, se afirma que "Es imprescriptible la acción reivindicatoria, porque la perpetuidad del dominio es independiente de su ejercicio".4 El Código Civil chileno no contempla una norma específica que establezca un plazo de prescripción extintiva para la acción de dominio.No obstante esta imprescriptibilidad intrínseca, la acción reivindicatoria no es inmune a los efectos del tiempo de manera absoluta. Su extinción se produce de forma indirecta, como una consecuencia de que un tercero haya adquirido el dominio de la cosa por prescripción adquisitiva o usucapión.3 Como lo señala una fuente, "sólo puede extinguirse indirectamente, no por vía liberatoria, sino por medio de la prescripción adquisitiva a favor del poseedor".4 Así, cuando un tercero cumple con todos los requisitos legales para usucapir el bien (posesión continuada por el lapso y con las condiciones que la ley exige), adquiere el dominio originariamente, y, como efecto correlativo y necesario, el antiguo propietario pierde su derecho y, con él, la acción reivindicatoria que lo amparaba. Este mecanismo se encuentra refrendado en el Artículo 2517 del Código Civil, que dispone: "Toda acción por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripción adquisitiva de ese mismo derecho".Es crucial distinguir esta forma de extinción de la acción reivindicatoria de la prescripción extintiva general de las acciones personales y algunas reales. El Artículo 2515 del Código Civil establece un plazo general de prescripción extintiva de 5 años para las acciones ordinarias, contado desde que la obligación se hizo exigible o el derecho pudo ejercerse.6 Sin embargo, esta regla general no es aplicable directamente a la acción reivindicatoria, dada su naturaleza de acción real protectora del dominio y, fundamentalmente, por la existencia de la regla especial contenida en el ya citado Artículo 2517 del Código Civil. Algunas referencias jurisprudenciales que mencionan que "la prescripción de la acción reivindicatoria es de 5 a 10 años" 7 deben interpretarse con cautela. Dicha afirmación no alude a un plazo de prescripción extintiva propio de la acción reivindicatoria, sino más bien a los plazos de 5 años (prescripción ordinaria) o 10 años (prescripción extraordinaria) que un tercero requiere para adquirir el dominio por usucapión y, consecuentemente, extinguir la acción del anterior dueño. La mención de un año en las mismas fuentes se refiere claramente al plazo especial de prescripción adquisitiva establecido en el Decreto Ley N° 2.695 de 1979.

La imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, en sí misma, es una manifestación de la robustez con que el ordenamiento jurídico chileno protege el derecho de propiedad. No obstante, su límite práctico, impuesto por la prescripción adquisitiva ajena, implica que la inacción del propietario frente a un poseedor no es inocua ni indefinida. El "plazo" para ejercer la acción reivindicatoria no es, por tanto, un término fijo para la acción en sí, sino un lapso variable, condicionado por el tipo de prescripción adquisitiva que el poseedor esté en condiciones de invocar y por el cumplimiento de sus requisitos. El propietario debe, en consecuencia, estar vigilante no contra un reloj que corre en contra de su propia acción de manera autónoma, sino contra el avance del tiempo que consolida la posesión del tercero en un nuevo derecho de dominio. La extinción de la acción reivindicatoria es, por ende, causalmente dependiente del éxito de una prescripción adquisitiva por parte de otra persona; no es un proceso extintivo independiente que opere sobre la acción del dueño por el solo transcurso del tiempo.

III. La Prescripción Adquisitiva como Límite Temporal a la Acción Reivindicatoria

Como se ha establecido, la acción reivindicatoria se ve limitada temporalmente por la posibilidad de que un tercero adquiera el dominio del bien mediante prescripción adquisitiva (usucapión). El Código Civil chileno, en su Artículo 2492, define la prescripción como "un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las cosas o no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales".9 La prescripción adquisitiva, por tanto, se configura cuando una persona, poseyendo un bien como señor y dueño por el tiempo y con las condiciones que la ley establece, se convierte en su propietario. Sus elementos fundamentales son la posesión, el transcurso del tiempo, la inactividad del dueño original y que la cosa sea susceptible de ganarse por este modo.10

El ordenamiento jurídico chileno distingue principalmente dos tipos de prescripción adquisitiva para bienes raíces, además de regímenes especiales:

Prescripción Adquisitiva Ordinaria de Bienes Raíces

Esta forma de usucapión requiere un plazo de 5 años de posesión regular no interrumpida, conforme al Artículo 2508 del Código Civil.10 Los requisitos para que opere, establecidos en el Artículo 2507 del mismo cuerpo legal, son:

• Posesión Regular: Según el Artículo 702 del Código Civil, es "la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe; aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión".4

• Justo Título: Aquel que por su naturaleza tiene la aptitud para atribuir el dominio, siendo además verdadero y válido.14

• Buena Fe: La conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraude y de todo otro vicio (Artículo 706 del Código Civil). Es importante destacar que la buena fe se requiere solo al momento inicial de la adquisición de la posesión.

