Determinación del Sujeto Pasivo del Impuesto Territorial en Estructuras de Propiedad Complejas: Un análisis jurídico y práctico
- Mario E. Aguila

- 19 jul
- 14 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo a fondo del tema
I. Introducción: El Principio General y sus Fisuras
El Impuesto Territorial, establecido en Chile por la Ley N° 17.235, constituye uno de los pilares del financiamiento municipal. Se conceptualiza como un gravamen de carácter real, cuya base imponible es el avalúo fiscal de los bienes raíces.1 Aunque el impuesto recae sobre la propiedad misma, la obligación de pago es de naturaleza personal, debiendo ser satisfecha por un sujeto de derecho claramente identificado por la ley.
El principio general que gobierna esta materia es de una aparente simplicidad: el sujeto pasivo del impuesto es el "dueño" del inmueble al 1 de enero de cada año.2 La doctrina jurídica y la jurisprudencia administrativa han precisado que, para efectos tributarios, el concepto de "dueño" se asimila al de poseedor inscrito en el respectivo Conservador de Bienes Raíces.2 Esta identificación, basada en la publicidad y certeza que otorga el sistema registral, es la piedra angular sobre la que se construye el sistema de recaudación.
Sin embargo, esta regla fundamental presenta fisuras significativas cuando se enfrenta a la complejidad de las estructuras de propiedad modernas. La realidad jurídica y económica a menudo disocia la titularidad registral de la tenencia material, el goce económico o la titularidad compartida y transitoria. Figuras como el usufructo, las comunidades hereditarias indivisas y los contratos de leasing inmobiliario desdibujan la línea clara que la ley pretende trazar, generando "nudos jurídicos" que desafían tanto a los contribuyentes como a la administración fiscal.
Un análisis profundo de la normativa revela que la aparente simplicidad de la regla "paga el dueño" enmascara una arquitectura legal deliberadamente compleja, diseñada para maximizar la eficacia de la recaudación. Al establecer una red de obligados y responsables, el legislador ha transformado lo que podría ser una relación bilateral (Fisco-Propietario) en una estructura multilateral que involucra al propietario, al ocupante y a los comuneros. Esta estrategia, si bien protege el crédito fiscal, introduce un grado considerable de incertidumbre y riesgo para los particulares, quienes deben navegar un marco legal donde las responsabilidades se superponen y las obligaciones contractuales no siempre coinciden con las tributarias. Este informe se adentra en el análisis de estas complejidades, con el objetivo de desentrañar la lógica del sistema y clarificar las obligaciones de cada interviniente.
II. El Sujeto Pasivo según la Ley N° 17.235: Propietario, Ocupante y Responsables
La determinación del sujeto obligado al pago del Impuesto Territorial se encuentra principalmente regulada en el Título VI de la Ley N° 17.235. El artículo 25 de dicho cuerpo legal constituye la norma central que define el universo de personas a quienes la Tesorería General de la República (TGR) puede exigir el pago.
El Dueño y el Ocupante: Una Obligación Disyuntiva
El inciso primero del artículo 25 dispone textualmente: "El impuesto a los bienes raíces será pagado por el dueño o por el ocupante de la propiedad, ya sea éste usufructuario, arrendatario o mero tenedor, sin perjuicio de la responsabilidad que afecte al propietario".1 Este precepto establece dos categorías de sujetos:
El Dueño: Es el deudor principal y sujeto pasivo por antonomasia. Como se ha indicado, corresponde al poseedor inscrito. Su responsabilidad es total e ilimitada, abarcando no solo las contribuciones devengadas durante su período de dominio, sino también las deudas pendientes de propietarios anteriores. Una excepción notable a esta regla se presenta en las adquisiciones realizadas en subastas públicas iniciadas por el Fisco, caso en el cual el nuevo propietario solo responde por las deudas generadas a partir de su adquisición.2
El Ocupante: La ley enumera, a modo ejemplar, al usufructuario, al arrendatario y al mero tenedor. La doctrina y la jurisprudencia del Servicio de Impuestos Internos (SII) los califican como "responsables" por deuda ajena.2 A diferencia del dueño, su obligación se encuentra acotada temporalmente: solo responden por el impuesto devengado durante el período de su ocupación y no están obligados a pagar deudas anteriores al acto o contrato que les dio origen a dicha calidad.6
La estructura gramatical del artículo, al utilizar la conjunción disyuntiva "o" ("dueño o ocupante"), no establece una relación de subsidiariedad, donde se deba cobrar primero al dueño y solo en su defecto al ocupante. Por el contrario, consagra una obligación disyuntiva que otorga a la TGR una facultad estratégica crucial: puede iniciar el procedimiento de cobro coactivo indistintamente contra cualquiera de ellos, según criterios de conveniencia, como la facilidad de notificación o la solvencia patrimonial aparente. En la práctica, esto a menudo significa que la acción de cobro se dirige contra el ocupante, quien reside en el inmueble y es más fácil de emplazar. Esta flexibilidad procesal para el Fisco se traduce en una carga para el ocupante, quien puede verse compelido a pagar una deuda que económicamente no le corresponde para evitar el embargo de sus bienes, debiendo luego iniciar una acción civil de reembolso en contra del propietario.
