¿Quién responde por las contribuciones de bienes raíces cuando el inmueble cambia de dueño?

I. El problema

Alguien compra un inmueble. Inscribe la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces. Semanas después recibe una notificación de la Tesorería General de la República (en adelante TGR): hay contribuciones de bienes raíces impagas de varios semestres anteriores a su adquisición y pretende embargar el predio. La pregunta surge de inmediato: ¿debe pagar el nuevo dueño las deudas del vendedor?

El mismo escenario —con protagonistas invertidos— se plantea desde el otro lado: la TGR ejecutó al propietario anterior, omitió inscribir el embargo, el inmueble se transfirió y el ejecutado no tiene otros bienes. ¿Puede redirigirse la acción hacia el nuevo dueño?

Pues bien, ambas preguntas tienen respuesta clara en la ley, aunque la práctica judicial ha producido resultados dispares y, en algunos casos, gravemente errados. 

II. El contribuyente: el art. 25 de la Ley N° 17.235

El impuesto territorial no nace con el traspaso del inmueble: nace con la sola calidad de propietario. El art. 25 de la Ley N° 17.235¹ es la norma central:

"El impuesto a los bienes raíces será pagado por el dueño o por el ocupante de la propiedad, ya sea éste usufructuario, arrendatario o mero tenedor, sin perjuicio de la responsabilidad que afecte al propietario. No obstante, los usufructuarios, arrendatarios y, en general, los que ocupen una propiedad en virtud de un acto o contrato que no importe transferencia de dominio, no estarán obligados a pagar el impuesto devengado con anterioridad al acto o contrato."

La redacción importa. La norma libera de las deudas anteriores únicamente a los ocupantes cuyo título no importe transferencia de dominio: arrendatarios, usufructuarios, meros tenedores. El adquirente del dominio —quien compra, permuta o recibe el inmueble en dación en pago— no está incluido en esa excepción. A contrario sensu, el nuevo dueño responde de todo el impuesto territorial impago, incluyendo el devengado antes de su adquisición.

La obligación es de naturaleza propter rem o ambulatoria: nace vinculada a la cosa, no a la persona, y se traspasa con el inmueble. La doctrina especializada ha precisado que "el sujeto pasivo del impuesto, lejos de ser irrelevante, ha sido cuidadosamente regulado en la ley [...] el dueño del inmueble responde de todo el impuesto", sin límite temporal vinculado a la fecha de adquisición.³

Ahora bien, esto no significa que el anterior propietario quede liberado. La TGR puede perseguir a ambos; pero si el nuevo dueño termina pagando una deuda que el vendedor contrajo, tiene acción de reembolso contra éste —salvo que en la compraventa haya asumido expresamente esa carga.

III. El embargo ejecutivo y su límite frente a terceros (arts. 171 y 173 CT)

El cobro ejecutivo de las obligaciones tributarias de dinero se rige por el Título V del Libro III del CT, arts. 168 y ss.² Las nóminas de deudores morosos suscritas por el Tesorero Regional constituyen título ejecutivo por el solo ministerio de la ley (art. 169 CT). El requerimiento de pago lo practica el recaudador fiscal y, desde él, corre el plazo para oponer las excepciones que el art. 177 CT taxativamente enumera.

Para el impuesto territorial existe una regla especial: el art. 173 CT dispone que "el predio se entenderá embargado por el solo ministerio de la ley desde el momento que se efectúe el requerimiento". Es un embargo legal automático, sin necesidad de resolución ni actuación adicional del tribunal.

Pero ahí está el límite. El mismo art. 173 remite expresamente al inciso 2° del art. 171 CT: "tratándose de bienes raíces, el embargo no surtirá efecto respecto de terceros sino una vez que se haya inscrito en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente".²

En consecuencia: si el embargo del predio no se inscribió en el Conservador antes de que se inscribiera la compraventa del nuevo dueño, ese embargo le es inoponible. El tercero adquirente que inscribió su título primero obtiene el bien libre de esa traba. La TGR pierde la garantía real sobre ese inmueble respecto del nuevo propietario y no puede rematar el predio al amparo de la ejecución seguida contra el anterior dueño.

IV. ¿Puede la TGR ejecutar al nuevo propietario?

La respuesta es sí —pero no con el mismo expediente.