• Tradición: Si el título invocado es traslaticio de dominio (como la compraventa), se requiere que haya operado la tradición. Tratándose de bienes inmuebles, la tradición se efectúa por la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente (Artículos 686 y 724 del Código Civil).

• Suspensión: La prescripción ordinaria puede suspenderse, es decir, su cómputo se detiene temporalmente, en favor de ciertas personas enumeradas en el Artículo 2509 del Código Civil, tales como los menores, los dementes, la mujer casada en sociedad conyugal respecto de los bienes sociales administrados por el marido (disposición con interpretaciones actuales a la luz de la igualdad conyugal), y la herencia yacente.10 Una vez cesa la causa de suspensión, el tiempo anterior se suma al posterior.

Prescripción Adquisitiva Extraordinaria de Bienes Raíces

Para esta modalidad, el plazo de posesión es de 10 años, de acuerdo con el Artículo 2511 del Código Civil.10 Sus requisitos, contemplados en el Artículo 2510, son menos exigentes en cuanto a la calidad inicial de la posesión:

• No requiere título alguno: A diferencia de la ordinaria, para la prescripción extraordinaria no es necesario invocar un título.

• Presunción de Buena Fe: Se presume de derecho la buena fe inicial, aun a falta de título adquisitivo de dominio.10 Sin embargo, esta presunción no opera si el poseedor invoca un título de mera tenencia (como el arrendamiento o comodato), pues en tal caso se presume la mala fe. Esta presunción de mala fe puede desvirtuarse si concurren dos circunstancias copulativas: 1º Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción; y 2º Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.10

• No se suspende: Como regla general, la prescripción extraordinaria no se suspende en favor de las personas enumeradas en el Artículo 2509 del Código Civil, conforme lo dispone el Artículo 2511.11

Supuestos Especiales: El Decreto Ley N° 2.695 de 1979

Este cuerpo normativo, que establece un procedimiento simplificado para el saneamiento de títulos de la pequeña propiedad raíz, contempla un plazo de prescripción adquisitiva especial y considerablemente más breve. Una vez que la resolución administrativa que acoge la solicitud de regularización se inscribe en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, el interesado adquiere la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, sirviendo dicha resolución e inscripción de justo título (Artículo 15 del D.L. N° 2.695).16 Transcurrido un año completo de posesión inscrita no interrumpida, contado desde la fecha de la referida inscripción, el poseedor se hace dueño del inmueble por prescripción (Artículo 16 del D.L. N° 2.695).7 Esta prescripción opera de pleno derecho y cancela las antiguas inscripciones de dominio sobre el inmueble, sin perjuicio de los derechos de terceros que emanen de gravámenes que afectaban al inmueble antes de la nueva inscripción. El Artículo 26 del mismo decreto ley limita el ejercicio de las acciones de dominio por parte de terceros que pretendan derechos sobre el inmueble regularizado a un plazo de un año, contado desde la inscripción de la resolución.7

La existencia de estos múltiples tipos de prescripción adquisitiva, cada uno con plazos y requisitos diferenciados, implica que el "plazo" efectivo que enfrenta el propietario para ejercer la acción reivindicatoria no es uniforme. Dependerá crucialmente de las circunstancias específicas del poseedor y de la naturaleza de su posesión. Un propietario que busca reivindicar debe, por tanto, analizar cuidadosamente qué tipo de prescripción podría estar en curso de cumplirse por parte del poseedor para comprender el verdadero margen temporal con el que cuenta. El Decreto Ley N° 2.695, en particular, al estar diseñado para agilizar la regularización de títulos de la pequeña propiedad raíz, introduce una ventana temporal significativamente más corta para la reacción de los propietarios originales en comparación con los plazos generales del Código Civil. Esto refleja una opción de política legislativa que prioriza la certeza y el saneamiento de títulos en contextos específicos, lo que puede tener un impacto considerable en la celeridad con que se extinguen derechos de dominio preexistentes que no fueron oportunamente defendidos o regularizados.

