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Desalojo de ocupantes tras subasta de inmueble

Mario E. Aguila
19 jun
18 Min. de lectura

Introducción

El éxito en la adjudicación de un inmueble en una subasta judicial chilena a menudo representa solo el primer paso en un proceso que puede volverse complejo. Un obstáculo frecuente y significativo para el adjudicatario es que, a pesar de haber adquirido el dominio legal, la propiedad permanece ocupada por terceros. Este informe ofrece un análisis exhaustivo y de nivel experto sobre el marco legal y los procedimientos disponibles para obtener la posesión material del bien.

El análisis se centrará en el escenario específico planteado: un juicio ejecutivo en el que el deudor es una sociedad, pero los ocupantes del inmueble son personas naturales. Esta situación exige una cuidadosa navegación de los derechos de terceros y la aplicación de la doctrina judicial correcta.

Existen dos vías procesales principales a disposición del adjudicatario, las cuales serán analizadas en detalle:

La ruta directa y más eficiente: una solicitud incidental de lanzamiento dentro del mismo juicio ejecutivo original.
La ruta alternativa o secundaria: la interposición de un nuevo juicio de precario.

Este informe se fundamenta en el análisis riguroso del Código de Procedimiento Civil (CPC), enriquecido y clarificado por una revisión crítica de la doctrina legal y la jurisprudencia definitiva de los tribunales chilenos, incluyendo fallos clave de la Corte Suprema obtenidos de repositorios autorizados como jurischile.com.

Sección 1: El Fundamento del Derecho del Adjudicatario: De la Subasta al Título

Esta sección establece la base jurídica sobre la cual descansa el derecho del adjudicatario, enmarcando su pretensión de posesión no como una nueva solicitud, sino como el paso final y obligatorio de una enajenación forzosa perfeccionada por el Estado.

1.1. La Naturaleza Jurídica de la Venta Forzada en un Juicio Ejecutivo

Una subasta judicial en Chile es una "venta forzada", un acto de autoridad en el cual el juez actúa como representante legal del deudor, quien se convierte en el "vendedor forzado".1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

Este concepto es fundamental, pues impregna de legitimidad y fuerza ejecutoria todo el proceso. Estos procedimientos, que surgen de diversas deudas como créditos hipotecarios, sentencias civiles o deudas laborales, se tramitan dentro del marco del juicio ejecutivo 2, cuyas reglas se encuentran en el Título I del Libro III del CPC, "Del juicio ejecutivo en las obligaciones de dar" (Artículos 434 y siguientes).3

La lógica subyacente es que el Estado, a través del poder judicial, interviene para asegurar que las obligaciones sean cumplidas, transformando los bienes del deudor en liquidez para satisfacer al acreedor. El rol del juez como representante legal del deudor no es meramente simbólico; tiene consecuencias prácticas profundas, especialmente en lo que respecta a la obligación de entregar la cosa vendida.

1.2. El Acta de Remate y la Escritura de Adjudicación: Estableciendo el Derecho de Propiedad Incontestable

El proceso de subasta culmina en dos documentos clave que consolidan el derecho del adjudicatario. Primero, el acta de remate, firmada por el juez, el rematante (comprador) y el secretario del tribunal, formaliza la adjudicación.4 Este acto es seguido por la escritura pública de adjudicación, que constituye el título de dominio definitivo. Su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces perfecciona la transferencia del dominio y hace que el derecho del adjudicatario sea oponible a todos los terceros.6

Un efecto crucial de la subasta es el saneamiento o "purga" de la propiedad. El tribunal ordena la cancelación de todos los gravámenes, hipotecas y prohibiciones que se hayan inscrito con posterioridad al gravamen que se ejecuta (por ejemplo, el embargo o la hipoteca que dio origen al juicio).7 Esto proporciona al comprador un título limpio respecto de cargas posteriores. Sin embargo, la naturaleza "tal como está" ("as-is") de la compra en remate 8 implica que las cargas inscritas con anterioridad al gravamen ejecutado pueden subsistir. Esto subraya la importancia crítica de la debida diligencia previa a la subasta, ya que el riesgo del inversionista está directamente ligado a la historia registral del inmueble. El presupuesto de inversión debe contemplar no solo el precio de adjudicación y los costos de desalojo, sino también el costo potencial de alzar cualquier gravamen anterior que se herede.2

