Las obligaciones del dueño del predio sirviente frente a obstáculos de terceros en la servidumbre de tránsito

I. El problema

La servidumbre de tránsito es uno de los derechos reales más frecuentemente litigados en Chile, en especial en zonas rurales y periurbanas donde los predios carecen de salida directa a caminos públicos. La situación que genera mayor complejidad doctrinal no es la del dueño del predio sirviente que personalmente cierra un portón o construye una tapia: en esos casos el artículo 830 del Código Civil resuelve la cuestión sin ambigüedad.

El problema genuinamente difícil surge cuando los obstáculos son obra de un tercero —un ocupante sin título, un arrendatario, un vecino colindante— colocados en terrenos del predio sirviente sin que su dueño los haya ejecutado.

¿Qué obligación pesa entonces sobre ese propietario? ¿Le basta con abstenerse de poner obstáculos propios, o está llamado a adoptar medidas activas para remover los ajenos?

II. El estatuto civil del predio sirviente: la regla de la pasividad

El Código Civil construye el estatuto del predio sirviente sobre la base de la pasividad. El artículo 820 define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño; el artículo 821 precisa que, con respecto al predio sirviente, la servidumbre es pasiva. El artículo 823 especifica que la servidumbre positiva —como la de tránsito— sólo impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer. La doctrina nacional es unánime en este punto: la servidumbre no puede imponer al dueño del predio sirviente una obligación de hacer; solo puede imponerle la obligación de dejar hacer o de abstenerse de hacer.¹

El artículo 830 concreta esta regla en la prohibición nuclear del sirviente: el dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado. Es una obligación de resultado negativo. La norma no exige al sirviente construir caminos, mantener superficies ni custodiar el paso.

El artículo 829 refuerza este cuadro desde el lado del predio dominante: las obras indispensables para ejercer la servidumbre son de cargo del titular del predio dominante, salvo estipulación en contrario. La regla de la pasividad tiene así un fundamento técnico preciso: la servidumbre grava el predio, no la persona de su dueño; si impusiera obligaciones de hacer, se convertiría en una suerte de carga personal que se transmitiría de propietario en propietario, desnaturalizando su carácter real.

III. Los límites de la pasividad: el título constitutivo y la autotutela prohibida

La regla de la pasividad no es absoluta. El artículo 884 del Código Civil establece que el contenido concreto de las obligaciones del sirviente se determina, en primer lugar, por el título constitutivo de la servidumbre. Este puede ampliar o especificar el estándar exigible dentro de los límites del orden público. Así, si la escritura de constitución prohíbe obstaculizar o perturbar, en cualquier forma, el ejercicio de la servidumbre, la obligación deja de ser solo la del artículo 830 y pasa a cubrir toda conducta —activa u omisiva— que produzca perturbación, sin distinción de si la genera el dueño del sirviente o un tercero que actúa en sus terrenos con su conocimiento y tolerancia.

El segundo límite es el principio de prohibición de autotutela. El ordenamiento jurídico proscribe que los privados resuelvan controversias sobre derechos reales alterando unilateralmente el statu quo por vías de hecho. Este principio opera en ambas direcciones: protege al titular de la servidumbre de ser despojado de facto de su ejercicio, pero también impone al dueño del predio sirviente la obligación de no tolerar ni mantener situaciones que equivalgan a ese despojo, cuando se encuentra en posición de removerlas.

IV. Los obstáculos de terceros: análisis bifurcado

Cuando los obstáculos son obra de un tercero, el análisis se separa en dos planos.

Frente al tercero directamente, el artículo 931 del Código Civil es categórico: son obras nuevas denunciables las construidas en el predio sirviente que embarazan el goce de una servidumbre constituida en él. El titular del predio dominante puede, mediante el interdicto posesorio de denuncia de obra nueva (artículos 549 y ss. del Código de Procedimiento Civil), exigir la paralización o demolición de lo construido, dirigiendo la acción directamente contra el ejecutor material. La prescripción de esta acción es de un año desde la ejecución de la obra (artículo 950 CC).