A continuación, se presenta una tabla comparativa que resume las características principales de estos tipos de prescripción adquisitiva de bienes raíces:

Tabla 1: Tipos de Prescripción Adquisitiva de Bienes Raíces en Chile

Característica	Prescripción Adquisitiva Ordinaria	Prescripción Adquisitiva Extraordinaria	Prescripción Adquisitiva Especial D.L. N° 2.695
Plazo	5 años	10 años	1 año desde la inscripción de la resolución administrativa
Requisitos Clave Posesión	Posesión regular (continua, pacífica, pública, no interrumpida)	Posesión (continua, pacífica, pública, no interrumpida, incluso si es irregular inicialmente)	Posesión inscrita no interrumpida
Necesidad Justo Título	Sí (justo título traslaticio, constitutivo o declarativo)	No (pero título de mera tenencia presume mala fe, salvo excepciones Art. 2510 regla 3ª)	Sí (la resolución del Servicio que acoge la solicitud y su inscripción sirven de justo título, Art. 15 D.L. 2.695)
Necesidad Buena Fe Inicial	Sí	No (se presume de derecho la buena fe inicial, Art. 2510 regla 2ª)	Sí (la inscripción otorga posesión regular, que implica buena fe inicial, Art. 15 D.L. 2.695)
¿Se Suspende?	Sí (según Art. 2509 C.C.)	No (Art. 2511 C.C.)	No especifica suspensión; el plazo es breve y busca celeridad.
Artículos / Ley Aplicable	Arts. 2507, 2508, 702 C.C.	Arts. 2510, 2511 C.C.	Arts. 15, 16, 26 D.L. N° 2.695

Esta tabla comparativa es fundamental, ya que sintetiza las diversas vías por las cuales un tercero puede adquirir el dominio y, por ende, los distintos "plazos" indirectos que el dueño enfrenta para el ejercicio de la acción reivindicatoria. Permite una rápida visualización de los requisitos y tiempos, lo cual es esencial para el análisis práctico de cualquier caso.

IV. Determinación del "Dies A Quo": Inicio del Cómputo del Plazo para la Prescripción Adquisitiva

La determinación del dies a quo, es decir, el momento exacto a partir del cual comienza a contarse el plazo para que opere la prescripción adquisitiva, es crucial, pues marca el inicio del período que, una vez completado, extinguirá la acción reivindicatoria del antiguo dueño.

Como regla general, el plazo de la prescripción adquisitiva comienza a correr desde que se inicia la posesión que reúne los requisitos legales para el tipo específico de prescripción que se pretende alegar.10 Para la prescripción ordinaria, esto significa desde que se tiene posesión regular (con justo título y buena fe inicial). Para la prescripción extraordinaria, desde que se inicia la posesión material con ánimo de señor y dueño, siempre que esta sea pública, pacífica, continua e ininterrumpida, aun cuando inicialmente carezca de título o buena fe.Sin embargo, tratándose de bienes raíces inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, el sistema chileno introduce una particularidad de enorme trascendencia a través del Artículo 2505 del Código Civil. Esta norma dispone: "Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo".11 La implicancia directa de este artículo es que, si existe una inscripción de dominio vigente a favor de una persona (dueño inscrito), un tercero que carezca de una inscripción a su nombre no podría, en principio, adquirir por prescripción en contra de ese título inscrito. El plazo de prescripción solo comenzaría a computarse a favor del tercero desde la fecha en que este logre inscribir un título a su nombre, aun cuando este segundo título sea imperfecto o emane de quien no era el verdadero dueño.La interpretación y alcance del Artículo 2505 del Código Civil y su relación con la "teoría de la posesión inscrita" (consagrada en artículos como el 724 y 728 del Código Civil) constituyen uno de los nudos gordianos del derecho de bienes en Chile, generando un intenso debate doctrinal y jurisprudencial.17 Una postura, a menudo calificada de rigorista, sostiene que mientras subsista la inscripción del dueño, este conserva la posesión legal del inmueble, y ningún poseedor meramente material (sin inscripción propia) puede ganar el bien por prescripción, sin importar el tiempo transcurrido. Desde esta perspectiva, la inscripción actuaría como una barrera casi infranqueable contra la usucapión por parte de quien no cuenta con una inscripción paralela o posterior. Otra corriente interpretativa, buscando conciliar la protección registral con la finalidad de la prescripción extraordinaria (que es sanear situaciones de hecho consolidadas por largo tiempo), admite que la posesión material exclusiva, pública, pacífica e ininterrumpida por 10 años podría eventualmente permitir la adquisición por prescripción extraordinaria, incluso contra un título inscrito, especialmente si la inscripción del dueño original es muy antigua, carece de vinculación material con el predio, o si la posesión del tercero ha implicado una suerte de "cancelación de facto" de la inscripción anterior. La jurisprudencia de la Corte Suprema ha mostrado una marcada vacilación en este punto, emitiendo fallos con criterios dispares que han contribuido a la incertidumbre jurídica.17 Esta ambigüedad es crítica, ya que si se aplica estrictamente el Artículo 2505, un propietario inscrito podría parecer casi invulnerable a la prescripción adquisitiva por parte de un ocupante material sin título registrado. No obstante, la prescripción extraordinaria de 10 años está diseñada precisamente para consolidar situaciones posesorias de larga data. La indefinición jurisprudencial sobre cómo interactúan estos principios afecta profundamente la determinación del dies a quo en muchos casos prácticos.

