Desalojo de ocupantes tras subasta de inmueble

I. Planteamiento: dominio adquirido y tenencia material

§1. La pregunta no se resuelve solo con la adjudicación

La subasta judicial permite que el adjudicatario adquiera el inmueble dentro del procedimiento de apremio, pero la inscripción que consolida su posición dominical no convierte, por sí sola, a toda persona que permanece físicamente en el bien en sujeto pasivo de un lanzamiento decretable sin contradicción. La vía depende de una distinción inicial y decisiva: si ocupa el propio ejecutado —o alguien que lo representa o depende de él—, la petición de entrega puede formularse en el mismo cuaderno de apremio; si lo ocupa un tercero que invoca un derecho propio, la ejecución no puede privarlo de la tenencia sin examinar antes la oponibilidad de ese derecho.¹

La distinción no reduce la fuerza de la venta forzada. La Corte de Apelaciones de Arica calificó el remate ejecutivo como una compraventa de inmueble en que el juez, por mandato legal y en representación del ejecutado, vende y transfiere al adjudicatario. Desde esa premisa, tuvo por comprendida la entrega material entre las obligaciones de la venta.²

Regla de adquisición y entrega. La Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, sostuvo que la compraventa forzada comprende «el pago del precio y la entrega de la cosa vendida».³

Por ello, el adquirente debe ordenar su actuación en dos planos. Primero, ha de perfeccionar el título que emana del remate y acreditar la inscripción conservatoria exigida para la transferencia inmobiliaria. Luego, debe identificar con precisión a cada ocupante, el momento de su ingreso, la fuente de su tenencia y los documentos que puedan sostenerla. Pedir indiscriminadamente el lanzamiento de “los ocupantes” confunde la obligación de entrega frente al ejecutado con una restitución que, tratándose de terceros, puede requerir un litigio autónomo.⁴

II. Ocupación por el ejecutado

§1. Solicitud de entrega en el mismo cuaderno de apremio

Cuando el inmueble continúa ocupado por el ejecutado, la acción más directa es una presentación al tribunal de la ejecución para que ordene la entrega material al adjudicatario y, si existe resistencia, disponga el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. La petición no opera como una demanda nueva: busca completar la venta forzada dentro de la causa en que se realizó el bien. En el precedente de Arica, el adjudicatario, ya titular inscrito, fue reconocido como tercero coadyuvante con interés actual para pedir la entrega en esos mismos autos.⁵

Regla procesal aplicable al ejecutado. La Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, afirmó que el adjudicatario está facultado para formular peticiones «una vez extendida la escritura e inscrito su título», entre ellas pedir la entrega del bien raíz comprado.⁶

Esa solución tiene una razón concreta: el ejecutado intervino en el procedimiento que culminó con la sentencia de remate y la venta judicial. La Corte de Arica confirmó la resolución que autorizó su lanzamiento y descartó que el adjudicatario tuviera que iniciar necesariamente otro juicio para obtener la entrega. Su argumento fue que el juez que vende en nombre del ejecutado no puede sustraerse del cumplimiento de las obligaciones propias del vendedor.⁷

La petición debe individualizar la inscripción de dominio del adjudicatario, la resolución aprobatoria o la escritura definitiva que corresponda, el inmueble, la identidad del ejecutado ocupante y la diligencia solicitada. Si las bases de remate regulan entrega, plazos o exigencias particulares, han de acompañarse y respetarse. La decisión judicial debe dirigirse contra el ejecutado y contra quienes aparezcan jurídicamente vinculados a su ocupación; la sola presencia material de otra persona no demuestra que sea un dependiente suyo ni autoriza a prescindir de su eventual título.⁸

§2. El alcance de la entrega judicial

La facultad del juez no constituye una autorización general para resolver en la ejecución cualquier conflicto posesorio posterior al remate. La Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, aceptó que el tribunal adopte providencias para dejar al adjudicatario en posesión material; sin embargo, sujetó esa potestad a la relación procesal formada en la causa. La venta forzada da fundamento suficiente para entregar contra el ejecutado, no para dejar sin efecto, sin emplazamiento, derechos de un tercero.⁹