1.3. La Obligación del Tribunal de Entregar la Posesión: El Imperativo de la Entrega Material

El rol del juez como representante legal del deudor se extiende más allá de la transferencia jurídica del título. La jurisprudencia ha sido consistente en establecer que el tribunal también está obligado a asegurar la entrega material de la propiedad al comprador.1 Esta obligación emana directamente de la naturaleza del contrato de compraventa (en este caso, forzado), donde la entrega de la cosa vendida es un elemento esencial.

Este principio constituye la justificación legal más potente para que el adjudicatario exija el lanzamiento como una parte integral del mismo procedimiento judicial. Al hacerlo, el adjudicatario no está iniciando un nuevo conflicto contra los ocupantes; simplemente está solicitando al tribunal que cumpla con su deber preexistente de completar la venta que él mismo orquestó. Este encuadre estratégico traslada la responsabilidad al tribunal para que finalice su propio proceso, haciendo que el desalojo se perciba como un paso administrativo necesario en lugar de una nueva acción litigiosa.

Sección 2: La Vía Principal hacia la Posesión: La Solicitud Incidental de Lanzamiento

Esta sección detalla el método más directo, eficiente y comúnmente utilizado para obtener la posesión material del inmueble subastado.

2.1. Marco Legal: Análisis del Código de Procedimiento Civil (CPC)

El procedimiento aplicable es el cumplimiento incidental del fallo, regulado en los Artículos 231 y siguientes del CPC.10 La disposición clave es el Artículo 238 del CPC, que establece que si una sentencia ordena la entrega de una especie o cuerpo cierto, como un bien inmueble, dicha entrega se llevará a cabo utilizando la fuerza pública si fuere necesario. Esta es la autoridad legal directa para el lanzamiento.

Esta solicitud debe realizarse dentro del plazo de un año contado desde que la resolución que ordena extender la escritura de adjudicación quede ejecutoriada.11 Cuando la ejecución se solicita en contra de terceros (los ocupantes), estos deben ser notificados personalmente. Sin embargo, su derecho a oponerse es extremadamente limitado: disponen de solo tres días, y las causales de oposición son excepcionalmente restringidas (por ejemplo, pago de la deuda, pérdida de la cosa debida), ninguna de las cuales es aplicable, por regla general, a la situación de un ocupante.10 El sistema está deliberadamente diseñado para ser sumario y no litigioso en esta etapa, separando la ejecución rápida de una sentencia firme de cualquier nueva disputa sustantiva. La finalidad es priorizar la firmeza y efectividad de la subasta.

2.2. El Alcance de la Orden de Desalojo: Jurisprudencia sobre "Todos los Demás Ocupantes"

Los tribunales chilenos han establecido de manera consistente una interpretación amplia de sus facultades de desalojo. Una doctrina jurisprudencial crítica es que la orden de lanzamiento puede y debe dictarse no solo en contra del deudor ejecutado, sino también en contra de "todos los demás ocupantes".1

La jurisprudencia es clara. En el caso analizado en 1, el tribunal confirmó el desalojo de la cónyuge y los hijos del deudor, razonando que el deber del juez es proporcionar tanto la entrega jurídica como la material del bien. De manera similar, el fallo en 1 autorizó el uso de la fuerza pública para desalojar al ejecutado, sus familiares y dependientes. Esta práctica judicial, que va más allá del texto estricto del código, se ha desarrollado para asegurar la eficacia de las ventas forzadas. Demuestra que el procedimiento civil chileno es una combinación de ley codificada y costumbre judicial vinculante, y que el éxito de una solicitud a menudo depende del uso del lenguaje preciso y aceptado por los tribunales.

