Permiso de Edificación en Chile: Problemas, Derechos y Procedimientos para el Propietario de un Terreno

Mario E. Aguila
19 jul
23 Min. de lectura

Actualizado: 20 jul

Después de esta infografía, desarrollo a fondo del tema

Introducción

El proceso de edificación en Chile es una actividad intensamente regulada, diseñada para asegurar un desarrollo urbano que sea armónico, seguro y sostenible para la comunidad.¹ Dentro de este marco, el Permiso de Edificación se erige como el acto administrativo fundamental que confiere legalidad a cualquier proyecto constructivo. Lejos de ser una mera formalidad, constituye la autorización estatal indispensable, sin la cual no puede iniciarse obra alguna, garantizando que el proyecto cumple con la densa red de normativas que rigen el uso del suelo y la construcción.²

A pesar de la existencia de un marco normativo teóricamente robusto y jerarquizado, los propietarios de terrenos se enfrentan a una realidad compleja en los ámbitos burocrático, técnico y legal. Esta complejidad se manifiesta en una serie de desafíos recurrentes: errores frecuentes en la presentación de solicitudes que derivan en largos ciclos de observaciones, demoras administrativas significativas que han dado lugar al término "permisología", y el riesgo constante de enfrentar conflictos tanto con la autoridad municipal como con terceros, como los vecinos colindantes.⁴ La tensión principal en el sistema de edificación chileno radica precisamente en el desfase entre un marco legal claro en su concepción y su aplicación práctica a nivel municipal. Esta brecha genera una considerable incertidumbre jurídica y costos imprevistos para los propietarios, un problema sistémico que legislaciones recientes, como la Ley N° 21.718, intentan mitigar, pero cuya efectividad real aún está por demostrarse en la práctica.⁶

Este informe tiene como finalidad proporcionar un análisis exhaustivo y práctico de todo el ciclo de vida del permiso de edificación desde la perspectiva del propietario. Se identificarán los problemas potenciales en cada una de sus etapas, se detallarán los derechos que le asisten y se explicarán los procedimientos administrativos y judiciales disponibles para su defensa y resguardo. Se prestará especial atención al impacto de la Ley N° 21.718, promulgada con el objetivo explícito de agilizar estos procesos y dotar de mayor certeza jurídica a los intervinientes.

Marco Normativo y Actores Clave

La Jerarquía de Normas: El Ecosistema Regulatorio

Para comprender los desafíos asociados a un permiso de edificación, es imperativo conocer la estructura jerárquica de las normas que lo gobiernan. Este ecosistema regulatorio define las reglas del juego para cualquier proyecto constructivo en el país.

Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC): Establecida por el Decreto con Fuerza de Ley N° 458 de 1976, la LGUC es la ley marco que rige la planificación urbana, la urbanización y la construcción en todo el territorio nacional.¹ Su carácter es general y se estructura en tres niveles de acción principales: la planificación urbana a gran escala, las obras de urbanización (calles, servicios) y la construcción de edificaciones propiamente tal.¹⁰
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC): Aprobada por el Decreto Supremo N° 47 de 1992, la OGUC funciona como el reglamento detallado de la LGUC.¹¹ Este cuerpo normativo es de vital importancia práctica, ya que especifica los procedimientos administrativos para la obtención de permisos, define los estándares técnicos de diseño y construcción, y establece un glosario de términos clave que son de aplicación obligatoria, desde conceptos como "accesibilidad universal" hasta la "capacidad máxima de edificación" de un predio.¹⁴
Plan Regulador Comunal (PRC): Es el instrumento de planificación territorial a escala local. Cada municipalidad, a través de su PRC, define las "reglas de casa" para su territorio, estableciendo la zonificación (qué se puede construir y dónde), los usos de suelo permitidos (residencial, comercial, industrial), las alturas máximas de edificación, los coeficientes de constructibilidad, las densidades poblacionales, entre otros.¹⁷ La Dirección de Obras Municipales es la encargada de aplicar y fiscalizar el cumplimiento del PRC, y la falta de actualización de estos planes es una fuente recurrente de conflictos e incertidumbre.¹⁷

Actores Institucionales y Profesionales: Roles y Responsabilidades

El proceso de edificación involucra a una serie de actores con roles y responsabilidades bien definidos por la ley. La interacción entre ellos determina el éxito o fracaso de la tramitación de un permiso.

La Dirección de Obras Municipales (DOM): Es la entidad municipal central y la principal contraparte del propietario. Encabezada por el Director de Obras, sus funciones son cruciales y extensas, abarcando todo el ciclo del proyecto.²⁰ La DOM está facultada para:
Velar por el estricto cumplimiento de la LGUC, la OGUC y el PRC.²⁰
Estudiar los antecedentes y otorgar los permisos de edificación, subdivisión y urbanización.²⁰
Fiscalizar la ejecución de las obras para asegurar que se ajusten al permiso otorgado, desde el inicio de las faenas hasta su recepción final.²²
Recibir oficialmente las obras terminadas y autorizar su uso, un paso sin el cual la edificación no puede ser legalmente habitada o destinada a su fin.²⁴
Ordenar la paralización e incluso la demolición de obras que se ejecuten sin el permiso correspondiente o en contravención a la normativa.³
El Propietario: Es el titular del derecho a edificar y el responsable último del proyecto. Su principal obligación es acreditar ser el titular del dominio del predio, usualmente mediante una declaración jurada.²⁶ Debe contratar a los profesionales competentes para el diseño y ejecución de la obra y es quien enfrenta las consecuencias legales y económicas de cualquier incumplimiento. Es fundamental advertir sobre el alto riesgo de construir en un terreno cuyo dominio no está legalmente inscrito a su nombre, ya que, por el principio de accesión, lo edificado pertenece al dueño del suelo.²⁷
Los Profesionales Competentes: La ley establece la responsabilidad personal de arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros constructores y constructores civiles por sus acciones y omisiones.¹⁰ Estos profesionales deben estar legalmente habilitados para ejercer y contar con patente municipal vigente. Su firma en los planos, especificaciones y solicitudes constituye una certificación de que el proyecto cumple con toda la normativa aplicable, asumiendo así una responsabilidad legal directa.²⁶ La reciente Ley N° 21.718 ha venido a reforzar esta responsabilidad, especialmente la de los revisores independientes, estableciendo un régimen de responsabilidad solidaria en ciertos casos.³⁰
La SEREMI de Vivienda y Urbanismo: La Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo desempeña un doble rol. Por un lado, es el órgano técnico superior que imparte instrucciones, mediante circulares, para la correcta y uniforme aplicación de la LGUC y la OGUC por parte de las DOM.¹⁰ Por otro lado, actúa como una instancia administrativa de apelación, donde los particulares pueden reclamar en contra de las resoluciones dictadas por los Directores de Obras, constituyendo una vía de impugnación clave antes de recurrir a la justicia.³²

