Más allá de los Vicios Redhibitorios: El Error en la Cualidad Esencial como remedio frente a la Inhabitabilidad Acústica en la Compraventa Inmobiliaria

Introducción

La compraventa de un inmueble destinado a vivienda supone, para cualquier comprador razonable, que el bien adquirido cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad que permitan el descanso, la intimidad y el goce pacífico del hogar. Sin embargo, la realidad muestra que un número creciente de compradores descubre, una vez instalados, que su vivienda padece de una deficiencia constructiva particularmente insidiosa: la falta de aislación acústica adecuada, que permite la transmisión de ruidos provenientes de departamentos contiguos, áreas comunes o del exterior, haciendo intolerable la vida cotidiana.

Frente a esta situación, la respuesta tradicional del derecho civil chileno ha sido recurrir al régimen de los vicios redhibitorios, regulado en los artículos 1857 y siguientes del Código Civil. Sin embargo, como veremos, esta vía presenta una limitante práctica de enorme relevancia: los plazos de prescripción de las acciones edilicias son brevísimos y, en muchos casos, ya han transcurrido cuando el comprador logra dimensionar la gravedad del defecto acústico y decide actuar judicialmente.

El presente artículo propone explorar una vía alternativa —y complementaria— que la doctrina civil moderna ha venido desarrollando con particular sofisticación: la reconducción del defecto acústico grave al ámbito del error sustancial sobre la cualidad esencial de la cosa, previsto en el artículo 1454 inciso primero del Código Civil, lo que permite impetrar la nulidad relativa del contrato de compraventa con un plazo de prescripción considerablemente más extenso. Esta tesis, sustentada en la obra del profesor Jorge Tisné Niemann —particularmente en su libro Las Inmisiones. Protección de la propiedad frente a ruidos, humos, olores y otros conflictos de vecindad (Thomson Reuters, Santiago, 2017) y en su artículo "La teoría de las inmisiones como fundamento dogmático de la protección jurídica privada ante el ruido" (en Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, N° 40, 2013, pp. 121-181)— ofrece al litigante una herramienta dogmática de primera línea para la defensa de los derechos del comprador afectado.

I. El problema: la insuficiencia de los vicios redhibitorios como remedio frente al defecto acústico

El Código Civil chileno, en su artículo 1857, define la acción redhibitoria como aquella que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios. Para que un defecto califique como vicio redhibitorio, el artículo 1858 exige tres requisitos copulativos: que haya existido al tiempo de la venta, que sea de tal naturaleza que haga la cosa vendida impropia para su uso natural o que solo sirva imperfectamente, y que no haya sido conocido por el comprador, de modo que habiéndolo conocido no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.

Cuando se trata de deficiencias en la aislación acústica de un inmueble, estos tres requisitos pueden configurarse sin mayor dificultad. El defecto constructivo preexiste a la venta, pues se origina en la fase de diseño o ejecución de la obra; la falta de aislación acústica adecuada compromete severamente el uso habitacional del inmueble, que es precisamente su uso natural; y el comprador, en circunstancias normales, no está en condiciones de detectar esta deficiencia al momento de la compraventa, tratándose de un vicio genuinamente oculto. La jurisprudencia nacional ha reconocido que los defectos constructivos graves pueden constituir vicios redhibitorios, como se aprecia, por ejemplo, en el caso Politoff con Sociedad Inmobiliaria Ingeco (1998), donde la Corte decretó la rebaja de precio por grietas en muros, levantamiento de baldosas y revenimientos en muros exteriores, y en Várela y otros con Servicio de Vivienda y Urbanización I Región (2007), donde se acogió la acción redhibitoria por graves defectos estructurales de construcción.

Sin embargo, la dificultad central no reside en la configuración del vicio, sino en los plazos para accionar. El artículo 1866 del Código Civil establece que la acción redhibitoria prescribe en seis meses respecto de los muebles y en un año respecto de los inmuebles. Por su parte, la acción quanti minoris o de rebaja de precio prescribe en un año para los muebles y en dieciocho meses para los inmuebles, conforme al artículo 1869 del mismo cuerpo legal. Estos plazos se cuentan desde la entrega real de la cosa.

