El Pacto de Retroventa: ¿Venta real o préstamo encubierto? Guía completa sobre sus riesgos y defensas

En el tráfico inmobiliario y comercial, a menudo aparecen figuras jurídicas que prometen solucionar problemas urgentes de liquidez, pero que esconden riesgos patrimoniales significativos. Una de las más utilizadas —y peligrosas— es el Pacto de Retroventa (o pactum de retrovendendo).

Es frecuente que personas necesitadas de dinero urgente, al no calificar para un crédito bancario tradicional, accedan a "vender" su casa, su vehículo o maquinaria a un tercero, con la condición de que este se la "revenda" en un plazo determinado si devuelven el dinero. Aunque se presenta como una solución rápida, el vendedor se desprende del dominio inmediatamente, quedando expuesto a perder el bien definitivamente si no cumple condiciones estrictas y plazos fatales.

A continuación, analizamos a fondo esta figura, desentrañando su naturaleza jurídica, sus diferencias con la promesa de venta y las trampas que suele ocultar.

1. Anatomía Legal: No es una "re-compra", es una resolución

El artículo 1881 del Código Civil define la retroventa como aquel pacto por el cual "el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra"¹.

Es fundamental comprender su naturaleza jurídica para medir sus consecuencias:

• Condición Resolutoria: Contrario a lo que sugiere el lenguaje común, cuando el vendedor ejerce el retracto, no está "comprando de nuevo" el bien. Jurídicamente, se trata del cumplimiento de una condición resolutoria ordinaria. Esto significa que la venta original se resuelve (se deshace) retroactivamente. El vendedor recupera el dominio como si nunca hubiera dejado de ser dueño, y el derecho del comprador se extingue automáticamente².

• Derecho Potestativo: La recuperación del bien depende de la sola voluntad del vendedor. No requiere que el comprador consienta nuevamente; basta que el vendedor cumpla los requisitos (pago y aviso) para que el comprador esté obligado a restituir³.

2. El "Lado Oscuro": La garantía oculta y el riesgo de usura

En la práctica de los negocios, el pacto de retroventa rara vez se usa con su finalidad original. Hoy cumple mayoritariamente una función de garantía, actuando como un sustituto agresivo de la hipoteca.

El esquema suele ser el siguiente: El "comprador" (prestamista) entrega una suma de dinero al "vendedor" (prestatario), y este le transfiere una propiedad. El precio de la venta corresponde al capital prestado. El precio fijado para la "retroventa" (recuperación) es el capital más los intereses. Esta figura es peligrosa para el deudor por tres razones críticas:

1. Ejecución sin juicio: A diferencia de la hipoteca, donde el banco debe demandar, embargar y rematar el bien (permitiendo al deudor defenderse y obtener el remanente del remate), en la retroventa el acreedor ya es dueño. Si vence el plazo y no se paga, el comprador consolida su dominio sin necesidad de trámite judicial, quedándose con la propiedad completa aunque la deuda fuera mucho menor que el valor del bien⁴.

2. Encubrimiento de Usura: La diferencia entre el precio de venta y el de retroventa suele esconder intereses que superan el Máximo Convencional permitido por ley. La doctrina (Barros) advierte que esta figura se presta para fraudes a la ley de operaciones de crédito de dinero⁵.

3. Pérdida de la plusvalía: Cualquier aumento de valor que experimente la propiedad durante el contrato beneficia al comprador si el vendedor no logra recuperar la cosa a tiempo.

3. Diferencia vital: Retroventa vs. Promesa de Venta

Un error técnico frecuente es confundir la retroventa con una promesa de venta firmada posteriormente. La distinción es de vida o muerte para el patrimonio del vendedor:

• Requisito de Simultaneidad: Para que exista retroventa con sus efectos reales, el pacto debe estipularse en el mismo contrato de compraventa (en la misma escritura).

• La Promesa "Ex Intervallo": Si las partes firman la venta hoy, y días después firman un documento donde el comprador promete revender la cosa, ese segundo acto no es retroventa. Es una simple promesa de compraventa (art. 1554) que genera solo una obligación personal de hacer. Si el comprador viola la promesa y vende la casa a un tercero, el vendedor original no tiene acción contra ese tercero para recuperar su casa, solo derecho a indemnización⁶.

4. Plazos y Caducidad: El tiempo juega en contra

La ley mira con desconfianza esta figura porque entraba la libre circulación de los bienes. Por ello, impone un plazo de caducidad estricto:

• Máximo de 4 años: El plazo para recuperar la cosa no puede pasar de cuatro años desde la fecha del contrato. Este plazo es fatal. Si las partes pactan 5 años, la cláusula no es nula, pero el plazo se reduce automáticamente a cuatro⁷.