En el caso del régimen especial del Decreto Ley N° 2.695, el dies a quo es claro: el plazo de un año para adquirir por prescripción se cuenta "desde la fecha de la inscripción" de la resolución del Servicio que acogió la solicitud de regularización en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo (Artículo 16 del D.L. N° 2.695).16

Finalmente, es relevante considerar el concepto de interrupción de la prescripción. La prescripción adquisitiva que está corriendo a favor de un poseedor puede interrumpirse, ya sea natural o civilmente (Artículos 2501 a 2504 del Código Civil). La interrupción civil se produce, fundamentalmente, por la interposición de una demanda judicial por parte del verdadero dueño (Artículo 2503 del Código Civil). Así, la notificación de la demanda reivindicatoria interpuesta por el propietario tiene el efecto de detener el cómputo del plazo de prescripción adquisitiva que beneficiaba al poseedor, haciendo perder todo el tiempo transcurrido.

La consecuencia de esta compleja interacción de normas es que la determinación del dies a quo para la prescripción adquisitiva contra un propietario inscrito es uno de los temas más controvertidos en el derecho de propiedad chileno. Si se interpreta de manera estricta que el tiempo del poseedor material no comienza a correr debido al Artículo 2505, la acción reivindicatoria del dueño inscrito permanecería vigente por un tiempo considerablemente mayor. Si, por el contrario, se admite que la posesión material prolongada puede, bajo ciertas circunstancias (especialmente para la prescripción extraordinaria), iniciar el cómputo del plazo, entonces el propietario está en riesgo de perder su acción mucho antes. Esto tiene implicaciones estratégicas significativas para los litigantes: el propietario inscrito podría argumentar que el plazo del poseedor ni siquiera ha comenzado a correr, mientras que el poseedor material intentará acreditar una posesión prolongada y con ánimo de dueño, buscando una declaración judicial que supere la inscripción previa.

V. Análisis de la Legislación Aplicable

El marco normativo que rige la acción reivindicatoria y los plazos que indirectamente la afectan a través de la prescripción adquisitiva se encuentra principalmente en el Código Civil chileno y, para situaciones específicas, en leyes especiales como el Decreto Ley N° 2.695 de 1979.

Código Civil Chileno

• Libro II, Título XII "De la Reivindicación" (Artículos 889 al 915):

• Art. 889: Define la acción reivindicatoria o de dominio.1

• Art. 890: Establece qué cosas corporales, raíces y muebles pueden ser reivindicadas, con excepciones para ciertos muebles adquiridos en comercio establecido.3

• Art. 891: Extiende la acción a otros derechos reales, con la notable excepción del derecho de herencia, que se protege mediante la acción de petición de herencia.3

• Art. 893: Señala quién puede reivindicar: el propietario pleno o nudo, absoluto o fiduciario.3

• Art. 894: Consagra la acción publiciana, que compete al que, sin ser dueño, ha perdido la posesión regular de la cosa y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción.3

• Art. 895: Indica que la acción se dirige contra el actual poseedor.3

• Art. 915: Regula la acción contra el injusto detentador, que parte de la doctrina considera una "acción reivindicatoria especial" o una acción restitutoria innominada.17

• Libro IV, Título XLII "De la Prescripción" (Artículos 2492 al 2524):

• Art. 2492: Define la prescripción como modo de adquirir el dominio ajeno (adquisitiva) o de extinguir las acciones y derechos ajenos (extintiva).9

• Art. 2493: Establece que la prescripción debe ser alegada; el juez no puede declararla de oficio.4

• Art. 2494: Permite la renuncia a la prescripción, pero solo una vez que se ha cumplido el plazo.9

• Art. 2497: Dispone que las reglas de la prescripción se aplican a favor y en contra del Estado, iglesias, municipalidades y particulares.11

• Art. 2498: Indica que se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales raíces o muebles que están en el comercio humano y se han poseído con las condiciones legales, así como otros derechos reales no exceptuados.4

• Arts. 2501-2504: Regulan la interrupción natural y civil de la prescripción adquisitiva.11

• Art. 2505: Norma clave que establece que contra título inscrito no hay prescripción adquisitiva de bienes raíces sino en virtud de otro título inscrito, y el plazo corre desde la segunda inscripción.4

• Art. 2506: Clasifica la prescripción adquisitiva en ordinaria y extraordinaria.4

• Art. 2507: Exige posesión regular no interrumpida para la prescripción ordinaria.10

• Art. 2508: Fija los plazos para la prescripción ordinaria: 2 años para muebles y 5 años para inmuebles.10

• Art. 2509: Enumera los casos de suspensión de la prescripción ordinaria.10

• Art. 2510: Establece las reglas para la prescripción extraordinaria, que no requiere título y presume la buena fe, salvo las excepciones que indica.10

• Art. 2511: Fija el plazo de 10 años para la prescripción extraordinaria y establece que no se suspende.10

• Art. 2512: Regula la adquisición de otros derechos reales por prescripción, como la herencia (10 años) y las servidumbres (según Art. 882, 5 años para las continuas y aparentes).11

• Art. 2513: Dispone que la sentencia judicial que declara una prescripción hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces, pero no valdrá contra terceros sin la competente inscripción.4

• Art. 2515: Establece el plazo general de prescripción extintiva de 5 años para las acciones ordinarias por las cuales se reclama un derecho, contado desde que el derecho pudo ejercerse.6

• Art. 2517: Precepto fundamental que vincula la extinción de la acción para reclamar un derecho con la prescripción adquisitiva de ese mismo derecho por otra persona.

