La Ley N° 21.461, popularmente conocida como "Ley Devuélveme mi Casa", busca agilizar los procesos de desalojo y fortalecer los derechos de los arrendadores de predios urbanos en Chile. Esta ley, promulgada el 17 de junio de 2022, modifica la Ley N° 18.101 e introduce herramientas legales para proteger los derechos de los propietarios de inmuebles. (1)
A continuación, analizaremos la Ley Devuélveme mi Casa, incluyendo su procedimiento judicial, los tipos de arrendamiento a los que aplica, la legislación, doctrina y jurisprudencia relevante.
Procedimiento Judicial
La Ley Devuélveme mi Casa introduce mecanismos para la restitución de inmuebles: la restitución anticipada y el procedimiento monitorio.
Restitución anticipada:
Si el arrendatario destruye parcialmente o inutiliza el inmueble por acción u omisión en su cuidado, el juez puede ordenar la restitución anticipada del inmueble, incluyendo el desalojo con auxilio de la fuerza pública si es necesario. (2) Esta medida busca proteger al arrendador ante daños graves a la propiedad, y el juez puede exigir una caución al demandante para indemnizar al arrendatario en caso de que la sentencia definitiva no ordene la restitución. (5)
Procedimiento monitorio:
Este procedimiento, más simple y expedito, busca el cobro de rentas de arrendamiento y la restitución del inmueble. (2) Para iniciar el proceso, el arrendador debe presentar una demanda con información sobre las partes, el inmueble, las rentas adeudadas y los motivos del incumplimiento. (2) Además, se debe notificar al arrendatario a través de un receptor judicial, incluyendo información específica sobre los motivos del proceso y los plazos que establece la ley. (3) El arrendatario tiene 10 días hábiles para pagar o formular una oposición a la demanda. (6) Si no cumple, se le condenará al pago y se dispondrá su lanzamiento en un plazo no superior a 10 días. (6) Es importante destacar que el arrendatario tiene derecho a oponerse a la demanda monitoria, y si el tribunal considera que la oposición está fundada, se iniciará un juicio declarativo conforme a las reglas generales. (8)
En este contexto, la ley busca facilitar la recuperación de la propiedad, permitiendo a las personas recuperar el bien lo antes posible y evitar que la situación se extienda en el tiempo. (9) Además, se busca reducir los costos del proceso judicial para que sea más accesible a los arrendadores. (10) Cabe destacar que la ley permite solicitar el desalojo no solo por atrasos en el pago del arriendo, sino también por el no pago de servicios básicos u otras causales. (9) Finalmente, los arrendadores pueden solicitar al juez que condene al arrendatario al pago de daños y perjuicios, en caso de que se haya producido una destrucción parcial o total de la propiedad. (3)
Si el arrendador presenta una demanda de restitución de inmueble ante un tribunal, debe cumplir con los siguientes requisitos:
Tener la calidad de arrendador.
Ser propietario del inmueble para ejercer derechos de arrendamiento.
Presentar la demanda ante el tribunal de primera instancia del lugar donde se encuentra la propiedad.