En consecuencia, el adjudicatario tiene una vía interna eficaz contra el ejecutado, pero debe pedir una resolución que diferencie expresamente entre éste y las demás personas que ocupan. Esta precisión evita que una orden correctamente decretada contra la ejecutada se ejecute, sin título judicial suficiente, contra arrendatarios, comodatarios u otros tenedores que no participaron en el juicio.¹⁰

III. Ocupación por un tercero: contradicción, título y vías procesales

§1. La oposición del tercero dentro de la ejecución

Un tercero que no fue emplazado conserva la posibilidad de comparecer y oponerse a la entrega material o al lanzamiento decretado en el cuaderno de apremio. La oposición no decide necesariamente que su contrato subsista frente al adjudicatario; decide, antes que eso, que la orden dictada en una causa a la que no fue llamado no puede ejecutarse en su contra sin que se discuta su situación jurídica.¹¹

La Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, revocó el rechazo de la oposición formulada por un arrendatario que exhibió escritura pública y declaró que la orden de entrega y lanzamiento no le era oponible. La Corte destacó que las consecuencias de la enajenación forzada sobre la vigencia o terminación del arriendo no habían sido discutidas en esa causa. El efecto práctico es nítido: el adjudicatario no pierde el dominio ni la posibilidad de reclamar restitución, pero debe llevar el conflicto contra ese tercero a la vía que corresponda.¹²

Límite de la ejecución frente al tercero. La Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, declaró que el tribunal «no podía hacer cumplir sus resoluciones afectando derechos válidamente constituidos por terceros que no han sido partes en el juicio ni han sido emplazados en el mismo».¹³

Una solución concordante aparece en la Corte de Apelaciones de Santiago, rol N° 8.263-2009. Con voto disidente, la Corte acogió la oposición de una ocupante que arrendaba antes del inicio de la ejecución y dejó establecido que los efectos del juicio no podían alcanzarla; añadió que debían iniciarse las acciones pertinentes para obtener su lanzamiento. El fallo no transforma el contrato privado invocado en arriendo necesariamente oponible al adjudicatario: resuelve que el lanzamiento, por afectar a una tercera no emplazada, no podía decretarse como simple prolongación de la ejecución.¹⁴

§2. Arrendamiento urbano por escritura pública

En los arrendamientos de inmuebles, el art. 1962 Nº 2 del Código Civil establece que debe respetar el arriendo quien adquiere onerosamente el derecho del arrendador cuando el contrato ha sido celebrado por escritura pública, con la excepción que el mismo numeral formula respecto de los acreedores hipotecarios. Este dato debe comprobarse con la escritura concreta, su fecha, sus partes, la individualización del inmueble y la calidad en que el adjudicatario adquirió.¹⁵

Código Civil, art. 1962 Nº 2. *«Estarán obligados a respetar el arriendo: […] 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios». *¹⁶

Si el tercero exhibe un arriendo otorgado por escritura pública, el adjudicatario no debe pedir que la fuerza pública resuelva de inmediato la oponibilidad sustantiva del contrato. Debe primero determinar si concurre el supuesto legal que obliga a respetarlo, y si el caso proviene de una ejecución hipotecaria, revisar especialmente la regla diferenciada que el mismo art. 1962 del Código Civil contempla para los acreedores hipotecarios. La sentencia de Valparaíso muestra, precisamente, que aun después de remate e inscripción, el conflicto sobre el arriendo y la restitución no queda decidido por la sola orden de entrega del expediente ejecutivo.¹⁷

Cuando el arriendo oponible subsiste, el adjudicatario ocupa la posición que la ley atribuye al adquirente obligado a respetarlo. No procede tratar al arrendatario como ocupante de mero hecho. La restitución exigirá, en su caso, una causal contractual posterior, el vencimiento convenido u otra causa legal de término; no la mera adjudicación. Esta conclusión es coherente con la sentencia de la Corte Suprema que mantuvo incólume el rechazo de una demanda de terminación cuando los jueces del fondo tuvieron por acreditado un arriendo reducido a escritura pública y aplicaron el art. 1962 del Código Civil.¹⁸

