La Promesa de Hecho Ajeno: ¿Puedo obligarme a que mi socio firme? Guía sobre el Artículo 1450 del Código Civil

En el dinamismo de los negocios y la gestión patrimonial, es frecuente encontrarse con situaciones donde quien negocia no tiene todo el poder legal para cerrar el trato. Imagine que usted quiere comprar una propiedad que pertenece a tres hermanos, pero solo uno está presente en la reunión. Este hermano, ansioso por vender, le dice: "Firmemos nosotros ahora, y yo me comprometo a que mis hermanos firmarán la escritura final la próxima semana".

¿Qué valor tiene esa palabra? ¿Quedan obligados los hermanos ausentes? ¿Qué pasa si después se niegan a firmar?

Esta figura se conoce en el Derecho Civil chileno como la Promesa de Hecho Ajeno (Art. 1450). Es una herramienta excepcional que permite "salvar" negocios cuando falta la representación legal, pero que conlleva una carga de responsabilidad inmensa para quien promete. A continuación, desglosamos esta institución, sus diferencias con la fianza y la representación, y las consecuencias de su incumplimiento.

1. El Problema de Fondo: El Efecto Relativo de los Contratos

Para entender esta figura, primero debemos recordar una regla de oro: los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan ("res inter alios acta"). Por regla general, nadie puede crear obligaciones a cargo de un tercero sin su consentimiento o sin tener su representación legal¹.

Sin embargo, el artículo 1450 del Código Civil permite que una persona (llamada Promitente) se obligue para con otra (llamada Beneficiario) a que un tercero (el Tercero) dará, hará o no hará alguna cosa. La clave jurídica aquí es la siguiente: El tercero no contrae obligación alguna hasta que ratifica. La obligación nace únicamente para el Promitente, quien se compromete a una gestión muy específica: lograr que el tercero acepte².

2. Anatomía de la Promesa de Hecho Ajeno

A diferencia de un mandato o una representación corriente, aquí el Promitente actúa a su propio nombre, y no en nombre del tercero. Esto genera una estructura triangular con efectos diferidos:

• El Promitente: Es quien asume el riesgo. Su obligación es de hacer: consiste en desplegar la actividad necesaria para obtener el consentimiento del tercero. No se obliga a entregar la cosa (porque no es suya), sino a obtener la voluntad del dueño³.

• El Beneficiario (Acreedor): Es quien acepta la promesa. Sabe que el contrato está "incompleto" hasta que aparezca el tercero, pero tiene la seguridad de que, si el negocio falla, el Promitente deberá responder con su propio patrimonio.

• El Tercero: Es un extraño al contrato inicial. No tiene ninguna deuda ni responsabilidad mientras no ratifique. Nadie puede obligarlo a firmar en contra de su voluntad.

3. La Ratificación: El momento de la verdad

El acto jurídico que perfecciona este negocio es la ratificación. Es el acto unilateral por el cual el tercero aprueba lo obrado por el Promitente y asume la obligación prometida⁴.

• ¿Cómo se ratifica? Puede ser expresa (firmando la escritura) o tácita (ejecutando actos que impliquen necesariamente la aceptación, como recibir el precio o entregar las llaves).

• Efecto Retroactivo: Una vez que el tercero ratifica, se entiende que contrató directamente con el Beneficiario. Dependiendo de la teoría que se siga, los efectos pueden retrotraerse a la fecha de la promesa original o regir desde la ratificación. En la práctica inmobiliaria, suele exigirse que la ratificación conste por escritura pública para mantener la continuidad de los títulos.

4. Escenario de Crisis: ¿Qué pasa si el Tercero se niega?

Aquí radica el peligro mortal para el Promitente. Si el tercero dice "No", el contrato entre Promitente y Beneficiario no desaparece, sino que se transforma. El artículo 1450 es lapidario: si el tercero no ratifica, el Promitente deberá indemnizar los perjuicios al Beneficiario.