La estructura de responsabilidades descrita crea una "cadena de confianza" legalmente vinculante. El propietario confía en su arquitecto, quien a su vez certifica ante la DOM que el proyecto se ajusta a derecho. La DOM, por su parte, confía en esta certificación profesional para emitir el permiso, sin perjuicio de su propia facultad de revisión. Una falla en cualquier eslabón de esta cadena —un error en el diseño, una mala interpretación de la norma por parte de la DOM, o una ejecución deficiente— genera responsabilidad para todos los involucrados. Sin embargo, el impacto patrimonial directo (multas, demolición, pérdida de valor del inmueble) recae fundamentalmente sobre el propietario, quien ve su inversión puesta en riesgo.³

El Procedimiento de Obtención del Permiso de Edificación: Un Camino de Etapas

El proceso para obtener un Permiso de Edificación es secuencial y está rigurosamente normado. Cada etapa presenta sus propios requisitos y desafíos que el propietario debe anticipar y gestionar adecuadamente.

Fase Preliminar: El Certificado de Informes Previas (CIP)

Antes de invertir en el diseño de un proyecto, el primer paso indispensable es solicitar a la DOM el Certificado de Informes Previas (CIP). Este documento es la "cédula de identidad" del terreno desde una perspectiva urbanística. Su importancia radica en que informa de manera oficial todas las normas aplicables al predio (uso de suelo, altura máxima, distanciamientos, etc.) y, crucialmente, "congela" estas condiciones al momento de su emisión, protegiendo al solicitante de cambios normativos posteriores mientras el CIP esté vigente.²⁸ Constituye la base legal sobre la cual el arquitecto debe desarrollar el proyecto.³⁷

Fase de Solicitud: Conformación y Presentación del Expediente

Con el CIP en mano, el arquitecto procede a diseñar el proyecto y a conformar el expediente de solicitud. Este expediente es un conjunto de documentos técnicos y legales que deben presentarse en la DOM. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) ha estandarizado los formularios para los distintos tipos de permisos (obra nueva, ampliación, etc.) con el fin de unificar y facilitar el proceso.²⁶

Los documentos esenciales que componen el expediente son, entre otros ²⁸:

Solicitud oficial (formulario MINVU) firmada por el propietario y el arquitecto.
Fotocopia del CIP vigente.
Declaración jurada simple de dominio del predio por parte del propietario.
Planos de arquitectura (ubicación, emplazamiento, plantas de todos los pisos, cortes, elevaciones).
Especificaciones técnicas detalladas de la obra.
Proyecto de cálculo estructural y memoria de cálculo, cuando la envergadura de la obra lo requiera.
Certificados de factibilidad de dotación de servicios básicos (agua potable, alcantarillado, electricidad).

Para modernizar este proceso, se han implementado plataformas como DOM en Línea, que permiten la tramitación digital de los permisos, buscando agilizar los tiempos y aumentar la transparencia.⁴¹

Fase de Revisión y Observaciones: El Diálogo con la DOM

Una vez ingresado el expediente, la DOM dispone de un plazo legal de 30 días corridos para revisarlo y pronunciarse. Este plazo se reduce a 15 días si el proyecto cuenta con un informe favorable de un Revisor Independiente.³⁴ Si durante la revisión se detectan incumplimientos normativos o falta de antecedentes, la DOM no rechaza el proyecto de inmediato, sino que emite un

Acta de Observaciones. Este documento debe listar de una sola vez todas las correcciones o aclaraciones requeridas. El solicitante tiene un plazo de 60 días para subsanar dichas observaciones y reingresar el expediente.³⁷ Esta etapa es un punto crítico del proceso, ya que es donde se originan gran parte de las demoras, especialmente si las observaciones son ambiguas o si surgen nuevas observaciones en revisiones posteriores, práctica que la ley busca evitar.³⁷

Fase de Aprobación, Ejecución y Recepción Definitiva de Obras

Si el expediente cumple con toda la normativa o si las observaciones fueron subsanadas correctamente, la DOM procede a la aprobación. En ese momento, se calcula el monto de los derechos municipales, que corresponde al 1.5% del presupuesto de la obra.³⁷ Una vez pagados estos derechos, la DOM emite el Permiso de Edificación, que autoriza formalmente el inicio de las obras.⁴²

El permiso tiene una vigencia de tres años. Caduca automáticamente si las obras no se inician en ese lapso o si, una vez iniciadas, permanecen paralizadas por el mismo período.³⁶ Durante la ejecución de la obra, es fundamental que la construcción se ajuste estrictamente al proyecto aprobado, ya que cualquier desviación puede acarrear sanciones y dificultar la recepción final.⁴²

Al concluir la construcción, se debe solicitar la Recepción Definitiva de Obras a la DOM. Un inspector municipal verificará en terreno que lo construido es concordante con el permiso otorgado. La obtención de este certificado es un hito crucial, pues es el documento que acredita que la edificación cumple con la ley y puede ser habitada o destinada al uso previsto. Ninguna obra puede ser utilizada legalmente sin este certificado.³

Tabla 1: Cronología y Documentación Clave del Permiso de Edificación

La siguiente tabla resume el proceso, transformando la complejidad normativa en un flujo de trabajo claro y gestionable para el propietario.