La brevedad de estos términos resulta particularmente problemática tratándose de defectos acústicos, y ello por dos razones. En primer lugar, porque las deficiencias de aislación acústica frecuentemente se manifiestan de manera progresiva: el comprador puede no percibir la magnitud del problema durante los primeros meses de ocupación, especialmente si los departamentos contiguos aún no han sido habitados o si las condiciones de ruido ambiental varían estacionalmente. En segundo lugar, porque el proceso de reclamo administrativo, la obtención de informes periciales acústicos y las negociaciones previas con la inmobiliaria o constructora consumen tiempo que, en la práctica, puede agotar los breves plazos legales.

La pregunta que surge entonces es ineludible para el abogado litigante: ¿qué remedio le queda al comprador que descubre —o que logra dimensionar adecuadamente— la inhabitabilidad acústica de su vivienda cuando ya han transcurrido los plazos de las acciones edilicias?

II. La solución dogmática: el error en la cualidad esencial del artículo 1454 del Código Civil

La respuesta a esta interrogante se encuentra en una recalificación jurídica del defecto: sostener que la falta de aislación acústica no constituye meramente un vicio oculto de la cosa vendida, sino que configura un error sustancial sobre una cualidad esencial del inmueble que vició el consentimiento del comprador al momento de celebrar la compraventa.

El artículo 1454 inciso primero del Código Civil dispone que "el error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre el que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree; como si por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal semejante". Esta norma contempla dos hipótesis diferenciadas: el error que recae sobre la sustancia o composición material de la cosa, y el error que recae sobre una cualidad esencial de la misma. Es esta segunda hipótesis la que resulta determinante para nuestro análisis.

La doctrina nacional ha distinguido, siguiendo a Avelino León Hurtado (La voluntad y la capacidad en los actos jurídicos, 4ª edición, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1991), entre el error sustancial propiamente tal —que recae sobre la composición físico-química de la cosa— y el error sobre la calidad esencial, que incide sobre aquellas cualidades o atributos que le confieren a la cosa su fisonomía propia y que son determinantes para la decisión de contratar. En el mismo sentido, la doctrina moderna ha venido sustituyendo la denominación tradicional de "error sustancial" por la de "error sobre las cualidades relevantes", entendiendo por tales aquellas que resultan determinantes y atractivas para las partes; las que inducen a contratar y sin las cuales una de ellas, al menos, no habría contratado.

II.1. La habitabilidad acústica como cualidad esencial del inmueble destinado a vivienda

El argumento central de la tesis que aquí se defiende consiste en elevar la aptitud acústica del inmueble —su capacidad de proporcionar un ambiente de silencio y descanso adecuados— a la categoría de cualidad esencial en los términos del artículo 1454 inciso primero del Código Civil.

Jorge Tisné Niemann, en su obra Las Inmisiones. Protección de la propiedad frente a ruidos, humos, olores y otros conflictos de vecindad (Thomson Reuters, Santiago, 2017), sostiene que el aislamiento acústico puede ser considerado una cualidad esencial de los inmuebles residenciales. Su argumentación se apoya en una noción objetiva de habitabilidad: una noción común y general sobre la aptitud de los inmuebles residenciales permite afirmar que el comprador presumiblemente estará dispuesto a pagar un menor precio por una vivienda que padece de defectos acústicos, en relación con otra que no los tiene. En consecuencia, la calidad de la construcción y los elementos de habitabilidad pueden ser considerados una cualidad esencial del inmueble objeto de la compraventa.

Esta aproximación resulta plenamente coherente con la finalidad del contrato de compraventa inmobiliaria cuando se trata de viviendas. El comprador que adquiere un departamento o una casa para habitarla presupone —razonablemente y conforme a la noción general de la sociedad— que el inmueble reúne las condiciones básicas para cumplir su función primaria: ser un espacio de vida, descanso e intimidad. Si el inmueble carece de aislación acústica hasta el punto de que los ruidos provenientes de departamentos vecinos impiden el sueño nocturno, la concentración diurna o el simple goce del espacio doméstico, entonces el inmueble carece de aquella cualidad que, según el criterio objetivo del hombre medio, constituye su identidad propia como vivienda.

