Adjudicación en remate judicial de inmueble: procedimiento completo post-subasta

I. Introducción

Cuando una persona natural o una sociedad gana la puja en una subasta pública ordenada por un tribunal —en el marco de un juicio ejecutivo, un juicio hipotecario o cualquier otro procedimiento de realización de bienes— se abre una etapa tan relevante como el propio acto del remate: el perfeccionamiento del título, el otorgamiento de la escritura definitiva y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Este artículo explica, paso a paso, quién debe hacer qué, qué documentos se requieren, dónde se firman y cuáles son los puntos críticos donde suelen producirse observaciones o conflictos. Toda la referencia normativa descansa en los artículos 491 a 514 del Código de Procedimiento Civil (CPC), bloque reformado sustancialmente por la Ley N° 21.394 publicada el 30 de noviembre de 2021.

II. El acta de remate: el primer título del adjudicatario

Concluida la subasta y proclamado el adjudicatario, el Secretario del tribunal extiende de inmediato el acta de remate en el Libro de Remates del tribunal. ¹ El acta debe ser firmada por tres intervinientes: el juez de la causa, el rematante y el Secretario. En los remates realizados de manera remota —modalidad habilitada por el Auto Acordado N° 13 de la Corte Suprema de 22 de enero de 2021— la firma se efectúa mediante firma electrónica avanzada, sin necesidad de presencia física en el tribunal.

El legislador otorga a este instrumento un valor equivalente al de una escritura pública para los efectos del artículo 1801 del Código Civil, es decir, para perfeccionar el contrato de compraventa sobre bienes raíces. ² Sin embargo, esta equivalencia es provisional: el acta no es inscribible en el Conservador de Bienes Raíces por sí sola y no reemplaza la tradición que exige el artículo 686 del mismo código. Por eso, el artículo 495 del CPC ordena que, sin perjuicio de la eficacia del acta, debe extenderse una escritura definitiva dentro de tercero día.

La doctrina especializada, recogida en el estudio "La subasta electrónica desde un punto de vista procesal: ventajas y desafíos para Chile" (Universidad de Chile), destaca que el acta cumple una función de perfeccionamiento contractual inmediato, mientras que la escritura definitiva opera como título habilitante para la inscripción conservatoria.

III. La caución previa al remate

Antes de participar como postor, todo interesado debe rendir una caución equivalente al 10% de la tasación del inmueble. ³ Esta garantía cumple una doble función: habilitar al postor para ofertar y asegurar el cumplimiento de sus obligaciones post-remate. Si el adjudicatario no consigna el precio en el plazo fijado o no suscribe la escritura definitiva, el remate queda sin efecto de pleno derecho y la caución se hace efectiva: el 50% se imputa al crédito del ejecutante y el 50% se destina a la Junta de Servicios Judiciales, con deducción de gastos. Esta disposición tiene un claro efecto disuasivo frente a las posturas de mala fe.

IV. Consignación del precio

Salvo acuerdo expreso de las partes o resolución judicial fundada, el precio del remate debe pagarse de contado. ⁴ En la práctica, el tribunal señala un plazo —habitualmente de uno a tres días hábiles contados desde el remate— para que el adjudicatario consigne el valor total en la cuenta corriente del tribunal. El comprobante de consignación debe acompañarse al expediente.

La consignación oportuna es presupuesto indispensable para que el juez suscriba la escritura definitiva: mientras no se acredite el pago íntegro del precio, el proceso de escrituración queda suspendido de hecho, aunque la ley no lo diga expresamente.

V. La escritura definitiva: quién la redacta, quién la prepara, dónde se firma y quién la suscribe

5.1 ¿Quién redacta la minuta?

La ley no asigna expresamente la confección de la minuta a ninguna parte, pero la práctica forense uniforme es que corresponde al abogado del adjudicatario o al abogado del ejecutante cuando ambos roles coinciden. La minuta debe contener todos los antecedentes del juicio ejecutivo: individualización de las partes, datos del inmueble (rol de avalúo, inscripción vigente en el Conservador, superficie y deslindes), constancia del acta de remate, acreditación del pago del precio y la voluntad del juez —actuando como representante legal del ejecutado— de transferir el dominio al adjudicatario.

5.2 ¿Quién firma la escritura pública?

Conforme al artículo 497 del CPC, la escritura definitiva es suscrita por dos comparecientes: ⁵

1. El rematante o adjudicatario —persona natural o representante legal de la sociedad adjudicataria—, en calidad de comprador.

2. El juez de la causa, quien actúa como representante legal del vendedor (el ejecutado), en virtud del mandato que la ley le confiere para este efecto.

El ejecutado no concurre ni firma. Su voluntad es sustituida por la del juez, en razón de la naturaleza coactiva del procedimiento de ejecución forzada. Esta sustitución legal es uno de los elementos más relevantes del sistema: el juez no actúa como mandatario convencional, sino como representante legal ex lege del deudor para efectos de la escrituración.

5.3 ¿El juez debe concurrir a la notaría?

Esta es la pregunta práctica más frecuente y la que genera más demoras. Existen tres modalidades:

a) Modalidad presencial tradicional. El abogado del adjudicatario coordina con el tribunal una fecha y hora en que el juez concurrirá a la notaría designada para suscribir la escritura. La coordinación se hace a través del Secretario, quien agenda la salida del juez. Una vez presentes ambos comparecientes, el notario protocoliza el instrumento.

b) Modalidad de envío de minuta al tribunal. Algunos tribunales operan de manera inversa: el notario —o el abogado— remite la minuta ya formateada como instrumento notarial al tribunal para que el juez la suscriba en su despacho, devolviendo luego el documento firmado a la notaría para que el notario lo autorice. Esta práctica, ampliamente difundida en juzgados con alta carga procesal, no está expresamente contemplada en la ley, pero la jurisprudencia no ha objetado su validez.

c) Modalidad electrónica (Ley 21.394 y Decreto 73 de 2022). Desde la reforma de la Ley N° 21.394 y el Decreto N° 73 del Ministerio de Justicia, es posible otorgar la escritura definitiva como documento electrónico, firmado con firma electrónica avanzada por el juez, el rematante y el notario. ⁶ Si el adjudicatario no posee firma electrónica avanzada, el notario puede suscribir a su nombre y a su requerimiento. La escritura electrónica se inscribe conforme al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, habilitando un circuito enteramente digital desde la subasta hasta la inscripción.

5.4 ¿Dónde se firma la escritura?

La escritura se otorga ante notario público. En la práctica, el adjudicatario o su abogado elige la notaría, ya que es quien impulsa el trámite. Nada impide que el tribunal señale una notaría específica en la resolución que aprueba el remate. Por razones operativas, conviene elegir una notaría situada en la misma ciudad en que funciona el tribunal, de modo de facilitar la concurrencia del juez o el traslado de los documentos.

VI. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Otorgada la escritura definitiva, el paso siguiente es inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna o agrupación de comunas donde se ubica el inmueble. El artículo 497 del CPC autoriza expresamente al rematante a requerir e inscribir por sí solo, sin necesidad de concurrencia del ejecutado ni del tribunal. ⁵

El Conservador puede requerir la cancelación o el alzamiento de las siguientes anotaciones previas:

• Inscripción de dominio vigente a nombre del ejecutado (para su cancelación y emisión de nueva inscripción a nombre del adjudicatario).

• Anotaciones de embargo inscrito en el expediente ejecutivo.

• Hipotecas y otros gravámenes.

En cuanto a las hipotecas de grado preferente al crédito ejecutado, el artículo 492 del CPC establece que los acreedores hipotecarios anteriores deben manifestar, dentro del término del emplazamiento, si optan por ser pagados con el precio del remate o por conservar sus hipotecas sobre la finca. ⁷ El silencio se entiende como opción de pago. Si un acreedor opta por conservar su hipoteca, el adjudicatario adquiere el inmueble con ese gravamen subsistente, lo que incide directamente en la conveniencia económica del remate.

VII. Observaciones típicas que se presentan en este trámite

La experiencia forense identifica los siguientes puntos de conflicto o demora:

1. Falta de consignación oportuna. El adjudicatario no deposita el precio en el plazo señalado, provocando la nulidad del remate de pleno derecho y la pérdida de la caución. ³

2. Errores en la minuta de escritura. El ejecutante, el ejecutado o terceros con interés formulan observaciones al texto de la minuta: datos erróneos del inmueble (superficie, deslindes, número de rol de avalúo, fojas y número de inscripción vigente), inclusión u omisión incorrecta de gravámenes, o defectos en la individualización de las partes.