El Derecho de Repetición como Mecanismo de Equilibrio
La ley reconoce que la carga económica final del impuesto debe recaer sobre el propietario. Por ello, el ocupante que se ve obligado a pagar las contribuciones tiene un derecho de repetición en contra del dueño.2 Este derecho le permite recuperar lo pagado, ya sea mediante una acción judicial de reembolso o, en el caso de los arrendatarios, deduciendo las sumas pagadas de los cánones de arrendamiento.6 Este mecanismo de repetición confirma que, aunque la ley establece múltiples sujetos de cobro para asegurar la recaudación, la imputación económica definitiva del tributo, salvo pacto en contrario, corresponde al titular del derecho de dominio.
III. El Nudo del Usufructo: Propiedad Desmembrada y Obligación Tributaria
El usufructo es un derecho real que desmembra el dominio, separando la facultad de usar y gozar de la cosa (usufructo) de la propiedad misma (nuda propiedad).8 El nudo propietario conserva la titularidad del bien, mientras que el usufructuario tiene el derecho a percibir sus frutos. Esta estructura genera una de las tensiones más significativas en la determinación del sujeto pasivo del Impuesto Territorial.
La Regla Tributaria y su Aplicación al Usufructo
Conforme a la lógica del artículo 25 de la Ley N° 17.235, la obligación principal recae sobre el "dueño", que en este caso es el nudo propietario, por ser quien ostenta la inscripción de dominio a su nombre. El usufructuario, por su parte, califica legalmente como "ocupante" de la propiedad, y como tal, es un responsable secundario a quien la TGR también puede exigir el pago.1
El problema práctico para el nudo propietario es evidente: se ve legalmente obligado a pagar un impuesto sobre el valor de un bien del cual no percibe ningún ingreso o beneficio económico directo, ya que estos corresponden íntegramente al usufructuario.
Pactos Privados y su Inoponibilidad frente al Fisco
Para resolver esta asimetría, es una práctica contractual generalizada que en el acto de constitución del usufructo se estipule que el usufructuario asumirá la obligación de pagar las contribuciones.11 Surge aquí una pregunta central: ¿puede la TGR demandar al usufructuario basándose en este pacto privado?
La respuesta se encuentra en el principio general de la inoponibilidad de los contratos frente a terceros. Los acuerdos celebrados entre particulares no pueden modificar las obligaciones que la ley impone a un contribuyente frente al Fisco.13 Por lo tanto, la TGR no puede fundar su acción de cobro en la cláusula del contrato de usufructo.
No obstante, esto no significa que el usufructuario esté a salvo del cobro. La TGR puede, y de hecho lo hace, demandar al usufructuario, pero no en virtud del pacto privado, sino en su calidad de "ocupante" según lo dispuesto expresamente en el artículo 25 de la Ley N° 17.235. El resultado práctico es el mismo —el usufructuario puede ser compelido a pagar—, pero el fundamento jurídico es distinto, residiendo en la ley tributaria y no en el acuerdo de voluntades.
La Interacción entre el Impuesto Territorial y el Impuesto a la Renta
La aparente rigidez de la Ley de Impuesto Territorial (LIT) se ve matizada por una sofisticada interacción con la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR). La LIR establece un crédito fiscal por las contribuciones de bienes raíces pagadas, permitiendo que ciertos contribuyentes las deduzcan de su Impuesto a la Renta.16
Crucialmente, este beneficio no está limitado al propietario. La normativa permite explícitamente que los usufructuarios que exploten bienes raíces (por ejemplo, arrendándolos a terceros) utilicen las contribuciones pagadas como crédito contra sus propios impuestos.16 Se produce así una desconexión deliberada y funcional entre la obligación de pago y el beneficio fiscal:
La LIT designa al nudo propietario como deudor principal.
La LIR permite al usufructuario que explota económicamente el bien aprovechar el crédito fiscal.