§3. Arrendamiento privado o verbal

Un contrato privado de arriendo y un arriendo verbal son distintos en prueba, pero ambos exigen separar dos cuestiones: la existencia del vínculo entre el ejecutado y el ocupante, y su oponibilidad al adjudicatario. La falta de escritura pública impide satisfacer el requisito formal del art. 1962 Nº 2 del Código Civil para el adquirente oneroso, pero no autoriza a considerar que el tercero nunca tuvo un contrato ni a desalojarlo sin procedimiento cuando plantea oportunamente esa defensa.¹⁹

Para predios urbanos, si el adquirente sostiene que el arriendo no le es oponible y que el derecho del antiguo arrendador se extinguió con la transferencia, la vía identificada por la legislación es el juicio de restitución por extinción del derecho del arrendador de la Ley Nº 18.101. La Corte Suprema, rol N° 6.858-2017, al rechazar una casación en el fondo, confirmó la decisión que declaró terminado un arriendo que no constaba por escritura pública y ordenó la restitución; precisó que se trataba de una acción personal fundada en la extinción del derecho del dueño anterior, distinta del precario.²⁰

Ley Nº 18.101, arts. 6 y 7 Nº 4. «Cuando el arrendamiento termine […] por la extinción del derecho del arrendador […] el arrendatario continuará obligado a pagar la renta […] hasta que efectúe la restitución del inmueble». El mismo texto incluye los juicios de «restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador».²¹

La consecuencia práctica es que, si el tercero acredita un contrato privado o verbal anterior, el adjudicatario debe resistir la oposición a la entrega inmediata y promover, si procede, la acción arrendaticia de restitución por extinción del derecho del arrendador. El contrato verbal impone una dificultad probatoria adicional, pero no elimina la necesidad de discutir judicialmente la tenencia cuando existen antecedentes serios de renta, pagos, comunicaciones o reconocimiento del ejecutado. La ejecución no debe utilizarse para anticipar esa declaración.²²

El precario exige todavía mayor prudencia. El art. 2195 inc. 2 del Código Civil exige ocupación sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. La Corte de Apelaciones de Copiapó, rol N° 448-2013, acogió una demanda de precario porque juzgó inoponible al nuevo dueño el arriendo invocado con el propietario anterior. Es un fallo de Corte de Apelaciones, referido a sus hechos y sin aptitud para convertir esa elección procesal en regla general para todo contrato previo; sí demuestra que, acreditada la falta de oponibilidad y la ausencia de vínculo con el dueño actual, el precario puede ser la acción que se intente en un juicio distinto de la ejecución.²³

Código Civil, art. 2195 inc. 2. *«Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño». *²⁴

La acción de precario no debe emplearse cuando el propio adjudicatario contrató con la ocupante. La Corte de Apelaciones de La Serena, rol N° 1.928-2023, revocó un acogimiento de precario porque la ocupación se justificaba en un contrato de arriendo firmado por las partes. La diferencia es sustantiva: la existencia de un título contractual obliga a utilizar la acción congruente con su término; la falta absoluta de título abre, en cambio, la discusión propia del precario.²⁵

§4. Arrendamiento rústico, medierías y otras convenciones de explotación

La situación cambia si el inmueble es un predio rústico sometido al DL Nº 993. Su art. 10 ordena al nuevo propietario mantener los términos del arrendamiento cuando el predio sea vendido o transferido a cualquier título, salvo acuerdo con el arrendatario. La disposición comprende también, por su art. 1, otras convenciones de explotación por terceros, como medierías o aparcerías.²⁶

La Corte Suprema, rol N° 6.699-2012, resolviendo de oficio en un procedimiento ejecutivo laboral, anuló las decisiones que habían rechazado la oposición de un arrendatario de predios agrícolas y negó la entrega con auxilio de la fuerza pública. La Corte razonó que el régimen especial no distingue entre ventas voluntarias y subastas públicas; agregó que la entrega forzada sólo era atendible si ocupaban el demandado y sus dependientes, no cuando detentaba el predio un arrendatario tercero.²⁷

DL Nº 993, art. 10. *«Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario». *²⁸

Por tanto, frente a un arrendatario rústico, mediero o aparcero protegido por ese decreto ley, no procede insistir en el lanzamiento dentro de la ejecución. El adjudicatario debe recurrir a la acción judicial que corresponda según el régimen especial y la causa concreta de término que alegue. La Corte Suprema formuló esa conclusión de forma expresa al negar la entrega y ordenar que ésta se solicitara por la vía correspondiente.²⁹