Adjuntar documentos que acrediten la ocupación ilegal o arrendamiento moroso. (10)
Tipos de Arrendamiento
La Ley N° 21.461 modifica la Ley N° 18.101, que regula el arrendamiento de predios urbanos en general. Sin embargo, existen ciertas exclusiones a la aplicación de esta ley:
Tipo de Arrendamiento Excluido | Descripción |
Predios rurales | No aplica a predios superiores a una hectárea destinados a actividades agrícolas, ganaderas o forestales, ya que estos se rigen por regulaciones específicas para el uso de suelo rural. (11) |
Inmuebles fiscales | Los inmuebles fiscales no están sujetos a las mismas normas de arrendamiento que los inmuebles privados. (11) |
Viviendas amobladas por temporadas cortas | No aplica a viviendas amobladas arrendadas por un plazo no superior a tres meses para fines de descanso o turismo, ya que se consideran arrendamientos temporales con fines específicos. (11) |
Hoteles o residenciales | Estos establecimientos se rigen por normativas específicas para la industria hotelera y no se consideran arrendamientos de predios urbanos en el sentido de la Ley N° 18.101. (11) |
Estacionamientos | El arrendamiento de estacionamientos se considera un tipo de contrato diferente al arrendamiento de predios urbanos. (11) |
Viviendas con promesa de venta (leasing) | Este tipo de contrato combina el arrendamiento con la opción de compra, por lo que no se ajusta a las normas de la Ley N° 18.101. (11) |
Arrendatarios morosos regulados por la Ley de Arrendamiento de Viviendas y Urbanizaciones | Esta ley específica regula un tipo particular de arrendamiento con sus propias normas para el manejo de la morosidad. (12) |
Legislación
La Ley Devuélveme mi Casa se enmarca dentro de la Ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
Modificaciones a la Ley N° 18.101
Las principales modificaciones introducidas por la Ley N° 21.461 son:
Incorporación de la medida precautoria de restitución anticipada en el artículo 8: Permite al juez ordenar la restitución del inmueble en casos de destrucción o inutilización por parte del arrendatario. (2)
Derogación del artículo 10: Elimina la antigua regulación sobre la terminación del arrendamiento por falta de pago, dando paso al procedimiento monitorio. (5)
Incorporación del Título III bis: Establece el procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento, agilizando el proceso de recuperación de la propiedad. (2)
Modificación del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil: Se suprime la frase "y comodato precario" en el numeral 6° del inciso segundo, lo que implica que los juicios de comodato precario ahora se rigen por el procedimiento monitorio establecido en la Ley N° 21.461. (13)
Doctrina
La Ley Devuélveme mi Casa ha sido objeto de análisis por parte de la doctrina, destacando los siguientes puntos:
Equilibrio en la relación arrendador-arrendatario: La ley busca un mayor equilibrio en la relación entre arrendadores y arrendatarios, otorgando herramientas legales más eficientes para proteger los derechos de los propietarios. (3)
Formalidad en los contratos: Se enfatiza la importancia de la formalidad en los contratos de arrendamiento, especialmente para acreditar la existencia y el contenido del acuerdo en caso de conflicto. (11) La ley establece que un contrato firmado ante notario constituye prueba suficiente para ejercer la demanda monitoria. (5)
Procedimiento monitorio: Se valora la agilidad y eficiencia del procedimiento monitorio para el cobro de rentas y la restitución del inmueble. (12)
Restitución anticipada: Se analiza la procedencia de la restitución anticipada como medida precautoria para proteger al arrendador ante daños al inmueble. (5)
Obligaciones recíprocas: Se destaca que el contrato de arrendamiento establece obligaciones para ambas partes, y que el arrendador también cuenta con recursos legales para defender su situación. (12) Por ejemplo, el arrendador puede formular una oposición a la demanda monitoria por escrito dentro del plazo legal. (12)
Importancia de la formalidad: Se resalta la importancia de que los arrendadores establezcan formalidad en el contrato de arrendamiento, ya que la ley establece una presunción de que todas las disposiciones establecidas en un contrato firmado ante notario serán plena prueba de todas las estipulaciones. (14)
Jurisprudencia
A pesar de su reciente promulgación, ya existen fallos judiciales que han aplicado la Ley Devuélveme mi Casa. Por ejemplo, la Corte Suprema ha analizado la aplicación de la ley en casos de comodato precario, determinando los requisitos para que proceda la acción de precario. (15) También se han presentado recursos de inaplicabilidad ante el Tribunal Constitucional cuestionando la aplicación de la ley en ciertos casos, argumentando que se han vulnerado los derechos de los requirentes. (16)
Es crucial seguir la evolución de la jurisprudencia en torno a la Ley Devuélveme mi Casa para comprender su interpretación y aplicación en la práctica 16.
Conclusiones
La Ley Devuélveme mi Casa introduce cambios relevantes en la legislación chilena sobre arrendamiento de predios urbanos. Con la restitución anticipada y el procedimiento monitorio, se agilizan los procesos de desalojo y se protegen los derechos de los arrendadores.
Esta ley tiene un impacto significativo en el mercado de arriendos en Chile, ya que otorga a los propietarios herramientas para recuperar sus inmuebles en casos de incumplimiento contractual, lo que podría incentivar la inversión en bienes raíces (17). Sin embargo, también es importante considerar las implicaciones para los arrendatarios, quienes podrían verse en una posición más vulnerable frente a la posibilidad de un desalojo expedito.
Si bien la ley busca un equilibrio entre las partes, es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan sus derechos y obligaciones. La formalidad en los contratos de arrendamiento se vuelve crucial para evitar conflictos. En caso de dudas, es recomendable buscar asesoría legal especializada.