Esto significa que el Promitente se convierte en un asegurador del resultado. No le basta con probar que "hizo todo lo posible" o que "llamó a su hermano mil veces" (diligencia). Su obligación es de resultado: si no trae la firma, paga. La indemnización comprenderá:

1. Daño Emergente: Los gastos en que incurrió el Beneficiario (estudios de títulos, redacción de escrituras, viajes).

2. Lucro Cesante: La ganancia que el Beneficiario dejó de obtener por no concretarse el negocio prometido.

5. Diferencias vitales con la Fianza y la Solidaridad

Es común confundir esta figura con ser "aval" o fiador, pero son opuestas:

• En la Fianza, el fiador paga si el deudor principal no lo hace. Es una obligación accesoria.

• En la Promesa de Hecho Ajeno, el Promitente paga si el tercero no acepta obligarse. Pero si el tercero acepta (ratifica) y luego no paga, el Promitente original queda libre de responsabilidad (a menos que se haya estipulado expresamente que también actuará como fiador)⁵.

6. Aplicaciones Prácticas y Consejos de Redacción

Esta figura es extremadamente útil en situaciones de bloqueo legal temporal:

• Sociedades en formación: Cuando los socios aún no tienen el RUT o la escritura final, uno puede celebrar contratos para la futura empresa bajo esta modalidad.

• Comunidades Hereditarias: Cuando falta la firma de un heredero que está en el extranjero, los otros pueden vender la propiedad prometiendo que el ausente ratificará a su regreso.

Advertencia de aguilaycia.CL: Si usted es el Beneficiario (el comprador), exija siempre que en la escritura se incluya una cláusula penal (multa) para el caso de que el tercero no ratifique. De lo contrario, tendrá que ir a un juicio largo para probar el monto de los perjuicios. Si usted es el Promitente, tenga cuidado: está poniendo su patrimonio personal en garantía de la voluntad de otra persona. Asegúrese de tener un mandato o una certeza absoluta de que el tercero ratificará, o su buena intención le costará cara.

En aguilaycia.CL, redactamos contratos complejos con cláusulas de promesa de hecho ajeno, asegurando que los riesgos de indemnización queden claramente delimitados y que la ratificación posterior cumpla con todos los estándares para inscribir las propiedades sin problemas en el Conservador de Bienes Raíces.

Notas y Referencias

1. Sobre el principio del efecto relativo de los contratos y que estos no pueden generar obligaciones para terceros ajenos a la convención, véase el tratamiento general de los efectos del contrato en: Abeliuk, René, Las Obligaciones, Tomo I, Cap. II, Sec. 6, N° 160 (Síntesis de efectos),.

2. Sobre el artículo 1450 del Código Civil y la naturaleza de la promesa de hecho ajeno donde el tercero no se obliga sino por su ratificación, véase la referencia en el índice de preceptos legales a dicha norma en: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión..., Tomo II, p. 1209 (Índice de Artículos),.

3. Sobre la distinción entre la obligación del promitente (de hacer) y la del tercero, y que el promitente actúa a nombre propio y no como representante, véase la discusión sobre sujetos de la obligación y representación en: Ramos Pazos, René, De las Obligaciones, p. 8-9 (Sujetos) y p. 83 (Solidaridad y pluralidad de vínculos),; y referencia implícita en la estructura de la inoponibilidad por falta de concurrencia en Alessandri Besa, La Nulidad..., p. 1206 (Índice Art. 1450),.

4. Sobre la ratificación como acto jurídico unilateral necesario para que el tercero asuma la obligación y la validación del acto, véase: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión..., Tomo II, p. 1209 (referencia a Art. 1450 y ratificación),.

5. Sobre que la obligación del promitente es distinta a la fianza y a la solidaridad (ya que aquí no hay deuda ajena previa garantizada, sino una promesa de obtener el consentimiento), véase la distinción doctrinaria en los índices de materias sobre cauciones y obligaciones en: Meza Barros, Ramón, De las Obligaciones, Índice General,.