Validez de título y naturaleza de la posesión ante inscripción primitiva no cancelada oportunamente tras saneamiento por D.L. 2695

I. Introducción

• A. Presentación del Escenario Fáctico: El presente informe aborda una compleja situación jurídica originada en el derecho inmobiliario chileno. Se plantea un escenario donde una inscripción de dominio inicial (en adelante, "Inscripción A") sobre un bien raíz subsistió en los registros públicos a pesar de haberse practicado con posterioridad un procedimiento de saneamiento de títulos en virtud del Decreto Ley N° 2.695 (en adelante, D.L. 2695), que culminó con una nueva inscripción (en adelante, "Inscripción B"). Conforme a los artículos 15 y 16 del D.L. 2695, la Inscripción B debió haber provocado la cancelación de la Inscripción A por el solo ministerio de la ley. No obstante, el Conservador de Bienes Raíces (en adelante, el Conservador) no materializó dicha cancelación en su oportunidad. Aprovechando la apariencia de vigencia de la Inscripción A, el inmueble fue objeto de transferencias sucesivas a terceros adquirentes. Años más tarde, la Inscripción A fue finalmente cancelada físicamente, invocándose precisamente los efectos de los artículos 15 y 16 del D.L. 2695.

• Este encadenamiento de hechos suscita interrogantes fundamentales sobre la seguridad jurídica y la fe pública registral. La situación descrita pone de manifiesto una tensión crítica entre los efectos ope legis (por el ministerio de la ley) que el D.L. 2695 atribuye al procedimiento de saneamiento y la realidad práctica del sistema registral. El D.L. 2695 tiene por objeto regularizar la posesión y proveer títulos de dominio saneados.1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

• El artículo 16 de dicho cuerpo legal es explícito al señalar que las inscripciones anteriores se entienden canceladas "por el solo ministerio de la ley".4 Sin embargo, la inacción del Conservador en reflejar materialmente esta realidad jurídica crea una discrepancia que se convierte en la raíz del problema, pues los terceros suelen confiar en la información que emana del registro. Esta divergencia puede generar una verdadera trampa para terceros adquirentes de buena fe, quienes, al basarse en un registro que no refleja la completa realidad jurídica, pueden verse enfrentados a la pérdida de sus derechos.

• La tardanza del Conservador en materializar la cancelación legalmente operada también plantea interrogantes sobre la finalidad y el carácter auto-ejecutable de las disposiciones del D.L. 2695. Si el artículo 16 del D.L. 2695 es efectivamente auto-ejecutable, el rol del Conservador en la cancelación es meramente declarativo y no constitutivo del efecto legal de la cancelación. La demora en la actuación administrativa podría sugerir una incomprensión de este principio, una supervisión administrativa deficiente, o quizás un período durante el cual el efecto legal no fue invocado o reconocido. Esta situación tiene implicaciones más amplias para la eficiencia y fiabilidad del proceso de saneamiento, pudiendo la inercia administrativa socavar la intención del legislador.

• B. Planteamiento de las Cuestiones Jurídicas: Las interrogantes centrales que se desprenden del escenario descrito son:

• ¿Constituyó la Inscripción A un "justo título" para los adquirentes subsecuentes, después de que el proceso de saneamiento bajo el D.L. 2695 debió haberla cancelado legalmente?

• Los referidos adquirentes, cuyos títulos derivan de la Inscripción A, ¿detentaron una "posesión regular" o una "posesión irregular"?

• ¿Cuáles son los efectos jurídicos de la cancelación física tardía de la Inscripción A sobre la situación de estos adquirentes y sus títulos?

• C. Metodología y Alcance: El análisis se fundamentará en las disposiciones pertinentes del Código Civil chileno (CC), el D.L. 2695, el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (RRCBR), así como en la doctrina y jurisprudencia relevantes.

• D. Hoja de Ruta del Informe: Este informe se estructurará de la siguiente manera: se comenzará por una exposición de los conceptos fundamentales del derecho de propiedad chileno pertinentes al caso. Luego, se analizará el procedimiento de saneamiento del D.L. 2695 y su impacto en las inscripciones previas. Posteriormente, se examinará la calidad de la Inscripción A como justo título para los adquirentes posteriores y la naturaleza de su posesión. A continuación, se abordarán las consecuencias jurídicas de la cancelación tardía de la Inscripción A. Finalmente, se revisará la jurisprudencia y doctrina aplicables, para concluir con una opinión jurídica fundada sobre las cuestiones planteadas.

  
  

II. Conceptos Fundamentales en el Derecho de Propiedad Chileno

• A. Posesión:

• Definición y Elementos: El artículo 700 del CC define la posesión como "la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él".6 Sus elementos constitutivos son el corpus (la tenencia o poder físico sobre la cosa) y el animus (la intención de comportarse como propietario).6 El poseedor es reputado dueño mientras otra persona no justifica serlo.6

  
  

• Posesión Regular: El artículo 702 del CC la define como "la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe; aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión".6 Adicionalmente, si el título es traslaticio de dominio (apto para transferir la propiedad, como una compraventa), se requiere también la tradición.6 Tratándose de bienes inmuebles, la tradición se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (Art. 686 CC).