Decreto Ley N° 2.695 de 1979 (Saneamiento de Títulos de la Pequeña Propiedad Raíz)

• Arts. 15 y 16: Regulan la adquisición de la calidad de poseedor regular mediante la inscripción de la resolución administrativa y la posterior adquisición del dominio por prescripción de un año de posesión inscrita no interrumpida.7

• Art. 26: Limita a un año, contado desde la inscripción de la resolución, el plazo para que terceros ejerzan acciones de dominio respecto del inmueble regularizado, y establece que la prescripción especial cancela inscripciones anteriores.7

La arquitectura legislativa del Código Civil chileno evidencia un esfuerzo por equilibrar la protección del dominio, especialmente el que consta en registros públicos (como se refleja en el Artículo 2505), con la necesidad de reconocer y consolidar situaciones de posesión de hecho que se prolongan en el tiempo (a través de la prescripción extraordinaria de 10 años, Artículos 2510 y 2511). El Artículo 2517 actúa como un gozne, conectando el destino de la acción reivindicatoria del propietario original con el éxito de la pretensión de usucapión del poseedor adverso. Este diseño implica que no existe un "estatuto de limitaciones" simple y directo para la acción reivindicatoria; su vigencia es el resultado dinámico de la contienda entre el título del dueño y la posesión del tercero que aspira a convertirse en dueño.

La irrupción de leyes especiales como el Decreto Ley N° 2.695 demuestra una intervención legislativa que, para la consecución de objetivos específicos de política pública (en este caso, el saneamiento expedito de títulos de la pequeña propiedad raíz), modifica sustancialmente los principios generales del Código Civil. Esto da lugar a un sistema dual donde el "plazo" para la extinción de la acción reivindicatoria puede variar drásticamente dependiendo de si el inmueble en disputa cae bajo el ámbito de aplicación de este régimen especial. Para las propiedades elegibles bajo el D.L. N° 2.695, la acción reivindicatoria del propietario anterior puede extinguirse de manera mucho más célere, lo que subraya una decisión política de privilegiar la certeza jurídica y la regularización de una clase particular de propiedad, aun a costa de una restricción más rápida de los derechos de los dueños anteriores en comparación con el régimen general.

La siguiente tabla resume los artículos legales más pertinentes para la materia:

Tabla 2: Artículos Relevantes del Código Civil Chileno y Leyes Especiales

Disposición Legal	Contenido Esencial y Relevancia para la Acción Reivindicatoria y su Plazo
C.C. Art. 889	Define la acción reivindicatoria. Fundamento de la acción.
C.C. Art. 2492	Define la prescripción (adquisitiva y extintiva). Marco general.
C.C. Art. 2505	Establece que contra título inscrito no hay prescripción adquisitiva de bienes raíces sino por otro título inscrito, y el plazo corre desde la segunda inscripción. Crucial para el dies a quo en inmuebles inscritos.
C.C. Art. 2507-2508	Regulan la prescripción adquisitiva ordinaria (5 años para inmuebles con posesión regular).
C.C. Art. 2510-2511	Regulan la prescripción adquisitiva extraordinaria (10 años para inmuebles, sin necesidad de título ni buena fe inicial en principio, no se suspende).
C.C. Art. 2515	Establece el plazo general de prescripción extintiva de 5 años para acciones ordinarias. No aplica directamente a la reivindicatoria.
C.C. Art. 2517	Norma clave: "Toda acción por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripción adquisitiva del mismo derecho". Vincula la extinción de la reivindicatoria a la usucapión ajena.
D.L. N° 2.695, Art. 15	La inscripción de la resolución administrativa de regularización confiere posesión regular y sirve de justo título.
D.L. N° 2.695, Art. 16	Establece la prescripción adquisitiva especial de 1 año de posesión inscrita no interrumpida desde la inscripción de la resolución.
D.L. N° 2.695, Art. 26	Limita a 1 año las acciones de dominio de terceros contra el inmueble regularizado y establece que la prescripción especial cancela inscripciones anteriores.

Esta tabla sirve como una guía de referencia rápida a las fuentes legales primarias que sustentan la discusión, permitiendo una fácil localización y comprensión de la función de cada disposición clave.