IV. Itinerario procesal de decisión

§1. Primera alternativa: ocupante ejecutado

Si el ocupante es el ejecutado, el adjudicatario debe pedir en el mismo juicio ejecutivo la entrega material, acompañar el título inscrito y requerir, de ser necesario, auxilio de la fuerza pública. La solicitud se sostiene en la venta judicial y en la obligación de entrega que la jurisprudencia asocia a ella. Es la alternativa de menor dispersión procesal y la que conserva la competencia del tribunal que conoció del remate.³⁰

§2. Segunda alternativa: tercero sin título serio

Si se trata de un tercero que no acredita contrato ni otro antecedente jurídico que justifique su tenencia, el adjudicatario puede pedir que el tribunal examine la entrega en la ejecución, pero debe prever que la oposición fundada obligará a diferenciar su caso del ejecutado. Si, examinados los antecedentes, no hay título o éste resulta inoponible, la acción de precario aparece como una vía posible ante el tribunal competente, fuera de la ejecución. La Ley Nº 21.461 dispone además que las normas del título pertinente se aplican, en lo que corresponda, a la acción de precario del art. 2195 del Código Civil; la elección concreta del procedimiento exige revisar el título y la prueba disponible antes de demandar.³¹

§3. Tercera alternativa: tercero con arriendo o contrato de explotación

Si el tercero exhibe escritura pública de arriendo, contrato privado, evidencia de arriendo verbal, mediería, aparcería u otra convención anterior, el adjudicatario debe evitar que el lanzamiento judicial sustituya al juicio declarativo o restitutorio que permita debatir eficacia, oponibilidad, término y restitución. Para arriendos urbanos, la restitución por extinción del derecho del arrendador está expresamente prevista en la Ley Nº 18.101; para predios rústicos, la regla especial del DL Nº 993 desplaza la respuesta automática que pudiera extraerse de la venta forzada.³²

V. Conclusiones del informe

El adjudicatario no requiere iniciar otro juicio para obtener la entrega contra el ejecutado: una vez perfeccionado e inscrito su título, puede solicitar al tribunal de la ejecución la entrega material y el lanzamiento. La base de esa petición es la venta forzada y la obligación de entrega que corresponde cumplir al juez en representación del vendedor ejecutado.³³

Frente a un tercero, la misma vía tiene un límite: la ejecución permite examinar y resolver la solicitud de entrega, pero no habilita a lanzar a quien no fue parte del proceso y hace valer un derecho propio sin que se discuta su situación jurídica. La oposición del tercero puede impedir que la orden le sea oponible, sin privar al adjudicatario de sus acciones posteriores.³⁴

En arriendos urbanos, la escritura pública es determinante para la oponibilidad que regula el art. 1962 del Código Civil. Si el arriendo privado o verbal no obliga al adjudicatario, la restitución debe plantearse, según los hechos, mediante la acción arrendaticia por extinción del derecho del arrendador; el precario queda reservado para una tenencia sin contrato ni título que la justifique. En predios rústicos, el DL Nº 993 impone una solución especial que la Corte Suprema ha aplicado incluso a la subasta pública.³⁵

Notas

Notas

1. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerandos tercero a sexto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «si bien el subastador en un remate judicial tiene la calidad de tercero, éste, por disposición del artículo 23 del Código de Procedimiento Civil, se califica como coadyuvante por tener un interés actual en su resultado desde que existe comprometido un derecho de propiedad sobre el bien raíz que compró en venta forzada y es esa calidad la que lo autoriza para hacer peticiones en el proceso, una vez extendida la escritura e inscrito su título, tendientes a pedir la entrega del bien raíz que adquirió».

2. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerando cuarto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «en las subastas de inmuebles, efectuadas dentro del juicio ejecutivo en virtud de una resolución judicial, sentencia de remate, que así lo dispone, tienen el carácter de un contrato puro y simple de compraventa de inmueble, en el que el Juez, por mandato de la ley y actuando a nombre del ejecutado, vende, cede y transfiere el dominio de ese inmueble al adjudicatario o comprador».

3. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerando cuarto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «De ese contrato de compraventa, independiente que sea forzada o no, fluye que existen elementos de la esencia que son: el pago del precio y la entrega de la cosa vendida».

4. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerando cuarto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «el juez de la causa, en ejercicio de su potestad de imperio y de conformidad al mandato contenido en el artículo 497 del Código de Procedimiento Civil, podía ordenar lo conducente para dejar al adjudicatario de autos […] en la posesión material de los bienes por él adjudicados en la subasta realizada en la causa, pero siempre dentro del marco de la relación procesal constituida en el juicio».

5. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerando tercero, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «esa calidad la que lo autoriza para hacer peticiones en el proceso, una vez extendida la escritura e inscrito su título, tendientes a pedir la entrega del bien raíz que adquirió».

6. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerando tercero, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «Tal inscripción, se aprecia a fojas 16 de autos donde rola la escritura pública de adjudicación del inmueble subastado».

7. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerandos quinto y sexto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «el vendedor está obligado por disposición del artículo 1828 de Código Civil a hacer entrega material de la cosa vendida al comprador». «no puede el Juez que actúa en representación del vendedor ejecutado en una venta forzada, sustraerse a dicho cumplimiento».

8. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, parte resolutiva, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «Por las anteriores consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, SE CONFIRMA la resolución apelada de fecha tres de noviembre de dos mil, escrita a fojas 25 vuelta de estas compulsas».

9. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerando cuarto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «el tribunal no podía hacer cumplir sus resoluciones afectando derechos válidamente constituidos por terceros que no han sido partes en el juicio ni han sido emplazados en el mismo, a cuyo respecto las resoluciones dictadas en la causa no resultan oponibles».

10. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerando cuarto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «Por ende, el tribunal no podía hacer cumplir sus resoluciones afectando derechos válidamente constituidos por terceros que no han sido partes en el juicio ni han sido emplazados en el mismo».

11. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerandos quinto y sexto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «El mencionado arrendatario nunca ha sido parte en este juicio, por lo que las resoluciones dictadas en él no pueden producir efectos a su respecto». «la oposición del tercerista a dicha entrega material, en esa etapa del procedimiento, no quedó afecta a la norma limitativa del citado artículo 518 del Código de Procedimiento Civil».

12. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerando quinto y parte resolutiva, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «las consecuencias o efectos que la enajenación forzada de los bienes arrendados […] haya podido producir respecto de la vigencia o terminación de ese arrendamiento, no han sido materia controvertida en esta causa, como tampoco si el arrendatario debe restituir las cosas arrendadas». «se acoge la oposición formulada […] únicamente en cuanto se declara que tal orden de entrega material y lanzamiento del aludido inmueble no es oponible al tercerista mencionado, a quien no empece».

13. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerando cuarto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «el juez de la causa […] podía ordenar lo conducente para dejar al adjudicatario […] en la posesión material […] pero siempre dentro del marco de la relación procesal constituida en el juicio».

14. Corte de Apelaciones de Santiago, rol N° 8.263-2009, Banco de Chile/Barrientos del Herbe Jorge, apelación, 9 de noviembre de 2010, considerando sexto y parte resolutiva; voto disidente de la ministra señora Melo Labra expresamente excluido como fundamento de la decisión, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hvp5m. «la ocupante del inmueble no ha sido parte de este juicio y lo detenta desde antes de su inicio, por lo que los efectos del mismo no pueden alcanzarla, debiendo a su respecto iniciarse las acciones legales pertinentes para proceder a su lanzamiento de la propiedad que habita». «se revoca […] la resolución […] que rechazó la oposición a la entrega material del inmueble subastado y en su lugar se decide que se acoge la oposición planteada».

15. Código Civil, art. 1962 Nº 2, texto vigente recuperado de LeyChile, https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. «Estarán obligados a respetar el arriendo: […] 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios».

16. Código Civil, art. 1962 Nº 2, texto vigente recuperado de LeyChile, https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. «Estarán obligados a respetar el arriendo: […] 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios».

17. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerando quinto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «las consecuencias o efectos que la enajenación forzada de los bienes arrendados […] haya podido producir respecto de la vigencia o terminación de ese arrendamiento, no han sido materia controvertida en esta causa, como tampoco si el arrendatario debe restituir las cosas arrendadas».