La lógica es que el derecho del adjudicatario se volvería ilusorio si, tras obtener el título, se viera forzado a iniciar una nueva y separada batalla legal para desalojar a ocupantes cuyo derecho a estar allí derivaba del mismo deudor cuya titularidad ya ha sido extinguida. En el caso específico de un deudor corporativo con ocupantes individuales, la orden de lanzamiento funciona como una forma de "levantamiento del velo" práctico (no jurídico) a efectos posesorios, presumiendo que el derecho de los individuos a ocupar emanaba de la sociedad y, por tanto, se extinguió con ella.

2.3. Los Pasos Procesales: Una Guía Práctica

Presentación de la Solicitud: El abogado del adjudicatario presenta un escrito simple en el expediente del juicio ejecutivo original. La solicitud, invocando la escritura de adjudicación inscrita y la obligación del tribunal de efectuar la entrega material, pide el lanzamiento del ejecutado y de "todos los demás ocupantes".
Resolución Judicial: El tribunal dicta una resolución que acoge la solicitud y ordena el lanzamiento. Esta resolución instruye a un receptor judicial para que lleve a cabo el desalojo, fijando un plazo y autorizando expresamente el auxilio de la fuerza pública.1
Ejecución de la Orden: El receptor judicial primero notifica una intimación a los ocupantes, dándoles un breve plazo final para desocupar voluntariamente. Si se niegan, el receptor coordina con Carabineros de Chile para ejecutar el desalojo forzoso. Esto incluye el ingreso al inmueble (descerrajamiento, si es necesario), el retiro de los ocupantes y sus enseres, y la entrega formal de la posesión al adjudicatario o su representante.12

Sección 3: La Vía Secundaria: Iniciando un Nuevo Juicio de Precario

Esta sección describe la estrategia alternativa, que se utiliza cuando la vía principal no está disponible o no es aconsejable.

3.1. Razones para un Juicio Separado

Un nuevo juicio se vuelve necesario en escenarios específicos:

Plazo Vencido: Ha transcurrido el plazo legal de un año para solicitar el cumplimiento incidental.
Discreción Judicial: El juez del juicio ejecutivo, frente a un ocupante que presenta un título aparente (aunque probablemente inválido), puede mostrarse reacio a decidir el asunto de manera sumaria y puede sugerir o incluso requerir que la cuestión se resuelva en un juicio declarativo separado.
Ocupantes Desconocidos: Los ocupantes son completamente ajenos al deudor original (por ejemplo, usurpadores que ingresaron después de la subasta), lo que hace que la lógica del "derecho derivado" del lanzamiento incidental sea menos directa.

3.2. Definiendo el Precario en el Contexto Post-Subasta: La Doctrina de la Corte Suprema

El concepto legal de precario está definido en el Artículo 2195, inciso segundo, del Código Civil: la ocupación de una cosa ajena sin contrato previo y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.12

La Corte Suprema de Chile ha forjado una doctrina clara y contundente directamente aplicable a este escenario: cualquier ocupante que permanece en un inmueble después de que este ha sido enajenado en subasta judicial es, por definición, un precarista.13 El máximo tribunal ha fallado explícitamente que el hecho de haber sido el antiguo dueño de un inmueble subastado por deudas no es un título ni una circunstancia válida para justificar la ocupación continuada frente al nuevo propietario.13 Esta jurisprudencia es el arma más poderosa del adjudicatario en un juicio de precario, ya que funciona como una red de seguridad jurídica que crea una fuerte presunción a su favor. La lógica de la Corte es que la falta de desalojo inmediato por parte del nuevo dueño constituye "mera tolerancia", encajando así perfectamente en la definición legal de precario.

3.3. El Juicio Sumario de Precario: Un Recorrido Procesal

Este es un procedimiento sumario, regido por el Artículo 680 y siguientes del CPC. Es más rápido que un juicio ordinario, pero más complejo que una simple solicitud incidental.

