La Acción de Precario en el Derecho Civil Chileno

Introducción: ¿Alguien ocupa su propiedad sin contrato?

Si usted es dueño de un inmueble que otra persona utiliza sin que exista arriendo, comodato ni ningún otro acuerdo que lo justifique, la ley le entrega una herramienta específica para recuperarlo: la acción de precario. En términos simples, es la vía legal para decirle al ocupante que no tiene derecho a estar ahí, y pedirle que restituya el bien.

La norma es breve. El inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil dispone que "constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".¹ A pesar de su concisión, esta disposición ha generado décadas de debate y fallos contradictorios, convirtiendo el juicio de precario en uno de los más litigiosos del país.²

Conviene distinguir esta figura —denominada "simple precario"— del comodato precario regulado en el artículo 2194 del mismo Código: en este último existe un contrato donde se presta la cosa reservándose el prestamista el derecho a pedirla de vuelta en cualquier momento. El simple precario, en cambio, no nace de ningún acuerdo: surge de una situación puramente fáctica, la ocupación sin respaldo jurídico alguno.¹

I. ¿Qué necesita probar para ganar?

La doctrina y los tribunales exigen tres requisitos que deben cumplirse todos al mismo tiempo:³

1. Usted es dueño del bien. Para los inmuebles, acreditar la inscripción vigente en el Conservador de Bienes Raíces a su nombre es, en general, suficiente.

2. El demandado ocupa materialmente el bien. Suele ser el hecho menos discutido: basta con la notificación practicada en el lugar, o con que el propio ocupante lo reconozca en la contestación.

3. La ocupación carece de contrato o de cualquier otro antecedente jurídico que la justifique frente al dueño actual. Este es el punto más complejo y el que concentra toda la controversia.

Una vez que usted acredita los dos primeros requisitos, la ley invierte la carga de la prueba: es el demandado quien debe probar que tiene un título válido para permanecer.⁴ Esta ventaja procesal explica por qué el precario se prefiere por sobre la acción reivindicatoria, que exige una demostración de dominio bastante más exigente.

II. El concepto clave: ¿qué es un "título suficiente"?

La expresión "sin previo contrato" no se limita a contratos escritos y formales. Los tribunales la interpretan de forma amplia: abarca la ausencia de cualquier antecedente jurídico que justifique la tenencia y sea oponible al propietario actual.⁵

El problema es que la Corte Suprema no tiene un criterio único sobre qué tan sólido debe ser ese antecedente. Existe una división jurisprudencial persistente entre dos visiones, bien documentada por la Academia de Derecho Civil de la Universidad Diego Portales:⁶

Visión 1 — El título debe obligar jurídicamente al dueño actual

No basta que el ocupante tuviera alguna justificación histórica. El antecedente debe ser oponible al propietario que demanda hoy. Si una promesa de compraventa fue firmada con el dueño anterior, no vincula al nuevo. Si el vínculo matrimonial que originó la ocupación quedó disuelto por divorcio, el título expiró. Bajo esta lógica, la demanda de precario prospera y el ocupante debe restituir.

Visión 2 — Basta que el origen de la ocupación no haya sido la mera tolerancia

Lo relevante no es si el título obliga técnicamente al dueño actual, sino si la persona ingresó al inmueble con algún antecedente razonable —un vínculo familiar, una promesa de compra, una autorización verbal—. Si fue así, no entró "de colado", y eso es suficiente para rechazar el precario. El propietario quedaría entonces obligado a acudir a un juicio de mayor amplitud.

Esta línea se aprecia, por ejemplo, en la C.A. de Chillán, ROL 199-2023 (18 de enero de 2024),⁹ que revocó la condena de restitución por entender que la existencia de un arriendo previo con el antiguo dueño desvirtuaba la mera tolerancia. En el mismo sentido, la Corte Suprema en ROL 252603-2023 (13 de junio de 2024)¹⁰ rechazó la casación y mantuvo el rechazo del precario porque el demandado acreditó un título válido que justificaba su ocupación.

La coexistencia de estas dos visiones produce alta incertidumbre: el mismo caso puede resolverse de modo completamente distinto según qué sala de la Corte Suprema lo conozca.