  
  

• Posesión Irregular: Conforme al artículo 708 del CC, es aquella a la que le falta uno o más de los requisitos señalados en el artículo 702 para la posesión regular.7 Por ejemplo, la posesión que se ejerce en virtud de un título injusto o sin buena fe inicial.6

  
  

• Buena Fe (Buena Fe) en la Posesión: El artículo 706 del CC, inciso primero, define la buena fe como "la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraude y de todo otro vicio". La buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria (Art. 707 CC). La mala fe, por ende, debe probarse.7

• B. Justo Título:

  
  

• Definición y Naturaleza: Es el antecedente jurídico que habilita para adquirir el dominio u otros derechos reales. Debe tener la apariencia de validez, aunque pueda adolecer de vicios ocultos que, de ser conocidos, impedirían su calificación como tal.

  
  

• Tipos de Justo Título (Art. 703 CC):

• Constitutivos de dominio: Son aquellos que por sí mismos originan el dominio, como la ocupación, la accesión y la prescripción.7

• Traslaticios de dominio: Son los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos.7 Es importante destacar que el artículo 15 del D.L. 2695 considera expresamente la resolución administrativa que acoge la solicitud de saneamiento como "justo título".1

  
  

• Títulos No Justos (Art. 704 CC): El Código Civil enumera taxativamente ciertos títulos que no se consideran justos:

• a. El falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende.

• b. El conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra sin serlo.

• c. El que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación que debiendo ser autorizada por un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido.

• d. El meramente putativo, como el del heredero aparente cuyo decreto de posesión efectiva es revocado posteriormente.7

La definición de "justo título" conforme al artículo 703 del CC y las exclusiones del artículo 704 del CC son cruciales para el caso en análisis. El núcleo de la consulta girará en torno a si la Inscripción A, después de que debía haber sido cancelada, cae bajo alguna de las categorías del artículo 704 del CC, particularmente como un título basado en un derecho inexistente o extinguido. Para que los adquirentes subsecuentes tengan posesión regular, su título (derivado de la Inscripción A) debe ser "justo". Si la Inscripción A fue legalmente anulada por el artículo 16 del D.L. 2695, entonces cualquier transferencia posterior basada en ella podría argumentarse como derivada de un derecho inexistente o un título viciado de nulidad. Esto lo convertiría en un "título injusto" según el artículo 704 del CC, conduciendo a una posesión irregular para los adquirentes, independientemente de su buena fe.

• C. El Rol y Efectos de la Inscripción de Dominio:

• "Teoría de la Posesión Inscrita": Para los bienes raíces inscritos, el sistema chileno adopta la teoría de la posesión inscrita, según la cual la posesión se adquiere, se conserva y se pierde fundamentalmente a través de la inscripción en el Registro Conservatorio (Arts. 724, 728, 730, 2505 CC).

• El artículo 724 del CC establece: "Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio".11 Esto significa que la inscripción es el modo de adquirir la posesión de los inmuebles inscritos.

• El artículo 728 del CC dispone que la posesión inscrita no se pierde, ni se adquiere por otro, sin una nueva inscripción competente, o por la cancelación de la anterior.13

• El artículo 2505 del CC señala que la prescripción adquisitiva contra un título inscrito no tiene lugar sino en virtud de otro título inscrito.11 El fuerte énfasis del sistema chileno en la "posesión inscrita" 11 establece un alto estándar para impugnar los títulos registrados. Esto convierte al mecanismo del D.L. 2695, que sí cancela inscripciones anteriores por el ministerio de la ley, en una herramienta muy poderosa y potencialmente disruptiva. El Código Civil, a través de artículos como el 724, 728 y 2505, construye una "fortaleza" en torno a la posesión inscrita. El D.L. 2695, al establecer que su resolución es justo título (Art. 151) y que las inscripciones anteriores se cancelan por ley (Art. 164), perfora directamente esta fortaleza. Este conflicto inherente explica gran parte de los litigios y el debate constitucional en torno al D.L. 2695.4

  
  

• Funciones de la Inscripción: Sirve como modo de efectuar la tradición de los derechos reales sobre bienes inmuebles (Art. 686 CC), es un requisito de la posesión de dichos bienes, un medio de prueba de la posesión (Art. 924 CC) y un mecanismo de publicidad de los derechos reales inmobiliarios.11

  
  

• Cancelación de Inscripciones:

• Generalmente, la cancelación de una inscripción requiere una nueva inscripción que anule la anterior, un decreto judicial o la voluntad de las partes (Art. 728 CC).