Fase	Acción Clave	Documentos Requeridos Principales	Responsable Principal	Plazo Legal Asociado	Referencia Normativa (OGUC/LGUC)
1. Preliminar	Obtener Certificado de Informes Previas (CIP)	Formulario de solicitud, Rol de avalúo	Propietario / Arquitecto	15 días corridos	Art. 116 LGUC
2. Solicitud	Ingresar Expediente de Edificación	Formulario de solicitud, CIP vigente, Planos de arquitectura, Especificaciones técnicas, Proyecto de cálculo estructural, Certificados de factibilidad, Declaración de dominio	Propietario / Arquitecto	N/A	Art. 5.1.6 OGUC
3. Revisión DOM	Revisión del expediente y emisión de pronunciamiento	Expediente completo	DOM	30 días (15 con Revisor Independiente)	Art. 1.4.9 OGUC
	Subsanar Observaciones (si aplica)	Documentos corregidos según Acta de Observaciones	Propietario / Arquitecto	60 días desde notificación	Art. 1.4.9 OGUC
4. Aprobación y Ejecución	Pagar Derechos Municipales y retirar Permiso	Comprobante de pago	Propietario	3 días hábiles post-pago	Art. 5.1.16 OGUC
	Ejecutar la obra	Permiso de Edificación y planos aprobados en obra	Constructor / Propietario	3 años (vigencia del permiso)	Art. 1.4.17 OGUC
5. Recepción	Solicitar Recepción Definitiva de Obras	Solicitud, Certificados de instalaciones, Libro de Obras	Propietario / Arquitecto	30 días para inspección y pronunciamiento	Art. 5.2.6 OGUC

Problemas Frecuentes y Riesgos para el Propietario

El camino hacia la obtención del permiso de edificación y la posterior recepción de la obra está plagado de riesgos potenciales que pueden comprometer seriamente la viabilidad de un proyecto. Estos riesgos se pueden clasificar en administrativos, constructivos y conflictos con terceros.

Riesgos Administrativos y Burocráticos

Análisis de Errores Comunes: La principal causa de retrasos y observaciones por parte de la DOM son los errores y omisiones en el expediente de solicitud. Un análisis de la práctica municipal revela patrones recurrentes, tales como: errores en el cálculo de superficies (especialmente de áreas como mansardas o subterráneos), no adjuntar certificados indispensables como el de factibilidad de servicios, desconocimiento de la situación municipal previa del predio (permisos o recepciones anteriores no declarados), falta de firmas del propietario o de los profesionales, y la presentación de planos con escalas ilegibles o información insuficiente.⁴⁷
La "Permisología" y los Retrasos: Más allá de los errores del solicitante, existe un problema sistémico de demoras en las DOM, conocido como "permisología". Estudios de la industria inmobiliaria han revelado que el plazo promedio total para la tramitación de un proyecto puede superar los 815 días, y que las demoras atribuibles directamente a la gestión de la DOM explican más del 70% de este tiempo.⁴⁸ Estos retrasos no solo generan incertidumbre, sino que también tienen un impacto económico directo, pudiendo encarecer el costo final de una vivienda hasta en un 15% debido a los mayores costos financieros y de oportunidad.⁵ La Ley N° 21.718 busca mitigar este problema al reducir plazos y delimitar con mayor precisión las facultades de la DOM.⁶
Causales de Rechazo e Invalidación del Permiso:
- Rechazo: La DOM está legalmente obligada a rechazar toda solicitud que incumpla una norma urbanística.³⁴ Las causas más comunes de rechazo son las contravenciones directas al Plan Regulador Comunal, como exceder la altura máxima permitida, no respetar los distanciamientos a los deslindes, proponer un uso de suelo no admitido en la zona o superar la densidad o el coeficiente de constructibilidad.⁵⁰
- Invalidación: Un riesgo aún mayor es la invalidación de un permiso ya otorgado. La DOM puede, mediante un procedimiento de autotutela, o por instrucción de la Contraloría General de la República, anular un permiso si detecta vicios de legalidad graves en su otorgamiento, por ejemplo, si se aprobó un proyecto que excedía el coeficiente de ocupación de suelo permitido. Este escenario es particularmente perjudicial, ya que puede ocurrir incluso con la obra ya iniciada o avanzada.⁵²

Riesgos Durante y Después de la Construcción

Desviaciones del Proyecto y Obras sin Permiso: Construir sin permiso o realizar modificaciones sustanciales a un proyecto ya aprobado es una de las infracciones más graves en materia de urbanismo y construcción.⁴ Las consecuencias legales y económicas son severas y acumulativas:
Paralización de la obra: La DOM puede ordenar la detención inmediata de los trabajos.³
Multas: Se pueden aplicar multas que van desde un 0.5% hasta un 20% del presupuesto total de la obra.³
Orden de demolición: En casos graves o cuando la obra no es regularizable, la autoridad puede ordenar la demolición total o parcial de lo construido, a costa del propietario.³
Recargos municipales: Al intentar regularizar una obra ejecutada sin permiso, se aplica un recargo del 50% sobre los derechos municipales. Si no se regulariza, la multa puede llegar al 100% de dichos derechos.³
Cobros retroactivos de contribuciones: El Servicio de Impuestos Internos (SII) puede tasar la superficie no declarada y cobrar el impuesto territorial de forma retroactiva hasta por tres años.³
Obstáculos en la Recepción Definitiva de Obras: La obtención del certificado de recepción final puede verse frustrada si se constatan discrepancias entre la obra ejecutada y los planos aprobados, o si las obras de urbanización del entorno (calles, veredas, servicios) no han sido previamente recibidas por la DOM.³ La falta de este certificado no solo impide el uso legal de la propiedad, sino que también puede acarrear responsabilidad civil para el propietario y los profesionales en caso de fallas o defectos de la construcción.⁶⁰