Esta arquitectura revela una política fiscal subyacente: el sistema tributario, en su conjunto, busca que la carga económica final del Impuesto Territorial recaiga sobre quien obtiene el rendimiento del bien. El "problema" del nudo propietario, obligado a pagar un impuesto sin percibir renta, actúa como un poderoso incentivo para que las partes pacten contractualmente que el pago sea realizado por el usufructuario, quien es el único que puede capitalizar eficientemente el beneficio fiscal asociado. De este modo, el sistema alinea la carga tributaria con la capacidad contributiva real generada por el inmueble.
IV. La Comunidad Hereditaria: ¿Obligación Conjunta o Solidaria?
Al fallecer una persona, su patrimonio, incluyendo sus deudas, se transmite a sus herederos.17 Si dentro del patrimonio existe un bien raíz, se forma una comunidad hereditaria sobre este, la cual permanece indivisa hasta que se efectúe la partición. La determinación de la naturaleza de la obligación de los herederos frente a la deuda de contribuciones es un punto de alta complejidad jurídica.
El Alcance de la Solidaridad del Artículo 26
El artículo 26 de la Ley N° 17.235 establece que "cuando una propiedad raíz pertenezca a dos o más dueños en común, cada uno de ellos responderá solidariamente del pago de los impuestos".1 La solidaridad implica que la TGR puede exigir el pago del 100% de la deuda a cualquiera de los comuneros, sin perjuicio del derecho de este a repetir contra los demás por sus respectivas cuotas.
La controversia radica en si los herederos de una sucesión indivisa califican como "dueños en común" para los efectos de esta norma. La doctrina mayoritaria sostiene una respuesta negativa.2 La solidaridad es una institución de derecho estricto; no se presume y debe ser establecida expresamente por la ley, el testamento o la convención. El artículo 26 parece referirse a la comunidad sobre una cosa singular (copropiedad), como la que surge cuando varias personas compran un inmueble en conjunto, y no a la comunidad sobre una universalidad jurídica como es la herencia.
En el derecho civil chileno, la regla general es que las deudas hereditarias se dividen entre los herederos de pleno derecho, a prorrata de sus cuotas en la herencia. Se trata de una obligación simplemente conjunta. No existe una norma explícita en la Ley de Impuesto Territorial ni en la Ley de Impuesto a las Herencias que establezca la solidaridad de los herederos para el pago de las contribuciones.
El silencio del legislador en este punto es elocuente. En el mismo artículo 26, se estableció expresamente la solidaridad para los comuneros y para los administradores de personas jurídicas. Si la intención hubiese sido extenderla a los herederos, lo lógico es que se hubiera incluido una mención explícita. La ausencia de esta confirma que se debe aplicar la regla general del Código Civil: la divisibilidad de la deuda.
Implicancias para la Acción de Cobro
Esta distinción tiene consecuencias prácticas fundamentales. Si la obligación es simplemente conjunta, la TGR debería dirigir su acción de cobro contra la sucesión como un todo, representada por sus miembros, pero solo podría exigir a cada heredero el pago de la parte de la deuda que le corresponde según su cuota hereditaria. Un heredero demandado por el total de la deuda tendría una defensa legal sólida para limitar la ejecución a su parte. En la práctica, sin embargo, no es infrecuente que la TGR intente aplicar la solidaridad de manera extensiva, lo que puede generar litigios.
Para proteger su patrimonio personal, los herederos cuentan con el beneficio de inventario, un mecanismo que les permite aceptar la herencia limitando su responsabilidad por las deudas del causante (incluidas las tributarias) hasta el monto de los bienes que reciben.19
V. El Contrato de Leasing Inmobiliario: Tensión entre Propiedad Formal y Dominio Económico
El leasing inmobiliario es un contrato de arrendamiento a largo plazo que incluye una opción de compra para el arrendatario al final del período.21 Durante la vigencia del contrato, la propiedad jurídica y registral del bien raíz pertenece a la entidad de leasing (generalmente un banco o institución financiera), mientras que el uso y goce corresponden al arrendatario.
Identificación del Sujeto Pasivo
La aplicación del artículo 25 de la Ley N° 17.235 a esta figura es directa:
Deudor Principal: La entidad de leasing, en su calidad de "dueña" inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, es la obligada principal al pago del impuesto.7
Responsable Secundario: El arrendatario, en su calidad de "ocupante" del inmueble, también puede ser requerido para el pago por la TGR.7
Al igual que en el usufructo, la práctica contractual es unánime: los contratos de leasing estipulan que el arrendatario debe asumir el pago de todas las cargas asociadas al inmueble, incluidas las contribuciones.24 Nuevamente, este pacto es inoponible al Fisco, pero plenamente válido entre las partes.