III. Casos concretos: cómo se aplica en la práctica

Promesa de compraventa con el dueño anterior

Usted compra un inmueble y descubre que alguien lo ocupa porque firmó una promesa de venta con quien se lo vendió. El promitente comprador pagó parte del precio, ocupó el bien de buena fe, pero la escritura definitiva nunca se firmó.

• Bajo la primera visión: la promesa no lo obliga a usted; el precario prospera.

• Bajo la segunda visión: esa promesa explica por qué el ocupante está ahí; no hay "mera tolerancia"; el precario se rechaza.

La Corte Suprema en ROL 47803-2023 (5 de marzo de 2024)¹¹ acogió la casación y revocó la condena de restitución, determinando que el antecedente contractual celebrado con la antecesora en el dominio impedía calificar la tenencia como precaria. Detrás de este razonamiento subyace la preocupación de que acoger el precario podría configurar un enriquecimiento sin causa para el nuevo dueño que adquirió el bien libre de ocupantes a un precio reducido.

Arrendamiento con el dueño anterior

El artículo 1962 del Código Civil¹² regula en qué casos el nuevo propietario debe respetar un arriendo vigente. Si esas condiciones no se cumplen, la primera visión acoge el precario; la segunda lo rechaza y exige recurrir a las reglas de la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. La C.A. de Chillán en ROL 531-2025 (10 de octubre de 2025)¹³ revocó la sentencia que acogía el precario, al constatar que el ocupante contaba con un título válido que justificaba su permanencia.

Relaciones de familia: matrimonio, convivencia y parentesco

Es en el ámbito familiar donde la contradicción jurisprudencial se torna más aguda. Los tribunales frecuentemente utilizan el precario como vehículo para ponderar equidad y proteger a la parte más vulnerable.¹⁴

• Matrimonio disuelto: Bajo la primera visión, disuelto el vínculo por divorcio, el título expiró y el precario procede. Bajo la segunda, la ocupación nació de un vínculo jurídico real y no puede calificarse de tolerada.

• Convivencia de hecho: Una tendencia jurisprudencial creciente reconoce la convivencia estable como antecedente suficiente para descartar la mera tolerancia. La Corte Suprema en ROL 31896-2024¹⁵ revocó una sentencia que acogía el precario, al determinar que 16 años de convivencia con la propietaria fallecida constituían un antecedente que impedía calificar la tenencia como precaria.

• Autorización de un comunero o pariente: La C.A. de Puerto Montt en ROL 1114-2024 (27 de abril de 2026)¹⁶ confirmó el rechazo del precario al verificar que existía un contrato de cesión de derechos válidamente celebrado por escritura pública, subrayando que la mera alegación del título no basta: debe acreditarse fehacientemente.

En todos estos contextos, los jueces que rechazan el precario actúan protegiendo a quien lleva más tiempo en el inmueble o tiene hijos a su cargo, de un desalojo que —si bien puede ser procedente en estricto derecho— resultaría socialmente severo. El riesgo de esta aproximación es que la doctrina de los actos propios (venire contra factum proprium) también puede jugar en sentido contrario: quien durante años consintió y respaldó activamente la ocupación no puede luego sostener que siempre la "toleró" de forma pasiva.¹⁷

IV. El nuevo procedimiento: Ley "Devuélveme mi casa"

Antes de la Ley N° 21.461, la acción de precario se tramitaba exclusivamente como juicio sumario conforme al artículo 680 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, que ya era relativamente rápido. La nueva ley añadió una opción aún más expedita: el procedimiento monitorio.¹⁸

Así funciona hoy:

• Notificada la demanda, el ocupante tiene 10 días para oponerse.

• Sin oposición: el juez puede ordenar la restitución de inmediato.

• Con oposición fundada y plausible: el monitorio termina y se abre un juicio declarativo de fondo.

Esta agilidad tiene un efecto paradójico: ante la posibilidad de un desalojo casi inmediato, algunos jueces que enfrentan casos de complejidad familiar o contractual pueden inclinarse con mayor frecuencia hacia la segunda visión —rechazando el monitorio y derivando el conflicto a un juicio de fondo—, intensificando así la ya presente división jurisprudencial.