Conflictos con Terceros

Discrepancias con el Plan Regulador Comunal (PRC): Un permiso de edificación puede ser objeto de controversia si se otorga en base a un PRC desactualizado o si la interpretación de sus normas por parte de la DOM es cuestionada por la comunidad o por otros organismos. Esto puede derivar en reclamos de vecinos, acciones judiciales e incluso la invalidación del permiso.¹⁷
Conflictos Vecinales: Los propietarios de predios colindantes tienen el derecho a denunciar ante la DOM cualquier obra que consideren que los perjudica.⁶⁴ Los reclamos más comunes incluyen:
Daños estructurales: Aparición de grietas, fisuras o humedades en las propiedades vecinas como consecuencia de las excavaciones o trabajos de construcción.⁶⁶
Incumplimiento de normas de adosamiento: Construcciones que se adosan al deslinde sin respetar la altura máxima (generalmente 3.5 metros) o la longitud máxima permitida (40% del deslinde común).¹⁵
Molestias por la faena: Ruidos, vibraciones y polvo excesivos durante el proceso constructivo.⁶⁶
Uso indebido de muros medianeros: Utilizar un muro divisorio como parte estructural de la nueva edificación sin la autorización del vecino copropietario del muro.⁶⁵El procedimiento formal para estas denuncias se inicia presentando un formulario específico en la DOM, lo que gatillará una fiscalización en terreno.64

Estos riesgos no deben ser vistos como eventos aislados, sino como una posible cadena de causalidad. Un error técnico inicial en los planos puede llevar a una observación administrativa, generando un retraso. Si esta situación se gestiona de manera inadecuada, puede derivar en un rechazo del permiso. Si el propietario, frustrado, decide construir de todas formas, incurre en una ilegalidad. Esta ilegalidad puede ser denunciada por un vecino, lo que activa una fiscalización de la DOM, que a su vez puede culminar en sanciones económicas severas y, en el peor de los casos, en la orden de demolición de la inversión realizada. Comprender esta "cascada de riesgos" es fundamental para la toma de decisiones estratégicas del propietario.

Derechos y Mecanismos de Defensa del Propietario

Frente a las dificultades y decisiones adversas de la administración, el ordenamiento jurídico chileno provee al propietario una serie de herramientas y recursos para defender sus derechos, tanto en la vía administrativa como en la jurisdiccional.

Vías Administrativas de Impugnación

El Derecho a Subsanar Observaciones: Como parte del debido proceso administrativo, el propietario tiene el derecho a que la DOM le comunique todas las observaciones a su proyecto en un solo acto, y dispone de un plazo de 60 días para corregirlas y reingresar el expediente para una nueva revisión.³⁷
El Recurso de Reconsideración (Reposición): Aunque no es la vía de impugnación más específica en materia de edificación, los principios generales de la Ley N° 19.880 sobre Procedimiento Administrativo permiten al interesado solicitar a la misma autoridad que dictó el acto (en este caso, el Director de Obras) que lo reconsidere y lo modifique o deje sin efecto. Es un recurso que se interpone ante la propia DOM.⁷¹
El Recurso de Reclamación ante la SEREMI: Esta es la principal y más efectiva vía de apelación administrativa especializada. La Ley N° 21.718 ha fortalecido y agilizado este procedimiento ⁸:
Causales: Procede contra las resoluciones de la DOM que deniegan un permiso o en contra del rechazo ficto de una solicitud, configurado a través del silencio administrativo negativo.³⁴
Plazo: El reclamo debe interponerse ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo respectiva dentro de los 30 días hábiles siguientes a la notificación de la resolución denegatoria, o desde la fecha en que el interesado presentó el escrito haciendo valer el silencio negativo.⁸
Procedimiento: Una vez admitido el reclamo, la SEREMI solicita un informe a la DOM y tiene un plazo de 40 días hábiles para resolver fundadamente. Si acoge el reclamo, puede dejar sin efecto, total o parcialmente, la resolución de la DOM y, si el proyecto cumple con la normativa, puede ordenar directamente a la DOM que otorgue el permiso sin más trámite.⁸
El Silencio Administrativo Negativo: Esta figura es un derecho del solicitante y una herramienta estratégica para combatir la inactividad de la DOM. Si la DOM no emite un pronunciamiento (aprobación u observaciones) dentro del plazo legal de 30 días, el propietario puede presentar un escrito ante la misma DOM manifestando su voluntad de tener por rechazada la solicitud. Este acto configura el "silencio negativo" y lo habilita para interponer el recurso de reclamación ante la SEREMI, evitando que su proyecto quede en un limbo administrativo indefinido.⁸

Vías Jurisdiccionales

El Reclamo de Ilegalidad Municipal: Es una acción judicial especial que se presenta ante la Corte de Apelaciones respectiva para impugnar resoluciones u omisiones ilegales del municipio.³³
Procedimiento en dos etapas: Requiere un paso previo obligatorio. Primero, se debe presentar un reclamo administrativo ante el Alcalde, dentro de un plazo de 30 días desde que se tuvo conocimiento del acto impugnado. El Alcalde tiene 15 días para resolver. Si el reclamo es rechazado o no es respondido en ese plazo, el interesado queda habilitado para recurrir a la Corte de Apelaciones, para lo cual tiene un nuevo plazo de 15 días.⁷⁹
Requisitos: Es una acción de derecho estricto, lo que significa que el escrito de reclamo debe cumplir con requisitos formales precisos: identificar claramente el acto u omisión ilegal, la norma legal específica que se considera infringida, la forma en que se produjo la infracción y el perjuicio que el acto le causa al reclamante.⁷⁸
Alcance: A través de esta vía se puede solicitar la anulación de actos de la DOM o del Alcalde, como la invalidación de un permiso, el rechazo de una recepción de obras, o una orden de demolición considerada ilegal.⁵⁴

Estrategias Proactivas y de Regularización

Debida Diligencia: La mejor defensa es la prevención. La contratación de asesoría profesional competente (arquitecto y, si es necesario, abogado urbanista) desde las etapas más tempranas es crucial.⁴ Esto incluye una revisión exhaustiva de la normativa del PRC antes de adquirir un terreno o de iniciar el diseño.
Mecanismos de Regularización: Para aquellas obras ya construidas sin los permisos correspondientes, existen vías de legalización. La más conocida es la Ley N° 20.898, popularmente llamada "Ley del Mono", la cual establece procedimientos simplificados y rebajas de derechos para regularizar viviendas de hasta 140 m², siempre que cumplan con ciertos requisitos de avalúo fiscal, antigüedad y normas de habitabilidad y seguridad.⁸⁵

Tabla 2: Resumen de Vías de Impugnación y Recursos del Propietario

Esta tabla comparativa sistematiza las principales vías de defensa, sirviendo como una guía estratégica para el propietario y sus asesores.

