Análisis jurisprudencial sobre la acción de saneamiento por vicios redhibitorios

I. Principio de Especialidad y Naturaleza de la Acción La jurisprudencia de los tribunales superiores ha asentado la doctrina de que la acción redhibitoria constituye una acción resolutoria de naturaleza especial, sujeta a una reglamentación propia (Párrafo 8° del Título XXIII del Libro IV del Código Civil) que difiere de la condición resolutoria tácita general. En consecuencia, ante el cumplimiento imperfecto de la obligación de entrega por existencia de defectos ocultos, prima el principio de especialidad: no procede interponer la acción resolutoria general del artículo 1489 del Código Civil, sino las acciones edilicias específicas¹. Si la cosa entregada es la convenida, pero adolece de un vicio, el estatuto aplicable es el de los vicios redhibitorios y no las normas generales de incumplimiento¹. Asimismo, se ha precisado que aunque el Código Civil califica a la acción redhibitoria como "rescisoria", su naturaleza jurídica es la de una resolución especial².

II. Requisitos Copulativos de Procedencia (Art. 1858 C.C.) Para la prosperidad de la acción, es indispensable la concurrencia copulativa de los requisitos legales. La falta de uno, especialmente la prueba de la existencia del vicio al momento de la venta, conlleva el rechazo de la demanda³.

1. Contemporaneidad a la venta: La carga de la prueba recae en el comprador, quien debe acreditar que el defecto existía al tiempo del contrato o la entrega⁴. Si las fallas son atribuibles a la operación posterior del equipo, falta de configuración o mantención post-entrega, y no a defectos de fabricación o instalación previos, la acción debe ser rechazada⁴. No obstante, en inmuebles nuevos, se ha aceptado que el vicio exista en germen al momento del contrato y se manifieste con el uso posterior, por ejemplo, filtraciones al operar calderas a plena capacidad⁵ o inundaciones esporádicas por rebalses de alcantarillado⁶.

2. Gravedad: El defecto debe hacer que la cosa no sirva para su uso natural o sirva solo imperfectamente. Se ha calificado como grave la existencia de termitas⁷, filtraciones de aguas servidas que hacen inhabitable el inmueble⁶, defectos estructurales en vehículos⁸ o fallas en tuberías industriales que obligan a obras de mitigación⁹.

3. Carácter Oculto: El vicio no debe haber sido manifestado por el vendedor ni ser fácilmente conocible por el comprador.

   • Deber de diligencia: Si el comprador, pudiendo revisar la cosa (ej. vehículo usado), no lo hace exhaustivamente o renuncia a reclamos posteriores tras revisión, se configura una negligencia grave que elimina el carácter de oculto¹⁰.

   • Profesión u oficio: La excepción basada en la experticia del comprador se interpreta restrictivamente. El hecho de ser mecánico no implica necesariamente que el vicio sea "fácilmente" conocible si se requiere un desarme mayor o instrumentos técnicos para detectarlo¹¹. Del mismo modo, ser arquitecto no impide alegar vicios ocultos si estos no eran detectables en una inspección visual inicial de un inmueble nuevo⁵.

III. Autonomía de la Acción Indemnizatoria y Régimen de Culpa (Art. 1861 C.C.) Existe una distinción dogmática fundamental en los fallos entre las acciones redhibitorias propiamente tales (resolución y rebaja de precio) y la acción indemnizatoria del artículo 1861 del Código Civil.

• Régimen Objetivo vs. Subjetivo: Las acciones de rescisión y rebaja de precio operan bajo un régimen objetivo; basta la existencia del vicio, sin requerir culpa o dolo del vendedor¹² ¹³. En cambio, la acción de indemnización de perjuicios es subjetiva y exige acreditar la mala fe del vendedor (conocimiento del vicio) o que debía conocerlo por su profesión u oficio¹² ¹⁴. Si no se prueba este conocimiento o deber de conocer, procede la rebaja del precio o la resolución, pero no la indemnización¹⁴.

• Independencia de la Acción: La Corte Suprema ha asentado que la acción indemnizatoria del artículo 1861 es autónoma y no accesoria a las acciones de resolución o rebaja¹⁵ ¹⁶. Puede ejercerse de manera independiente¹³ ¹⁵. Esto implica que la prescripción de la acción redhibitoria no extingue necesariamente la indemnizatoria si se acredita el presupuesto subjetivo de imputación.

IV. Prescripción Extintiva Derivado de la autonomía de la acción indemnizatoria, la jurisprudencia mayoritaria sostiene que esta no se rige por los plazos de corto tiempo (seis meses o un año) de los artículos 1866 y 1869, sino por las reglas generales.

