Responsabilidad por Ruina de Edificios: ¿Qué pasa si su propiedad daña a un vecino o transeúnte?

Cuando pensamos en la responsabilidad de un propietario, solemos imaginar deudas de contribuciones o problemas con arrendatarios. Sin embargo, existe un riesgo latente y a menudo ignorado: el estado físico del inmueble. Una cornisa que cae sobre un auto estacionado, un muro medianero que colapsa sobre el jardín del vecino o una teja que golpea a un peatón son escenarios que activan la Responsabilidad por Ruina de Edificios (Art. 2323 del Código Civil).

A diferencia de otros accidentes, aquí la ley es severa con el dueño: la propiedad obliga. Si usted no mantiene su edificio, el daño que este cause será de su exclusiva responsabilidad.

A continuación, explicamos cómo funciona esta figura y la importancia de la prevención mediante las acciones posesorias.

1. El Principio: El dueño responde por la falta de mantención

El artículo 2323 del Código Civil establece la regla de oro: El dueño de un edificio es responsable de los daños que ocasione su ruina, si esta ha ocurrido por haber omitido las necesarias reparaciones o por haber faltado de otra manera al cuidado de un buen padre de familia¹.

Esta es una forma de responsabilidad extracontractual que se basa en la negligencia del propietario. La ley asume que todo dueño tiene el deber de mantener su propiedad en estado seguro. Si la estructura falla, se presume que hubo descuido en la conservación. La responsabilidad se extiende a todo lo que sea parte integrante del edificio (adherido permanentemente), como balcones, chimeneas o revestimientos².

2. La "Querella de Obra Ruinosa": El aviso que cambia todo

Existe una conexión vital entre esta responsabilidad indemnizatoria y las Acciones Posesorias (específicamente la denuncia de obra ruinosa regulada en los artículos 932 y siguientes). La situación del dueño cambia drásticamente si hubo o no aviso previo:

• Si NO hubo denuncia previa: Si el vecino afectado nunca le notificó judicialmente el peligro, este deberá probar que la caída del muro o edificio se debió a falta de reparaciones para poder cobrar indemnización. Si la caída fue por un terremoto (caso fortuito puro), el dueño podría eximirse³.

• Si SÍ hubo denuncia previa (Art. 934): Si el vecino interpuso una querella de obra ruinosa y el dueño no hizo las reparaciones ordenadas por el juez, y el edificio cae, el dueño debe indemnizar de todo perjuicio automáticamente. En este caso, no se admite excusa; la negligencia ya está establecida judicialmente y la responsabilidad se vuelve objetiva y severa⁴.

3. ¿Y si el culpable es el constructor?

¿Qué ocurre si el edificio es nuevo y se derrumba no por falta de mantención del dueño, sino por un defecto de construcción original? El artículo 2323 inciso final señala que, si la ruina proviene de un vicio de construcción, el tercero afectado (la víctima) puede demandar al dueño, pero el dueño tiene derecho a repetir contra el constructor (pedir el reembolso)⁵. Sin embargo, para que el dueño pueda recuperar su dinero, la acción contra el constructor debe ejercerse dentro de los plazos de garantía legal (generalmente 5 o 10 años según la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el Código Civil).

4. Responsabilidad compartida: La Comunidad

En el caso de edificios de departamentos o condominios, si se desprende un elemento de la fachada (bienes comunes) y daña a un tercero, la ley establece que la indemnización se divide a prorrata de las cuotas de dominio de cada copropietario. Es decir, todos los dueños responden colectivamente según su porcentaje de participación en la comunidad⁶.

En aguilaycia.CL, le asesoramos tanto si usted ha sufrido daños por la caída de una estructura vecina, como si necesita defensa ante una demanda por obra ruinosa. Recuerde: una mantención a tiempo es siempre más barata que un juicio de indemnización.

Notas y Referencias

1. Sobre la responsabilidad del dueño por ruina de edificio acaecida por omitir reparaciones necesarias (Art. 2323), véase la estructura de la responsabilidad extracontractual en: Alessandri Rodríguez, Arturo, De la Responsabilidad Extracontractual..., análisis de artículos en índice, p. 1212 (referencia a Art. 2323), Fuente.

2. Sobre la extensión de la responsabilidad a las cosas adheridas y el concepto de inmuebles por adherencia en relación a la ruina, véase: Troncoso Larronde, Hernán, De los Bienes, pp. 9-10 (definición de inmuebles), Fuente.

3. Sobre la denuncia de obra ruinosa como acción preventiva y su objeto (Art. 932 y 935), véase el índice de materias en: Código Civil - Índice Temático, p. 1197, Fuente; y Troncoso Larronde, Hernán, De los Bienes, p. 160 (requisitos acciones posesorias), Fuente.

4. Sobre la responsabilidad estricta (indemnización de todo perjuicio) cuando la ruina ocurre después de notificada la querella posesoria (Art. 934), véase referencia al artículo 934 en: Código Civil - Índice Temático, p. 1197, Fuente.

5. Sobre la responsabilidad por vicio de construcción y la acción de reembolso contra el constructor (Art. 2003 regla 3ª y 2324), véase referencia cruzada en: De la Maza & Vidal, Cuestiones de Derecho de Contratos, p. 218 (menciona Art. 2003), Fuente; y Alessandri Rodríguez, índice de preceptos, p. 1212 (Art. 2324), Fuente.

6. Sobre la división de la deuda a prorrata de las cuotas en caso de propiedad común (Art. 2323 inc. 2), véase el principio general de las obligaciones simplemente conjuntas en: Ramos Pazos, René, De las Obligaciones, p. 62 (referencia general a obligaciones mancomunadas y cuotas), Fuente.