Recurso/Acción	Tipo	Autoridad Competente	Plazo para Interponer	Acto Impugnable	Fundamento Legal Principal
Recurso de Reconsideración (Reposición)	Administrativo	Director de Obras Municipales	5 días hábiles	Resoluciones de la DOM	Ley N° 19.880
Recurso de Reclamación	Administrativo Especial	SEREMI de Vivienda y Urbanismo	30 días hábiles	Resoluciones de la DOM / Silencio Administrativo Negativo	Art. 118 LGUC (mod. Ley 21.718)
Reclamo de Ilegalidad	Jurisdiccional	1° Etapa: Alcalde 2° Etapa: Corte de Apelaciones	30 días (Alcalde) + 15 días (Corte)	Resoluciones u omisiones ilegales del Municipio	Art. 151 LOCM (Ley 18.695)

Conclusiones y Recomendaciones Estratégicas

El análisis del marco normativo y la práctica administrativa en torno a los permisos de edificación en Chile revela un panorama de alta complejidad para el propietario de un terreno. Las principales vulnerabilidades se centran en la dependencia de la eficiencia y la interpretación normativa de la Dirección de Obras Municipal, la complejidad técnica de los expedientes que eleva el riesgo de errores no forzados, y las severas consecuencias patrimoniales que se derivan de cualquier incumplimiento.

La reciente Ley N° 21.718 representa un avance legislativo significativo orientado a empoderar al propietario y agilizar los procedimientos. La formalización del silencio administrativo negativo como un mecanismo para destrabar la inacción municipal y el fortalecimiento de la vía de reclamación ante la SEREMI son herramientas procesales de gran valor. No obstante, el éxito de esta reforma dependerá críticamente de la capacidad de las SEREMI para absorber y resolver de manera eficiente un previsible aumento en el volumen de reclamos, y de la efectiva implementación de los nuevos estándares y plazos a nivel municipal.

Basado en este análisis, se formulan las siguientes recomendaciones estratégicas para los propietarios:

Inversión en Asesoría Preventiva: La contratación de un arquitecto con experiencia comprobada en tramitaciones municipales y, en proyectos de mayor complejidad, de un abogado especialista en derecho urbanístico, no debe ser vista como un costo, sino como una inversión fundamental en mitigación de riesgos. Esta asesoría debe iniciarse idealmente antes de la compra del terreno.
El CIP como Hoja de Ruta Ineludible: Jamás se debe iniciar el diseño de un proyecto sin contar con un Certificado de Informes Previas vigente. Este documento debe ser analizado exhaustivamente por el equipo profesional para definir los parámetros del proyecto y evitar contravenciones normativas desde el origen.
Gestión Documental Rigurosa: Es crucial mantener un archivo completo, cronológico y ordenado de todo el expediente, incluyendo cada versión de los planos, todos los certificados, y un registro de todas las comunicaciones formales con la DOM. Esta documentación es la base probatoria para fundamentar cualquier futuro reclamo o defensa.
Uso Estratégico de los Plazos: El propietario y su arquitecto deben conocer y monitorear activamente los plazos legales que tiene la DOM para pronunciarse. Estar preparado para invocar el silencio administrativo negativo de manera oportuna es una herramienta clave para evitar que el proyecto quede estancado indefinidamente.
Privilegiar la Regularización: Ante la existencia de obras construidas sin permiso, la vía de la regularización, especialmente a través de leyes como la "Ley del Mono", es siempre una opción estratégicamente superior a la inacción. Los costos y beneficios de regularizar son considerablemente más favorables que enfrentar multas, recargos y el riesgo latente de una orden de demolición.
Diálogo y Negociación en Conflictos Vecinales: En caso de potenciales conflictos con vecinos, se recomienda encarecidamente buscar una vía de diálogo y acuerdo antes de iniciar acciones formales. Una denuncia ante la DOM puede desencadenar una fiscalización integral de la propiedad, que podría revelar otras irregularidades no relacionadas con el reclamo original, escalando el problema de manera innecesaria.