• El Conservador no puede cancelar inscripciones "de oficio" (por su propia iniciativa) sin un mandato legal o una orden judicial (Art. 92 RRCBR16). Sin embargo, está obligado a efectuar notas de referencia a las inscripciones posteriores que versen sobre el mismo inmueble.16 La limitada facultad del Conservador para actuar "de oficio" 16 implica que las realidades jurídicas (como una cancelación automática bajo el D.L. 2695) podrían no reflejarse en el registro sin una solicitud específica u orden judicial, creando una posible desconexión entre el estado legal de una propiedad y su estado registral. El artículo 92 del RRCBR impide al Conservador cancelar inscripciones por iniciativa propia. Si bien el artículo 16 del D.L. 2695 ordena la cancelación automática, el paso práctico de eliminar la antigua inscripción de los libros podría requerir una acción (por ejemplo, por parte del beneficiario del saneamiento). Si esta acción no se lleva a cabo, la antigua inscripción permanece visible, capaz de inducir a error a terceros, aunque carezca de fuerza legal. Esto evidencia una brecha procesal o un punto de fricción en el sistema.

A continuación, se presenta una tabla comparativa entre la posesión regular e irregular:

Tabla 1: Comparación de Posesión Regular vs. Posesión Irregular

Característica	Posesión Regular	Posesión Irregular
Justo Título	Requerido (Art. 702 CC) 6	No requerido o el título es injusto (Art. 708 CC) 7
Buena Fe	Requerida al momento de la adquisición (Art. 702 CC) 6	No necesariamente; puede faltar la buena fe inicial o existir un vicio que la excluya.
Tradición (si el título es traslaticio de dominio)	Requerida (Art. 702 CC).6 Para inmuebles, es la inscripción.	Requerida para la transferencia de la posesión, pero no sanea la falta de justo título o buena fe para ser regular.
Plazo de Prescripción Adquisitiva (para inmuebles)	Ordinaria: 5 años (Art. 2508 CC)	Extraordinaria: 10 años (Art. 2510, 2511 CC)

III. El Procedimiento de Saneamiento bajo el D.L. 2695 y su Impacto en las Inscripciones Anteriores

• A. Propósito e Intención Legislativa del D.L. 2695: El D.L. 2695 fue concebido para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz, tanto rural como urbana, en favor de aquellos poseedores materiales que carecen de título inscrito o cuyos títulos son imperfectos. El objetivo final es habilitarlos para adquirir el dominio por prescripción, siguiendo un procedimiento especial.3 La ley busca incorporar estos inmuebles al proceso productivo nacional, facilitando el acceso al crédito y la asistencia técnica.4 Se trata de un régimen de excepción, que se aparta de las normas comunes sobre adquisición y prueba del dominio y la posesión.15

• B. Artículo 15 del D.L. 2695: La Resolución Administrativa como "Justo Título": El artículo 15, inciso primero, del D.L. 2695 dispone que "La resolución del Servicio que acoja la solicitud se considerará como justo título".1 Este es un pilar fundamental del sistema. Una vez practicada su inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, el interesado "adquirirá la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas" (Art. 15, inciso segundo, D.L. 2695).5 Transcurridos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida, contados desde la fecha de esta nueva inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno (Art. 15, inciso segundo, D.L. 2695).5 La frase "aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas", contenida en el artículo 15 del D.L. 2695 5, es de crucial importancia. Reconoce explícitamente que la nueva posesión regular bajo el D.L. 2695 puede coexistir, al menos temporalmente en el estado físico del registro, con inscripciones anteriores no canceladas (pero legalmente debilitadas). Esto anticipa precisamente el problema que describe el usuario. El legislador previó que el Conservador podría no cancelar inmediatamente las inscripciones anteriores. Al establecer que el nuevo poseedor bajo el D.L. 2695 adquiere la calidad de regular incluso si las antiguas inscripciones no están materialmente canceladas, la ley intenta dar fuerza inmediata al saneamiento. Sin embargo, esto no resuelve completamente la ambigüedad para los terceros que confían en la apariencia de la inscripción antigua y no cancelada. La no suspensión del plazo de prescripción de dos años bajo el D.L. 2695 (Art. 155) enfatiza aún más la intención de la ley de consolidar rápidamente la nueva propiedad, prevaleciendo sobre las reglas generales de prescripción que podrían permitir la suspensión. Esta agresiva cronología subraya la naturaleza excepcional del D.L. 2695. Las reglas generales de prescripción del Código Civil permiten la suspensión en varios casos (por ejemplo, para menores). El D.L. 2695 excluye explícitamente esta posibilidad para el plazo de prescripción que establece. Esto demuestra una elección legislativa deliberada para acelerar la adquisición del dominio pleno por parte del beneficiario del saneamiento, incluso a costa de las protecciones disponibles bajo el derecho común, destacando su carácter especial y contundente.

