Inscripciones Paralelas en el Derecho Chileno

Introducción: La Anomalía de la Doble Inscripción en el Sistema Registral Chileno

Después de esta infografía, desarrollo a fondo del tema

Definición y Alcance del Problema

En el ordenamiento jurídico chileno, el fenómeno doctrinariamente denominado “inscripciones paralelas de dominio” representa una de las patologías más complejas y recurrentes que afectan a nuestro sistema de propiedad inmobiliaria. Esta situación se configura cuando, respecto de un mismo inmueble, coexisten en el Registro del Conservador de Bienes Raíces dos o más inscripciones que, al menos en apariencia, se encuentran vigentes y no presentan notas marginales de cancelación.1 (estos números corresponden a las notas de pie de página, con la fuente respectiva).

Esta duplicidad registral, a menudo producto de superposiciones de deslindes o cadenas de títulos que corren de forma independiente, atenta directamente contra los principios fundamentales que inspiraron el sistema registral ideado por Andrés Bello, en particular, la certeza jurídica y la fe pública del Registro.

La existencia de inscripciones paralelas vulnera la lógica del sistema de posesión inscrita, pues la posesión, por su naturaleza, es exclusiva y singular; no es concebible que dos o más personas posean simultáneamente un mismo bien con ánimo de señor y dueño.1 

Por consiguiente, cuando el Registro presenta esta anomalía, se genera un conflicto de titularidades aparentes que el derecho debe resolver, determinando cuál de las inscripciones ha de prevalecer y cuál debe ser cancelada para restablecer la coherencia del sistema.

La Tensión Fundamental

El núcleo del problema de las inscripciones paralelas reside en una tensión fundamental que recorre todo el derecho de bienes en Chile: la pugna entre la realidad registral y la realidad material. Por un lado, la inscripción conservatoria genera una presunción de posesión, y en ciertos casos, una ficción jurídica de la misma, que busca dotar de estabilidad y seguridad al tráfico inmobiliario. Por otro, la posesión, en su definición clásica del artículo 700 del Código Civil, es un hecho material, la tenencia de una cosa con ánimo de señor o dueño, que requiere un sustrato fáctico para existir.1 

El conflicto de la doble inscripción obliga a los operadores jurídicos —doctrina y jurisprudencia— a confrontar estas dos dimensiones y a decidir cuál debe primar cuando entran en contradicción. ¿Debe preferirse la pureza formal del Registro, aunque esta no se corresponda con la realidad? ¿O debe prevalecer la situación de hecho, la posesión material efectiva, aun a riesgo de debilitar la fe pública registral? La respuesta a esta interrogante define las distintas soluciones que se han propuesto para este problema.

Esta tensión no es un mero accidente, sino una consecuencia inherente a las características estructurales de nuestro sistema registral. A diferencia de los sistemas de "folio real", donde cada inmueble tiene una única hoja de matrícula con su identificación física y jurídica inequívoca, el sistema chileno se organiza en base al "folio personal".3 

Las inscripciones se practican en función de la identidad de los titulares, lo que, con el paso del tiempo y la sucesión de transferencias, genera registros dispersos que hacen difícil y, en ocasiones, inseguro, el conocimiento del estado jurídico completo de un predio.3 

Si a esto se suma la falta histórica de un catastro físico obligatorio y con planos georreferenciados, y las limitadas facultades del Conservador para calificar la correspondencia material de los deslindes descritos en los títulos, se comprende por qué las superposiciones y las inscripciones paralelas no son una rareza, sino una patología endémica de nuestro sistema.1 

El debate doctrinal y la evolución jurisprudencial, por tanto, pueden ser vistos como un esfuerzo por construir un remedio judicial a una deficiencia de base que la legislación no ha resuelto de manera definitiva.

Estructura del Análisis

El presente informe abordará esta compleja materia de manera sistemática. E

n el Capítulo I, se sentarán los fundamentos de la teoría de la posesión inscrita y se analizarán las causas estructurales que originan el conflicto.

El Capítulo II se dedicará a la exposición y análisis crítico de las dos grandes tesis doctrinales que han intentado dar una solución al problema: la tesis de la prioridad registral y la tesis de la posesión material.

A continuación, el Capítulo III examinará en profundidad la solución que ha sido consolidada por la jurisprudencia de nuestros tribunales superiores, con especial énfasis en los criterios de la Corte Suprema.

Finalmente, el Capítulo IV abordará cuestiones de mayor complejidad que se presentan en la práctica, como la prescripción adquisitiva contra título inscrito y el impacto del Decreto Ley N° 2.695.