Fuentes citadas

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MANUAL DE PROCEDIMIENTOS - Ilustre Municipalidad de La Cisterna, acceso: julio 19, 2025, http://transparencia.cisterna.cl/archivos/MANUAL/MANUAL.PROCEDIMIENTO.PERMISOS.EDIFICACION/Manual.Permisos.Edificacion.pdf
Las graves consecuencias de mantener obras no regularizadas en ..., acceso: julio 19, 2025, https://ocl.cl/nota/?n=Dp3fP8mr
Los 6 problemas legales más comunes en la construcción en Chile - CyL Abogados, acceso: julio 19, 2025, https://www.clabogados.cl/post/problemas-legales-construccion-chile
Nudo Crítico para la Construcción EL NEGATIVO IMPACTO DE LA “PERMISOLOGÍA”, acceso: julio 19, 2025, https://www.revistaenconcreto.cl/nudo-critico-para-la-construccion-el-negativo-impacto-de-la-permisologia/
Se aprueba ley que busca agilizar permisos de construcción - az - Albagli Zaliasnik, acceso: julio 19, 2025, https://www.az.cl/se-aprueba-ley-que-busca-agilizar-permisos-de-construccion/
Avances en la implementación de la nueva ley de agilización de permisos de construcción, acceso: julio 19, 2025, https://fn.cl/comunicaciones/avances-en-la-implementacion-de-la-nueva-ley-de-agilizacion-de-permisos-de-construccion
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Vista de El problema técnico-político de los planes reguladores comunales y su desafío a la gobernanza | Intervención, acceso: julio 19, 2025, https://intervencion.uahurtado.cl/index.php/intervencion/article/view/54/92
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MANUAL DE FUNCIONES DE LA UNIDAD DE LA DIRECCION DE OBRAS MUNICIPALES, acceso: julio 19, 2025, https://www.quillon.cl/transparencia_municipal/municipalidad/funciones_departamentos/FUNC_DEPART_DOM.pdf
Dirección de Obras Municipales - Municipalidad de Temuco, acceso: julio 19, 2025, https://www.temuco.cl/unidades-municipales/direccion-de-obras-municipales/
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS DIRECCIÓN DE OBRAS MUNICIPALES - Municipalidad de Arica - Ley de Transparencia, acceso: julio 19, 2025, https://transparencia.imaarica.cl/uploads/file/LEY20285/2022/SEPTIEMBRE/decretos/8168-1.PDF
SOLICITUD : PERMISO DE EDIFICACIÓN OBRA NUEVA CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS DATOS DE LA PROPIEDAD DECLARACIÓN JURADA DE - Minvu, acceso: julio 19, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/07/FORMULARIO-2-3.1.f.pdf
Guía Completa para Obtener un Permiso de Edificación - TikTok, acceso: julio 19, 2025, https://www.tiktok.com/@cennyarquitecturaa/video/7489223803281657093
Untitled - Municipalidad de La Reina, acceso: julio 19, 2025, https://www.lareina.cl/transparencia/recursos/archivos/MarcoNormativo/ManualDeProcedimientoInterno/Manual%20de%20procedimiento%20para%20otorgar%20permisos%20de%20edificacion.pdf
Trámites y Permisos - chilecubica, acceso: julio 19, 2025, https://www.chilecubica.com/estudio-costos/tr%C3%A1mites-y-permisos/
Nueva Ley 21.718 introduce importantes cambios en la Ley General de Urbanismo y Construcciones - Municipalidad de Cerro Navia, acceso: julio 19, 2025, https://www.cerronavia.cl/nueva-ley-21-718-introduce-importantes-cambios-en-la-ley-general-de-urbanismo-y-construcciones/
Ley N° 21.718 sobre Agilización de Permisos de Construcción - DLA Piper, acceso: julio 19, 2025, https://www.dlapiper.com/es-pr/insights/publications/2024/12/chile-law-no-21718-regarding-the-expediting-of-construction-permits
Permiso de Edificación puede ser impugnado mediante reclamación interpuesta ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo o en sede del reclamo de ilegalidad municipal que regula el artículo 151 de la Ley N°18.695. - Diario Constitucional, acceso: julio 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2020/07/18/permiso-de-edificacion-puede-ser-impugnado-mediante-reclamacion-interpuesta-ante-la-seremi-de-vivienda-y-urbanismo-o-en-sede-del-reclamo-de-ilegalidad-municipal-que-regula-el-articulo-151-de-la-ley-n/
Reclamo de ilegalidad municipal.I. Vías de impugnación de los actos del Director de Obras Municipales. Vía administrativa ante el SEREMI de Vivienda y Urbanismo y vía jurisdiccional, previa etapa administrativa ante el Alcalde. Procedencia de impugnar los actos del Director de Obras Municipales simultáneamente por la vía administrativa y por la vía jurisdiccional. II. Alcance de la expresión "ilegalidad" en el reclamo de ilegalidad municipal. Concepto amplio de ilegalidad. Ilegalidad puede provenir de la infracción de normas reglamentarias - JurisChile 2025, acceso: julio 19, 2025, http://www.jurischile.com/2015/12/reclamo-de-ilegalidad-municipali-vias.html
Ley Chile - Ley 21718 - Biblioteca del Congreso Nacional - BCN, acceso: julio 19, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=1208743
6.1.1.3 Permiso de Edificación Obra Menor - Santiago en Línea, acceso: julio 19, 2025, https://www.santiagoenlinea.cl/6-1-1-3permiso-de-edificacion-obra-menor/
Permiso de Edificación - Municipalidad de Providencia, acceso: julio 19, 2025, https://providencia.cl/provi/municipalidad/servicios/obras-municipales/permiso-de-edificacion
MANUAL DE PROCEDIMIENTO, acceso: julio 19, 2025, http://www.portalvillarrica.cl/ta/reglamentos/manual_procedimiento_permiso_obra_nueva.pdf
2 - Formularios de Permisos de Edificación - Ministerio de Vivienda y Urbanismo, acceso: julio 19, 2025, https://www.minvu.gob.cl/elementos-tecnicos/formularios/formularios-de-permisos-de-edificacion/
Formularios de Trámites Direcciones de Obras Municipales - DOM archivos - Ministerio de Vivienda y Urbanismo, acceso: julio 19, 2025, https://www.minvu.gob.cl/elementos-tecnicos/formularios-de-tramites-direcciones-de-obras-municipales-dom/
Ley Chile - dto 47 (05-jun-1992) M. de Vivienda y Urbanismo - BCN, acceso: julio 19, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8201&idParte=100008981
DOM en Línea, acceso: julio 19, 2025, https://domenlinea.minvu.cl/