• C. Artículo 16 del D.L. 2695: La Ficción Legal de Cancelación Automática de Inscripciones de Dominio Anteriores: Como corolario de lo anterior, el artículo 16 del D.L. 2695 establece que, "expirado el plazo de dos años [antes era un año] a que se refiere el artículo precedente, se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble...".4 Esta cancelación opera de pleno derecho, sin necesidad de un acto adicional para su configuración jurídica. De manera crítica, esta cancelación ocurre "sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que se cancelan" 5, lo que implica una cancelación definitiva y no una mera suspensión. El Tribunal Constitucional ha señalado que el artículo 16 dispone que las inscripciones anteriores "se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley", y a las personas así afectadas la ley no les concede acción procesal alguna para reclamar bajo este mecanismo específico.4La "cancelación automática" por "ministerio de la ley" (Art. 16 D.L. 26954) es una poderosa ficción legal diseñada para dar efecto definitivo al proceso de saneamiento. Las ficciones legales son herramientas para alcanzar ciertos resultados de política pública. En este caso, el resultado es consolidar el nuevo título proveniente del saneamiento. Sin embargo, su efectividad se pone a prueba cuando el registro no refleja esta realidad jurídica, lo que lleva a cuestionamientos sobre la jerarquía entre los efectos legales estatutarios y el principio de fe pública registral. Si el registro – la principal fuente de información pública sobre la propiedad – no se actualiza, el poder práctico de la ficción disminuye para aquellos que desconocen el cambio legal subyacente. Esto apunta a una debilidad potencial en la capacidad del sistema para asegurar que el registro refleje con precisión el verdadero estado legal posterior al saneamiento.

• D. El Rol del Conservador: La Cuestión de la No Materialización de la Cancelación Legal: Si bien el artículo 16 del D.L. 2695 dicta la cancelación legal automática, el acto físico de cancelar la antigua inscripción en los libros del Conservador puede no ocurrir simultáneamente o sin que se inste a ello. El RRCBR, en su artículo 92, establece que el Conservador no practica cancelaciones "de oficio".16 Esto crea una brecha potencial donde una inscripción, legalmente nula bajo el D.L. 2695, permanece físicamente visible en el registro. Adicionalmente, el artículo 15, inciso final, del D.L. 2695 (según 5) dispone que la resolución de saneamiento y la sentencia judicial, en su caso, se subinscribirán al margen de la respectiva inscripción de dominio a la que afecte el saneamiento, si se tuviere conocimiento de ella. Esta subinscripción sirve como una advertencia, pero es distinta de la cancelación total del título anterior.

IV. Análisis de la Inscripción Original (No Cancelada) A como "Justo Título" para Adquirentes Subsecuentes

• A. Estado Jurídico de la Inscripción A Después del Saneamiento bajo el D.L. 2695: Conforme al artículo 16 del D.L. 2695, la Inscripción A debe considerarse legalmente cancelada "por el solo ministerio de la ley" una vez transcurrido el plazo de dos años desde la inscripción de la resolución de saneamiento (Inscripción B).4 Por lo tanto, al momento de las transferencias subsecuentes basadas en la Inscripción A (suponiendo que ocurrieron después de esta cancelación legal), dicha inscripción, a pesar de su presencia física en el registro, carecería de validez jurídica para sustentar un dominio oponible al beneficiario del saneamiento.

• B. Aplicación del Art. 704 CC (Títulos No Justos) a la Inscripción A: Si la Inscripción A estaba legalmente cancelada, se podría argumentar que los títulos de transferencia que emanaron de ella para los adquirentes subsecuentes no constituyen "justo título". Específicamente, podría encuadrarse en:

• Artículo 704 N°1 del CC: "El falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende". Si bien no se trata de una falsificación material, representa un título que emana de quien ya no es el verdadero titular del derecho o cuyo derecho se ha extinguido legalmente.

• Artículo 704 N°3 del CC: "El que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación que debiendo ser autorizada por un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido".7 Si la Inscripción A se considera legalmente extinguida, cualquier transferencia basada en ella es similar a una transferencia de algo que el vendedor ya no posee legalmente, lo que vicia el título derivado. Se podría argumentar que el título es "nulo" en el sentido de ser ineficaz para transferir un derecho que ha sido extinguido por ley. Un título basado en un derecho extinguido no es, en rigor, un "justo título".

La aplicación del artículo 704 N°3 del CC es particularmente relevante. Si la Inscripción A es legalmente inexistente debido al D.L. 2695, cualquier título subsecuente derivado de ella está fundado en una nulidad legal con respecto a la transferencia del verdadero dominio. Un "justo título" debe ser apto para transferir el dominio. Si el derecho subyacente (Inscripción A) ha sido extinguido por "ministerio de la ley", ha perdido su aptitud para transferir el dominio. Por lo tanto, cualquier título posterior que pretenda transferir el dominio basado en la Inscripción A es inherentemente defectuoso, ajustándose al espíritu, si no a la letra exacta, del artículo 704 N°3 del CC.7 No se trata de un defecto formal en el documento de transferencia en sí, sino de un defecto fundamental en la capacidad del vendedor para transmitir el derecho.