El informe concluirá con una síntesis y una reflexión crítica sobre el estado actual de la cuestión y las eventuales reformas legislativas que se requieren.

Capítulo I: Fundamentos de la Posesión Inscrita y el Origen del Conflicto

La Teoría de la Posesión Inscrita de Andrés Bello

Para comprender la problemática de las inscripciones paralelas, es indispensable revisar los pilares del sistema de propiedad inmueble que Andrés Bello consagró en el Código Civil. La llamada "teoría de la posesión inscrita" es una construcción doctrinal que sistematiza un conjunto de normas dispersas en el Código, las cuales otorgan a la inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces un rol central y multifacético. La inscripción no es un mero acto de publicidad, sino que cumple una triple función esencial:

1. Requisito de la Posesión: El artículo 724 del Código Civil establece de manera categórica que "Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio".4 Así, tratándose de la adquisición de bienes raíces por un título traslaticio de dominio (como la compraventa, la permuta o la donación), la inscripción no es solo la forma de hacer la tradición (Art. 686 C.C.), sino también el requisito indispensable para entrar en posesión del inmueble.5 La intención del legislador, plasmada en el Mensaje del Código, fue inequívoca: "la inscripción es la que da la posesión, real, efectiva; y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título no posee: es un mero tenedor".5

2. Prueba de la Posesión: La inscripción es, además, el medio de prueba por excelencia de la posesión. El artículo 924 del Código dispone que "La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla".4 Esta norma consagra una presunción de derecho de la posesión en favor del titular inscrito, protegiéndolo de pruebas basadas en la mera tenencia material.

3. Garantía de la Posesión: Finalmente, la inscripción opera como una poderosa garantía de conservación de la posesión. El artículo 728, en su inciso segundo, señala que "Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente".4 Esta norma neutraliza los efectos del apoderamiento material por parte de un tercero. Complementariamente, el artículo 2505 establece que "Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva [...] sino en virtud de otro título inscrito".4 En conjunto, estas disposiciones crean una coraza protectora en torno al poseedor inscrito, quien solo puede perder su posesión por la cancelación de su inscripción, sea por voluntad de las partes, por decreto judicial o por una nueva inscripción en que él mismo transfiera su derecho.1

La Noción de Posesión en el Código Civil

Este robusto andamiaje normativo en favor de la inscripción debe, sin embargo, conciliarse con la definición fundamental de la posesión que nos entrega el propio Código. El artículo 700 define la posesión como "la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño".1 Esta definición, de raigambre romana y tributaria de la concepción de Savigny, exige la concurrencia de dos elementos copulativos: el corpus, elemento material que consiste en la tenencia o poder de hecho sobre la cosa; y el animus, elemento intencional que es la voluntad de comportarse como propietario.5

Es precisamente la aparente disociación que la teoría de la posesión inscrita produce entre la inscripción (elemento formal) y los elementos constitutivos de la posesión (corpus y animus) lo que genera la tensión que está en la base del conflicto de las inscripciones paralelas. Si la inscripción es la posesión, ¿qué ocurre cuando el titular inscrito carece de la tenencia material? Y, más complejo aún, ¿qué ocurre cuando dos personas distintas tienen inscripciones vigentes sobre el mismo predio? La respuesta a estas preguntas ha dividido a la doctrina y ha obligado a la jurisprudencia a desarrollar criterios para armonizar estas normas.

Causas Estructurales del Conflicto

Como se adelantó, el problema de la doble inscripción no es meramente teórico, sino que se encuentra arraigado en las características estructurales de nuestro sistema registral. Las principales causas que facilitan su aparición son:

• El sistema de folio personal: A diferencia de sistemas más modernos como el alemán, que utilizan el "folio real" (una matrícula única por cada inmueble), el sistema chileno es de "folio personal". Las inscripciones se organizan en función de los sucesivos propietarios, lo que con el tiempo genera un historial registral disperso y difícil de reconstruir.3 Esto aumenta el riesgo de que se practiquen inscripciones sobre un mismo predio a partir de cadenas de títulos diferentes sin que el Conservador pueda detectar fácilmente el conflicto.