¿Cómo sacar los permisos de edificación? - YouTube, acceso: julio 19, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=O-9JqcSNL6c
DOM en Línea - Construye2025, acceso: julio 19, 2025, https://construye2025.cl/iniciativa/dom-en-linea/
Permiso de Edificación en Chile - Concepción - MC Arquitectos, acceso: julio 19, 2025, https://www.mcarquitectos.cl/permiso-de-edificacion/
"Artículo 145°. Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o tot, acceso: julio 19, 2025, https://www.camara.cl/verDoc.aspx?prmTipo=SIAL&prmID=45632&formato=pdf
Resolución 3709 ORDENA INHABILIDAD DE PROPIEDAD UBICADA EN RAPA NUI N° 142, acceso: julio 19, 2025, https://c.bcn.cl/3frvv
Listado de Errores Frecuentes en la Tramitación de Permisos 1 3 4 5, acceso: julio 19, 2025, https://www.temuco.cl/wp-content/uploads/2022/05/Listado-de-Errores-frecuentes-en-la-tramitacio%CC%81n-por-parte-de-usuarios..pdf
Plazo para completar tramitación de permisos municipales escaló ..., acceso: julio 19, 2025, https://cushwakechile.com/novedades/en-los-medios/plazo-para-completar-tramitacion-de-permisos-municipales-escalo-un-26-en-cuatro-anos-a-un-promedio-de-815-dias/
Más de dos años se pueden tardar los permisos para proyectos inmobiliarios en la RM, acceso: julio 19, 2025, https://www.latercera.com/pulso/noticia/mas-de-dos-anos-se-pueden-tardar-los-permisos-para-proyectos-inmobiliarios-en-la-rm/FK2QJPYHLFCHBLGFTN2ZGRSWFQ/
Corte de Santiago desestimó reclamo de ilegalidad contra municipio que rechazó modificación de Permisos de Edificación de Obra Nueva | Microjuris Chile al Día, acceso: julio 19, 2025, https://aldiachile.microjuris.com/2021/08/16/corte-de-santiago-desestimo-reclamo-de-ilegalidad-contra-municipio-que-rechazo-modificacion-de-permisos-de-edificacion-de-obra-nueva/
Dictamen de Contraloría ratifica criterio que afecta a un Permiso de Edificación aprobado, acceso: julio 19, 2025, https://fontaineycia.cl/dictamen-de-contraloria-ratifica-criterio-que-afecta-a-un-permiso-de-edificacion-aprobado/
Invalidación de recepción final y caducidad del permiso de edificación son ilegales, al haber sido tramitadas irregularmente por la DOM y excediendo sus atribuciones. - Diario Constitucional, acceso: julio 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2025/02/24/invalidacion-de-recepcion-final-y-caducidad-del-permiso-de-edificacion-son-ilegales-al-haber-sido-tramitadas-irregularmente-por-la-dom-y-excediendo-sus-atribuciones/
Revocación de permisos de edificación por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Estación Central se ajustó a derecho, resuelve la Corte Suprema. - Diario Constitucional, acceso: julio 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/10/18/revocacion-de-permisos-de-edificacion-por-la-direccion-de-obras-de-la-municipalidad-de-estacion-central-se-ajusto-a-derecho-resuelve-la-corte-suprema/
Corte de Santiago acogió recurso de ilegalidad de fundación contra ..., acceso: julio 19, 2025, https://aldiachile.microjuris.com/2023/03/23/corte-de-santiago-acogio-recurso-de-ilegalidad-de-fundacion-contra-acto-de-municipio-que-rechazo-invalidacion-de-permiso-de-edificacion/
Los 5 errores más frecuentes en la construcción y cómo evitarlos - Advance UNAB, acceso: julio 19, 2025, https://advance.unab.cl/noticia/los-5-errores-mas-frecuentes-en-la-construccion-y-como-evitarlos/
Riesgos de no solicitar permiso de edificación - Constructora Alma, acceso: julio 19, 2025, https://www.constructoraalma.cl/post/riesgos-de-no-solicitar-permiso-de-edificaci%C3%B3n
Inspección y Control de Obras: todo lo que necesitas saber ..., acceso: julio 19, 2025, https://www.cerronavia.cl/inspeccion-y-control-de-obras-todo-lo-que-necesitas-saber/
Director de Obras Municipales debe resolver solicitud de recepción de obras total o parcial, lo que es concordante con principio conclusivo, conforme al cual interesados tienen derecho a que se dicte el acto final que cierre procedimiento administrativo. - Diario Constitucional, acceso: julio 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2020/05/11/director-de-obras-municipales-debe-resolver-solicitud-de-recepcion-de-obras-total-o-parcial-lo-que-es-concordante-con-principio-conclusivo-conforme-al-cual-interesados-tienen-derecho-a-que-se-dicte-e/
DDU 504 | Minvu, acceso: julio 19, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/DDU-504-.pdf
Consecuencias jurídicas de la recepción definitiva, que otorga el director de obras municipales - Universidad de Chile, acceso: julio 19, 2025, https://www.bibliotecadigital.uchile.cl/discovery/fulldisplay?vid=56UDC_INST%3A56UDC_INST&tab=Everything&docid=alma991006658079703936&context=L&adaptor=Local%20Search%20Engine&query=sub%2Cexact%2CEvasio%CC%81n%20de%20impuestos%20--%20Aspectos%20juri%CC%81dicos%20--%20Chile%2CAND&mode=advanced
Derechos de las personas ante eventuales fallas de construcción en viviendas evidenciadas tras sistema frontal - SERNAC, acceso: julio 19, 2025, https://www.sernac.cl/portal/604/w3-article-80907.html
Calidad de la construcción - BCN, acceso: julio 19, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/calidad-de-la-construccion
Conflictos por permisos de edificación en Las Condes complican a Francisco de la Maza como carta de Piñera para Obras Públicas - El Mostrador, acceso: julio 19, 2025, https://www.elmostrador.cl/noticias/pais/2018/01/04/conflictos-por-permisos-de-edificacion-en-las-condes-complican-a-francisco-de-la-maza-como-carta-de-pinera-para-obras-publicas/
¿Cómo puedo presentar una denuncia de una construcción que ..., acceso: julio 19, 2025, https://www.incove.cl/post/c%C3%B3mo-puedo-presentar-una-denuncia-de-una-construcci%C3%B3n-que-afecte-mi-propiedad
interpone Reclamo del artículo 5.1.22 de la Ordenanza General de - Interferencia |, acceso: julio 19, 2025, https://interferencia.cl/sites/default/files/denuncia_dom_-_patricio_sepulveda.pdf
