La compra de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomamos en la vida.
En Chile, la compra de inmuebles en verde o blanco se ha vuelto cada vez más popular, ya que permite a los compradores acceder a precios más bajos y mejores condiciones de pago. Sin embargo, este tipo de compra también conlleva ciertos riesgos, por lo que es fundamental entender cómo funciona el seguro asociado a ella.
Beneficios de comprar en verde o blanco
Adquirir una propiedad en verde o blanco ofrece una serie de ventajas atractivas para los compradores. Algunas de las más destacadas son:
Precios más bajos: Las propiedades en verde o blanco suelen tener precios más bajos que las viviendas terminadas, lo que permite a los compradores acceder a un inmueble con un menor desembolso inicial (1).
Mayor capacidad de elección: Al comprar en una etapa temprana del proyecto, los compradores tienen mayor posibilidad de elegir la ubicación, orientación, tamaño y otras características de la vivienda que mejor se adapten a sus necesidades y preferencias (1).
Posibilidad de personalización: En algunos casos, las inmobiliarias permiten a los compradores personalizar ciertos aspectos de la vivienda, como los acabados, la distribución de espacios o la elección de materiales (1).
Plusvalía: El valor de la propiedad puede aumentar durante el período de construcción, lo que genera una plusvalía para el comprador al momento de la entrega (1).
Flexibilidad en el pago del pie: Los compradores pueden acceder a planes de pago más flexibles, fraccionando el pago del pie durante la fase de construcción (2).
¿Qué es la compra en verde o blanco?
En Chile, existen tres modalidades principales para la compra de viviendas: blanco, verde y entrega inmediata (3). La compra en verde y blanco se refieren a la adquisición de una propiedad que aún no está terminada.
Compra en verde: Se refiere a la compra de una propiedad que se encuentra en construcción (2). El comprador adquiere la propiedad antes de que esté terminada, basándose en planos, maquetas o visitas a pilotos (4, 5).
Compra en blanco: Es similar a la compra en verde, pero la construcción aún no ha comenzado (6). El comprador adquiere la propiedad en una etapa aún más temprana, usualmente solo con el permiso de edificación aprobado (6).
Ambas modalidades ofrecen seguridad comercial, ya que la ley exige la contratación de un seguro para proteger la inversión del comprador (6).
Seguros obligatorios en la compraventa de inmuebles en verde o blanco
Para proteger a los compradores en verde o blanco, la legislación chilena, específicamente la Ley 20.007 que regula las ventas en verde, exige que las inmobiliarias contraten un seguro que garantice la devolución del dinero pagado en caso de que el proyecto no se concrete (7, 2). Esta ley también establece que la promesa de compraventa debe ser autorizada ante notario público (1).
El seguro, también conocido como póliza de garantía de venta en verde, cubre el pie o los anticipos que el comprador entrega a la inmobiliaria (8). El monto de la póliza es igual a la cantidad entregada en efectivo a la constructora o inmobiliaria (1). Es importante destacar que este seguro no cubre las multas por desistimiento que pueda establecer el contrato de promesa de compraventa (8).
El objetivo principal del seguro es cubrir la obligación del vendedor de otorgar el contrato definitivo de compraventa e inscribir el bien inmueble en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente (9). Si esto no ocurre por causas imputables a la inmobiliaria, se restituye al comprador el dinero que ha pagado como anticipo (9).
Cobertura de los seguros
La cobertura del seguro de venta en verde se centra en proteger al comprador ante el incumplimiento de la inmobiliaria. (9) Algunos de los eventos que cubre la póliza son: (10)
Incumplimiento del contrato de compraventa: Si la inmobiliaria no cumple con la obligación de celebrar el contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, si se niega a firmar la escritura o si no entrega la propiedad en el plazo acordado, el comprador puede activar el seguro para recuperar su dinero.