• La falta de un catastro físico-jurídico: Nuestro país carece de un catastro unificado que vincule de manera fehaciente la realidad física de los inmuebles (su ubicación, forma y deslindes precisos, idealmente georreferenciados) con su realidad jurídica registral. Las inscripciones se basan en las descripciones contenidas en los títulos, que a menudo son antiguas, vagas e imprecisas ("del cerro a la vega", "hasta los dominios del vecino"), lo que genera zonas de incertidumbre y facilita las superposiciones de predios.1

• Limitadas facultades de calificación del Conservador: El Reglamento del Conservador de Bienes Raíces confiere a este funcionario atribuciones limitadas para calificar la legalidad de los títulos que se le presentan para inscripción. Si bien puede y debe rehusar la inscripción si es "legalmente inadmisible" (por ejemplo, por un vicio manifiesto en el título), su capacidad para controlar la correspondencia del título con la realidad material o para negarse a inscribir por existir un posible conflicto con una inscripción anterior es restringida.3 En muchos casos, los Conservadores se ven compelidos a inscribir, dejando la resolución de eventuales conflictos a la justicia ordinaria.10 Esta falta de un control preventivo eficaz en la puerta de entrada al Registro es un factor que perpetúa la posibilidad de generar inscripciones paralelas.

Capítulo II: Tesis Doctrinales para la Solución del Conflicto

Frente a la patología de las inscripciones paralelas, la doctrina chilena ha elaborado principalmente dos grandes teorías para dirimir el conflicto, cada una de las cuales responde a una concepción distinta sobre el valor y la función de la inscripción registral.

La Tesis de la Prioridad Registral (o de la "Inscripción-Ficción")

Una primera corriente doctrinal, históricamente relevante aunque hoy minoritaria, sostiene que la inscripción registral crea una ficción legal de posesión, una "posesión simbólica" que se independiza de la tenencia material.1 Para los partidarios de esta tesis, la solución al conflicto de inscripciones paralelas debe encontrarse dentro del propio Registro, sin necesidad de recurrir a elementos extra-registrales como la posesión de hecho.

• Exposición y Fundamento: Esta postura, cuyo principal exponente fue el jurista Humberto Trucco, se fundamenta en una interpretación literal y rigurosa de las normas que conforman la teoría de la posesión inscrita.6 Si el artículo 724 del Código Civil dice que la posesión se adquiere por la inscripción, y el artículo 924 establece que se prueba por ella de manera casi incontestable, entonces la inscripción es la posesión misma para efectos legales. En consecuencia, ante dos inscripciones vigentes, el conflicto debe resolverse aplicando criterios puramente registrales. Se debe preferir aquella inscripción que sea más antigua, en aplicación del principio prior in tempore, potior in iure (primero en el tiempo, más fuerte en el derecho), o bien, aquella que emane de la cadena de títulos más perfecta, continua y sin interrupciones.1

• Crítica: Esta tesis ha sido objeto de severas críticas. Se le reprocha que conduce a un formalismo extremo, que puede terminar protegiendo a un titular que solo tiene un apunte en un libro, pero que jamás ha ejercido actos de dominio sobre el inmueble, en desmedro de quien sí lo ha hecho.1 Al disociar la inscripción de su sustrato fáctico, esta teoría se aleja de la definición de posesión del artículo 700, que exige corpus y animus, y puede llevar a soluciones que la conciencia jurídica percibe como injustas.1 La jurisprudencia y la doctrina mayoritaria la han abandonado progresivamente por considerar que privilegia una ficción sobre la realidad y la verdad material.

La Tesis de la Posesión Material (o de la "Inscripción-Garantía")

La segunda tesis, que hoy goza de una aceptación mayoritaria tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, propone una solución diametralmente opuesta. Concibe la inscripción no como la posesión en sí misma, sino como una solemnidad que tiene por objeto garantizar una posesión real y efectiva, que debe estar compuesta por sus elementos esenciales: el corpus y el animus.1

• Exposición y El Aporte de Leopoldo Urrutia: Esta concepción, conocida como la teoría de la "inscripción-garantía", sostiene que la protección que el Código otorga a la inscripción no es absoluta. Para que la inscripción despliegue todos sus efectos (requisito, prueba y garantía), debe corresponder a una posesión verdadera. Cuando la inscripción se encuentra desprovista de su base material, se convierte en lo que el influyente jurista Leopoldo Urrutia denominó una "inscripción de papel".2 La doctrina de Urrutia es fundamental para entender la solución actual al problema. Sostenía que "para que valga una inscripción contra otra anterior o contra la posesión natural, es necesario que aquella no sea de 'papel'. La inscripción solemniza un hecho verdadero, y, por lo tanto, no puede solemnizar apoderamientos que no han existido".2 Su célebre analogía resulta esclarecedora: "la inscripción es un ropaje, una vestidura representativa de la posesión, pero no puede mantenerse en pie si falta el cuerpo que debe sostenerla y ese cuerpo es el hecho de la posesión".1 Una inscripción sin posesión material es, en palabras de la doctrina que sigue esta línea, un "cascarón vacío".2