• Plazo aplicable a la indemnización: Al ser una acción indemnizatoria contractual autónoma basada en el artículo 1861, se aplica el plazo de 5 años del artículo 2515 del Código Civil¹⁵ ¹⁷ ¹⁸.

• Cómputo del plazo: Aunque se aplique el plazo de 5 años, algunos fallos precisan que este debe contarse desde la entrega real de la cosa (por aplicación analógica del 1866 y 1867) y no desde la manifestación del vicio, bajo el entendido de que la obligación de saneamiento se hace exigible desde la entrega¹⁹. Otros fallos han computado el plazo desde que la obligación se hace exigible, interrumpiéndose con la notificación de la demanda¹⁸.

• Prescripción de la acción redhibitoria: Para la acción de rescisión o rebaja de precio, el plazo es fatalmente de seis meses para muebles y un año para inmuebles (o dieciocho meses según el caso)¹ ²⁰.

V. Cuestiones Probatorias y Valoración del Daño

• Prueba del Vicio: Los informes periciales son determinantes para establecer la naturaleza técnica del defecto y su data⁴. No obstante, la prueba testimonial puede constituir presunciones judiciales con valor de plena prueba conforme al artículo 426 del CPC para acreditar la existencia, gravedad y ocultamiento del vicio⁸ ²¹.

• Cuantificación de la Rebaja (Quanti Minoris): Se ha admitido el cálculo basado en el promedio de tasaciones que consideran el valor con y sin el vicio²². En otros casos, se circunscribe al costo específico de reparación del defecto (ej. reposición de piso por termitas o arreglo de vehículo)²³ ²⁴.

• Daño Moral: Se acepta ampliamente la procedencia del daño moral en sede contractual por vicios redhibitorios, aplicando el principio de reparación integral y la "normalidad" del sufrimiento ante la frustración, estrés y molestias de habitar un inmueble defectuoso⁵ ¹⁶ ²⁵.

VI. Legitimación Pasiva La responsabilidad por vicios redhibitorios recae estrictamente en el vendedor.

• Entidades Financieras: Los bancos que otorgan mutuos hipotecarios y pagan el precio al vendedor no tienen legitimación pasiva ni responsabilidad por los vicios del inmueble, al ser el mutuo un contrato independiente de la compraventa²⁶.

• Cesionarios: Los cesionarios del crédito del vendedor tampoco están obligados al saneamiento, salvo el derecho del comprador a abstenerse del pago si el vicio subsiste².

NOTAS Y REFERENCIAS

1. Corte de Apelaciones de San Miguel, Rol N° 1400-2018, 10 de enero de 2019.

2. Corte de Apelaciones de Rancagua, Rol N° 828-2007, 21 de enero de 2008.

3. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 3531-2001, 18 de julio de 2006.

4. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 13.474-2015, 16 de junio de 2016.

5. Corte Suprema, Rol N° 1.281-2018, 8 de abril de 2019.

6. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 7046-2004, 6 de octubre de 2008.

7. Corte Suprema, Rol N° 47-2022, 8 de septiembre de 2023.

8. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 8.724-2017, 3 de abril de 2018.

9. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 7630-2021, 4 de abril de 2025 (sic).

10. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 3531-2001, 18 de julio de 2006.

11. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 4509-2013, 19 de mayo de 2014.

12. Corte Suprema, Rol N° 3886-2008, 27 de mayo de 2010.

13. Corte Suprema, Rol N° 9.737-2019, 24 de marzo de 2021.

14. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 8.724-2017, 3 de abril de 2018.

15. Corte Suprema, Rol N° 6700-2006, 27 de marzo de 2008.

16. Corte Suprema, Rol N° 47-2022, 8 de septiembre de 2023.

17. Corte de Apelaciones de San Miguel, Rol N° 1400-2018, 10 de enero de 2019.

18. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 6803-2001, 31 de octubre de 2006.

19. Corte Suprema, Rol N° 32.474-2014, 8 de septiembre de 2015.

20. Corte Suprema, Rol N° 9.737-2019, 24 de marzo de 2021.

21. Corte de Apelaciones de Valparaíso, Rol N° 574-2011, 27 de julio de 2011.

22. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 16.585-2022, 19 de marzo de 2024.

23. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 8946-2007, 29 de mayo de 2008.

24. Corte de Apelaciones de San Miguel, Rol N° 1400-2018, 10 de enero de 2019.

25. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 1.214-2016, 27 de julio de 2016.

26. Corte Suprema, Rol N° 7405-2008, 12 de mayo de 2010.