II.2. El criterio objetivo para determinar la cualidad esencial

La determinación de qué constituye una "calidad esencial" en los términos del artículo 1454 ha sido objeto de una prolongada discusión doctrinaria entre las concepciones subjetiva y objetiva.

La concepción subjetiva atiende a la intención particular del contratante: será esencial aquella cualidad que fue determinante para su decisión de contratar en el caso concreto. Esta concepción, sin embargo, presenta la dificultad probatoria de exigir la demostración de un estado psicológico interno.

La concepción objetiva, en cambio, se apoya en el criterio del hombre razonable o de la noción general de la sociedad: será esencial aquella cualidad que cualquier persona en la misma posición del contratante habría considerado determinante para la celebración del contrato. Es este criterio el que han defendido, entre otros, León Hurtado (ob. cit.) y Tisné Niemann, y el que resulta más funcional para la construcción del argumento acústico.

Aplicado al caso que nos ocupa, el criterio objetivo se traduce en la siguiente proposición: según la noción común y general de la sociedad, una vivienda es un espacio para vivir y descansar. Si el inmueble no proporciona condiciones acústicas mínimas que permitan cumplir esta función, entonces carece de aquella cualidad que le confiere su identidad propia como vivienda, y el comprador que la adquirió creyéndola habitable incurrió en un error sobre una cualidad esencial de la cosa.

Este razonamiento se ve reforzado por la normativa técnica aplicable. El artículo 4.1.6 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (D.S. N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo) establece estándares mínimos de aislación acústica para las edificaciones. El incumplimiento de estos estándares normativos constituye un elemento objetivo adicional que permite sostener que la cosa vendida carecía de la cualidad que el comprador razonablemente presuponía.

III. La ventaja procesal: el plazo de cuatro años para la nulidad relativa

La principal consecuencia práctica de recalificar el defecto acústico como un vicio del consentimiento radica en el plazo de prescripción de la acción de nulidad relativa.

Conforme al artículo 1691 del Código Civil, el plazo para pedir la rescisión es de cuatro años, contados —en el caso del error— desde la celebración del acto o contrato. Este plazo contrasta significativamente con los breves términos de las acciones edilicias: un año para la acción redhibitoria y dieciocho meses para la quanti minoris en bienes inmuebles, ambos contados desde la entrega real.

La diferencia no es solo cuantitativa sino cualitativa. Mientras que los plazos de las acciones edilicias pueden transcurrir antes de que el comprador haya siquiera dimensionado la magnitud del problema acústico, el plazo de cuatro años de la nulidad relativa ofrece un margen temporal razonable para que el comprador detecte el defecto, obtenga los peritajes necesarios, agote las vías de reclamación administrativa y, finalmente, interponga la acción judicial correspondiente.

Esta circunstancia convierte a la acción de nulidad relativa por error sustancial en una verdadera "segunda vida" para aquellas pretensiones que podrían estar prescritas por la vía de los vicios redhibitorios, constituyendo una herramienta de enorme utilidad práctica para el abogado litigante.

IV. Distinción dogmática entre vicio redhibitorio y error sustancial

Es necesario advertir que, si bien existe una zona de contacto entre ambas figuras, el vicio redhibitorio y el error sustancial no son coincidentes. Esta distinción, lejos de debilitar la tesis propuesta, la fortalece, pues permite justificar dogmáticamente la procedencia de la acción de nulidad como un remedio autónomo.

Patricia Verónica López Díaz, en su análisis sobre la protección del acreedor por vicios redhibitorios ("La protección del acreedor por vicios redhibitorios en el Código Civil chileno: entre la fase precontractual y contractual", en Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, N° 47, 2016), ha señalado con claridad que los supuestos de procedencia, el grado de diligencia exigible y el propósito de las acciones derivadas de cada figura son diversos. Para que proceda la nulidad por error sustancial, la cosa entregada debe ser diversa en una cualidad esencial a la que se creyó; en cambio, la acción redhibitoria supone que la sustancia sea la misma que se creyó, pero que resulte inútil en razón de vicios que la hagan inadecuada para su fin. Asimismo, la diligencia exigible difiere: el error debe ser excusable, lo que requiere que el comprador haya empleado una diligencia mediana para verificar las cualidades presupuestas, mientras que en la redhibitoria la diligencia para advertir los vicios es mínima.