• Fundamento: La tesis de la inscripción-garantía se apoya en una interpretación sistemática y finalista del Código Civil. No se detiene en la literalidad de los artículos 724 o 924, sino que los integra con la definición de posesión del artículo 700 y, crucialmente, con el artículo 925, que permite probar la posesión del suelo "por hechos positivos, de aquellos a que solo da derecho el dominio".1 Ante un conflicto de inscripciones paralelas, esta tesis postula que el juez debe indagar cuál de los contendientes detenta, además de su inscripción, la posesión material del inmueble, probada a través de los actos que enumera el artículo 925. Aquel que logre acreditar esta "posesión integral" (inscripción más posesión material) será preferido por sobre quien solo exhibe una "inscripción de papel".14 Esta es la postura defendida por la mayoría de los grandes civilistas chilenos, como Arturo Alessandri, Manuel Somarriva y, más recientemente, Daniel Peñailillo.6

Tabla Comparativa de Tesis Doctrinales

Para sintetizar y clarificar el debate central, la siguiente tabla contrasta los elementos fundamentales de ambas teorías:

Criterio	Tesis de la Prioridad Registral (Inscripción-Ficción)	Tesis de la Posesión Material (Inscripción-Garantía)
Principio Rector	La inscripción por sí sola constituye posesión jurídica, independiente del corpus.	La inscripción es una garantía de una posesión real y efectiva (corpus y animus).
Solución al Conflicto	Se prefiere la inscripción más antigua o la que emana de una cadena de títulos más perfecta.	Se prefiere a quien, además de la inscripción, detenta la posesión material del inmueble.
Artículos Clave (C.C.)	Énfasis en Arts. 724, 728 (inc. 2), 924.	Interpretación sistemática de Arts. 700, 925, 728 y 2505.
Exponentes Principales	Humberto Trucco.	Leopoldo Urrutia, A. Alessandri, M. Somarriva, D. Peñailillo.
Concepto Clave	Posesión simbólica.	"Inscripción de papel" (cuando falta la posesión material).
Estatus Actual	Minoritaria y en desuso en la jurisprudencia reciente.	Mayoritaria y consolidada en la jurisprudencia de la Corte Suprema.

Capítulo III: La Solución Jurisprudencial: Criterios Consolidados de la Corte Suprema

La jurisprudencia de nuestros tribunales superiores, y en particular de la Corte Suprema, ha desempeñado un papel decisivo en la resolución del conflicto de inscripciones paralelas. Lejos de permanecer en la incertidumbre, ha ido consolidando progresivamente una línea de decisión clara, zanjando en la práctica el debate doctrinal en favor de la tesis de la posesión material.

La Primacía de la "Posesión Integral"

La doctrina jurisprudencial hoy mayoritaria y reiterada sostiene que, ante la existencia de dos o más inscripciones vigentes sobre un mismo inmueble, debe preferirse a aquel litigante que a su título inscrito una la posesión material y efectiva del predio.1 Nuestros tribunales han acuñado el concepto de "posesión integral", entendida como la suma de la inscripción registral y la tenencia con ánimo de señor y dueño, para designar la situación jurídica que merece la tutela del ordenamiento.14

Este criterio se ha ido afianzando a través de numerosos fallos. Sentencias emblemáticas, como la recaída en la causa Rol 5494-2008 de la Corte Suprema, son citadas recurrentemente como precedente para afirmar que la "tenencia real" prima en caso de doble inscripción.16 Más recientemente, la sentencia en la causa Rol 8257-2022 reafirmó esta doctrina al privilegiar, en un juicio reivindicatorio, la posesión material e inscrita de una de las partes por sobre la inscripción de la otra, que no iba acompañada de posesión efectiva.18

El razonamiento de la Corte es consistente: la inscripción, por sí sola, no confiere posesión si no va unida a sus elementos fundamentales, el corpus y el animus.1 La inscripción que no refleja una "realidad posesoria" es calificada como una mera "inscripción de papel", un título hueco y sin mérito posesorio, incapaz de fundar una acción o de enervar la de quien sí posee materialmente.2 Como ha dicho la Corte, la inscripción es una "vestidura" que no puede sostenerse si le falta el "cuerpo" de la posesión material.1

Esta evolución jurisprudencial puede entenderse como un acto de pragmatismo judicial. Frente a la ambigüedad del Código Civil, que contiene normas que parecen apuntar en direcciones opuestas (el formalismo del Art. 924 versus el materialismo del Art. 925), la judicatura ha optado por una interpretación sistemática que evita resultados absurdos.