• C. El Principio de "Nemo Dat Quod Non Habet" frente a la Apariencia Registral: Este principio establece que "nadie puede dar lo que no tiene". Si el titular según la Inscripción A vio su título legalmente extinguido por el D.L. 2695, no podría transferir válidamente el dominio a terceros, independientemente de la persistencia física de la Inscripción A en el registro. El derecho chileno reconoce la validez de la venta de cosa ajena (Art. 1815 CC), pero esta es "sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo".11 Esto significa que el verdadero dueño (en este caso, el beneficiario del saneamiento por D.L. 2695, una vez consolidado su dominio por prescripción) puede reclamar el inmueble. La venta en sí es válida entre el vendedor y el comprador, pero no transfiere el dominio si el vendedor no es el propietario. La doctrina de la "venta de cosa ajena" (Art. 1815 CC11) se vuelve central. Los adquirentes bajo la Inscripción A podrían tener contratos válidos con sus vendedores, pero estos contratos no serían efectivos para transferir el dominio si el verdadero propietario es el beneficiario del D.L. 2695. Esto significa que los adquirentes obtuvieron la posesión, pero no necesariamente el dominio, de sus vendedores. El artículo 1815 del CC valida el contrato de compraventa de cosa ajena pero protege explícitamente los derechos del verdadero dueño. En este escenario, el "verdadero dueño" es la persona que completó exitosamente el saneamiento bajo el D.L. 2695 y adquirió el dominio mediante la prescripción especial. Las ventas subsecuentes bajo la Inscripción A son válidas inter partes (vendedor-comprador) pero inoponibles a este verdadero dueño. Esto prepara el terreno para posibles acciones reivindicatorias por parte del verdadero dueño. El conflicto central aquí es la colisión entre el principio de seguridad jurídica que persigue el D.L. 2695 (consolidando los derechos del beneficiario del saneamiento) y el principio de fe pública registral (protegiendo a los terceros que confían en lo que muestra el registro). La omisión del Conservador en actualizar el registro crea esta colisión. El D.L. 2695, artículo 16, busca dar finalidad al saneamiento extinguiendo legalmente los títulos anteriores.4 El sistema registral está destinado a proporcionar información fiable.11 Cuando el Conservador no actúa, el registro presenta una imagen falsa. Los terceros que actúan sobre esta imagen falsa quedan atrapados entre estos dos principios, lo que sugiere una vulnerabilidad sistémica donde la inacción administrativa puede socavar los resultados legales sustantivos y los derechos de terceros.

• D. Relevancia de la Buena Fe de los Adquirentes Subsecuentes: Si bien la buena fe es un requisito para la posesión regular (Art. 702 CC6), no convierte, por sí sola, un título injusto en justo. Si se considera que la Inscripción A no es un "justo título", entonces, aunque los adquirentes subsecuentes hayan adquirido de buena fe (creyendo que la Inscripción A era válida debido a su presencia en el registro), su posesión seguiría siendo irregular debido a la carencia de un título justo. La presunción de buena fe del artículo 707 del CC se aplicaría a los adquirentes, lo que significa que su mala fe tendría que ser probada. Sin embargo, el defecto objetivo en el título (si la Inscripción A fue cancelada legalmente) persiste.

V. Determinación de la Posesión para los Adquirentes Subsecuentes (Regular o Irregular)

• A. Evaluación Basada en la Validez de su Título (Derivado de la Inscripción A): Como se argumentó en la Sección IV, si la Inscripción A fue legalmente cancelada por el artículo 16 del D.L. 2695, dejó de ser un "justo título". Consecuentemente, los títulos derivados de la Inscripción A por los adquirentes subsecuentes también carecerían de la calidad de "justo título" para efectos de adquirir el dominio del verdadero propietario.

• B. Impacto en el Estado de la Posesión: Dado que el "justo título" es un prerrequisito para la "posesión regular" (Art. 702 CC6), la ausencia de un "justo título" para los adquirentes subsecuentes implica que su posesión sería "posesión irregular" (Art. 708 CC7). Esto es así incluso si adquirieron de buena fe y sus títulos fueron debidamente inscritos, ya que la inscripción perfecciona la tradición también para los poseedores irregulares, pero no subsana la falta de un título justo. La distinción entre posesión regular e irregular es crítica porque dicta la vía hacia la potencial adquisición del dominio por prescripción y la fuerza del reclamo del poseedor contra el verdadero dueño. La falta de un "justo título" es el factor determinante aquí. La posesión regular permite la prescripción ordinaria (5 años). La posesión irregular requiere la prescripción extraordinaria (10 años). Si los adquirentes bajo la Inscripción A son poseedores irregulares, enfrentan un camino mucho más largo e incierto para consolidar el dominio, especialmente contra el beneficiario del D.L. 2695, quien tiene un "justo título" estatutario y un plazo de prescripción especial de 2 años.