El Impuesto como Riesgo Operativo y Contractual
A diferencia de los casos anteriores, en el leasing no existe una ambigüedad jurídica significativa sobre quién es el deudor principal. La problemática se desplaza desde el campo de la determinación del sujeto pasivo hacia el de la gestión de riesgo contractual y operativo para la entidad financiera.
Para la entidad de leasing, el no pago de las contribuciones por parte del arrendatario representa un doble riesgo. Primero, constituye un incumplimiento del contrato de leasing, que puede activar cláusulas de aceleración y término anticipado. Segundo, y más importante, la TGR dirigirá la acción de cobro contra la entidad como propietaria, pudiendo llegar a embargar y rematar el inmueble, que es el activo subyacente y la garantía principal de la operación financiera.
Por esta razón, el Impuesto Territorial se convierte en un factor crítico en la administración del contrato. Las entidades de leasing deben implementar sistemas robustos de monitoreo para verificar que sus arrendatarios cumplan oportunamente con esta obligación tributaria. El impuesto, más que un nudo jurídico, actúa como un gatillante de potenciales conflictos contractuales y un indicador de riesgo en la cartera de clientes.
VI. Procedimientos de Cobro y Tabla Resumen de Responsabilidades
El ciclo del Impuesto Territorial comienza con el SII, que realiza la tasación de los bienes raíces y emite los roles de avalúo semestrales.1 Posteriormente, la TGR es la encargada de la recaudación y, en caso de mora, del cobro judicial coactivo.23 En este proceso, el propio inmueble actúa como garantía preferente del crédito fiscal, pudiendo ser embargado y rematado para satisfacer la deuda.23
La siguiente matriz resume las responsabilidades de pago analizadas, sintetizando la compleja interacción entre la ley, la doctrina y la práctica contractual.
Estructura de Propiedad | Deudor Principal (Obligado Legal) | Responsables Alternativos (Sujetos al Cobro del Fisco) | Naturaleza de la Responsabilidad | Derecho de Repetición (Acción de Reembolso) |
Propiedad Simple | Propietario inscrito | No aplica | Individual | No aplica |
Usufructo | Nudo Propietario (dueño) | Usufructuario (como ocupante) | Individual para cada uno (no solidaria) | El usufructuario que paga puede repetir contra el nudo propietario. |
Comunidad Hereditaria | La Sucesión (representada por los herederos) | Cada heredero por su cuota | Simplemente Conjunta | El heredero que paga más de su cuota puede repetir contra los demás coherederos. |
Copropiedad Ordinaria | Cada comunero | Los demás comuneros | Solidaria (Art. 26) | El comunero que paga el total puede repetir contra los demás por sus respectivas cuotas. |
Leasing Inmobiliario | Entidad de Leasing (propietaria) | Arrendatario (como ocupante) | Individual para cada uno (no solidaria) | La entidad de leasing que paga puede repetir contra el arrendatario (vía contractual). |
VII. Conclusiones y Propuestas de Reforma
El análisis de la determinación del sujeto pasivo del Impuesto Territorial en estructuras de propiedad complejas revela un sistema legal que, bajo una apariencia de simplicidad, oculta una red de responsabilidades diseñada para asegurar la recaudación fiscal, aun a costa de la certeza jurídica para los contribuyentes.
Síntesis de Hallazgos:
Principio Fundamental: La ley designa al propietario inscrito como el deudor principal, pero estratégicamente faculta al Fisco para dirigir su acción de cobro también contra el ocupante del inmueble.
Inoponibilidad de Pactos: Los acuerdos privados que trasladan la carga económica del impuesto son válidos entre las partes, pero no alteran la relación jurídico-tributaria con el Estado.
Usufructo: Aunque el nudo propietario es el deudor legal, el sistema tributario en su conjunto (LIT y LIR) crea incentivos para que la carga económica sea asumida por el usufructuario que explota el bien, al ser este quien puede beneficiarse del crédito fiscal por contribuciones.
Comunidades Hereditarias: La obligación de los herederos respecto de las contribuciones adeudadas es simplemente conjunta, a prorrata de sus cuotas, y no solidaria. Esta distinción es fundamental y constituye una defensa clave para los herederos frente a acciones de cobro por el total de la deuda.
Leasing Inmobiliario: La entidad financiera es la deudora principal, y el pago de las contribuciones por parte del arrendatario es un elemento crítico de riesgo contractual y operativo que debe ser gestionado diligentemente.