El procedimiento implica que el adjudicatario presente una demanda formal de precario. El tribunal cita a las partes a una única audiencia de contestación y prueba, donde el demandado debe responder, se intenta la conciliación y se rinde toda la prueba. La carga de la prueba es clave: el demandante solo necesita probar su dominio (con la escritura inscrita) y el hecho de la ocupación. La carga se traslada entonces por completo al demandado, quien debe presentar un título que sea válido y, crucialmente, oponible al nuevo dueño.12 Si fracasa, el tribunal dicta sentencia ordenando la restitución, la cual se ejecuta mediante un lanzamiento.12

La elección entre el lanzamiento incidental y el juicio de precario es una decisión estratégica crítica que implica un balance entre velocidad, costo y robustez procesal. La ruta incidental está diseñada para la rapidez y la eficiencia. El juicio de precario es un litigio completo, aunque sumario, lo que lo hace inherentemente más lento y costoso. Sin embargo, es procesalmente más sólido para manejar a un demandado que tiene la intención de litigar seriamente su (probablemente inválida) reclamación. La estrategia óptima es secuencial: comenzar con el lanzamiento incidental, más rápido y barato, y estar preparado para pivotar a un juicio de precario como contingencia si se encuentra una fricción judicial inesperada.

Sección 4: Un Análisis Exhaustivo de los Derechos y Defensas de los Ocupantes

Esta sección ofrece una taxonomía de los posibles ocupantes y analiza la validez jurídica de sus reclamaciones frente al adjudicatario.

4.1. Ocupantes con Contrato de Arrendamiento (Arrendatarios)

La cuestión central es la oponibilidad del contrato de arrendamiento frente al adjudicatario. La regla general en Chile es el Artículo 1962 del Código Civil. El adjudicatario está obligado a respetar el arriendo solo si:

Fue otorgado por escritura pública.
En el caso de un predio rústico, tiene fecha cierta anterior a la enajenación.

En el contexto de una ejecución forzosa, el factor temporal es primordial. Un contrato de arrendamiento otorgado e inscrito antes de la hipoteca o el embargo que condujo a la subasta podría tener que ser respetado. Por el contrario, un contrato celebrado después es casi universalmente inoponible al adjudicatario, cuyos derechos emanan del acreedor preferente. El sistema jurídico chileno penaliza fuertemente los acuerdos de ocupación informales, favoreciendo la certeza del mercado y la seguridad de las transacciones crediticias. La ley exige instrumentos formales para que un arriendo tenga una protección robusta, dejando a quienes tienen acuerdos informales en una posición de alta vulnerabilidad en caso de ejecución.

4.2. Ocupantes con un Comodato (Préstamo de Uso)

La jurisprudencia chilena es inequívoca en este punto. Un comodato es un contrato personalísimo y gratuito entre el propietario original y el ocupante. No crea ningún derecho real sobre la propiedad y es fundamentalmente inoponible a un tercero adquirente como el adjudicatario.13 El fallo en 15 es un ejemplo de manual, donde el tribunal desestimó la reclamación del ocupante basada en un comodato, declarándolo "inoponible al ejecutante".

4.3. Ocupantes sin Título Válido (Precaristas)

Esta es la categoría por defecto para la mayoría de los ocupantes en un escenario post-subasta, incluyendo a los antiguos propietarios, sus familiares, o cualquier otra persona cuya presencia se basara en la "mera tolerancia" del deudor ejecutado.13 Como se ha establecido, no poseen ningún derecho sustantivo para permanecer y están sujetos a desalojo a través de cualquiera de las dos vías procesales principales.

4.4. Aclaración sobre Remedios Previos a la Subasta: El Rol de las Tercerías

Es vital distinguir la situación post-subasta de los remedios disponibles antes de la misma. Un tercero que alega ser el verdadero dueño (dominio) o poseedor legal (posesión) del bien embargado debe hacer valer su derecho presentando una tercería de dominio o una tercería de posesión dentro del juicio ejecutivo antes de que el bien sea enajenado.10 La omisión de presentar una tercería a tiempo generalmente resulta en la preclusión de su derecho a impugnar los efectos de la venta sobre su interés reclamado, reforzando la finalidad de la subasta. Una clara jerarquía de derechos, basada en la inscripción registral y la cronología, gobierna el resultado de cualquier disputa: los derechos reales inscritos prevalecen sobre los derechos personales no inscritos.