La jurisprudencia en torno a esta ley aún está en desarrollo, por lo que es importante mantenerse actualizado sobre las interpretaciones y aplicaciones que realicen los tribunales. El análisis de la doctrina y la jurisprudencia permitirá comprender el alcance e impacto de la Ley Devuélveme mi Casa en el sistema legal chileno.
Fuentes citadas
1. www.chileatiende.gob.cl, acceso: febrero 24, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/107794-devuelveme-mi-casa-ley-n-21-461#:~:text=La%20ley%20%E2%80%9CDevu%C3%A9lveme%20mi%20Casa,monitorio%20de%20cobro%20de%20rentas.
2. Devuélveme mi Casa (Ley N° 21.461) - ChileAtiende, acceso: febrero 24, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/107794-devuelveme-mi-casa-ley-n-21-461
3. Ley “Devuélveme mi casa”: ¿Cómo aplica y cuál es su importancia? - Gespania, acceso: febrero 24, 2025, https://gespania.cl/mundo-gespania/mercado-inmobiliario/ley-devuelveme-mi-casa-como-aplica-y-cual-es-su-importancia
4. Nueva Ley de Arriendos N 21.461 - Colegio Inmobiliario I, acceso: febrero 24, 2025, https://colegioinmobiliario.cl/losheroes/nueva-ley-de-arriendos-n-21-461/
5. REPORTE 9_ACTUALIZACION 21.461 - Academia Judicial, acceso: febrero 24, 2025, https://academiajudicial.cl/wp-content/uploads/2022/09/Reporte-actualizacion_Ley-21461.pdf
6. Preguntas Frecuentes sobre el Juicio "Devuélveme Mi Casa" en Chile | MGA Abogados, acceso: febrero 24, 2025, https://mgaabogados.cl/preguntas-frecuentes-sobre-el-juicio-devuelveme-mi-casa-en-chile/
7. Juicios de arrendamiento con Ley “Devuélveme mi casa” - Becker Abogados, acceso: febrero 24, 2025, https://www.beckerabogados.cl/blog/juicio-arrendamiento-ley-devuelveme-mi-casa/
8. todo lo que debes saber sobre la ley "devuélveme mi casa" - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 24, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/todo-lo-que-debes-saber-sobre-la-ley-devuelveme-mi-casa
9. Ley Devuélveme Mi Casa: ¿Qué hago si no me pagan el arriendo? - Grupo Defensa, acceso: febrero 24, 2025, https://grupodefensa.cl/publicacion/ley-devuelveme-mi-casa-que-hago-si-no-me-pagan-el-arriendo/
10. Ley "Devuélveme mi casa": Lo que tienes que saber sobre la norma 21.461, acceso: febrero 24, 2025, https://www.neourbe.cl/blog/ley-devuelveme-mi-casa-lo-que-tienes-que-saber-sobre-la-norma-21461
11. Ley de arriendo, acceso: febrero 24, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/ley-de-arriendo
12. Ley devuélveme mi casa: en qué consiste - Pop Estate, acceso: febrero 24, 2025, https://blog.popestate.com/ley-devu%C3%A9lveme-mi-casa
13. Ley 21461 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 24, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar/imprimir?idNorma=1178004&idParte=10345443&idVersion=2022-06-30
14. Experto por ley 'Devuélveme mi casa': "Recomiendo demandar de inmediato y no esperar 3 meses" - YouTube, acceso: febrero 24, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=1ij7CmOv6v4
15. LA ACCIÓN DE PRECARIO EN LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA DURANTE EL 2022 - Academia de Derecho Civil UDP - Universidad Diego Portales, acceso: febrero 24, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2023/12/Informe-precario-CS.pdf
16. Norma que permite acoger la demanda en juicio monitorio de precario, se impugna de sede inaplicabilidad ante el Tribunal Constitucional., acceso: febrero 24, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2023/08/28/norma-que-permite-acoger-la-demanda-en-juicio-monitorio-de-precario-se-impugna-de-sede-inaplicabilidad-ante-el-tribunal-constitucional/
17. Qué dice la Ley 21.461 sobre el contrato de arriendo - Firma Virtual, acceso: febrero 24, 2025, https://firmavirtual.legal/que-dice-la-ley21461-contrato-arriendo/
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