VI. Perspectivas Doctrinales Relevantes

La doctrina chilena ha abordado extensamente la acción reivindicatoria y las instituciones conexas, como la prescripción, ofreciendo análisis que enriquecen la comprensión de las normas legales y sus implicancias.

Existe un consenso doctrinal en cuanto a la imprescriptibilidad intrínseca de la acción reivindicatoria, derivada de la perpetuidad que caracteriza al derecho de dominio. Su extinción, como se ha reiterado, solo opera como consecuencia de la prescripción adquisitiva consumada por un tercero.3 Un debate doctrinal de interés se centra en el objeto de la prescripción extintiva: ¿qué es lo que realmente se extingue? La doctrina tradicional chilena, siguiendo la letra del Código Civil (ej. Art. 1567 N°10), ha sostenido que la prescripción extingue la "acción", transformando la obligación civil en una obligación natural (Art. 1470 N°2 C.C.).9 Sin embargo, esta concepción ha sido objeto de críticas. La doctrina moderna, con influencia del derecho comparado, especialmente español, propende a considerar que lo que se extingue es la "pretensión", entendida como la facultad sustantiva de exigir de otro una determinada conducta (acción u omisión), y no meramente el derecho procesal de accionar.9 Esta evolución conceptual hacia la "pretensión" refleja una comprensión más profunda de los derechos y su exigibilidad. Aunque pueda parecer una distinción puramente académica, tiene implicaciones en cómo se concibe la pérdida sufrida por el propietario original: ¿es simplemente una barrera procesal para demandar, o una pérdida más fundamental del poder de exigir la restitución? Si solo se pierde la "acción", el propietario podría, en teoría, seguir siéndolo en abstracto, pero sin poder efectivo de recuperación. Si se extingue la "pretensión" de recuperar la posesión porque otro ha adquirido el dominio, la extinción del derecho del propietario original es más definitiva y se alinea de mejor manera con el tenor del Artículo 2517 del Código Civil. En cuanto al fundamento de la prescripción, tanto adquisitiva como extintiva, la doctrina mayoritaria lo sitúa en la necesidad de certeza y seguridad jurídica.9 Se busca consolidar situaciones de hecho que se han prolongado en el tiempo, evitando la incertidumbre perpetua sobre la titularidad de los derechos y fomentando la paz social. Este valor de la seguridad jurídica puede, en ocasiones, primar sobre consideraciones de justicia material estricta en un caso particular, admitiéndose que la prescripción no es necesariamente una institución de justicia intrínseca.9 La tensión entre la protección de los derechos de propiedad y la necesidad de seguridad jurídica es palpable. La ley, interpretada por la doctrina, intenta lograr un equilibrio, pero este puede parecer favorecer al poseedor de largo tiempo por sobre el propietario original negligente o desconocedor de la situación. Esto implica un juicio social implícito de que la posesión visible, prolongada y ejercida con ánimo de dueño debe, eventualmente, ser reconocida como dominio.

La interpretación del Artículo 2505 del Código Civil y su armonización con la teoría de la posesión inscrita es uno de los puntos más álgidos del debate doctrinal. Las interrogantes sobre cómo se concilia la protección del título inscrito con la prescripción extraordinaria (que, en principio, no exige título) y si la posesión material prolongada puede llegar a "cancelar" una inscripción preexistente, son recurrentes. La doctrina analiza si la inscripción registral constituye solo un medio de prueba de la posesión, un requisito para la existencia de la posesión regular de inmuebles, o si es la posesión misma para este tipo de bienes.

Respecto al dies a quo, si bien para la prescripción adquisitiva el criterio general es el inicio de la posesión útil, la doctrina ha sido crítica con el criterio de "desde la perpetración del acto" que el Código Civil establece para el inicio del cómputo de la prescripción extintiva de ciertas acciones (como la de responsabilidad extracontractual, Art. 2332 C.C.). Algunos autores abogan por un criterio de "desde el conocimiento del daño o del agraviado" en determinados supuestos, para evitar situaciones de indefensión donde el plazo podría correr e incluso expirar antes de que la víctima tenga siquiera la posibilidad de conocer su derecho a accionar.9 Aunque esta discusión no se centra directamente en la acción reivindicatoria, evidencia una sensibilidad doctrinal hacia la equidad en el cómputo de los plazos, que podría tener alguna influencia interpretativa en casos límite.

VII. Jurisprudencia de los Tribunales Superiores de Justicia

La jurisprudencia de los tribunales chilenos, y en particular de la Corte Suprema, es fundamental para entender cómo se aplican en la práctica las normas sobre acción reivindicatoria y prescripción, y cómo se resuelven las tensiones interpretativas.