• Intransferible: El derecho a ejercer la retroventa es personalísimo. El vendedor no puede ceder este derecho a un tercero (por ejemplo, para que otro pague la deuda y se quede con la casa). Sin embargo, sí es transmisible a los herederos del vendedor si este fallece antes de que venza el plazo⁸.

5. ¿Cómo se recupera la cosa? El procedimiento exacto

Para recuperar el bien, no basta con tener la intención o incluso el dinero. Se deben cumplir solemnidades previas que, de omitirse, hacen perder el derecho:

A. El Aviso (Noticia Anticipada) El vendedor no puede aparecer de sorpresa con el dinero el último día. El artículo 1885 exige dar noticia anticipada al comprador:

• 6 meses de anticipación para bienes raíces.

• 15 días para cosas muebles. Si no se da este aviso con la antelación debida, el comprador no está obligado a entregar la cosa de inmediato, y el vendedor deberá esperar a que transcurra el plazo del aviso, debiendo pagar "alquiler" por ese tiempo si desea retener la cosa⁹.

B. El Reembolso y la Consignación El vendedor debe poner a disposición del comprador el precio estipulado (o el de venta, si nada se dijo). ¿Qué ocurre si el comprador (prestamista) se esconde o se niega a recibir el dinero para hacer pasar el plazo y quedarse con la propiedad? El vendedor debe ser proactivo: tiene derecho a realizar el pago por consignación (oferta notarial y depósito judicial). La simple oferta no basta si no se concreta el depósito antes del vencimiento del plazo¹⁰.

C. Efectos tras la recuperación Una vez ejercido el derecho:

• Frutos: El comprador tiene derecho a quedarse con los frutos (ej. arriendos) producidos por la cosa mientras la tuvo en su poder. Esto confirma la naturaleza financiera de la operación: los frutos compensan el uso del capital (intereses).

• Deterioros: El comprador solo responde de los daños que la cosa haya sufrido por su culpa ("hecho o culpa suya"). No responde por caso fortuito.

• Cargas: El vendedor recupera la cosa libre de hipotecas o gravámenes que el comprador le haya impuesto, pero debe respetar los arriendos que el comprador haya pactado de buena fe.

En aguilaycia.CL, analizamos la legalidad de estos pactos. Si le ofrecen un préstamo con garantía de retroventa, contáctenos antes de firmar para verificar que no se trate de una operación usuraria o una promesa simulada que ponga en riesgo irreversible su patrimonio.

Notas y Referencias

1. Sobre la definición legal del pacto de retroventa (Art. 1881) y su función de recobrar la cosa mediante reembolso, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, p. 110,; y Abeliuk, René, Contrato de Promesa..., p. 28,.

2. Sobre la naturaleza jurídica como condición resolutoria ordinaria que opera con efecto retroactivo extinguiendo el dominio del comprador, véase: Barros, Enrique, Compraventa, p. 85,; y Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, pp. 111-112,.

3. Sobre el carácter potestativo del derecho del vendedor y la extinción automática del derecho del comprador al cumplirse la condición, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, p. 111,.

4. Sobre la ventaja para el acreedor de evitar el juicio de desposeimiento y consolidar el dominio sin subasta pública, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, p. 112,.

5. Sobre el uso de la retroventa como garantía (leaseback) y el riesgo de fraude a la ley de usura cuando el sobreprecio encubre intereses, véase: Barros, Enrique, Compraventa, p. 86,.

6. Sobre el requisito esencial de que el pacto se estipule "en el propio contrato" y la ineficacia real de pactos posteriores (ex intervallo), véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, p. 112,; y Barros, Enrique, Compraventa, p. 86,.

7. Sobre el plazo máximo fatal de 4 años (Art. 1885) y la reducción de pleno derecho si se pacta uno mayor, véase: Barros, Enrique, Compraventa, p. 86,; y Abeliuk, René, Contrato de Promesa..., p. 29,.

8. Sobre la intransferibilidad del derecho de retroventa por acto entre vivos (Art. 1884) y su transmisibilidad mortis causa, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, pp. 117-118,; y Barros, Enrique, Compraventa, p. 86,.

9. Sobre la obligación de dar noticia anticipada (6 meses inmuebles) para exigir la restitución, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, p. 115,; y Barros, Enrique, Compraventa, p. 86,.

10. Sobre la procedencia del pago por consignación ante la negativa del comprador, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Contrato de Compraventa, p. 113,.