V. ¿Qué esperar antes de actuar?

La acción de precario es una herramienta poderosa cuando el caso es claro: usted es dueño, el ocupante no tiene ningún antecedente que justifique su presencia, y la situación no fue respaldada de forma activa por el propietario anterior ni por usted.¹⁹

Si en cambio la tenencia del ocupante tiene algún antecedente —familiar, contractual o informal—, el resultado del juicio dependerá en gran medida de la sala que lo resuelva. La Academia de Derecho Civil de la Universidad Diego Portales¹⁹ ha constatado esta fragmentación con datos: la misma hipótesis fáctica produce fallos opuestos según el tribunal, lo que erosiona la certeza jurídica de manera inaceptable.

La solución de fondo requiere un fallo unificador del Pleno de la Corte Suprema o bien una reforma legislativa al artículo 2195 del Código Civil que precise qué antecedentes son suficientes para enervar la acción, especialmente en contextos de familia y contratos celebrados con antecesores en el dominio. Mientras esa reforma no llegue, el juicio de precario seguirá siendo una apuesta cuyos resultados dependen, en parte, del azar de la distribución.

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Notas al pie

1. Artículo 2195, Código Civil de la República de Chile. Texto literal del inciso 2°: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño." El inciso 1° dispone: "Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio p

2. articular ni se fija tiempo para su restitución." El artículo 2194 agrega que "el comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo."

3. Fernando Rabat, "Análisis jurisprudencial de los elementos del precario. La existencia de un título que justifique la tenencia", Actualidad Jurídica N° 44, Universidad del Desarrollo, 2021. El artículo analiza cómo la norma del artículo 2195 inciso 2° define el precario indicando que constituye precario "la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño", señalando además que el ocupante detenta "una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora."

4. C.A. de Rancagua, ROL 1647-2024, 23 de junio de 2026 (revocó sentencia de primera instancia, acogió demanda de precario): "para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; que el demandado ocupe ese bien; y que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño." En igual sentido, la Universidad Austral de Chile señala en tesis de pregrado (Cybertesis UACh, 2003): "La acción de Precario establecida en el inciso segundo del artículo 2195 Código Civil persigue poner término a una situación de hecho" configurada por la ausencia de cualquier antecedente jurídico en favor del tenedor.

5. C.A. de Concepción, ROL 110-2025, 10 de junio de 2026 (revocó sentencia de primera instancia, acogió precario). Sobre la carga de la prueba, el fallo expresa: "el dominio de la actora sobre el inmueble objeto de la litis ha quedado debidamente acreditado mediante la inscripción de propiedad acompañado al proceso. Por su parte, la ocupación del demandado es un hecho acreditado con la declaración de la testigo Mirta Edita Reyes Palma y se encuentra corroborado por la notificación practicada en el inmueble." Una vez establecidos ambos hechos, correspondió al demandado acreditar su título.

6. Íñigo de la Maza y Nicolás Loayza, "La acción de precario en la jurisprudencia de la Corte Suprema durante el 2022", Revista de Derecho (Valdivia). Los autores sistematizan la interpretación jurisprudencial que amplía la expresión "sin previo contrato" a cualquier "título o antecedente jurídico que justifique la tenencia y que sea oponible al dueño", superando el sentido técnico del artículo 1438 del Código Civil. Complementariamente, véase "Algunas consideraciones sobre el precario y la naturaleza jurídica de la acción", Revista Chilena de Derecho: "la acción de precario sólo procede en casos de ausencia de título o contrato que justifique la tenencia de la cosa, requisito característico —e indispensable para algunos autores clásicos— de la mera tenencia."

7. Academia de Derecho Civil, Universidad Diego Portales, "La acción de precario en la jurisprudencia de la Corte Suprema", 2024. El informe identifica y sistematiza dos líneas jurisprudenciales contradictorias de la Corte Suprema —"exigencia de cualificación" y "situación de hecho"— demostrando que el mismo supuesto fáctico puede conducir a resultados opuestos dependiendo de la sala que conozca del asunto.

8. Corte Suprema, ROL 8078-2024, 19 de abril de 2024. Resultado: rechazó casación en el fondo. La Corte confirmó la sentencia que acogía la demanda de precario al verificar que concurrían los requisitos del artículo 2195 inciso 2° y que el demandado carecía de título oponible al propietario demandante.