3. Hipotecas de grado preferente no solucionadas. Si existen acreedores hipotecarios anteriores que no se pronunciaron sobre su opción en el expediente ejecutivo, el Conservador puede observar o rechazar la inscripción hasta que conste la purga o el alzamiento.

4. Embargos y prohibiciones no alzados. Es frecuente que en el Conservador figuren anotaciones de embargo o prohibiciones de enajenar decretadas en otros juicios, que no fueron alzadas en el expediente ejecutivo. El adjudicatario debe solicitar al tribunal que oficie al Conservador para alzar dichos gravámenes antes o junto con la solicitud de inscripción.

5. Oposición del ejecutado. Aunque el remate ya está perfeccionado por el acta, el ejecutado puede plantear incidentes de nulidad en el mismo expediente, invocando irregularidades en la fijación del precio base, defectos en la publicación de los avisos o infracción al mínimo de posturas del artículo 493 del CPC. ⁸ La jurisprudencia de la Corte Suprema —analizada en la sección siguiente— ha rechazado sistemáticamente estas acciones cuando el acta y la escritura cumplen los requisitos procesales.

6. Demoras en la agenda del juez. En juzgados con alta carga procesal, la firma del juez en la escritura puede extenderse por semanas o meses. En estos casos, el abogado debe insistir mediante escritos de urgencia, solicitar al tribunal que agende con prontitud la concurrencia a notaría, o explorar la modalidad electrónica si el tribunal está habilitado para ello.

7. Acreedor hipotecario que conserva su hipoteca sin que el adjudicatario lo supiera. Este escenario, técnicamente previsto por el artículo 492, puede generar sorpresas al adjudicatario que no revisó con anticipación los gravámenes del inmueble y la situación de los acreedores preferentes en el expediente.

VIII. Jurisprudencia relevante de la Corte Suprema

La Corte Suprema ha construido una doctrina jurisprudencial sólida en torno a la validez de las adjudicaciones en subasta pública, rechazando sistemáticamente las acciones de nulidad fundadas en argumentos genéricos.

En ROL 25063-2018 (Escobar con Scotiabank Chile, Corte Suprema, 9 de febrero de 2021), la Primera Sala rechazó el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia que había denegado la nulidad absoluta por objeto ilícito de una escritura pública de adjudicación en remate ejecutado por el banco demandado, confirmando que no procede esa nulidad cuando los requisitos procesales se han cumplido. ⁹

En ROL 149134-2020 (Instituto de Educación Rural con Vistoso, Corte Suprema, 9 de septiembre de 2022), la Corte rechazó las casaciones en la forma y en el fondo contra la sentencia que había desestimado la demanda de inexistencia o nulidad absoluta de la escritura pública de adjudicación en subasta pública, reafirmando que dicho instrumento es válido cuando ha sido otorgado conforme a las formalidades legales. ¹⁰

En ROL 18954-2018 (Santiago Leasing S.A. con Azócar Neira, Corte Suprema, 6 de abril de 2021), la Corte rechazó la demanda de nulidad absoluta de la adjudicación y todas las acciones subsidiarias (nulidad relativa, resolución de contrato y reivindicación), con voto de minoría del Ministro Prado quien estuvo por acoger la acción subsidiaria de resolución de contrato. ¹¹

Finalmente, en ROL 4916-2023 (C.A. de Santiago, 23 de octubre de 2025), la Corte de Apelaciones revocó la acogida de la excepción de cosa juzgada interpuesta por el demandado, pero confirmó el rechazo de la acción de nulidad de la adjudicación y tradición del inmueble en todos sus demás aspectos. ¹²

IX. Consideraciones finales

El procedimiento post-remate judicial de un inmueble es técnicamente exigente y requiere coordinación fluida entre el abogado del adjudicatario, el tribunal, el notario y el Conservador de Bienes Raíces. La correcta gestión de los plazos —especialmente la consignación del precio y la suscripción de la escritura dentro del tercero día que ordena el artículo 495— es determinante para la validez del acto. El impulso procesal recae principalmente en el adjudicatario: es este quien debe elaborar o encargar la minuta, coordinar la firma del juez, comparecer en notaría y luego requerir la inscripción en el Conservador. La pasividad en esta etapa no solo demora la adquisición del dominio, sino que puede acarrear la pérdida de la caución y la nulidad del remate.