Los criterios generales que la Corte Suprema ha tendido a asentar incluyen la reiteración de que la acción reivindicatoria se extingue como consecuencia de la prescripción adquisitiva consumada por un tercero. Se aplican consistentemente los plazos de 5 años para la prescripción ordinaria y 10 años para la extraordinaria de inmuebles, así como el plazo especial de 1 año bajo el Decreto Ley N° 2.695, cuando este resulta aplicable.

Un ejemplo ilustrativo es el caso Forestal Mininco SpA (Rol C-47-2020 del Juzgado de Letras y Garantía de Toltén, confirmado por la Corte Suprema en Rol Nº 114.554-2022).16 En esta causa, la demandante reivindicaba predios que había adquirido de un antecesor que, a su vez, los había regularizado bajo el D.L. N° 2.695. Los demandados ocupaban y explotaban económicamente parte de estos predios. Los tribunales acogieron la demanda de reivindicación, reconociendo que la regularización conforme al D.L. N° 2.695 (que implica la inscripción de la resolución administrativa del servicio competente seguida de un año de posesión inscrita no interrumpida) confiere el dominio por prescripción, con el efecto de cancelar las inscripciones anteriores que pudieran existir sobre el mismo inmueble. Al no tener los demandados un título oponible al dominio así adquirido por la demandante, se les ordenó la restitución. Este fallo es relevante porque demuestra la eficacia del D.L. N° 2.695 para consolidar el dominio mediante una prescripción abreviada, cuyo dies a quo es la fecha de inscripción de la resolución administrativa, y cómo ello extingue la posibilidad de reivindicaciones basadas en títulos anteriores.

Otro caso, Sociedad Yiries Abuhadba (Rol C-2341-2021) 14, aunque los extractos disponibles se centran en aspectos probatorios como la individualización del predio y la prueba de la posesión del demandado, muestra la aplicación práctica de los requisitos de la acción reivindicatoria y cómo esta se entrelaza con la defensa de prescripción adquisitiva que pueda oponer el demandado.

Sin embargo, el área más compleja y donde la jurisprudencia ha mostrado mayores vacilaciones es en la interacción entre la acción reivindicatoria y la teoría de la posesión inscrita, especialmente en lo referente al Artículo 2505 del Código Civil. El problema fundamental radica en determinar si el dueño con título inscrito puede ejercer la acción reivindicatoria contra un mero ocupante material que carece de título inscrito. Si, conforme a los Artículos 724 y 728 del Código Civil, el dueño inscrito "no ha perdido la posesión" mientras su inscripción subsista y no sea cancelada, surge la duda de cómo podría cumplir con el requisito del Artículo 889 para reivindicar, que exige "no estar en posesión".

Un análisis de la jurisprudencia reciente revela criterios contradictorios por parte de la Corte Suprema 17:

• En fallos como Rol Nº28754-2021 (2022) y Rol Nº 85235-2020 (noviembre de 2022), la Corte Suprema acogió demandas de reivindicación interpuestas por propietarios inscritos contra ocupantes materiales sin inscripción. El razonamiento fue que el ocupante material sin inscripción no era un poseedor legal y, por tanto, no podía oponer la prescripción adquisitiva. No obstante, para acoger la reivindicación, se le consideró "poseedor" en el sentido del Artículo 895 del Código Civil. Esta línea jurisprudencial ha sido criticada por su aparente contradicción interna: si el dueño inscrito no perdió la posesión legal, no debería proceder la reivindicación, que presupone tal pérdida.

• En un criterio diametralmente opuesto, en el Rol Nº 251017-2023 (2024), la Corte Suprema rechazó la acción reivindicatoria intentada por un propietario inscrito, argumentando precisamente que, al tener título inscrito vigente, no había perdido la posesión y, por ende, no se cumplía uno de los presupuestos de la acción del Artículo 889. El fallo sugirió que el demandante debería haber recurrido a otras acciones, como la de precario (Artículo 2195 inciso 2º del Código Civil) o la acción especial contra el injusto detentador (Artículo 915 del Código Civil).

Estas contradicciones jurisprudenciales generan una notable inestabilidad y dificultan la predictibilidad para los justiciables. La elección de la acción correcta (reivindicatoria, precario, o la del Artículo 915) se vuelve crucial, y una elección errada, basada en una interpretación de la tendencia jurisprudencial que luego es revertida, puede llevar al fracaso de la pretensión restitutoria. Si la acción reivindicatoria misma es considerada improcedente en ciertos escenarios por la más alta corte, la discusión sobre su "plazo" en ese contexto específico se vuelve abstracta.

Finalmente, la jurisprudencia también aborda cuestiones fácticas complejas como la superposición de inscripciones o de lotes, como se evidencia en un caso donde se acogió una demanda por superposición de inmuebles (Rol C-44-2015, mencionado en 19), lo que indica que los tribunales resuelven disputas de deslindes y registros que a menudo son el preludio de una acción reivindicatoria.