Sección 5: Síntesis Estratégica y Recomendaciones para el Adjudicatario

Esta sección final traduce el análisis legal precedente en un plan de acción práctico para el inversionista o su asesor legal.

5.1. El Imperativo de la Debida Diligencia Previa a la Subasta

Revisión del Expediente Judicial: Este es el paso más crítico. El expediente contiene todo el historial del caso y puede revelar la presencia de ocupantes, impugnaciones previas u otras señales de alerta.2
Estudio de Títulos Exhaustivo: Un estudio completo de títulos en el Conservador de Bienes Raíces es obligatorio para identificar todos los gravámenes anteriores, cargas y cualquier derecho inscrito que pueda sobrevivir a la subasta.
Inspección Física y Análisis de Costos: Cuando sea posible, una inspección física ayuda a evaluar los desafíos prácticos del desalojo. Los costos y retrasos potenciales asociados con el desalojo deben ser factorizados en el precio máximo de la puja.2

5.2. Un Marco Comparativo para la Toma de Decisiones

La siguiente tabla presenta una comparación directa de los dos procedimientos de desalojo, proporcionando una guía clara para elegir la vía procesal adecuada.

Métrica	Lanzamiento Incidental (en el Juicio Ejecutivo)	Juicio Sumario de Precario (Nuevo Juicio)
Base Procesal	Arts. 231 y ss. CPC; Cumplimiento incidental de una sentencia firme.	Art. 2195 Código Civil; Art. 680 y ss. CPC; Procedimiento sumario.
Acción Inicial	Simple escrito presentado en el expediente existente.	Demanda formal nueva que requiere todas las formalidades legales.
Plazo Típico	Más Rápido: Semanas a pocos meses para la ejecución.	Más Lento: Varios meses a más de un año, dependiendo de la carga del tribunal y las apelaciones.
Costo Relativo	Menor: Limitado a los honorarios del abogado por el escrito y los honorarios del receptor por la ejecución.	Mayor: Implica costas judiciales completas, honorarios legales más altos por un nuevo juicio y gastos de ejecución.
Carga Probatoria para el Adjudicatario	Mínima: Debe presentar la escritura de adjudicación inscrita y demostrar que la subasta está firme.	Baja pero Formal: Debe probar formalmente el dominio, el hecho de la ocupación y la ausencia de un contrato oponible.
Defensas del Ocupante	Extremadamente Limitadas: Procesalmente impedido de litigar derechos sustantivos (ej. un arriendo). La oposición se limita a la validez de la propia sentencia.	Más Amplias (en teoría): Puede intentar probar la existencia de un título válido y oponible, aunque esto es muy difícil contra un adjudicatario.
Idoneidad Estratégica	Vía Principal / Por Defecto: La primera y mejor opción para todos los casos estándar. Es el método más directo, rápido y económico.	Vía Secundaria / de Contingencia: Se utiliza si la ruta incidental fracasa, el plazo de un año ha expirado o el ocupante presenta una reclamación compleja.

5.3. El Valor Pragmático de la Negociación

A pesar de tener una posición legal muy sólida, el litigio siempre está sujeto a demoras. El principal riesgo para un inversionista no es la derrota legal, sino el retraso procesal, que representa un costo financiero significativo.2 Por lo tanto, un acuerdo negociado, a menudo llamado "dinero por las llaves" (

cash for keys), puede ser con frecuencia la vía más racional económicamente para obtener una posesión rápida.18 Este enfoque proporciona a los ocupantes un colchón financiero y una salida digna, mientras que ofrece al adjudicatario la certeza y la velocidad que el sistema judicial no siempre puede garantizar.

5.4. Estrategia Legal Concluyente

Vía por Defecto: Inmediatamente después de inscribir la escritura de adjudicación, la acción predeterminada debe ser solicitar el lanzamiento incidental contra el deudor y "todos los demás ocupantes".
Plan de Contingencia: Estar preparado para pivotar a un juicio de precario si la ruta incidental encuentra retrasos judiciales inesperados o si los ocupantes montan una defensa que, aunque legalmente débil, el juez no está dispuesto a desestimar de plano.
El Rol del Asesor Legal: Navegar este panorama sin un asesor legal chileno especializado es excepcionalmente arriesgado. Los matices de la práctica judicial, la interpretación de la jurisprudencia y la elección estratégica del procedimiento son determinantes para el éxito.2 La profunda asimetría de información entre un inversionista bien asesorado y el ocupante típico crea una ventaja estratégica significativa que puede ser aprovechada tanto en la negociación como en el litigio.