En lugar de esperar una reforma legislativa, la Corte Suprema ha creado, a través de una línea de fallos consistente, una regla de decisión predecible. Ha preferido la solución que considera más justa, impidiendo que un titular meramente registral, sin conexión fáctica con el inmueble, pueda imponerse sobre quien efectivamente lo ocupa, explota y se comporta como dueño. De este modo, la regla de que la posesión material prevalece no es un mandato directo del texto legal, sino una construcción jurisprudencial elaborada para resolver una patología del sistema que el legislador no previó explícitamente.

La Prueba de la Posesión Material

Para materializar esta solución, los tribunales han recurrido de manera sistemática al artículo 925 del Código Civil como la norma clave para dirimir el conflicto.1 Este artículo establece que "Se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos, de aquellos a que solo da derecho el dominio". La jurisprudencia ha entendido que, en un juicio donde ambas partes exhiben inscripciones vigentes, la contienda se resuelve en el terreno probatorio.

La parte que alega tener la posesión material asume la carga de acreditarla mediante la prueba de actos de dominio claros e inequívocos, tales como el corte de maderas, la construcción de edificios, la instalación de cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de similar significación, ejecutados sin el consentimiento del contendor.1 Quien logra probar estos hechos positivos demuestra tener el corpus y el animus, y su inscripción, al estar respaldada por la realidad, es la que el tribunal reconocerá como válida. Por el contrario, la parte que se limita a exhibir su título inscrito, pero fracasa en la prueba de actos posesorios materiales, verá desestimada su pretensión, pues su inscripción será considerada "de papel".1

Análisis de la Tensión Jurisprudencial

Si bien la tendencia a favor de la posesión material es clara y consolidada, no se puede afirmar que sea absolutamente monolítica o que no existan matices. En el pasado, y ocasionalmente en votos de minoría, algunos jueces han defendido la tesis registral, basándose en la antigüedad o la perfección de las cadenas de títulos.5

Un ejemplo notable de esta tensión persistente es el fallo de la Corte Suprema en el caso Forestal Mininco S.A. con Follador Ernst (Rol 19261-2018).7 

En esa causa, las instancias inferiores (Juzgado de Letras y Corte de Apelaciones de Concepción) habían fallado a favor del poseedor material, aplicando precisamente la doctrina de la "inscripción de papel" y permitiendo incluso la prescripción adquisitiva extraordinaria en su favor.2 Sin embargo, la Corte Suprema, en un fallo de mayoría, casó la sentencia y acogió la demanda del titular registral que no tenía la posesión material, aplicando de manera estricta y rigurosa la prohibición de prescribir contra título inscrito del artículo 2505 del Código Civil. Curiosamente, el voto disidente del ministro Sr. Diego Munita Luco en ese mismo fallo defendió con vehemencia la tesis de la posesión material, argumentando que el sistema no debe proteger una inscripción que no se corresponde con la realidad posesoria.7 

Este caso ilustra que, si bien la regla general es la primacía de la posesión material, en escenarios complejos donde entran en juego otras instituciones (como la prescripción o el D.L. 2.695), la solución puede variar y la tensión entre formalismo y materialismo sigue latente.

Capítulo IV: Cuestiones Complejas y Escenarios Particulares

La regla general de la primacía de la posesión material, si bien resuelve la mayoría de los casos de inscripciones paralelas, se ve desafiada y complejizada cuando interactúa con otras instituciones del derecho de bienes, como la prescripción adquisitiva y el régimen de saneamiento de la pequeña propiedad raíz.