La inestabilidad jurisprudencial, particularmente en lo relativo a la acción reivindicatoria del dueño inscrito contra el ocupante material y la interpretación del Artículo 2505 del Código Civil, se convierte en un factor meta-jurídico que afecta la certeza sobre el plazo y el momento desde el cual este se cuenta. Ello exige a los litigantes y asesores legales una especial acuciosidad en el análisis de cada caso y en la selección de la estrategia procesal más adecuada.

VIII. Conclusiones: Síntesis y Consideraciones Prácticas

Del análisis de la legislación, la doctrina y la jurisprudencia chilenas, se pueden extraer las siguientes conclusiones respecto al plazo para ejercer la acción reivindicatoria y el momento desde el cual este se cuenta:

1. Imprescriptibilidad Intrínseca: La acción reivindicatoria, como manifestación del derecho de dominio, no posee un plazo de prescripción extintiva propio en el ordenamiento jurídico chileno. En principio, es una acción perpetua.

2. Extinción Indirecta por Prescripción Adquisitiva: La acción reivindicatoria se extingue de manera indirecta, como consecuencia de que un tercero adquiera el dominio de la cosa por prescripción adquisitiva (usucapión). Esta regla se encuentra consagrada en el Artículo 2517 del Código Civil.

3. Determinación del "Plazo": En la práctica, el "plazo" para ejercer exitosamente la acción reivindicatoria se corresponde con el tiempo que requiere el actual poseedor para cumplir los requisitos de la prescripción adquisitiva. Este plazo varía:

4. 5 años para la prescripción adquisitiva ordinaria de bienes inmuebles, si el poseedor cuenta con posesión regular (justo título, buena fe inicial, tradición si el título es traslaticio).

5. 10 años para la prescripción adquisitiva extraordinaria de bienes inmuebles, que no exige título ni buena fe inicial (esta se presume), y no se suspende.

6. 1 año de posesión inscrita no interrumpida, contado desde la inscripción de la resolución administrativa respectiva, bajo el régimen especial de saneamiento de la pequeña propiedad raíz del Decreto Ley N° 2.695.

7. Cómputo del Plazo (Dies A Quo): El plazo de prescripción adquisitiva comienza a contarse desde que se inicia la posesión útil del tercero, es decir, aquella que reúne las características exigidas por la ley para el tipo de prescripción de que se trate.

8. Para bienes raíces inscritos, el Artículo 2505 del Código Civil introduce una complejidad significativa al establecer que la prescripción adquisitiva contra un título inscrito no tendrá lugar sino en virtud de otro título inscrito, y el plazo no comenzará a correr sino desde la inscripción del segundo. La interpretación y aplicación de esta norma, especialmente en relación con la prescripción extraordinaria y la teoría de la posesión inscrita, es objeto de un persistente debate doctrinal y de notables vacilaciones jurisprudenciales.

9. Bajo el D.L. N° 2.695, el plazo de un año se cuenta desde la fecha de inscripción de la resolución del Servicio en el Conservador de Bienes Raíces.

10. Implicancias Prácticas:

11. La vigilancia por parte del propietario es esencial. La inacción frente a un poseedor que ejerce actos de dominio sobre el bien puede conducir a la pérdida del derecho de propiedad por usucapión y, consecuentemente, a la extinción de la acción reivindicatoria.

12. La interposición de la demanda reivindicatoria por parte del dueño tiene el efecto de interrumpir civilmente la prescripción adquisitiva que estuviere corriendo a favor del poseedor.

13. La complejidad del sistema de posesión inscrita en Chile y las fluctuaciones en los criterios jurisprudenciales, particularmente en lo referente a la procedencia de la acción reivindicatoria para el dueño inscrito contra un mero ocupante material y la interpretación del Artículo 2505 del Código Civil, exigen un análisis casuístico detallado y una estrategia procesal cuidadosamente ponderada. En este contexto, la elección de la acción judicial idónea (reivindicatoria, precario, acción del Artículo 915 del Código Civil) adquiere una relevancia capital.

14. El "plazo" para ejercer la acción reivindicatoria no es un concepto estático, sino un resultado dinámico de la interacción entre el derecho sustantivo (dominio, posesión, prescripción), los mecanismos procesales (interrupción), la legislación especial (D.L. N° 2.695) y, de manera crucial, la interpretación judicial.

En definitiva, si bien la acción reivindicatoria es teóricamente imprescriptible, su efectividad está supeditada a que no se haya consolidado un derecho de dominio en cabeza de un tercero por la vía de la prescripción adquisitiva. La determinación del tiempo disponible para el propietario y el punto de partida de su cómputo requieren una comprensión profunda de las normas aplicables y una atenta consideración de la evolución doctrinal y, sobre todo, jurisprudencial.

Fuentes citadas

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