La jurisprudencia ha aplicado este razonamiento también en sede de protección. En ROL 1933-2021, la Corte de Apelaciones de Talca conoció de un caso en que un tercero había instalado una construcción de habitación dentro de la franja de una servidumbre de paso, sin título habilitante. La Corte razonó en su considerando 4° que dicha construcción era ilegal, pues atentaba en contra de las normas que regulan la servidumbre en la que se hallaba, las que no habilitaban al ocupante para estar y permanecer en ese lugar. En el considerando 5° agregó que la situación conculcaba el derecho de dominio de la recurrente sobre la servidumbre aludida, toda vez que la instalación denunciada significaba una perturbación tanto para el tránsito como para el mantenimiento destinado a evitar los riesgos inherentes a su uso.² La Corte ordenó al tercero ocupante desarmar y retirar la construcción dentro de treinta días, bajo apercibimiento legal, y abstenerse de ingresar al sector.

Frente al dueño del predio sirviente cuando es un tercero quien generó el obstáculo, la situación es más matizada. La sola regla del artículo 830 no crea por sí misma una obligación del sirviente de remover lo que otro ha colocado. Sin embargo, la pasividad como posición jurídica puede transformarse en perturbación activa cuando concurren tres factores:

(a) Conocimiento efectivo. Un dueño que sabe de la existencia de obstáculos en su propio predio no es un tercero ajeno: es el titular del dominio, con facultades de exclusión y de gestión sobre ese terreno. Su silencio informado y prolongado no equivale a ignorancia.

(b) Posibilidad material de intervención. Nadie puede ingresar al predio sirviente para remover obstáculos sin la autorización del dueño o una orden judicial. Si la única persona con posibilidad real de actuar es el dueño del predio, su inacción no es neutral: es la condición necesaria para que la perturbación se mantenga. Dicho en términos llanos: quien tiene la llave para abrir el paso, al no usarla, mantiene el candado.

(c) Título constitutivo que prohíba cualquier forma de perturbación. Si el instrumento constitutivo impone al sirviente la obligación de no obstaculizar ni perturbar, en cualquier forma, el ejercicio de la servidumbre, el artículo 884 del Código Civil desplaza el estándar: la obligación convencional de resultado cubre también la tolerancia consciente de obstáculos ajenos, porque lo que se prohíbe es el resultado (la perturbación del paso), no solo el acto directo propio.

V. El criterio unificador de la jurisprudencia: la autotutela prohibida

El hilo conductor de la jurisprudencia reciente en materia de servidumbres de tránsito no es tanto el análisis exegético del artículo 830 cuanto la doctrina de la autotutela prohibida: quien tiene un eventual derecho sobre el sector por donde corre la servidumbre debe acudir a los mecanismos previstos por el ordenamiento —la acción reivindicatoria, la acción ordinaria de servidumbre, la denuncia de obra nueva—, pero no puede resolver el conflicto alterando unilateralmente el statu quo por vías de hecho.

En el caso ROL 96.981-2021, la Corte Suprema revocó el rechazo de una protección frente a la instalación de un portón metálico en un camino cuya calidad de servidumbre se disputaba judicialmente. En su considerando 6°, el tribunal indicó que la discusión sobre la constitución o ejercicio del derecho en sede ordinaria "no implica que en el intertanto se solucione el conflicto por vías de hecho, pues ello implica alterar el statu quo vigente y anticipar unilateralmente una decisión jurisdiccional cuyos resultados son inciertos". En el considerando 8° añadió que el recurrido "ha alterado el statu quo reinante en el lugar, perturbando la utilización del mismo, incurriendo así en una actuación que resulta arbitraria e ilegal, toda vez que ha ejercido un acto propio de autotutela proscrito por nuestro ordenamiento", reafirmando una línea sostenida en las causas Roles 2475-2012, 25.119-2017 y 34.091-2019, entre otras.³

El mismo tribunal, en ROL 13.817-2026 —resuelto el 11 de junio de 2026—, precisó un matiz relevante: ni siquiera la declaración procesal de allanamiento contenida en el informe del recurrido es suficiente para tener por restablecido el derecho, si la perturbación material persiste en el terreno. La Corte razonó en su considerando 3° que "la conducta de impedir a los recurrentes el acceso a su predio a través de la servidumbre de tránsito legalmente constituida configura un acto de autotutela que resulta ilegal y arbitrario, de momento que importa desconocer por vías de hecho un derecho real que consta en título inscrito, sin que los recurridos hayan acudido a los mecanismos previstos por el ordenamiento jurídico para hacer valer sus eventuales pretensiones".⁴