La Prescripción Adquisitiva contra Título Inscrito

El principal obstáculo para la consolidación absoluta de la posesión material es el tenor del artículo 2505 del Código Civil: "Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces [...] sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo". Este precepto parece erigir una barrera infranqueable para el poseedor material que, aun habiendo ejercido actos de dominio por largo tiempo, enfrenta a un titular con una inscripción vigente. En este punto, el debate se agudiza:

• Tesis Tradicional/Mayoritaria: La interpretación dominante, y la que la Corte Suprema ha aplicado con mayor rigor en los últimos años, es que el artículo 2505 es una norma de carácter absoluto y especial que prima sobre las reglas generales de la prescripción, en particular sobre el artículo 2510 que regula la prescripción extraordinaria.5 Según esta visión, no es posible adquirir por prescripción extraordinaria un inmueble inscrito si el prescribiente no cuenta, a su vez, con un título inscrito. La mera posesión material, por prolongada que sea, resulta ineficaz para ganar el dominio por esta vía contra un poseedor inscrito. El ya citado fallo en el caso Forestal Mininco es el exponente más claro de esta postura.7

• Tesis Minoritaria/Excepcional: Una corriente doctrinal minoritaria, liderada en su tiempo por Ruperto Bahamonde, y acogida por algunas sentencias de tribunales inferiores, ha sostenido que la prohibición del artículo 2505 solo sería aplicable a la prescripción ordinaria, pero no a la extraordinaria, que no requiere de título.2 Otros argumentan que la regla del 2505 debe ceder en casos excepcionales, precisamente cuando la inscripción del titular registral es meramente "de papel" y el poseedor material ha cumplido con creces el plazo de diez años de posesión útil (no violenta ni clandestina). Se argumenta que una interpretación contraria llevaría al absurdo de hacer imprescriptibles en la práctica los inmuebles inscritos, protegiendo la negligencia del dueño que abandona su propiedad.2 Las sentencias de primera y segunda instancia en el caso Forestal Mininco adoptaron esta línea argumental, aunque finalmente fue revertida por la Corte Suprema.2

El Impacto del Decreto Ley N° 2.695

El Decreto Ley N° 2.695, de 1979, que establece un procedimiento para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y constituir el dominio sobre ella, es una fuente frecuente de inscripciones paralelas.2 El artículo 15 de este cuerpo legal dispone que, una vez practicada la inscripción de la resolución administrativa que acoge la solicitud de regularización, y transcurrido un año de posesión inscrita no interrumpida, el solicitante se hace dueño por prescripción. El artículo 16 añade que, por el solo ministerio de la ley, se entenderán canceladas las antiguas inscripciones que pudieran existir sobre el mismo inmueble.7

En la práctica, sin embargo, esta "cancelación virtual" no siempre se traduce en una cancelación material en el Registro, es decir, en una subinscripción al margen de la inscripción antigua que dé cuenta de su pérdida de vigencia. Esto provoca la coexistencia de la nueva inscripción, emanada del procedimiento de saneamiento, con la inscripción original, generando un típico caso de inscripciones paralelas.2 En estos conflictos, los tribunales suelen ponderar la situación, a menudo favoreciendo al poseedor que regularizó su situación amparado en una posesión material efectiva, tal como lo ha resuelto la Corte Suprema en fallos como el recaído en la causa Rol 8257-2022.18

El Rol Subyacente de la Buena Fe

Aunque el criterio decisivo explicitado por la jurisprudencia es la posesión material, un análisis más profundo de los fallos revela que la buena o mala fe de los contendientes opera como un factor de ponderación implícito y subyacente. La posesión material que los tribunales tienden a proteger es aquella que no tiene un origen vicioso. Se exige que la posesión haya sido ejercida sin violencia ni clandestinidad.2

En muchos casos, el conflicto de inscripciones paralelas no nace de un acto de mala fe, sino de imprecisiones en los deslindes de títulos antiguos, donde ninguna de las partes tuvo la intención original de usurpar el predio ajeno.1 En este contexto, la posesión material prolongada y pública se convierte en el factor que dirime la controversia.

Por otro lado, en el ámbito de las prestaciones mutuas, es común que los tribunales califiquen al poseedor inscrito vencido (que carecía de posesión material) como poseedor de mala fe para efectos de la restitución de los frutos, al menos desde la contestación de la demanda, pues desde ese momento no puede ignorar que su derecho está en disputa.22 Esto demuestra que, si bien no es el criterio principal, la conducta de las partes y su apego a la lealtad y corrección son elementos que el juez considera al momento de impartir justicia en el caso concreto.

Conclusiones y Reflexiones Finales

Síntesis de la Solución Vigente

El análisis doctrinal y jurisprudencial permite concluir que el derecho chileno, enfrentado a la patología de las inscripciones paralelas de dominio, ha decantado una solución pragmática y consistente. Abandonando el formalismo estricto de la tesis de la "inscripción-ficción", tanto la doctrina mayoritaria como la jurisprudencia consolidada de la Corte Suprema han optado por la tesis de la "inscripción-garantía". En consecuencia, la regla de decisión vigente es que, ante un conflicto de doble inscripción, prevalece la "posesión integral": aquella que a la titularidad registral une la posesión material, efectiva y probada del inmueble. La inscripción que carece de este sustrato fáctico es considerada una mera "inscripción de papel", ineficaz para fundar un derecho preferente.