18. Corte Suprema, rol N° 34.044-2016, Importadora y Exportadora Liyu Limitada / Importadora y Exportadora Hong Yuan Limitada, casación en el fondo, 25 de julio de 2016, considerandos primero, tercero y quinto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d7fm4. «los jueces del fondo rechazaron la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, refiriendo que […] se acreditó que la demandada los ocupa en virtud de un contrato de arrendamiento reducido a escritura pública». «Sobre la base de dichos presupuestos se desestimó la demanda teniendo en consideración lo dispuesto en el artículo 1962 del Código Civil, que obliga a quien se transfiere el derecho del arrendador a respetar el contrato de arrendamiento si ha sido contraído por escritura pública». «el recurso en análisis adolece de manifiesta falta de fundamento, lo que conduce a desestimarlo en esta etapa de su tramitación».

19. Código Civil, art. 1962 Nº 2, texto vigente recuperado de LeyChile, https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. «Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública». Corte de Apelaciones de Santiago, rol N° 8.263-2009, Banco de Chile/Barrientos del Herbe Jorge, apelación, 9 de noviembre de 2010, considerando sexto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hvp5m. «la ocupante del inmueble no ha sido parte de este juicio y lo detenta desde antes de su inicio, por lo que los efectos del mismo no pueden alcanzarla».

20. Corte Suprema, rol N° 6.858-2017, Vergara Valenzuela Any con Varas Marin Iris, casación en el fondo, 4 de mayo de 2017, considerandos tercero a quinto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d0hbl. «considerando que el contrato de arrendamiento señalado no consta por escritura pública, se concluyó que terminó […] por extinción del derecho de dominio del dueño anterior». «tratándose la presente de una acción personal en que se esgrime la extinción de los derechos del dueño anterior sobre el inmueble, en tanto que la causa anterior corresponde a una acción real en que se pretende la restitución de parte de quien tiene la cosa, sin previo contrato, por mera ignorancia del dueño». «los sentenciadores efectuaron una correcta interpretación y aplicación de las normas jurídicas pertinentes».

21. Ley Nº 18.101, arts. 6 y 7 Nº 4, texto vigente recuperado de LeyChile, https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=29526. «Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble». «Las normas de que trata este Título se aplicarán […] en especial, a los juicios siguientes: […] 4.- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador».

22. Corte de Apelaciones de Santiago, rol N° 8.263-2009, Banco de Chile/Barrientos del Herbe Jorge, apelación, 9 de noviembre de 2010, considerando sexto y parte resolutiva, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hvp5m. «los efectos del mismo no pueden alcanzarla, debiendo a su respecto iniciarse las acciones legales pertinentes para proceder a su lanzamiento de la propiedad que habita». «se acoge la oposición planteada».

23. Corte de Apelaciones de Copiapó, rol Corte N° 448-2013, Michea Ramos Silvia del Carmen con Esquivel Cofré Patricia del Carmen, apelación, 13 de mayo de 2014, considerandos tercero, quinto a séptimo y parte resolutiva, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?env5v. «las obligaciones que emanan del referido contrato, sólo obligan a las partes que lo suscribieron, siendo el actual propietario un tercero ajeno a la aludida convención, de manera que el referido contrato es inoponible al demandante». «constituye precario “el hecho que la ocupación se realice sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”». «SE ACOGE la acción de precario interpuesta […] debiendo la demandada restituir el inmueble objeto de la presente litis».

24. Código Civil, art. 2195 inc. 2, texto reproducido por la Corte de Apelaciones de La Serena, rol N° 1.928-2023, Olmos Elgueta, Américo/Rojas Moya, Yasna, apelación, 26 de noviembre de 2024, considerando segundo, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d10an. «constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño».

25. Corte de Apelaciones de La Serena, rol N° 1.928-2023, Olmos Elgueta, Américo/Rojas Moya, Yasna, apelación, 26 de noviembre de 2024, considerandos quinto a octavo y parte resolutiva, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d10an. «la exigencia de prescindir de un contrato […] no debe haber vínculo jurídico entre el propietario del inmueble y la parte demandada, ocupante del mismo». «el contrato de arriendo […] surge como impedimento que justifica la ocupación de la propiedad cuya restitución solicita». «SE REVOCA […] la sentencia […] que acogió la demanda de precario y, en su lugar, se declara que se rechaza la misma».