La Corte de Apelaciones de Concepción aplicó el mismo principio en ROL 224-2025. En su considerando 7° señaló que "el ordenamiento no permite los actos de autotutela que quebranten el estado en que las cosas se encuentran" y que la conducta del propietario del predio respecto del cual el recurrente invocaba una servidumbre de paso debía ser "calificada como un acto de autotutela no amparado por el derecho y, por ende, arbitrario e ilegal, que lesiona la garantía que la Constitución Política de la República reconoce al recurrente en el número 24 del artículo 19". En el considerando 9° puntualizó que "si el dueño de un predio, con una decisión unilateral, altera arbitraria e ilegalmente una situación de hecho, hace procedente el recurso de protección".⁵

Finalmente, en ROL 63.003-2020 (Electrogas S.A. / Sociedad Agrícola Fundo Lo Venecia), la Corte Suprema analizó el artículo 830 en el contexto de contratos de servidumbre de gasoducto y oleoducto. En su considerando 5° recordó la prohibición del precepto y en el considerando 6° estableció que "las especiales características del contrato exigen que ambas partes ejerzan sus derechos y cumplan sus obligaciones con la debida prudencia, de modo de no producir a la contraria entorpecimientos que no está obligada a soportar", precisando que ello era relevante considerando el carácter de utilidad pública del servicio y la forma en que se había convenido expresamente el acceso.⁶

VI. Las vías procesales disponibles

El titular del predio dominante que enfrenta obstáculos en el camino de servidumbre dispone de tres vías principales, no excluyentes entre sí:

Recurso de protección (artículo 20 CPR). Es la vía más expedita cuando la servidumbre está constituida en título inscrito y el obstáculo es imputable —por acción directa o por omisión consciente y prolongada— a un sujeto identificable. Exige derecho indubitado y plazo de treinta días desde que el afectado tuvo conocimiento cierto del acto. La posibilidad de obtener una orden de no innovar durante la tramitación permite detener la perturbación de manera inmediata.

Denuncia de obra nueva (artículo 931 CC). Acción posesoria de tramitación sumaria, específicamente diseñada para el caso de construcciones en el predio sirviente que embarazan el goce de la servidumbre. Su ventaja central es que puede dirigirse directamente contra el ejecutor material del obstáculo, sin necesidad de vincular la acción al dueño del predio. Prescribe en un año desde la ejecución de la obra (artículo 950 CC).

Acción confesoria / juicio ordinario. Para controversias sobre el contenido, extensión o titularidad de la servidumbre, o cuando se pretende indemnización por los perjuicios causados. Es la sede adecuada cuando la servidumbre misma es negada o su alcance es disputado entre las partes.

VII. ¿Puede el dueño del predio sirviente actuar motu proprio para remover los obstáculos? La trampa de la autotutela inversa

La pregunta plantea un dilema de estructura circular: si el dueño del predio sirviente tiene la obligación de no tolerar perturbaciones en la servidumbre, y un tercero ha colocado obstáculos en su terreno, ¿puede —o debe— removerlos por sus propios medios para cumplir esa obligación? ¿O hacerlo significaría incurrir él mismo en el mismo acto de autotutela que el ordenamiento le prohíbe al tercero?

La respuesta es que no puede ser obligado a actuar sin respaldo judicial, y que ejecutar la remoción unilateralmente —sin orden de tribunal— lo expone a responsabilidades jurídicas propias, independientemente de cuán legítima sea su posición de fondo.

1. La prohibición general de autotutela y su aplicación al predio sirviente

El Estado moderno prohíbe la autodefensa como método de resolución de conflictos entre particulares. La base de los conceptos de jurisdicción y acción reside precisamente en esa premisa: quien goza de un derecho subjetivo amparado por la ley no puede poner en obra la fuerza privada para hacerlo valer.⁷ Esta prohibición opera en el orden civil y en el penal por igual.

Aplicada al dueño del predio sirviente, la consecuencia es directa: si un tercero ha construido cercas, vallas o tapias en la franja de servidumbre sin autorización, el propietario del terreno no puede simplemente ingre­sar, derribarlas y declarar cumplida su obligación. Esa actuación —por más fundada que sea su posición jurídica de fondo— constituye vías de hecho que el ordenamiento no ampara.

2. El riesgo penal de la remoción unilateral

El artículo 494 N° 20 del Código Penal tipifica como falta penal la realización arbitraria del propio derecho: sufrirá multa "el que con violencia se apoderare de una cosa perteneciente a su deudor para hacerse pago con ella".⁸ Aunque la norma describe el contexto del cobro de deudas, la doctrina advierte que el principio que la inspira es más amplio: lo prohibido es el ejercicio de la justicia por cuenta propia. Demoler o retirar instalaciones físicas de un tercero —aunque estén ilegalmente en terreno propio— puede constituir una conducta equivalente si se ejecuta con violencia o sin orden judicial.

El riesgo se agudiza cuando el tercero que instaló los obstáculos tiene o alega tener algún derecho sobre el sector. En ese escenario, la remoción unilateral por el dueño del predio sirviente podría configurar a su vez el delito de usurpación del artículo 458 del Código Penal: la norma sanciona también a quien repele al legítimo propietario o tenedor que intente recuperar un inmueble, pero simétricamente sanciona a quien, invocando su propio dominio, desaloja por la fuerza a quien ocupa con apariencia de título.

3. La trampa sin salida por vías de hecho: el dilema del predio sirviente

Aquí está el nudo jurídico genuino:

• Si el dueño del predio sirviente no actúa, puede ser considerado responsable de tolerar la perturbación de la servidumbre: tiene conocimiento, tiene posibilidad material de intervención y un título que le prohíbe cualquier forma de perturbación.

• Si el dueño del predio sirviente actúa por sus propios medios para remover los obstáculos, incurre a su vez en un acto de autotutela que el ordenamiento no ampara y que puede generar responsabilidad civil o penal propia.

La salida de este callejón no está en las vías de hecho: está en los mecanismos judiciales de urgencia que el propio ordenamiento provee para estos casos. El dueño del predio sirviente que quiere cumplir su obligación sin incurrir en autotutela debe:

(a) Informar y facilitar al titular de la servidumbre el ejercicio de las acciones que correspondan —recurso de protección, denuncia de obra nueva, interdicto posesorio—, proporcionándole acceso al predio para inspecciones y pruebas.

(b) Cooperar activamente con la tramitación judicial y no oponer resistencia a medidas cautelares ni a la ejecución de lo resuelto.

(c) No obstruir la ejecución de la orden judicial de remoción: si el tribunal ordena el retiro de los obstáculos, el dueño del predio sirviente no puede impedir esa ejecución; hacerlo sería perturbar la servidumbre por vía indirecta y podría configurar desacato.

4. ¿Puede ser judicialmente compelido a actuar?

La respuesta es afirmativa, pero con precisión técnica: el dueño del predio sirviente no puede ser obligado a actuar por sus propios medios para remover obstáculos de terceros como si fuera deudor de una obligación de hacer autoejecutable. Pero sí puede ser obligado, mediante orden judicial, a facilitar y no obstaculizar la remoción, en el marco de las acciones que el ordenamiento le entrega al titular del predio dominante.

El precedente más ilustrativo es el ROL 1933-2021 de la Corte de Apelaciones de Talca (04-10-2021): la Corte no ordenó al dueño del predio sirviente remover la construcción del tercero. La orden, dictada al acoger el recurso de protección, se dirigió contra quien detentaba el control material del predio gravado —el ocupante sin título— ordenándole desarmar y retirar la construcción bajo apercibimiento legal. Esto revela la lógica correcta del sistema: la acción debe dirigirse contra quien tiene el control material del obstáculo, con independencia de si ostenta o no un título sobre el predio sirviente.

Y si ese control está en manos del dueño del predio sirviente —porque los obstáculos están en su terreno y nadie puede removerlos sin su autorización o sin una orden judicial—, entonces la obligación que se le puede imponer judicialmente es de cooperación y no obstrucción, no de ejecución manu militari por cuenta propia.

En síntesis: obligar al dueño del predio sirviente a actuar sin respaldo judicial sería exigirle que incurra en el mismo ilícito que se le reprocha al perturbador original. El ordenamiento jurídico no puede construir una obligación cuyo cumplimiento sea en sí mismo una infracción. La única salida coherente con el Estado de Derecho es la judicial.

VIII. Síntesis

El dueño del predio sirviente tiene, como regla general del Código Civil, una posición pasiva: debe tolerar el ejercicio de la servidumbre y abstenerse de alterarla o de hacerla más incómoda. Esa regla no le impone, por sí sola, la obligación de remover obstáculos colocados por terceros en su propio terreno.