• C. Implicaciones de la Posesión Irregular: Los poseedores irregulares aún pueden adquirir el dominio por prescripción, pero requieren un período más largo: la prescripción adquisitiva extraordinaria (generalmente 10 años para bienes raíces, Arts. 2510, 2511 CC), no la prescripción ordinaria más corta (5 años para bienes raíces, Art. 2508 CC). La prescripción especial abreviada de 2 años bajo el D.L. 2695 (Art. 155) se aplica al beneficiario del saneamiento, no a aquellos que reclaman bajo un título competidor y previamente cancelado. La inscripción de las transferencias basadas en la Inscripción A, si bien cumple con el requisito de la "tradición", no sanea el defecto subyacente del título si la Inscripción A estaba legalmente extinguida. La inscripción perfecciona la transferencia de la posesión, pero no necesariamente del dominio si el título no es "justo". El derecho chileno exige la inscripción para la tradición de bienes raíces (Art. 686 CC). Así, los adquirentes subsecuentes recibieron "tradición" mediante sus inscripciones. Sin embargo, la "tradición" basada en un título injusto solo confiere posesión irregular (asumiendo buena fe). El acto de inscripción en sí mismo no crea un "justo título" donde este falta debido a la extinción legal del título de origen (Inscripción A). Esto refuerza la idea de que el registro refleja, pero no siempre constituye, derechos sustantivos.

VI. Consecuencias Jurídicas de la Eventual (tardía) Cancelación Física de la Inscripción A

• A. Efectos sobre los Derechos Adquiridos por el Beneficiario del Saneamiento por D.L. 2695: La cancelación física tardía de la Inscripción A sirve principalmente para clarificar y confirmar la realidad jurídica ya establecida por el artículo 16 del D.L. 2695. El beneficiario del saneamiento adquirió la posesión regular con la inscripción de su título emanado del D.L. 2695 (Art. 155) y se convirtió en dueño después de dos años de posesión inscrita ininterrumpida (Art. 155). La cancelación física de la Inscripción A elimina cualquier ambigüedad persistente en el registro y fortalece la afirmación práctica de los derechos del beneficiario del D.L. 2695 frente a terceros. La cancelación física tardía actúa como un "momento de la verdad" para el registro, alineando su apariencia con el estado legal subyacente creado por el D.L. 2695. Esto subraya la naturaleza declarativa de muchos de los actos del Conservador con respecto a las cancelaciones ordenadas por ley. La ley (Art. 16 D.L. 2695) ya realizó el "trabajo pesado" de cancelar la Inscripción A. La acción posterior del Conservador simplemente hace esto visible. Esto implica que los derechos establecidos por tales disposiciones "por el ministerio de la ley" no dependen de la diligencia del Conservador para su existencia legal, aunque su ejecución práctica y claridad pública sí lo hagan.

• B. Efectos sobre los Derechos de los Adquirentes Subsecuentes bajo la Ahora Cancelada Inscripción A: La cancelación física de la Inscripción A confirma su inoperatividad legal. Hace explícito que los títulos de los adquirentes subsecuentes, derivados de la Inscripción A, no emanan del verdadero dueño (una vez consolidado el dominio del beneficiario del D.L. 2695). Su posesión, ya probablemente irregular, queda claramente desprovista de cualquier título inscrito subsistente en su cadena.

• C. Potencial Retroactividad de la Cancelación y sus Límites: La cancelación legal bajo el artículo 16 del D.L. 2695 es "por el solo ministerio de la ley" y surte efecto desde la expiración del plazo de dos años posterior a la inscripción del saneamiento.4 La subsiguiente cancelación física por parte del Conservador es declarativa de este estado legal preexistente, no constitutiva de uno nuevo. Por lo tanto, los efectos son "retroactivos" al momento en que tuvo lugar la cancelación legal bajo el artículo 16. Esto significa que, desde el momento en que la Inscripción A fue legalmente cancelada, cualquier acto posterior basado en ella se realizó con respecto a un título legalmente inexistente en lo que concierne al verdadero dominio.

• D. Posibles Acciones Legales para las Partes Afectadas:

  
  

• Beneficiario del Saneamiento por D.L. 2695:

• Puede hacer valer su dominio, ahora inequívocamente respaldado por el registro.

• Puede ejercer la acción reivindicatoria contra cualquier poseedor actual bajo la cancelada Inscripción A (Art. 889 CC23), ya que su dominio está consolidado y la cadena de títulos competidora está definitivamente rota. La principal batalla legal probablemente será una acción reivindicatoria por parte del beneficiario del D.L. 2695 contra el actual poseedor que deriva de la Inscripción A. Los adquirentes bajo la Inscripción A se encuentran en una posición débil para defenderse de esto, ya que su título de origen ha sido extinguido. El beneficiario del D.L. 2695 tiene un título inscrito considerado "justo" por ley (Art. 15 D.L. 26951) y probablemente ha adquirido el dominio mediante la prescripción especial de 2 años. Los adquirentes bajo la Inscripción A tienen un título cuya base legal (Inscripción A) fue extinguida. En una contienda entre estos dos, el reclamo del beneficiario del D.L. 2695 es abrumadoramente más fuerte. El principio de "venta de cosa ajena" (Art. 1815 CC11) significa que el verdadero dueño (beneficiario del D.L. 2695) puede recuperar la propiedad.

  
  

• Adquirentes Subsecuentes bajo la Inscripción A:

• Su principal recurso sería contra sus respectivos vendedores por incumplimiento de contrato (por ejemplo, saneamiento de la evicción).

• Si son desposeídos por el beneficiario del D.L. 2695, pueden tener reclamaciones por la restitución del precio pagado y daños y perjuicios contra sus vendedores.