26. Decreto Ley Nº 993, arts. 1 y 10, Ministerio de Agricultura, texto recuperado de LeyChile, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6430. «El contrato de arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las medierías o aparcerías, se someterán a las disposiciones del presente decreto ley». «Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario».

27. Corte Suprema, rol N° 6.699-2012, Uribe con Sociedad Educacional Technos Ltda., casación en el fondo e invalidación de oficio, 31 de diciembre de 2012, considerandos cuarto a séptimo y sentencia de reemplazo, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d1v78. «tales preceptos son aplicables a las ventas en pública subasta de predios rústicos arrendados». «la obligación que pesa sobre él respecto de la entrega forzada del inmueble, sólo resultan atendibles en los casos en que sea el demandado y sus dependientes los que ocupan el inmueble y no cuando es un arrendatario –tercero ajeno al juicio– el que se encuentra en posesión del mismo». «no resultaba procedente que se accediera a la petición de los adjudicatarios, en cuanto a la entrega con fuerza pública de los inmuebles ocupados por un tercero ajeno al juicio».

28. Decreto Ley Nº 993, art. 10, Ministerio de Agricultura, texto recuperado de LeyChile, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6430. «Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario».

29. Corte Suprema, rol N° 6.699-2012, Uribe con Sociedad Educacional Technos Ltda., sentencia de reemplazo dictada tras invalidación de oficio, 31 de diciembre de 2012, considerando segundo y parte resolutiva, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d1v78. «resulta improcedente acceder a la petición de entrega con auxilio de la fuerza pública realizada por los adjudicatarios, pues con ello se vulnerarían los derechos de un tercero ajeno al juicio». «se accede a la petición del arrendatario de los inmuebles subastados, negándose lugar a la entrega de los mismos, debiendo solicitarse ésta por la vía que corresponda».

30. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerandos tercero a sexto y parte resolutiva, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «es esa calidad la que lo autoriza para hacer peticiones en el proceso […] tendientes a pedir la entrega del bien raíz que adquirió». «SE CONFIRMA la resolución apelada».

31. Ley Nº 21.461, art. 18-K incorporado al régimen de arrendamiento, texto recuperado de LeyChile, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1178004. «Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil». Código Civil, art. 2195 inc. 2, texto reproducido por la Corte de Apelaciones de La Serena, rol N° 1.928-2023, 26 de noviembre de 2024, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d10an. «constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño».

32. Ley Nº 18.101, art. 7 Nº 4, texto vigente recuperado de LeyChile, https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=29526. «Las normas de que trata este Título se aplicarán […] en especial, a los juicios siguientes: […] 4.- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador». Decreto Ley Nº 993, art. 10, Ministerio de Agricultura, texto recuperado de LeyChile, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6430. «el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento».

33. Corte de Apelaciones de Arica, rol N° 9.405-2003, Financiera Conosur con Rocco Castillo, María Inés, apelación subsidiaria en cuaderno de apremio, 1 de abril de 2004, considerandos tercero a sexto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dripq. «una vez extendida la escritura e inscrito su título» el adjudicatario puede formular peticiones «tendientes a pedir la entrega del bien raíz que adquirió»; «el Juez que actúa en representación del vendedor ejecutado en una venta forzada» no puede sustraerse a cumplir la entrega.

34. Corte de Apelaciones de Valparaíso, rol IC N° 1.490-2009, Banco Santander con Quijada Moya Gladys, apelación, 21 de diciembre de 2009, considerandos cuarto y quinto, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hwkn6. «el tribunal no podía hacer cumplir sus resoluciones afectando derechos válidamente constituidos por terceros que no han sido partes en el juicio ni han sido emplazados en el mismo». «las resoluciones dictadas en él no pueden producir efectos a su respecto».

35. Código Civil, art. 1962 Nº 2, texto vigente recuperado de LeyChile, https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. «Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública». Código Civil, art. 2195 inc. 2, texto reproducido por la Corte de Apelaciones de La Serena, rol N° 1.928-2023, 26 de noviembre de 2024, https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d10an. «constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño». Decreto Ley Nº 993, art. 10, Ministerio de Agricultura, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6430. «el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento».