La Cláusula "Se Faculta al Portador" ante la muerte de una de las partes: ¿Nulidad de la inscripción o Vigencia por Indivisibilidad?

En la dinámica inmobiliaria, la cláusula final de las escrituras públicas que reza "Se faculta al portador de copia autorizada... para requerir las inscripciones..." es la piedra angular que permite la operatividad del sistema registral sin la presencia física de los contratantes. Jurídicamente, esta cláusula encierra una oferta de mandato a persona indeterminada, que se perfecciona cuando el portador requiere la inscripción¹.

Un escenario temido por abogados y notarios es el fallecimiento de una de las partes —usualmente el vendedor— en el tiempo intermedio entre la firma de la escritura y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Bajo una lectura rigorista del artículo 2163 Nº 5 del Código Civil, el mandato termina por la muerte del mandante. De allí surge el peligro: si el mandato caducó, la inscripción posterior sería nula por falta de representación del tradente².

Sin embargo, un análisis más profundo de la estructura del acto jurídico, respaldado por la doctrina y jurisprudencia moderna, ofrece una solución sólida: la tesis de la pluralidad de mandantes y la indivisibilidad del encargo.

1. El Mandato Colectivo: Comprador y Vendedor como Mandantes

El error habitual es considerar que la facultad al portador es un mandato otorgado exclusivamente por el vendedor (el dueño que debe hacer la tradición). Si revisamos la estructura de la compraventa, la cláusula es otorgada por ambas partes. Tanto el vendedor como el comprador confieren el encargo al portador para que tramite la inscripción. Estamos, técnicamente, frente a un mandato colectivo o conferido por una pluralidad de mandantes para un negocio de interés común³.

Esta configuración cambia radicalmente los efectos de la muerte:

• Si fallece el vendedor, sobrevive el comprador (quien también es mandante).

• Si fallece el comprador, sobrevive el vendedor.

La pregunta dogmática es: ¿Puede el mandatario (portador) ejecutar el encargo basándose en el poder del sobreviviente, o la muerte de uno arrastra la extinción total del mandato?

2. La Indivisibilidad de la Inscripción Conservatoria

Para validar la actuación del portador tras la muerte de uno de los otorgantes, es necesario acudir a la naturaleza de la obligación encomendada. La inscripción de dominio en el Registro de Propiedad es una actuación indivisible. No es posible inscribir "la mitad" de la transferencia o realizar la tradición parcialmente. El acto registral es uno solo y produce el efecto total de transferir el dominio.

La doctrina y la Corte Suprema han razonado que, cuando existe pluralidad de mandantes y el encargo tiene por objeto el cumplimiento de una obligación indivisible (o el ejercicio de un acto que no admite división, como la inscripción), el mandato no se extingue mientras sobreviva uno de los mandantes⁴.

El fundamento normativo reside en las reglas de las obligaciones indivisibles (Arts. 1524 y siguientes del Código Civil): si el hecho que se debe ejecutar (la inscripción) no es susceptible de división, cualquiera de los acreedores de la prestación (en este caso, el mandante sobreviviente, usualmente el comprador interesado) puede exigir el cumplimiento total.

3. El Interés del Comprador y la Seguridad del Tráfico

Esta interpretación se alinea con el principio de protección del interés del acreedor. En la compraventa, el principal interesado en que se practique la inscripción es el comprador, quien ya pagó el precio y necesita la tradición para convertirse en dueño y poseedor. Sería un contrasentido jurídico que la muerte del vendedor (quien ya manifestó su voluntad de transferir al firmar la escritura) dejara al comprador —que sigue vivo y mantiene el mandato vigente— en la indefensión, obligándolo a iniciar costosos trámites de sucesión o juicios contra los herederos del vendedor para lograr una nueva firma.

4. Conclusión Práctica para el Litigante

Si usted se enfrenta a un rechazo del Conservador o a una demanda de nulidad de inscripción basada en que "el vendedor falleció antes de la inscripción", la defensa debe estructurarse en tres pilares:

1. Vigencia del Mandato del Comprador: El portador actuó en representación del comprador vivo, quien también otorgó la facultad.

2. Indivisibilidad: Al ser la inscripción un acto indivisible, el poder subsistente de una de las partes basta para legitimar la actuación registral completa.

3. Ratificación Tácita: Si el precio fue pagado y la cosa entregada materialmente, la inscripción no es más que la formalización de una voluntad ya consumada en vida del causante.

Aunque la recomendación preventiva siempre será incluir la cláusula del artículo 2169 del Código Civil (mandato destinado a ejecutarse después de la muerte)⁵, la ausencia de esta no es fatal. La teoría del mandato colectivo e indivisible blinda la eficacia de los títulos y asegura que la muerte de una parte no paralice el tráfico jurídico de los bienes.

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Notas y Referencias

1. Sobre la naturaleza de la cláusula como oferta de mandato a persona indeterminada, véase: Troncoso Larronde, Hernán, De los Bienes, p. 66.

2. Sobre la tesis de la nulidad absoluta de la inscripción por falta de consentimiento del tradente fallecido, véase jurisprudencia citada en: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno, Tomo I, p. 466.

3. Sobre el mandato conferido por varias personas y los efectos de la muerte de una de ellas en negocios de interés común, véase: Stitchkin, David, El Mandato Civil, pp. 486 y ss.

4. Sobre la jurisprudencia de la Corte Suprema que valida la inscripción basada en la indivisibilidad del encargo y la supervivencia de uno de los mandantes, véase sentencia Corte Suprema, Rol Nº 30.949-2015 (22 de diciembre de 2015), citada en repertorios de jurisprudencia del Código Civil (Art. 2163).

5. Sobre la recomendación técnica de incluir la cláusula del artículo 2169 del Código Civil en los mandatos de compraventa, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Teoría de los Bienes, p. 80.