Las Acciones Posesorias Especiales: Denuncia de Obra Ruinosa y la Prevención del Daño Contingente

En el sistema de responsabilidad civil, la regla general es que la maquinaria jurisdiccional se activa una vez que el daño ya se ha producido (función resarcitoria). Sin embargo, el Código Civil consagra herramientas excepcionales de tutela preventiva: las acciones posesorias especiales, y muy particularmente, la denuncia de obra ruinosa (Arts. 932 y 935 CC).

Estas acciones no buscan propiamente amparar o recuperar la posesión frente a un despojo, sino precaver un daño. Se enfrentan a una amenaza, a un riesgo inminente emanado del mal estado de una construcción o de elementos adheridos al suelo (como árboles mal arraigados).

Para el abogado litigante, el correcto manejo de esta querella exige dominar conceptos dogmáticos complejos: ¿Qué es el daño contingente? ¿Cuándo el temor es jurídicamente "fundado"? ¿Cuándo procede pedir demolición y cuándo basta una caución? A continuación, analizamos estos nudos críticos.

1. La Naturaleza del "Daño Contingente" y el Temor Fundado

La denuncia de obra ruinosa es la respuesta procesal frente al daño contingente. La doctrina moderna destaca el tratamiento original que el Código Civil da a este concepto: no existe aquí un daño real, actual y concreto, sino una situación que amenaza con la producción de un perjuicio. El concepto se satisface con la sola posibilidad racional de que llegue a consumarse la lesión a un interés tutelado¹.

En términos estrictos, el legislador define como "daño" a un mero riesgo, adelantando la barrera de protección. Ahora bien, para que la acción prospere, la ley exige que exista un "justo motivo para temer el daño". Este temor "fundado" no responde a una susceptibilidad subjetiva o a la paranoia del vecino, sino a un estándar objetivo: la obra, edificio o árbol (Art. 935) debe presentar un nivel de deterioro o mala condición objetivamente verificable que haga inminente su caída o desprendimiento². Mientras este justo motivo de temor subsista, la acción no prescribe (Art. 950, inc. 2° CC)³.

2. Opciones Estratégicas: Demolición, Reparación o Caución

El artículo 932 del Código Civil no otorga una solución única, sino que gradúa la reacción judicial en base a la gravedad del daño temido y el estado de la obra⁴:

• Si el deterioro es total (no admite reparación): El juez debe ordenar que el dueño derribe el edificio o la estructura.

• Si admite reparación: Se ordenará al dueño hacerla inmediatamente. Si el querellado no cumple, el tribunal autorizará la demolición o reparación a costa del demandado.

• Si el daño temido NO fuere grave: La ley ofrece una salida menos radical, permitiendo que el demandado (querellado) rinda caución (fianza u otra garantía) de resarcir todo perjuicio que sobrevenga por el mal estado del edificio⁵.

Es importante destacar que el actor puede solicitar la caución de forma subsidiaria en su petitorio, para el evento de que el juez desestime la demolición o enmienda por no considerar la ruina con la gravedad suficiente⁶.

3. El Efecto Táctico de la Notificación (Art. 934 CC)

Uno de los aspectos más agudos de esta acción —y que suele pasar inadvertido en la litigación— es la alteración del régimen de responsabilidad que se produce con la notificación de la querella.

El artículo 934 del Código Civil establece un incentivo y un castigo. Si la querella es notificada y el edificio cae por efecto de su mala condición, se indemnizará de todo perjuicio a los vecinos. Esto consagra una hipótesis de responsabilidad estricta para el dueño, pues la sola caída tras la notificación confirma su negligencia en el mantenimiento⁷. Incluso si el edificio cae por caso fortuito (ej. un terremoto), el dueño no se exime de responsabilidad si se prueba que el caso fortuito, sin el mal estado del edificio, no lo hubiera derribado⁸.

Por el contrario, la ley sanciona al querellante negligente: si deduce la demanda pero no la hace notificar, y el edificio cae, carecerá del derecho a esta indemnización preferente. El legislador castiga a quien inicia el recurso para evitar daños y luego abandona el procedimiento, ya que la notificación es el hito que pone en aviso formal al dueño sobre el peligro de su construcción⁹.

4. Legitimación Activa: Más allá de la Vecindad

Aunque por regla general las acciones posesorias competen al poseedor del predio vecino, el riesgo de ruina tiene a menudo un impacto social mayor. Por ello, si el edificio o árbol ruinoso amenaza caminos, plazas u otros lugares de uso público, el Código Civil (Art. 948) consagra una acción popular, permitiendo a las Municipalidades y a cualquiera persona del pueblo interponer la denuncia para la seguridad de los transeúntes¹⁰.

En aguilaycia.cl, sabemos que la defensa de la propiedad y la integridad física no siempre puede esperar a que el daño se consume. La litigación preventiva mediante interdictos especiales como la denuncia de obra ruinosa requiere agilidad, peritajes técnicos contundentes y precisión procesal. Si colinda con edificaciones deficientes, grúas o árboles que ponen en riesgo su patrimonio o su vida, contáctenos para ejercer oportunamente las medidas cautelares que la ley dispone.

Notas y Referencias

1. Sobre el concepto original de daño contingente en el Código Civil como un riesgo o amenaza antes de su concreción, véase: Rodríguez Grez, Pablo, Responsabilidad Extracontractual, p. 286.

2. Sobre el objeto de la acción en los Arts. 932 y 935 respecto a edificios y árboles que amenazan ruina o caída, véase: Troncoso Larronde, Hernán, De los Bienes, p. 165; y Alessandri Rodríguez, Arturo, De la Responsabilidad Extracontractual..., p. 431.

3. Sobre la imprescriptibilidad de la acción de obra ruinosa mientras subsista el justo motivo para temer el daño (Art. 950), véase: Troncoso Larronde, Hernán, De los Bienes, p. 166; y Casarino Viterbo, Mario, Juicios Posesorios..., Tomo VI, p. 19.

4. Sobre la facultad de exigir demolición, reparación o medidas conducentes según el artículo 932, véase: Alessandri Rodríguez, Arturo, De la Responsabilidad Extracontractual..., p. 431.

5. Sobre la procedencia de la caución o fianza cuando el daño temido no reviste gravedad extrema, véase: Troncoso Larronde, Hernán, De los Bienes, p. 166.

6. Sobre la posibilidad de solicitar la caución de forma subsidiaria a la demolición o reparación en la demanda, véase: Casarino Viterbo, Mario, Juicios Posesorios..., Tomo VI, p. 159.

7. Sobre los efectos de la caída del edificio una vez notificada la querella y el régimen de responsabilidad, véase: Rodríguez Grez, Pablo, Responsabilidad Extracontractual, p. 473.

8. Sobre la responsabilidad del dueño aun en caso fortuito, cuando el mal estado de la construcción fue determinante (Art. 934), véase: Troncoso Larronde, Hernán, De los Bienes, p. 166.

9. Sobre la finalidad de la exigencia de notificar la demanda y la sanción al querellante que la abandona, véase: Rodríguez Grez, Pablo, Responsabilidad Extracontractual, p. 239.

10. Sobre la legitimación activa amplia (acción popular) en favor de caminos y plazas (Art. 948), véase: Casarino Viterbo, Mario, Juicios Posesorios..., Tomo VI, p. 159; y Barros Bourie, Enrique, Tratado de Responsabilidad Extracontractual, p. 941.