• No pueden oponerse con éxito a la acción reivindicatoria del verdadero dueño (beneficiario del D.L. 2695) basándose en su título ahora cancelado.

• Su posesión irregular, si continuó durante 10 años sin interrupción y sin que el beneficiario del D.L. 2695 hiciera valer sus derechos, podría haber conducido a la prescripción extraordinaria. Sin embargo, esto se complica por el propio título inscrito del beneficiario del D.L. 2695 y su plazo de prescripción más corto. El título inscrito del beneficiario del D.L. 2695 probablemente interrumpiría cualquier posesión adversa de este tipo.

  
  

• Responsabilidad del Conservador:

• Generalmente, la responsabilidad del Conservador es limitada. Sin embargo, si se pudiera probar que la negligencia al no realizar las anotaciones marginales apropiadas o al permitir inscripciones subsecuentes basadas en un título que debería haber sido señalado como afectado por un proceso de D.L. 2695 causó un daño directo, podría existir una base teórica para una reclamación, aunque esto es difícil.16 El artículo 92 del RRCBR 16 obliga al Conservador a realizar notas de referencia a las inscripciones posteriores. La omisión de subinscribir la resolución del D.L. 2695 en la Inscripción A (según el Art. 15 D.L. 26955) podría ser un punto de contención.

La situación pone de relieve la importancia de una debida diligencia exhaustiva en las transacciones inmobiliarias, que idealmente debería incluir la investigación más allá del estado inmediato del registro si existen señales de alerta, como el conocimiento de procesos de saneamiento en curso o inscripciones anteriores de larga data sin explicación. Si bien los terceros generalmente tienen derecho a confiar en el registro, este caso muestra su falibilidad potencial. Un comprador prudente, especialmente si es consciente de las complejidades del D.L. 2695, podría investigar más a fondo la historia de la propiedad. La subinscripción de la resolución del D.L. 2695 en la Inscripción A, si se hubiera realizado según el Art. 15 del D.L. 2695 5, debería haber servido como tal señal de alerta. Si no se hizo, eso apunta a otra falla administrativa.

VII. Jurisprudencia y Posiciones Doctrinales Relevantes

• A. Fallos Judiciales sobre Conflictos Derivados del D.L. 2695: La jurisprudencia reconoce que el D.L. 2695 establece un régimen excepcional.15 Los casos frecuentemente involucran disputas entre el beneficiario del saneamiento y los anteriores propietarios inscritos o sus herederos. Un ejemplo es el caso "Paredes con Paredes" (Rol N° 185-2020, Corte Suprema), donde, en un conflicto dentro de una comunidad hereditaria en que un heredero regularizó la propiedad a su nombre, la Corte Suprema limitó a los demás comuneros a una compensación pecuniaria en lugar de la reivindicación contra el comunero que regularizó.27 La Corte Suprema también ha abordado casos de doble inscripción y los efectos del D.L. 2695, a veces priorizando la inscripción del D.L. 2695 una vez consolidada. En el caso "Forestal Mininco S.A. con Ernst Jorge" (Rol N°19261-2018), la Corte Suprema dio primacía a una inscripción originada en el D.L. 2695 frente a otra cadena de títulos, aunque el comentario al fallo critica la aplicación mecánica del artículo 2505 del CC contra un poseedor material.14

• El Tribunal Constitucional ha examinado el D.L. 2695, señalando posibles problemas con el debido proceso y los derechos de propiedad, especialmente en relación con la naturaleza administrativa del procedimiento y la cancelación automática de títulos anteriores.4 Ha reconocido que la ley puede conducir a la privación del dominio para los propietarios anteriores.4 La jurisprudencia sobre el D.L. 2695 a menudo refleja una tensión entre la aplicación de las reglas específicas y excepcionales del Decreto Ley (diseñadas para resolver un problema socioeconómico de tenencia irregular de la tierra) y los principios generales del derecho de propiedad y la seguridad registral consagrados en el Código Civil. Casos como el citado "Paredes con Paredes" 27 muestran una tendencia judicial a dar efecto a los mecanismos específicos del D.L. 2695. Sin embargo, las impugnaciones constitucionales 4 y los comentarios doctrinales críticos 14 evidencian una inquietud por su impacto en los derechos previamente establecidos y el debido proceso.

• B. Interpretación Judicial de la "Cancelación Automática" y Efectos de la No Cancelación Material: La "cancelación automática" por "ministerio de la ley" (Art. 16 D.L. 2695) se entiende generalmente como un efecto legal que no depende estrictamente del acto físico del Conservador para su validez jurídica, aunque el acto físico es necesario para la claridad del registro. Los tribunales pueden preferir al titular de un título del D.L. 2695 que ha completado el período de prescripción, incluso si las inscripciones anteriores no fueron canceladas físicamente de inmediato, debido a la redacción explícita de los artículos 15 y 16 del D.L. 2695.5 El problema de las "inscripciones de papel" versus la posesión material es un tema recurrente. Si bien el D.L. 2695 parte de la posesión material para llegar a una nueva inscripción, una vez que esa nueva inscripción está vigente y corre la prescripción, adquiere una fuerza legal significativa.13 Si la Inscripción A es cancelada legalmente por el D.L. 2695, se convierte en una "inscripción de papel": existe en el papel en el registro pero carece de sustancia legal. El beneficiario del D.L. 2695, habiendo comenzado con la posesión material y obtenido una nueva inscripción válida (Inscripción B), ahora tiene el reclamo más fuerte. Los adquirentes subsecuentes bajo la Inscripción A podrían haberse basado en su apariencia, pero su fundamento legal se ha desmoronado.