Imposibilidad de inscripción: Si, por causas imputables a la inmobiliaria, el inmueble no se puede inscribir a nombre del comprador en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, el seguro cubrirá la devolución del anticipo. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si la inmobiliaria no tiene la propiedad del terreno o si existen gravámenes o problemas legales que impiden la inscripción.
Quiebra o insolvencia: En caso de quiebra o insolvencia de la inmobiliaria que impida el cumplimiento de sus obligaciones, el seguro garantiza la devolución del dinero entregado por el comprador (10).
Es importante tener en cuenta que el seguro no cubre todos los riesgos asociados a la compra en verde o blanco. Por ejemplo, no cubre:
Cambios en las condiciones comerciales: Variaciones en las tasas de interés, la situación financiera del comprador o la economía en general (11). Es fundamental que los compradores sean conscientes de que su situación financiera o las condiciones del mercado pueden cambiar durante el tiempo que transcurre entre la firma de la promesa de compraventa y la entrega de la propiedad.
Problemas de post venta: Filtraciones, defectos de construcción u otros problemas que puedan surgir después de la entrega de la propiedad (11).
Multas por desistimiento: Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, el seguro no cubrirá la multa que pueda establecer el contrato (8).
Incompletitud del proyecto: Existe el riesgo de que la construcción no se complete según lo planeado, debido a diversos factores como problemas financieros del desarrollador, dificultades técnicas o incumplimiento de los plazos (2).
¿Quién contrata el seguro?
La ley establece que es la inmobiliaria o empresa constructora quien debe contratar el seguro de venta en verde (1). Esto se hace para proteger al comprador, ya que la inmobiliaria es la responsable de cumplir con la entrega de la propiedad (12).
Costo de los seguros
El costo del seguro de venta en verde varía entre un 0,8% y un 5% del valor del pie o anticipo entregado por el comprador (13). Este costo puede ser asumido por la inmobiliaria o traspasado al comprador, dependiendo de las condiciones de la compraventa (13).
El período de cobertura del seguro puede durar entre 18 y 24 meses, dependiendo de cuándo la inmobiliaria decida iniciar las ventas (14).
El cálculo del costo del seguro considera diversos factores, como: (13)
Monto del anticipo: El costo del seguro es proporcional al monto del anticipo entregado por el comprador.
Solvencia de la inmobiliaria: Inmobiliarias con mayor solvencia y experiencia en el rubro pueden obtener primas más bajas (13).
Características del proyecto: El tipo de inmueble, la ubicación y otros factores pueden influir en el costo del seguro (14).
Si bien el costo del seguro puede parecer un gasto adicional, es importante considerarlo como una inversión que protege el dinero del comprador en caso de que el proyecto no se concrete. Además, este costo puede ser inferior al descuento que se obtiene al comprar en verde, lo que lo convierte en una opción atractiva para los compradores (13).
Es importante destacar que la compra en blanco ofrece un mayor ahorro que la compra en verde, ya que se realiza en una etapa aún más temprana del proyecto (15).
Ejemplos de situaciones en las que el seguro sería útil
Si bien la información específica sobre ejemplos de situaciones en las que el seguro sería útil es limitada, podemos mencionar algunos casos en los que la póliza sería crucial para proteger al comprador:
Quiebra de la inmobiliaria: Si la inmobiliaria quiebra antes de terminar el proyecto, el seguro garantiza la devolución del dinero entregado por el comprador (14, 4).
Incumplimiento del contrato: Si la inmobiliaria no cumple con las condiciones establecidas en el contrato de promesa de compraventa, por ejemplo, si no entrega la propiedad en el plazo acordado o si la propiedad no cumple con las especificaciones prometidas, el comprador puede reclamar al seguro la devolución de su dinero (8).
Problemas legales que impidan la inscripción de la propiedad: Si surgen problemas legales que impidan la inscripción de la propiedad a nombre del comprador, el seguro puede cubrir la devolución del anticipo.
Retrasos en la construcción: Si bien el seguro no cubre directamente los retrasos en la construcción, puede ser útil en caso de que los retrasos sean causados por problemas financieros de la inmobiliaria o por incumplimientos que impidan la finalización del proyecto (5).
Cómo hacer una reclamación al seguro
En caso de que la inmobiliaria incumpla con sus obligaciones, el comprador debe seguir los siguientes pasos para hacer una reclamación al seguro:
Reunir la documentación: Copia del contrato de promesa de compraventa, póliza de seguro y cualquier otro documento que respalde la reclamación (16).
Contactar a la compañía de seguros: Informar a la compañía de seguros sobre el incumplimiento de la inmobiliaria y presentar la reclamación (16).
Seguir las instrucciones de la compañía de seguros: La compañía de seguros indicará los pasos a seguir para procesar la reclamación, que pueden incluir la presentación de formularios, la inspección de la propiedad por un ajustador y la entrega de información adicional (17).
Es importante actuar con rapidez y seguir las instrucciones de la compañía de seguros para evitar demoras en el proceso de reclamación (17).
Compañías de seguros que ofrecen este tipo de cobertura en Chile
Existen diversas compañías de seguros que ofrecen seguros de garantía de venta en verde en Chile. Algunas de ellas son:
Compañía de Seguros | Descripción | Contacto |
HDI Seguros | Ofrece seguros de garantía de venta en verde, con coberturas que protegen al comprador ante el incumplimiento de la inmobiliaria. | |
AVLA | Cerro el Plomo 5420, Piso 10 Las Condes, Región Metropolitana | |
Consorcio Seguros | Ofrece seguros de garantía de venta en verde a través de su red de corredores. | 600 221 3000 |
Es importante comparar las diferentes opciones y elegir la compañía que ofrezca la mejor cobertura y las condiciones más convenientes.
Conclusiones
El seguro en la compraventa de inmuebles en verde o blanco es una herramienta fundamental para proteger la inversión de los compradores. Si bien no cubre todos los riesgos, ofrece una importante garantía en caso de que la inmobiliaria incumpla con sus obligaciones.
Al momento de comprar una propiedad en verde o blanco, es crucial:
Entender la cobertura del seguro: Leer detenidamente la póliza y comprender qué eventos están cubiertos y cuáles no.
Comparar opciones: Evaluar las diferentes compañías de seguros y elegir la que ofrezca la mejor cobertura y condiciones.
Conservar la documentación: Guardar una copia del contrato de promesa de compraventa, la póliza de seguro y cualquier otro documento relevante.
Actuar con rapidez en caso de incumplimiento: Contactar a la compañía de seguros de inmediato y seguir sus instrucciones para hacer la reclamación.
Considerar las posibles diferencias entre el proyecto original y la propiedad final: Es importante tener en cuenta que la vivienda terminada puede presentar diferencias con respecto a los planos o la maqueta inicial. (20) Es recomendable solicitar a la inmobiliaria información detallada sobre cualquier cambio que se realice en el proyecto.
Con una adecuada comprensión del seguro, las precauciones necesarias y una planificación financiera responsable, la compra de un inmueble en verde o blanco puede ser una excelente opción para acceder a la vivienda propia.
Este tipo de seguro juega un papel crucial en el mercado inmobiliario chileno, ya que fomenta la confianza de los consumidores en las compras en verde o blanco. Al brindar una mayor seguridad a los compradores, el seguro contribuye al crecimiento del sector inmobiliario y facilita el acceso a la vivienda propia para un mayor número de personas.
Fuentes citadas
1. Compra en verde de una vivienda, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/compra-en-verde-de-una-vivienda
2. Venta en verde: beneficios, riesgos y recomendaciones - AVLA, acceso: febrero 26, 2025, https://www.avla.com/cl/blog/venta-en-verde-beneficios-y-riesgos
3. Comprar en Blanco o Verde - Chilepropiedades.cl, acceso: febrero 26, 2025, https://chilepropiedades.cl/articulo/5640494/comprar-en-blanco-o-verde
4. Beneficios y riesgos de la compra en blanco - Blog Activo Más, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.activomas.cl/beneficios-y-riesgos-de-la-compra-en-blanco
5. Ventajas y desventajas de los proyectos inmobiliarios en blanco: ¿Qué debes saber antes de invertir? - Urbani, acceso: febrero 26, 2025, https://urbani.cl/ventajas-y-desventanjas-invertir-proyectos-en-blanco/
6. 3 diferencias entre la compra en verde y en blanco - ComparaOnline, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comparaonline.cl/blog/finanzas/credito-hipotecario/3-diferencias-entre-la-compra-en-verde-y-en-blanco/
7. chilepropiedades.cl, acceso: febrero 26, 2025, https://chilepropiedades.cl/articulo/5640494/comprar-en-blanco-o-verde#:~:text=%C2%BFEs%20seguro%20comprar%20en%20blanco,son%20la%20reserva%20y%20pie.
8. Protección del comprador de inmueble: Ley de Venta en Verde, acceso: febrero 26, 2025, https://develop.cl/proteccion-del-comprador-de-inmueble-ley-de-venta-en-verde/
9. PÓLIZA DE GARANTÍA DE VENTA EN VERDE (Inmobiliarias) - Manquilef Seguros, acceso: febrero 26, 2025, https://www.manquilefseguros.cl/empresas/seguro-poliza-garantia-venta-en-verde/
10. Inmobiliario / venta en verde - Contempora Seguros, acceso: febrero 26, 2025, https://www.contemporaseguros.com/productos/garantia/inmobiliario-venta-en-verde/
11. Sepa los riesgos asociados a la compra de viviendas en verde - Diario Concepción, acceso: febrero 26, 2025, https://www.diarioconcepcion.cl/economia/2022/01/31/sepa-los-riesgos-asociados-a-la-compra-de-viviendas-en-verde.html
12. ¿Qué son los seguros para venta en verde de un ... - NeoUrbe, acceso: febrero 26, 2025, https://www.neourbe.cl/blog/que-son-los-seguros-para-venta-en-verde-de-un-departamento
13. Seguros para venta de viviendas en construcción (en verde), acceso: febrero 26, 2025, https://catalogo.extension.cchc.cl/documentos/documentos/13405.pdf
14. Seguro Venta en Verde, acceso: febrero 26, 2025, https://www.hdi.cl/hdi-seguros-home/seguros/seguros-de-garantia/seguro-de-venta-en-verde/
15. Tu próxima vivienda: ¿Comprar en verde o blanco? - Inmobiliaria Alborada, acceso: febrero 26, 2025, https://mialborada.cl/articulos/tu-proxima-vivienda-comprar-en-verde-o-blanco/
16. Reclamo contra corredores, liquidadores o compañías de seguros - ChileAtiende, acceso: febrero 26, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/18207-reclamo-contra-corredores-liquidadores-o-companias-de-seguros
17. ¿Cómo se hace un reclamo a la aseguradora de propietarios de vivienda? | III, acceso: febrero 26, 2025, https://www.iii.org/es/article/como-se-hace-un-reclamo-a-la-aseguradora-de-propietarios-de-vivienda
18. Seguro de Garantía Venta en Verde en Chile - AVLA, acceso: febrero 26, 2025, https://www.avla.com/cl/polizas-garantias/venta-verde
19. Garantía Venta en Verde - Corredores - Consorcio, acceso: febrero 26, 2025, https://portal-corredores.consorcio.cl/sitio-publico/seguros-generales/garantia-venta-en-verde
20. La compra en verde de un bien raiz… – Coproch, acceso: febrero 26, 2025, https://www.coproch.cl/la-compra-en-verde-de-un-bien-raiz/
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