Notas al pie

¹ Art. 495 CPC: El acta de remate se extiende en el Libro de Remates del Secretario, es firmada por el juez, el rematante y el secretario (o mediante firma electrónica avanzada en remates remotos), y vale como escritura pública para los efectos del artículo 1801 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, debe otorgarse escritura definitiva dentro de tercero día con inserción de antecedentes y cumplimiento de los requisitos legales.

² Art. 1801 Código Civil: La venta de bienes raíces, servidumbres, censos y la de una sucesión hereditaria no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. El acta de remate satisface este requisito en forma inmediata; la escritura definitiva lo satisface en forma inscribible.

³ Art. 494 CPC: Todo postor debe rendir caución suficiente equivalente al 10% de la valoración del bien. Si el rematante no consigna el precio o no suscribe la escritura definitiva, el remate queda sin efecto y se hace efectiva la caución: 50% al crédito del ejecutante y 50% a la Junta de Servicios Judiciales, deducidos los gastos.

⁴ Art. 491 CPC: El precio debe pagarse de contado, salvo acuerdo de partes o resolución judicial fundada. Las condiciones adicionales del remate las propone el ejecutante con citación de la contraria, y las objeciones son resueltas de plano por el tribunal.

⁵ Art. 497 CPC: La escritura definitiva de compraventa es suscrita por el rematante y el juez como representante legal del vendedor. El conservador solo admite esta escritura definitiva. El rematante está autorizado para requerir e inscribir por sí solo. Alternativamente, puede otorgarse mediante documento electrónico con firma electrónica avanzada del juez, rematante y notario.

⁶ Decreto N° 73 (14-sep-2022), Ministerio de Justicia y Derechos Humanos: Reglamenta el otorgamiento de escrituras públicas electrónicas en remates judiciales. Si el adjudicatario carece de firma electrónica avanzada, el notario puede suscribir la escritura a nombre y a requerimiento del rematante. La escritura electrónica se inscribe conforme al Reglamento del Registro Conservatorio.

⁷ Art. 492 CPC: Los acreedores hipotecarios de grado anterior al del ejecutante deben manifestar —dentro del término de emplazamiento— si optan por ser pagados sobre el precio de la subasta conforme a sus grados, o por conservar sus hipotecas sobre la finca subastada (solo si sus créditos no están devengados). El silencio dentro de ese término equivale a optar por el pago sobre la subasta.

⁸ Art. 493 CPC: No se admiten posturas inferiores a los dos tercios del avalúo aprobado del inmueble, salvo convenio expreso de las partes. La infracción de esta regla es una de las causales de nulidad más frecuentemente invocadas —y habitualmente rechazadas— por los ejecutados.

⁹ CS, ROL 25063-2018, 9 de febrero de 2021, "Escobar con Scotiabank Chile": La Primera Sala de la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo. El demandante alegaba nulidad por objeto ilícito de la escritura pública de adjudicación en remate del Parcela N° 6 de Lagunitas, Puerto Montt. La Corte confirmó que dicha nulidad no procede cuando el procedimiento ejecutivo se ha desarrollado conforme a las normas del CPC.

¹⁰ CS, ROL 149134-2020, 9 de septiembre de 2022, "Instituto de Educación Rural con Vistoso": La Corte Suprema rechazó las casaciones en la forma y en el fondo deducidas contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia que había confirmado el rechazo de la demanda de inexistencia o nulidad absoluta de la escritura pública de adjudicación en subasta pública. Fallo que refuerza la jurisprudencia sobre la eficacia del título derivado de subasta.

¹¹ CS, ROL 18954-2018, 6 de abril de 2021, "Santiago Leasing S.A. con Azócar Neira": La Corte Suprema rechazó la casación en la forma y en el fondo, desestimando la demanda de nulidad absoluta de la adjudicación y todas las acciones subsidiarias deducidas. El Ministro Prado estuvo por acoger la acción subsidiaria de resolución de contrato por transgresión de normas sobre validez de actos jurídicos, siendo minoría.

¹² C.A. de Santiago, ROL 4916-2023, 23 de octubre de 2025: La Corte de Apelaciones revocó la acogida de la excepción de cosa juzgada que había declarado el tribunal de primera instancia, pero confirmó en lo demás la sentencia, rechazando la acción de nulidad de la adjudicación y de la tradición del inmueble.