• C. Doctrina sobre Inscripciones Contrapuestas y Protección de Terceros Adquirentes: La doctrina chilena enfatiza fuertemente la "Teoría de la Posesión Inscrita", otorgando primacía al título inscrito.11 Sin embargo, el D.L. 2695 crea una excepción legal que puede derrotar un título inscrito anterior. La protección de los terceros adquirentes de buena fe es un principio general, pero a menudo se equilibra con los derechos del verdadero dueño, especialmente cuando el defecto en el título del vendedor es fundamental. La "venta de cosa ajena" (Art. 1815 CC) ilustra esto: el tercero comprador está protegido en su contrato con el vendedor pero no contra la acción reivindicatoria del verdadero dueño.11 La omisión del Conservador (por ejemplo, al no realizar la subinscripción requerida por el Art. 15 del D.L. 2695 o al permitir transferencias sobre un título legalmente cancelado) puede ser fuente de responsabilidad si se prueba negligencia y causalidad del daño, pero esto es un estándar alto.16 La subinscripción requerida por el artículo 15 del D.L. 2695 es un aviso crucial al mundo de que el título anterior está afectado por un proceso de saneamiento. Si el Conservador no realiza esta subinscripción, es menos probable que los terceros estén al tanto de la nube sobre la Inscripción A. Esta omisión podría ser un punto específico de falla en el escenario del usuario, exacerbando el problema causado por la no materialización de la cancelación del artículo 16.

VIII. Conclusión y Opinión Jurídica

• A. Resumen del Análisis Jurídico: Se ha recapitulado el impacto de los artículos 15 y 16 del D.L. 2695 sobre la Inscripción A, que debió entenderse cancelada por el solo ministerio de la ley transcurridos dos años desde la inscripción de la resolución de saneamiento (Inscripción B). Se han reiterado los criterios para calificar un título como "justo" y una posesión como "regular".

• B. Respuestas eventuales posiciones jurídicas:

  
  

• Respecto a la Inscripción A como "Justo Título": Con alta probabilidad, NO. Después de la cancelación legal ordenada por el artículo 16 del D.L. 2695 (dos años después de la inscripción de la Inscripción B), la Inscripción A cesó en sus efectos legales. Un título que está legalmente extinguido o anulado no puede, típicamente, servir como "justo título" bajo el artículo 704 del CC para los adquirentes subsecuentes, a pesar de su persistencia física en el registro.

  
  

• Respecto a la Naturaleza de la Posesión para los Adquirentes Subsecuentes: Con alta probabilidad, se trata de POSESIÓN IRREGULAR. Debido a la falta de un "justo título" (ya que la Inscripción A estaba legalmente extinta), los adquirentes subsecuentes, incluso si actuaron de buena fe y sus propios títulos fueron inscritos, detentarían una posesión irregular.

• C. Opinión sobre los Derechos Prevalecientes Después de la Eventual Cancelación de la Inscripción A:Los derechos del beneficiario del saneamiento por D.L. 2695 (titular de la Inscripción B) prevalecen. Su título es considerado "justo" por el D.L. 2695, adquirió posesión regular y, subsecuentemente, el dominio a través de la prescripción especial de dos años bajo el mismo D.L. 2695. La cancelación física eventual de la Inscripción A meramente confirma la realidad jurídica establecida anteriormente por el artículo 16 del D.L. 2695. Los adquirentes subsecuentes bajo la Inscripción A tienen un recurso limitado respecto a la propiedad del inmueble frente al beneficiario del D.L. 2695. Sus reclamaciones se dirigirían principalmente contra sus vendedores. Todo el escenario subraya un principio fundamental: el registro es una herramienta de publicidad y seguridad jurídica, pero no es infalible y no siempre refleja perfectamente los derechos legales sustantivos, especialmente cuando intervienen leyes excepcionales como el D.L. 2695. Los efectos "por el ministerio de la ley" pueden crear una realidad jurídica que precede a las actualizaciones del registro.

  
  

Fuentes citadas

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3. Decreto Ley 2695, TIERRAS (1979) - Santiago, acceso: junio 10, 2025, https://nuevo.leychile.cl/servicios/Consulta/Exportar?radioExportar=Normas&exportar_formato=pdf&nombrearchivo=Decreto-Ley%202695_21-JUL-1979&exportar_con_notas_bcn=True&exportar_con_notas_originales=True&exportar_con_notas_al_pie=True&hddResultadoExportar=6982.1979-07-21.0.0%23

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