En la misma línea, Jorge Tisné Niemann, en su artículo sobre la naturaleza jurídica de la acción redhibitoria ("La naturaleza jurídica de la acción redhibitoria en el Código Civil chileno: ¿nulidad relativa, resolución por incumplimiento o rescisión propiamente tal?", en Revista Chilena de Derecho, vol. 44, N° 2, 2017, pp. 423-459), ha sostenido que el vicio redhibitorio no es absolutamente coincidente con el error sustancial, lo que en ningún caso impide el ejercicio de ambas acciones de forma diferenciada.

Esta autonomía conceptual permite al litigante plantear la nulidad por error sustancial no como una reconducción artificial del vicio redhibitorio, sino como una acción fundada en un supuesto de hecho distinto: no se trata de que la cosa presente un defecto que la haga impropia para su uso (supuesto de la redhibitoria), sino de que el comprador incurrió en una falsa representación sobre una cualidad esencial del inmueble (supuesto del error), creyendo que adquiría una vivienda habitable cuando en realidad adquiría un inmueble que, por sus condiciones acústicas, carece de la aptitud para servir como tal.

V. Compatibilidad y cúmulo de acciones: estrategia procesal

Una de las cuestiones prácticas más relevantes para el abogado litigante es la posibilidad de articular un cúmulo de acciones que permita maximizar las probabilidades de éxito judicial. En este sentido, conviene tener presente que las distintas vías de impugnación no son necesariamente excluyentes entre sí, pudiendo deducirse de forma subsidiaria según la gravedad del defecto acústico y el estado de los plazos de prescripción.

La estrategia de demanda puede estructurarse del siguiente modo. En lo principal, la acción de resolución por incumplimiento contractual, fundada en el artículo 1489 del Código Civil, cuyo plazo de prescripción es de cinco años conforme al artículo 2515. El incumplimiento consistiría en la entrega de una cosa que no reúne las condiciones de habitabilidad comprometidas, explícita o implícitamente, en el contrato. En subsidio de lo anterior, la acción de nulidad relativa por error sustancial en la cualidad esencial, fundada en los artículos 1454 y 1682 inciso tercero del Código Civil, con un plazo de cuatro años desde la celebración del contrato. Y, en subsidio de ambas, la acción quanti minoris o de rebaja de precio por vicios redhibitorios, fundada en los artículos 1857 y siguientes, con un plazo de dieciocho meses desde la entrega real del inmueble. En todos los casos, la acción indemnizatoria del artículo 1861, cuando el vendedor conocía o debía conocer los vicios y no los declaró.

Esta articulación subsidiaria permite al tribunal pronunciarse sobre cada pretensión en orden de prelación, asegurando que, si la acción principal se rechaza —por ejemplo, por discrepancia en la calificación jurídica del defecto—, la acción subsidiaria pueda ser acogida sobre la base de los mismos hechos.

VI. Elementos probatorios para la configuración del error sustancial acústico

La viabilidad de la acción de nulidad por error sustancial dependerá, en buena medida, de la solidez de la prueba rendida. Los siguientes elementos resultan especialmente relevantes.

En primer lugar, el informe pericial de medición acústica constituye la piedra angular de la acreditación del defecto. Un perito en acústica arquitectónica deberá medir los niveles de aislación acústica del inmueble y compararlos con los estándares normativos aplicables, particularmente los establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. La demostración de que el inmueble incumple los estándares mínimos reglamentarios fortalece considerablemente la tesis del error sobre la cualidad esencial.

En segundo lugar, la prueba testimonial de los vecinos y del propio comprador sobre las condiciones de ruido y su impacto en la vida cotidiana permite al tribunal formarse una convicción sobre la gravedad del defecto y su incidencia en la habitabilidad del inmueble.