Reclamos por ruidos molestos, vibraciones y daños estructurales en viviendas por la construcción de un conjunto de departamentos al encontrarse dubitados no pueden ser resueltos por medio de la acción cautelar., acceso: julio 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/08/15/reclamos-por-ruidos-molestos-vibraciones-y-danos-estructurales-en-viviendas-por-la-construccion-de-un-conjunto-de-departamentos-al-encontrarse-dubitados-no-pueden-ser-resueltos-por-medio-de-la-accion/
POR DIVERSOS DAÑOS: Vecinos denunciaron ampliación irregular en Maipú - YouTube, acceso: julio 19, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=lDhkzD-RLtw&pp=0gcJCdgAo7VqN5tD
Escrito para Reclamar Daños en Vivienda Por Obras Colindantes | PDF - Scribd, acceso: julio 19, 2025, https://www.scribd.com/document/491634099/Escrito-para-Reclamar-Danos-en-Vivienda-por-Obras-Colindantes
CONSTRUCCIÓN pegada al vecino. ¡Evita estos 3 ERRORES! - Ximena Sepúlveda, acceso: julio 19, 2025, https://ximenasepulveda.cl/blog/construccion-pegada-al-vecino-evita-estos-3-errores/
Conflicto entre vecinos: cuándo lo ejercicio de los derechos de uno molesta a los demás, acceso: julio 19, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/conflicto-vecinos-molestia-derechos-condominio
reposicion - Documento Digitalizado en OFP - Minvu, acceso: julio 19, 2025, https://documentos.minvu.cl/regionVIII/seremi/resoluciones_exentas/Documentos/e_resex0851_16.pdf
Recurso de reconsideración resuelto por la Dirección General de Aguas luego de casi 7 años no provoca el decaimiento del procedimiento administrativo, resuelve la Corte de Santiago. - Diario Constitucional, acceso: julio 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/08/22/recurso-de-reconsideracion-resuelto-por-la-direccion-general-de-aguas-luego-de-casi-7-anos-no-provoca-el-decaimiento-del-procedimiento-administrativo-resuelve-la-corte-de-santiago/
RECURSO DE REPOSICIÓN. EN EL PRIMER OTROSÍ: SOLICITA SUSPENSIÓN DE LOS EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN QUE INDIC - SNIFA, acceso: julio 19, 2025, https://snifa.sma.gob.cl/General/Descargar/20662063493
gobierno de chile mincio de nvenda y urbanismo, acceso: julio 19, 2025, https://documentos.minvu.cl/regionVIII/seremi/oficios/Documentos/e_ord2325_09.pdf
Ley 21718 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile - BCN, acceso: julio 19, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1208743
Silencio Administrativo en Chile - Conceptos Jurídicos, acceso: julio 19, 2025, https://www.conceptosjuridicos.com/cl/silencio-administrativo/
Silencio administrativo: ¿una solución a la permisología? - Idealex.press, acceso: julio 19, 2025, https://idealex.press/silencio-administrativo-una-solucion-a-la-permisologia/
El reclamo de ilegalidad municipal es una impugnación de derecho estricto que exige para su procedencia indicar las normas legales infringidas y como ello se produce en perjuicio del administrado., acceso: julio 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2023/01/17/el-reclamo-de-ilegalidad-municipal-es-una-impugnacion-de-derecho-estricto-que-exige-para-su-procedencia-indicar-las-normas-legales-infringidas-y-como-ello-se-produce-en-perjuicio-del-administrado/
Improcedencia del reclamo de ilegalidad de la Ley Orgánica de Municipalidades por infracción de normas de un instrumento de planificación territorial - Revista de Derecho Público, acceso: julio 19, 2025, https://revistaderechopublico.uchile.cl/index.php/RDPU/article/download/39917/41486/138344
El plazo para interponer el reclamo de ilegalidad en sede jurisdiccional se cuenta desde el vencimiento de los 15 días de interpuesta la reclamación ante el alcalde - DOE | Actualidad Jurídica, acceso: julio 19, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/el-plazo-para-interponer-el-reclamo-de-ilegalidad-en-sede-jurisdiccional-se-cuenta-desde-el-vencimiento-de-los-15-dias-de-interpuesta-la-reclamacion-ante-el-alcalde/
SECRETARÍA : CIVIL (CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO ..., acceso: julio 19, 2025, https://defendamoslaciudad.cl/noticias/item/download/966_99c30544ef10953d572406e3621e7b94
CAPITULO SEGUNDO. Requisitos del reclamo de ilegalidad municipal - Tesis Electrónicas UACh, acceso: julio 19, 2025, http://cybertesis.uach.cl/tesis/uach/2004/fjm152r/xhtml/TH.3.xml
Corte de Apelaciones de Valparaíso rechazó reclamo de ilegalidad contra la Municipalidad de Viña del Mar por permiso de edificación - DOE | Actualidad Jurídica, acceso: julio 19, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-de-apelaciones-de-valparaiso-rechazo-reclamo-de-ilegalidad-contra-la-municipalidad-de-vina-del-mar-por-permiso-de-edificacion/
Corte Suprema acogió un recurso de casación y dio lugar a reclamo de ilegalidad contra actos de municipio que rechazó recepción de obra, y en cambio, ordenó su demolición | Microjuris Chile al Día, acceso: julio 19, 2025, https://aldiachile.microjuris.com/2024/03/09/corte-suprema-acogio-un-recurso-de-casacion-y-dio-lugar-a-reclamo-de-ilegalidad-contra-actos-de-municipio-que-rechazo-recepcion-de-obra-y-en-cambio-ordeno-su-demolicion/
DDU 521 - Minvu.cl, acceso: julio 19, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/DDU-521.pdf
LLAMAN A REGULARIZAR CONSTRUCCIONES SIN PERMISO DE EDIFICACIÓN, acceso: julio 19, 2025, https://www.youtube.com/shorts/PvAZOBt7nFQ
Regularización de edificaciones - BCN, acceso: julio 19, 2025, https://www.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/29215/1/BCN___Ley_regularizacion_edificaciones__situacion_a_agosto_2020__DEFINITIVO.pdf
¿Tienes una propiedad que construiste y no has regularizado la obra ante las autoridades?, acceso: julio 19, 2025, https://www.coldwellbanker.cl/blog/blog-1/tienes-una-propiedad-que-construiste-y-no-has-regularizado-la-obra-ante-las-autoridades-32