Como el nuevo dueño responde de las contribuciones impagas por ser propietario actual (art. 25, naturaleza propter rem), la TGR puede incluirlo en una nueva nómina de deudores morosos a su nombre (art. 169 CT), notificarlo y requerirlo de pago y —esta vez— inscribir el embargo en el Conservador antes de cualquier nueva transferencia. Lo que no puede hacer es rematar el predio sobre la base de una ejecución en la que el nuevo dueño nunca fue emplazado.

La Corte de Apelaciones de Concepción ha resuelto que el requerimiento practicado al ex propietario "carece de eficacia" respecto del adquirente, y que las contribuciones devengadas antes de la adquisición "deben ser cobradas al o los actuales propietarios, debiendo dirigirse la ejecución en contra de él o ellos y no del anterior dueño".⁴

En la misma línea, la Corte Suprema validó la negativa de un Conservador a inscribir una adjudicación en remate obtenida en un proceso seguido contra quien ya no era el verdadero propietario, calificando ese juicio como "meramente aparente, por vulneración de presupuestos de existencia del proceso", sin efecto de cosa juzgada respecto del verdadero dueño.⁵

El Tribunal Constitucional ha confirmado la validez del art. 171 inc. 4° CT —que permite notificar al ejecutado en el propio inmueble que causa el impuesto— cuando esa notificación efectivamente llega a conocimiento del deudor⁶; pero ha declarado la inaplicabilidad de esa norma cuando el emplazamiento en el predio resulta un formalismo que no cumple su función.⁷

Un dato completa el cuadro. Si el embargo sí estaba inscrito en el Conservador al momento de la compraventa, la traba es oponible al tercer adquirente: el Conservador debería haberlo advertido al comprador, y la TGR puede rematar el inmueble en esa misma ejecución. Ése es el mecanismo que la ley ofrece al Fisco para no perder la garantía. La consecuencia de no usarlo a tiempo la soporta el propio Fisco, no el tercero que contrató de buena fe.

V. ¿Y la prescripción? La interrupción contra el anterior dueño no alcanza al nuevo

Queda una cuestión que en la práctica decide muchos de estos juicios. Si la Tesorería inició la cobranza contra el anterior propietario y nunca requirió al nuevo, ¿puede éste pedir la prescripción? ¿O el requerimiento al antecesor mantiene viva la acción frente a todos?

La acción de cobro del Fisco prescribe en tres años contados desde la expiración del plazo legal en que debió efectuarse el pago (arts. 200 y 201 CT)⁸. En el impuesto territorial ese plazo corre cuota por cuota, porque cada una tiene su propio vencimiento. Y se interrumpe, entre otras causales, por el requerimiento judicial. Pero el requerimiento es un acto personal: se dirige contra un deudor determinado y obra respecto de él. No es una cualidad que se contagie.

Pues bien, el nuevo dueño no es codeudor solidario del anterior. Es el sucesor en una obligación que sigue al inmueble. Cuando la Tesorería requirió al antiguo propietario —cuya inscripción de dominio ya estaba cancelada por la del adquirente (art. 728 CC)— ese acto no lo alcanzó. Respecto de él, el plazo nunca se detuvo.

No es interpretación nuestra. Es lo que resolvió la Corte de Apelaciones de Concepción en Comercial Las Brujas Limitada con Fisco de Chile, al confirmar la sentencia que declaró prescritas las contribuciones. Dijo:

“El requerimiento de pago practicado a un anterior propietario, una vez transferido el dominio, no produce el efecto de interrumpir la prescripción.”⁴

Y precisó a quién debe hacerse: al propietario del inmueble “a la fecha del requerimiento”⁴. De donde extrajo la consecuencia que aquí importa —las deudas anteriores a la adquisición deben cobrarse a los actuales propietarios, dirigiendo la ejecución contra ellos y no contra el anterior dueño—, para concluir, sobre el requerimiento hecho al antecesor:

“(…) carece de eficacia para interrumpir el plazo de prescripción que se encuentra corriendo.”⁴

Conviene anticipar la objeción del Fisco, porque la hará valer. Dirá que, siendo el nuevo dueño responsable de las deudas anteriores —cosa que sostuvimos más arriba—, la interrupción debe alcanzarlo. El argumento confunde dos planos. La naturaleza propter rem de la obligación traspasa la deuda al adquirente; no traspasa el efecto interruptivo de un requerimiento dirigido contra otro. La propia Corte fundó la condición de obligado del nuevo dueño en la doctrina de Vargas Vargas⁹ y, acto seguido, negó eficacia al requerimiento del antecesor. El inmueble carga con el tributo; el plazo se cuenta frente a cada obligado según los actos que a él lo emplazan.