ESTRATEGIAS LEGALES DEL OCUPANTE

Abordar la situación desde la perspectiva del ocupante que no fue parte del juicio ejecutivo original es fundamental, ya que su defensa se basa en uno de los pilares del derecho procesal y constitucional: el principio de que las sentencias judiciales, por regla general, solo producen efectos entre las partes que litigaron.

A continuación, presento un análisis detallado, con base en doctrina y jurisprudencia chilena, sobre los argumentos que un tercero ocupante puede esgrimir para defender su posición frente a una orden de desalojo emanada de un juicio en el que no fue emplazado.

El Fundamento de la Defensa: Principios Constitucionales y Legales

El argumento central del ocupante se construye sobre la base de dos principios interconectados: el efecto relativo de las sentencias judiciales y el derecho a un debido proceso.

1. El Efecto Relativo de las Sentencias y la Inoponibilidad

La regla de oro en el sistema jurídico chileno es que los fallos judiciales solo obligan a las partes que participaron en el juicio. Este principio, conocido como el efecto relativo de las sentencias, está consagrado en el artículo 3° del Código Civil, que establece: "Las sentencias judiciales no tienen fuerza obligatoria sino respecto de las causas en que actualmente se pronunciaren".

La Corte Suprema ha reiterado en innumerables ocasiones que el efecto de la cosa juzgada no puede extenderse a personas que no han sido legalmente emplazadas en el proceso. Para el tercero ocupante, esto significa que la sentencia dictada en el juicio ejecutivo entre el acreedor y la sociedad deudora es, en principio, res inter alios acta (una cosa entre otros), y no puede afectarle directamente.

De este principio emana la herramienta de defensa más poderosa del tercero: la inoponibilidad. La inoponibilidad es una sanción de ineficacia que permite a un tercero protegerse de los efectos de un acto o contrato (o en este caso, un proceso judicial) que le es perjudicial y en el que no ha sido parte.4 El ocupante puede argumentar que todo lo obrado en el juicio ejecutivo, incluyendo la subasta y la adjudicación, le es inoponible, ya que se realizó a sus espaldas.

2. La Garantía Constitucional del Debido Proceso

Directamente ligado a lo anterior está el derecho fundamental a un debido proceso, garantizado por el artículo 19 N° 3 de la Constitución Política de la República. Un elemento esencial de esta garantía es el derecho a ser oído, a presentar pruebas y a defenderse antes de ser privado de un derecho.

Si un tribunal ordena el desalojo de un ocupante sin que este haya sido notificado de una acción en su contra y sin haber tenido la oportunidad de defender su derecho a ocupar el inmueble, se estaría vulnerando flagrantemente esta garantía constitucional. No se puede despojar a una persona de la posesión o tenencia de un inmueble sin un juicio previo en su contra, donde haya sido debidamente emplazado.

Mecanismos de Defensa Procesal del Ocupante

Basado en estos principios, el ocupante cuenta con mecanismos procesales concretos para hacer valer sus derechos.

1. Incidente de Nulidad por Falta de Emplazamiento

Si el adjudicatario intenta utilizar la vía rápida del cumplimiento incidental para obtener el lanzamiento, el Código de Procedimiento Civil exige que la solicitud de ejecución en contra de un tercero le sea notificada personalmente.

Si esta notificación no se realiza o se hace de forma defectuosa, y el ocupante se entera de la orden de desalojo por otros medios, puede interponer un incidente de nulidad de todo lo obrado por falta de emplazamiento. Este incidente ataca la validez del procedimiento de lanzamiento en su contra, argumentando que, al no haber sido legalmente notificado, se le ha privado de su derecho a la defensa. El éxito de este incidente obligaría a anular la orden de lanzamiento y forzaría al adjudicatario a iniciar una nueva acción, esta vez dirigida correctamente contra el ocupante.