Análisis Crítico del Sistema

Si bien esta solución jurisprudencial tiene la virtud de resolver con equidad y sentido práctico la mayoría de los conflictos concretos, evitando la injusticia de proteger a quien solo tiene un derecho en el papel, no está exenta de críticas y revela profundas debilidades de nuestro sistema de propiedad raíz. Al dar primacía a un elemento extra-registral (la posesión material), se debilita, inevitablemente, la certeza, la predictibilidad y la fe pública que el Registro está llamado a proporcionar.

Esta solución demuestra un preocupante desfase entre la realidad jurídica formal y la realidad material, obligando a quienes participan en el tráfico inmobiliario a no confiar ciegamente en lo que el Registro publica. La necesidad de realizar complejos, lentos y costosos estudios de títulos, que no solo revisan la cadena de inscripciones sino que a menudo requieren inspecciones en terreno y levantamientos topográficos, es la prueba más elocuente de que el Registro, por sí solo, no garantiza la seguridad del dominio.8 El sistema, en la práctica, ha externalizado los costos de su propia ineficiencia a los particulares.

Recomendaciones de Lege Ferenda (Propuestas de Reforma)

La conclusión final es que la solución al problema de las inscripciones paralelas no puede ser meramente jurisprudencial. Aunque los tribunales han construido un remedio eficaz para los casos patológicos, la causa de la enfermedad persiste. La solución definitiva y estructural debe ser legislativa. Se requiere una modernización profunda de nuestro sistema registral y catastral, orientada a prevenir el origen del problema.

La principal reforma debería consistir en la transición desde el actual sistema de folio personal hacia un sistema de folio real, donde cada inmueble de la República tenga una matrícula única e inequívoca. Este cambio debe ir acompañado de la creación y mantenimiento de un catastro nacional físico-jurídico, con planos georreferenciados y de carácter obligatorio, que vincule de manera fehaciente la inscripción registral con la realidad física del predio. Solo así se podrá garantizar la correcta individualización de los inmuebles, evitar las superposiciones y, en definitiva, erradicar la patología de las inscripciones paralelas, otorgando al fin a nuestro sistema de propiedad la certeza y seguridad que Andrés Bello se propuso alcanzar.

Fuentes citadas

1. La Serena, uno de marzo de dos mil veintiuno. VISTOS: Se reproduce el fallo en alzada, con excepción de sus considerandos vigé - Poder Judicial, acceso: junio 25, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/getRulingNew/5475

2. Poseedor inscrito v/s poseedor material ¿un cambio de paradigma? Comentario a la Sentencia 1376-2017 Civil de la Ilustrísima C - Universidad Autónoma de Chile, acceso: junio 25, 2025, https://revistas.uautonoma.cl/index.php/rjyd/article/download/459/562/2430

3. Reforma a los Conservadores de Bienes Raíces - Facultad de Derecho UDD, acceso: junio 25, 2025, https://derecho.udd.cl/actualidad-juridica/files/2021/01/AJ-Num-18-P333.pdf

4. ANÁLISIS DOCTRINAL DE LOS ARTÍCULOS 13 Y 14 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO CONSERVATORIO DE BIENES RAICES Y DE ALGUNOS CRITERIOS, acceso: junio 25, 2025, https://repositorio.uft.cl/bitstreams/1e1ff8e2-8209-490e-bd6d-550b4f5153d6/download

5. Teoría de la posesión inscrita - Facultad de Derecho UDD, acceso: junio 25, 2025, https://derecho.udd.cl/actualidad-juridica/files/2021/01/AJ-Num-26-P357.pdf

6. El artículo 925 del Código Civil: La verdadera querella de amparo - Revistas Electrónicas UACh en Texto Completo, acceso: junio 25, 2025, http://revistas.uach.cl/index.php/revider/article/view/1813/1892

7. Doble inscripción, superposición de predios y Decreto Ley N° 2.695. Prescripción extraordinaria contra título inscrito: - Revista de derecho (Coquimbo), acceso: junio 25, 2025, https://revistaderecho.ucn.cl/index.php/revista-derecho/article/download/5023/4271/33658

8. Estudios de Títulos en Chile - Schneider Abogados, acceso: junio 25, 2025, https://www.schneiderabogados.cl/abogados/civil/estudio-de-titulos