Sin embargo, esa posición pasiva se transforma en una obligación de carácter procesal y de cooperación —no de ejecución material directa— cuando concurren dos condiciones: (i) conocimiento efectivo del obstáculo, y (ii) control exclusivo del acceso al terreno donde se ubica, de modo que el sirviente sea la única persona con capacidad para autorizar el ingreso de inspectores, peritos o ministros de fe, o para no obstaculizar la ejecución de medidas cautelares. En ese escenario, el sirviente no está obligado a retirar por su propia mano lo que un tercero instaló —hacerlo sin orden judicial sería él mismo un acto de autotutela—, pero sí está obligado a no bloquear los cauces judiciales que permitan removerlo legítimamente. Su omisión deliberada en ese plano constituye perturbación jurídicamente imputable, aunque no haya puesto la primera valla.

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha construido este estándar a través de la doctrina de la autotutela prohibida: no importa tanto quién puso el obstáculo, sino si la mantención de la perturbación equivale a resolver por vías de hecho una controversia que el ordenamiento entrega a los tribunales.

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Notas

¹ Juan Andrés Orrego Acuña, Derechos Reales Limitados^✓ (apunte académico, juanandresorrego.cl): «La Servidumbre impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, por regla general […]. Pero […] en ningún caso la servidumbre puede imponer la obligación de hacer.» Véanse también arts. 820, 821, 823 y 830 del Código Civil.

² Corte de Apelaciones de Talca, ROL 1933-2021^✓, 4 de octubre de 2021, considerandos 4° y 5°. Colbún S.A. contra Mauricio Orlando Valdés Muñoz. Resultado: ACOGIDO.

³ Corte Suprema, ROL 96.981-2021^✓, 31 de agosto de 2022, considerandos 5°, 6° y 8°. Andrade Coronado (15 vecinos) contra Juan Carlos Calistro Mancilla, Pasaje Alberto Barrientos, Valdivia. Acordada con el voto en contra del Ministro Sr. Matus, quien estuvo por confirmar la sentencia apelada. Resultado de la mayoría: ACOGIDO (revoca C.A. de Valdivia).

⁴ Corte Suprema, ROL 13.817-2026^✓, 11 de junio de 2026, considerando 3°. César de la Cruz Pino Pereira y otros contra Claudia Andrea Pereira Gajardo, servidumbre de tránsito constituida conforme al Plano de Subdivisión N° 280/2000, Conservador de Bienes Raíces de Chiguayante. Resultado: ACOGIDO (revoca C.A. de Concepción).

⁵ Corte de Apelaciones de Concepción, ROL 224-2025^✓, 19 de febrero de 2025, considerandos 7° y 9°. Rodrigo Alberto Bastidas Gatica contra Horacio Andrés Morales Compagna y otros, portón con candado en camino de servidumbre, Los Ángeles. Resultado: ACOGIDO (se ordenó entrega de copia de llave del candado).

⁶ Corte Suprema, ROL 63.003-2020^✓, 25 de agosto de 2020, considerandos 5° y 6°. Electrogas S.A. contra Sociedad Agrícola Fundo Lo Venecia Limitada y Eduardo Tuma Magluf, servidumbres de gasoducto y oleoducto. Resultado: ACOGIDO (revoca C.A. de Valparaíso).

⁷ Autotutela, solución adecuada del conflicto y repossession: revisión y propuesta^✓, Revista de Derecho (Valdivia), vol. XXX, N° 2, 2017, pp. 265 y ss. (SciELO Chile). La doctrina sigue en este punto la fórmula de Calamandrei: la jurisdicción y la acción descansan en la premisa del Estado moderno que prohíbe la autodefensa.

⁸ Artículo 494 N° 20 del Código Penal chileno. El delito de realización arbitraria del propio derecho sanciona con multa de una a cuatro UTM a quien con violencia se apodere de cosa ajena para hacerse pago; la doctrina extiende el principio a todo ejercicio privado de la fuerza para hacer valer un derecho propio sin respaldo judicial. Véase: El delito de realización arbitraria del propio derecho^✓, Repositorio Universidad de Chile.

⁹ Bascuñán Rodríguez, citado en Revista de Estudios de la Justicia^✓ N° 8, Facultad de Derecho, Universidad de Chile: «Si el poseedor de una finca es privado de la posesión mediante fuerza propia prohibida, puede inmediatamente después de haber sido desposeído, recuperar la posesión mediante la expulsión de quien perpetró el acto.» El mismo autor precisa que en el Código Civil^✓ chileno no existe disposición análoga al § 859 del BGB alemán que autorice expresamente la autotutela posesoria; la excepción se construye interpretativamente y exige inmediatez. Véase también artículo 928 del Código Civil^✓ (acción de restablecimiento por despojo violento, prescripción de seis meses).