El nuevo dueño puede, entonces, deber la contribución y a la vez oponer su prescripción si nunca se le requirió a tiempo. No hay paradoja.

En definitiva: la deuda sigue al inmueble; la interrupción, no. Cumplidos tres años por cada cuota sin requerimiento válido dirigido contra el nuevo propietario, la prescripción está disponible, y puede hacerse valer como excepción en el propio cobro ejecutivo (art. 177 CT) o, como en el caso citado, por acción de declaración de prescripción.

VI. Conclusión práctica para el lector

a) Si usted compró un inmueble con contribuciones impagas: es propietario y responde de esas deudas por el art. 25 de la Ley N° 17.235¹, incluso las anteriores a su adquisición. Verifique de inmediato si existe un embargo inscrito en el Conservador: si no lo hay, ese gravamen le es inoponible. Si lo hay, analice la fecha de inscripción frente a la fecha de su compraventa. En cualquier caso, tiene acción de reembolso contra el vendedor por las deudas que pague de su cargo.

b) Si la TGR pretende rematar el inmueble sin haberlo ejecutado a usted: promueva incidente de nulidad por falta de emplazamiento e inexistencia de relación jurídico-procesal. Los fallos de la Corte de Apelaciones de Concepción (rol 519-2005)⁴ y de la Corte Suprema (rol 5906-2007)⁵ son los argumentos de cabecera.

c) Antes de comprar: exija certificado de deuda de contribuciones emitido por la TGR para todos los períodos adeudados, no sólo la última cuota. Verifique también el registro de gravámenes y prohibiciones en el Conservador. Un convenio de pago vigente del vendedor no lo protege si éste lo incumple: la deuda sigue al inmueble y usted, como nuevo dueño, la hereda.

Resulta sintomático que los tribunales hayan debido reiterar algo que la ley dice con precisión: hay que ejecutar a quien es propietario, inscribir el embargo antes de que el bien se transfiera y recién entonces perseguir el remate. Sin ese orden, el proceso es una apariencia —y las adjudicaciones que de él deriven, un problema que nadie quiere recibir junto con las llaves.

Notas y Referencias

1. Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, texto refundido conforme al DFL N° 1 de 1998 del Ministerio de Hacienda, art. 25. Disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=12194

2. Código Tributario (DL N° 830, D.O. 31.12.1974), arts. 169, 171 inc. 2° y 173. Disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8398

3. Fernando Ugarte Vial, "Algunas consideraciones en torno al juicio ejecutivo de cobro de impuesto territorial, con especial mención de la persona del ejecutado y del patrimonio en que Tesorería puede hacer efectivo el crédito fiscal", Ius et Praxis, Año 24 N° 1, 2018, pp. 811-822. Disponible en: https://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0718-00122018000100811&script=sci_arttext

4. C. de Apelaciones de Concepción, rol N° 519-2005, 10 de septiembre de 2008, “Comercial Las Brujas Limitada con Fisco de Chile”, considerandos 6° a 9° (redacción del Ministro Juan Clodomiro Villa Sanhueza)..

5. Corte Suprema, rol N° 5906-2007, 10 de diciembre de 2008; citado por Ugarte Vial, op. cit., p. 819. Texto íntegro verificable en pjud.cl, Consulta Unificada de Causas, Corte Suprema.

6. Tribunal Constitucional, rol N° 7734-19, 20 de mayo de 2020, "Fisco Tesorería Provincial de La Ligua con Camus Domínguez". Disponible en: https://www.camara.cl/verDoc.aspx?prmTipo=SIAL&prmID=55116&formato=pdf

7. Tribunal Constitucional, rol N° 7743-19, 15 de abril de 2020. Disponible en: https://calimaco.cl/sentencias/requerimiento-por-inconstitucionalidad-del-articulo-171-inciso-cuarto-del-codigo-tributario-rol-7743-19-tribunal-constitucional/

8. Código Tributario (DL N° 830), arts. 200 y 201. Disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8398

9. Manuel Vargas Vargas, Obligación Civil y Obligación Tributaria, Ediar ConoSur Ltda., p. 38, citado en el considerando 8° de la sentencia rol N° 519-2005.