9. Conservador de Bienes Raíces puede negarse a inscribir propiedades - Diario Jurídico, acceso: junio 25, 2025, https://www.diariojuridico.com/conservador-de-bienes-raices-puede-negarse-a-inscribir-propiedades-que-no-han-cumplido-con-la-totalidad-de-los-presupuestos-legales/

10. Conservador de Bienes Raíces no puede interpretar las cláusulas de las escrituras que se le presentan como argumento para negarse a efectuar una inscripción. - Diario Constitucional, acceso: junio 25, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2023/03/10/conservador-de-bienes-raices-no-puede-interpretar-las-clausulas-de-las-escrituras-que-se-le-presentan-como-argumento-para-negarse-a-efectuar-una-inscripcion/

11. Teoría de la posesión inscrita en su mejor versión (I) - Academia de Derecho Civil UDP, acceso: junio 25, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/opinion/teoria-de-la-posesion-inscrita-en-su-mejor-version-i/

12. LEGITIMADO PASIVO EN LAS ACCIONES DE DOMINIO - Repositorio Académico - Universidad de Chile, acceso: junio 25, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/178481/Legitimado%20pasivo%20en%20las%20acciones%20de%20dominio.pdf

13. la teoría de la posesión inscrita en chile en el siglo xix (1857-1910) - El Mercurio, acceso: junio 25, 2025, http://static.elmercurio.com/Documentos/Legal/2021/09/20/20210920125619.pdf

14. CRITERIOS JURISPRUDENCIALES TEORÍA DE LOS BIENES Y DE LOS DERECHOS REALES - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: junio 25, 2025, https://juanandresorrego.cl/assets/pdf/jur/Criterios%20jurisprudenciales%20-%20Teor%C3%ADa%20de%20los%20Bienes%20y%20de%20los%20Derechos%20Reales.pdf

15. INSCRIPCIÓN, POSESIÓN, DOMINIO: EL CASO CHILENO - Sepulveda & Escudero – Abogados, acceso: junio 25, 2025, https://www.sepulvedayescudero.cl/english/wp-content/uploads/2018/01/Inscripcio%CC%81n-posesio%CC%81n-y-dominio-el-caso-chileno-Marco-A.-Sepu%CC%81lveda-L.-2016-.pdf

16. Chillán trece de febrero de dos mil veinte. Visto: Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción del motivo 24°), que se, acceso: junio 25, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/getRulingNew/23664

17. Corte Suprema establece que "tenencia real" prima en caso de terreno con doble inscripción en el Conservador de Bienes Raíces - El Mercurio, acceso: junio 25, 2025, https://www.elmercurio.com/legal/movil/detalle.aspx?Id=908249&Path=/0D/DB/

18. La primacía de la posesión material en la cadena paralela de inscripciones, acceso: junio 25, 2025, https://www.portal.ijuridica.cl/2022/09/la-primacia-de-la-posesion-material-en-la-cadena-paralela-de-inscripciones/

19. Inscripción conservatoria es de papel si está desprovista de la posesión material, resuelve la Corte Suprema. - Diario Constitucional, acceso: junio 25, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2025/04/15/inscripcion-conservatoria-es-de-papel-si-esta-desprovista-de-la-posesion-material-resuelve-la-corte-suprema/

20. Inscripción de demandados corresponde a una "inscripción de papel" porque se refiere a un bien que nunca ha poseído y que conforma una simple anotación en el registro del Conservador de Bienes Raíces. - Diario Constitucional, acceso: junio 25, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2020/04/10/inscripcion-de-demandados-corresponde-a-una-inscripcion-de-papel-porque-se-refiere-a-un-bien-que-nunca-ha-poseido-y-que-conforma-una-simple-anotacion-en-el-registro-del-conservador-de-bienes-raices/

21. Acción reivindicatoria. Inscripciones paralelas de ... - JurisChile 2025, acceso: junio 25, 2025, https://www.jurischile.com/2014/10/accion-reivindicatoria-inscripciones.html

22. NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia JUZGADO : Juzgado de Letras y Gar.de Freirina CAUSA ROL : C-186-2016 CARATULADO : INVERSIONES E - Poder Judicial, acceso: junio 25, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/getRulingNew/4785

23. defectos y riesgos del sistema registral inmobiliario chileno y el seguro de titulos - Repositorio Académico - Universidad de Chile, acceso: junio 25, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/173239/Defectos-y-riesgos-del-sistema-registral-inmobiliario-chileno-y-el-seguro.pdf