2. Oposición al Lanzamiento y la Exigencia de un Juicio Declarativo

Incluso si es notificado de la solicitud de lanzamiento incidental, el ocupante puede oponerse argumentando que su situación no puede ser resuelta en un mero incidente. La defensa aquí consiste en demostrar que posee un título o antecedente que justifica su ocupación, lo que hace indispensable un juicio de lato conocimiento (como el juicio de precario) para debatir la validez y oponibilidad de dicho título.

La jurisprudencia ha reconocido que la existencia de un título aparente o una justificación plausible para la ocupación impide el desalojo inmediato y obliga al nuevo dueño a iniciar un juicio declarativo. Algunos ejemplos de títulos o antecedentes que podrían justificar la ocupación y forzar un juicio de precario son:

Un litigio pendiente sobre la nulidad del remate: Si el ocupante ha demandado la nulidad de la subasta, ese juicio pendiente constituye un antecedente jurídico que habilita su ocupación mientras no se resuelva.
Un contrato de arrendamiento: Incluso si el contrato no cumple con los requisitos del artículo 1962 del Código Civil para ser oponible al adjudicatario, la jurisprudencia ha señalado que la acción correcta no es el precario, sino la acción especial de terminación del arrendamiento de la Ley N° 18.101. La existencia del contrato, por tanto, impide el lanzamiento incidental o un juicio de precario.
Un contrato de comodato (préstamo de uso): Aunque generalmente es inoponible al nuevo dueño, su existencia obliga a debatir la materia en un juicio declarativo y no de forma incidental.
Vínculos familiares o relaciones contractuales previas: La jurisprudencia es vacilante, pero en ciertos casos ha considerado que relaciones de familia o acuerdos previos con el antiguo dueño pueden constituir un antecedente que justifica la ocupación, al menos lo suficiente como para exigir un juicio de precario donde se pondere la prueba.

El objetivo estratégico del ocupante es demostrar al juez que la disputa sobre su derecho a ocupar es compleja y requiere de un debate probatorio que excede el marco de un simple incidente de ejecución.

3. El Recurso de Protección (Vía Excepcional)

Por regla general, el recurso de protección no es la vía idónea para impugnar resoluciones dictadas por un tribunal en un procedimiento legalmente tramitado. Las Cortes suelen declarar su inadmisibilidad, argumentando que existen otros mecanismos procesales ordinarios para la defensa (como los incidentes de nulidad o las apelaciones) y que el recurso de protección no puede convertirse en una instancia de revisión de lo actuado por los jueces de fondo.

Sin embargo, podría ser procedente de manera excepcional si la orden de desalojo constituye una "vía de hecho", es decir, un acto ejecutado al margen de todo procedimiento legal. Por ejemplo, si se intentara un desalojo sin ninguna resolución judicial que lo ordene específicamente en contra del ocupante, o si la orden fuera manifiestamente arbitraria y emanada de una autoridad sin competencia. La jurisprudencia en esta materia es restrictiva, pero la puerta no está completamente cerrada ante actos de flagrante ilegalidad.

Conclusión: La Estrategia del Ocupante

La defensa de un ocupante que no fue parte del juicio ejecutivo no es una defensa contra la deuda original, sino una defensa de sus propios derechos posesorios y de su garantía a un debido proceso. Su estrategia no es negar el derecho de propiedad del adjudicatario, sino exigir que, si se le quiere privar de su ocupación, se haga a través del procedimiento que la ley establece: un juicio en su contra, donde sea debidamente emplazado y tenga la oportunidad de defender el título o la justificación de su tenencia.

Al invocar el efecto relativo de las sentencias y la inoponibilidad de lo obrado en el juicio ejecutivo, el ocupante puede transformar lo que el adjudicatario espera sea un trámite rápido (el lanzamiento incidental) en un litigio completo y de lato conocimiento, reequilibrando la balanza procesal y forzando una discusión de fondo sobre su derecho a permanecer en el inmueble.