En tercer lugar, la documentación contractual y publicitaria resulta relevante para acreditar las expectativas razonables del comprador. Los folletos promocionales, renders, memorias explicativas y promesas de venta que destaquen la calidad constructiva, el confort o el silencio del proyecto inmobiliario constituyen antecedentes que permiten sostener que la aptitud acústica fue una cualidad determinante para la decisión de compra.

Finalmente, la excusabilidad del error debe ser acreditada en el sentido de que el comprador empleó la diligencia mediana que le era exigible. En este punto, conviene recordar que los defectos de aislación acústica son, por su propia naturaleza, vicios ocultos que no resultan perceptibles mediante un examen ordinario del inmueble al momento de la compra.

VII. Consideraciones finales

La tesis del error sustancial sobre la cualidad esencial de habitabilidad acústica constituye una herramienta dogmática de considerable potencial práctico para la defensa del comprador de viviendas afectadas por deficiencias constructivas en materia de aislación sonora. Su principal virtud reside en ofrecer un plazo de prescripción significativamente más extenso que el de las acciones edilicias, permitiendo al comprador accionar cuando las vías tradicionales ya se encuentran cerradas.

No se trata, sin embargo, de una solución exenta de dificultades. La construcción del argumento exige al abogado litigante un dominio preciso de las categorías dogmáticas del error como vicio del consentimiento, una cuidadosa distinción respecto del régimen de los vicios redhibitorios, y una estrategia probatoria sólida que permita acreditar tanto la cualidad esencial como la excusabilidad del error.

En definitiva, el Derecho civil ofrece, a quien sabe buscarlo, un arsenal de remedios que excede con mucho las vías más transitadas. La doctrina de las inmisiones y del error sustancial sobre la habitabilidad, desarrollada con particular profundidad por Tisné Niemann, invita al litigante a pensar creativamente y a no conformarse con la primera calificación jurídica que se presenta, explorando vías alternativas que, como en el caso que aquí se ha analizado, pueden marcar la diferencia entre una pretensión prescrita y una sentencia favorable.

Bibliografía

León Hurtado, Avelino, La voluntad y la capacidad en los actos jurídicos, 4ª edición, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1991.

López Díaz, Patricia Verónica, "La protección del acreedor por vicios redhibitorios en el Código Civil chileno: entre la fase precontractual y contractual", en Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, N° 47, 2016, pp. 43-84. Disponible en: https://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0718-68512016000200002&script=sci_arttext

López Díaz, Patricia Verónica, La autonomía de la indemnización de daños por incumplimiento de un contrato bilateral en el Código Civil chileno, Editorial Thomson Reuters LegalPublishing, Santiago, 2015.

Tisné Niemann, Jorge, Las Inmisiones. Protección de la propiedad frente a ruidos, humos, olores y otros conflictos de vecindad, Thomson Reuters, Santiago, 2017.

Tisné Niemann, Jorge, "La teoría de las inmisiones como fundamento dogmático de la protección jurídica privada ante el ruido", en Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, N° 40, 2013, pp. 121-181. Disponible en: https://scielo.conicyt.cl/scielo.php?script=sci_abstract&pid=S0718-68512013000100005

Tisné Niemann, Jorge, "La naturaleza jurídica de la acción redhibitoria en el Código Civil chileno: ¿nulidad relativa, resolución por incumplimiento o rescisión propiamente tal?", en Revista Chilena de Derecho, vol. 44, N° 2, 2017, pp. 423-459. Disponible en: https://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0718-34372017000200423&script=sci_arttext

Tisné Niemann, Jorge (editor), Derecho ambiental y recursos naturales. Consolidación de doctrinas y nuevos desafíos, Cuadernos de Extensión Jurídica N° 28, Universidad de los Andes, Santiago, 2016.

Normas citadas

• Código Civil de la República de Chile, artículos 1451, 1453, 1454, 1455, 1489, 1682, 1691, 1824, 1837, 1857, 1858, 1859, 1860, 1861, 1866, 1868, 1869, 2515.

• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (D.S. N° 47 de 1992, Ministerio de Vivienda y Urbanismo), artículo 4.1.6.