9. Corte Suprema, ROL 18420-2024, 20 de enero de 2025. Resultado: rechazó casación en el fondo. La Corte reafirmó que la acreditación del dominio del actor y la ausencia de título del ocupante cumplen los requisitos legales para acoger la acción de precario.

10. C.A. de Chillán, ROL 199-2023, 18 de enero de 2024. Resultado: revocó la sentencia que acogía el precario y rechazó la demanda. El tribunal determinó que la existencia de un contrato de arrendamiento previo con el propietario anterior desvirtuaba la "mera tolerancia", siendo la vía procesal adecuada las acciones contempladas en la Ley N° 18.101.

11. Corte Suprema, ROL 252603-2023, 13 de junio de 2024. Resultado: rechazó casación en el fondo. La Corte mantuvo el rechazo del precario por haber el demandado acreditado un título válido que justificaba su ocupación, confirmando que cualquier antecedente jurídico idóneo extingue la acción.

12. Corte Suprema, ROL 47803-2023, 5 de marzo de 2024. Resultado: acogió casación en el fondo y revocó la sentencia que ordenaba la restitución. La Corte determinó que el antecedente contractual celebrado con la antecesora en el dominio era incompatible con una tenencia "meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada", rechazando la demanda de precario.

13. Artículo 1962, Código Civil. Regula los casos en que el adquirente de un inmueble arrendado está obligado a respetar el contrato de arrendamiento vigente, condicionando la oponibilidad a que el contrato conste por escritura pública, esté inscrito, o la cosa se haya entregado al arrendatario antes de la enajenación.

14. C.A. de Chillán, ROL 531-2025, 10 de octubre de 2025. Resultado: revocó la sentencia que acogía el precario y rechazó la demanda, al constatar que el demandado contaba con un título válido que justificaba su permanencia en el inmueble, aplicando el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil.

15. Para el análisis de las líneas jurisprudenciales en el ámbito familiar, véase Fernando Atria, citado en el análisis de la Academia UDP, quien conceptualiza la acción de precario como una "acción real honoraria" que la jurisprudencia ha extendido para llenar una laguna sistémica en la protección del dominio, lo que explica su aplicación casuística y frecuentemente guiada por consideraciones de equidad.

16. Corte Suprema, ROL 31896-2024. Citado en Diario Constitucional, 27 de mayo de 2025. Resultado: revocó sentencia que acogía el precario. La Corte determinó que 16 años de convivencia estable con la propietaria fallecida constituían un antecedente que impedía calificar la tenencia como precaria, en línea con la visión de la "situación de hecho."

17. C.A. de Puerto Montt, ROL 1114-2024, 27 de abril de 2026. Resultado: confirmó rechazo del precario por existencia de contrato de cesión de derechos. El fallo precisa que "el recurrente asevera que la demandada no acompañó escritura pública de cesión de derechos y que lo único que hizo fue afirmar, al contestar la demanda, la existencia de un contrato de cesión de derechos celebrados por escritura pública", subrayando que la mera alegación del título no basta: debe acreditarse fehacientemente ante el tribunal.

18. Sobre la doctrina de los actos propios aplicada al precario, véase De la Maza y Loayza (2022) y Fernando Rabat (UDD, 2021). La prohibición del enriquecimiento sin causa y la regla venire contra factum proprium non valet operan como sustrato de equidad en los fallos que rechazan la acción cuando el demandante conocía la ocupación, la respaldó activamente o se beneficia de ella.

19. Ley N° 21.461 ("Devuélveme mi casa"), que extendió el procedimiento monitorio a la acción de precario. El régimen procesal previo se encontraba en el artículo 680 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, que contemplaba el juicio sumario para esta acción.

20. Academia de Derecho Civil, Universidad Diego Portales, informe 2024. La investigación sistematiza los casos contradictorios de la Corte Suprema, concluyendo que la coexistencia de dos líneas mutuamente excluyentes genera un estado de incertidumbre jurídica que afecta tanto a propietarios como a ocupantes, quienes no pueden prever con razonable certeza el resultado de su litigio.

Análisis desarrollado con apoyo de múltiples herramientas de investigación jurídica y fuentes jurisprudenciales verificadas.