Propuestas de Reforma (Lege Ferenda):
La complejidad y las tensiones identificadas sugieren la necesidad de modernizar la Ley N° 17.235 para dotarla de mayor certeza, justicia y transparencia.29 Se proponen las siguientes líneas de reforma:
Certeza Jurídica en Sucesiones: Modificar el artículo 26 de la Ley N° 17.235 para establecer explícitamente que la solidaridad allí prevista no es aplicable a las comunidades hereditarias indivisas. Esto zanjaría una ambigüedad que actualmente genera litigios y permite interpretaciones extensivas por parte de la autoridad fiscal, alineando de forma inequívoca la ley tributaria con los principios del derecho sucesorio.
Justicia Tributaria en el Usufructo: Considerar la creación de mecanismos que permitan una mayor correspondencia entre la obligación legal y la capacidad económica. Esto podría incluir la facultad para que el nudo propietario de un inmueble bajo usufructo no productivo (ej., usufructo vitalicio y gratuito para vivienda) pueda solicitar una rebaja o suspensión del impuesto. Alternativamente, se podría establecer una norma que, bajo ciertas condiciones, traspase legalmente la calidad de sujeto pasivo al usufructuario, especialmente cuando este es el único beneficiario del uso del bien.
Transparencia en la Valoración: Fortalecer y transparentar los mecanismos de tasación y reavalúo fiscal. La opacidad en los criterios de valoración es una fuente constante de conflicto y percepción de injusticia.29 Procedimientos más claros, públicos y con vías de reclamación más expeditas reducirían la litigiosidad y aumentarían la legitimidad del impuesto.
En definitiva, si bien la estructura actual de la ley ha demostrado ser eficaz desde una perspectiva recaudatoria, su modernización es imperativa para equilibrar las necesidades del Fisco con los principios de certeza jurídica y justicia tributaria que deben imperar en un Estado de Derecho.
Fuentes citadas
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¿Se heredan las deudas tributarias? - SII, acceso: julio 17, 2025, https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/herencias/001_160_1547.htm
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¿Las deudas son heredables en Chile? - Abogaley, acceso: julio 17, 2025, https://www.abogaley.cl/blog/las-deudas-son-heredables-en-chile/
Deudas del Causante y Posesión Efectiva: ¿Qué se Debe Hacer? - Legal Prisma, acceso: julio 17, 2025, https://www.legalprisma.cl/posesion-efectiva-y-deudas-del-causante/
Subsidio de leasing habitacional - ChileAtiende, acceso: julio 17, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/5176-subsidio-de-leasing-habitacional
Leasing habitacional - BCN, acceso: julio 17, 2025, https://www.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/33778/1/BCN_Leasing_Habitacional.pdf
Qué son las contribuciones - Tesorería General de la República, acceso: julio 17, 2025, https://ayuda.tgr.cl/hc/es-419/articles/10965912277271-Qu%C3%A9-son-las-contribuciones
Preguntas frecuentes – Leasing Asobancaria, acceso: julio 17, 2025, https://www.asobancaria.com/leasing/preguntas-frecuentes/
Los peligros del leasing habitacional - YouTube, acceso: julio 17, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=TQlU5Gc3PDg
24 Horas Reportajes: Director del SII no pagó contribuciones por casa no regularizada, acceso: julio 17, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=x9-6W3rLv6o
Convenios de Pago - TGR, acceso: julio 17, 2025, https://web.tesoreria.cl/convenios-de-pago/
Nuevo impuesto que afecta a la propiedad de bienes raíces (todos, inclusive poseídos en comunidad) | Círculo Verde, acceso: julio 17, 2025, https://www.circuloverde.cl/nuevo-impuesto-que-afecta-a-la-propiedad-de-bienes-raices-todos-inclusive-poseidos-en-comunidad/
CONTRIBUCIONES: UNA REFORMA NECESARIA, acceso: julio 17, 2025, https://lyd.org/wp-content/uploads/2025/06/TP_1692_CONTRIBUCIONES.pdf
Senadora Rincón envía proyecto de ley para “congelar” el alza de las contribuciones, acceso: julio 17, 2025, https://www.latercera.com/pulso/noticia/senadora-rincon-propone-congelar-el-alza-de-las-contribuciones/
¿Qué problemas hay en el pago de las contribuciones? - YouTube, acceso: julio 17, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=E5iVm5aJwhw






































































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