Ley de Copropiedad Inmobiliaria en Chile - Administración de edificios

Usted compró un departamento. Es dueño de su departamento, sí. Pero también es dueño, junto con todos sus vecinos, del terreno, de la fachada, del techo, del ascensor, de las cañerías, del portón y del pasto. Y eso último es lo que complica la vida.

Porque de su departamento decide usted solo. De lo otro, no. De lo otro se decide en conjunto, con reglas, con quórums, con actas y con plazos. Cuando esas reglas no se conocen, aparecen los problemas que vemos todas las semanas en el estudio: cobros que nadie entiende, asambleas mal citadas, administradores que no rinden cuentas, cortes de luz discutibles y vecinos peleados por WhatsApp.

Esta guía explica lo esencial. Sin tecnicismos donde se pueda evitarlos.

Lo suyo y lo de todos

La ley llama unidad a lo que es suyo en exclusiva: el departamento, la casa, la oficina, el local, la bodega, el estacionamiento. Y llama bienes comunes a lo que pertenece a todos: el terreno, los cimientos, las fachadas, los muros que sostienen el edificio, la techumbre, los ascensores, las escaleras, las redes de agua, gas y electricidad, las áreas verdes y los espacios de recreación¹.

Hay dos tipos de condominio. En uno, cada persona es dueña de una unidad dentro de un edificio construido sobre un terreno común: es el caso típico del edificio de departamentos. En el otro, cada persona es dueña de un sitio, y lo común son las calles interiores, las áreas verdes y las instalaciones².

Un punto que conviene aclarar, porque genera confusión. Los condominios están pensados para la ciudad, pero excepcionalmente pueden ubicarse en área rural, cuando se trata de proyectos de vivienda autorizados previamente por la autoridad. Lo que la ley prohíbe derechamente es que las parcelaciones de terrenos agrícolas —esas que se dividen en lotes de media hectárea— se acojan a este régimen².

Su porcentaje sobre los bienes comunes se fija en el reglamento de copropiedad y se calcula según el avalúo fiscal de su unidad³. Ese porcentaje determina dos cosas: cuánto pesa su voto y cuánto paga usted de gastos comunes.

Quién manda en un condominio

Cuatro figuras, en este orden⁴:

La asamblea de copropietarios. Son todos los dueños reunidos. Es el órgano que manda. Lo que la asamblea acuerda con los quórums exigidos obliga a todos, hayan asistido o no, hayan votado a favor o en contra.

El comité de administración. Es el grupo que representa a la asamblea entre una reunión y otra. Se compone de un número impar de miembros, de tres a cinco. Solo pueden integrarlo dueños, sus cónyuges o convivientes civiles, un apoderado con poder ante notario, o el representante de una empresa propietaria. Dura lo que fije la asamblea, con un tope de tres años⁵.

El administrador. Es quien ejecuta el día a día: cobra, paga, contrata, mantiene, cita a asamblea y responde. Puede ser una persona o una empresa. No puede integrar el comité⁶.

El subadministrador. Aparece cuando el condominio se divide en sectores. Y no es opcional: si el condominio tiene más de 200 unidades habitacionales, deben constituirse subadministraciones que no superen esa cantidad⁷.

El comité tiene una obligación que muchos vecinos desconocen y que conviene exigir. Su presidente debe mantener a disposición de la comunidad un libro de novedades, donde cualquiera puede dejar por escrito un reclamo o una solicitud fundada. Lo que ahí se anote debe responderse dentro de veinte días corridos⁵.

Si no responden, hay multa. De una a tres unidades tributarias mensuales, que se duplica si el incumplimiento se repite⁵. La desidia dejó de salir gratis.

Cómo se toman las decisiones

Depende del tema. Hay tres tipos de reunión, y cada uno tiene su exigencia⁸:

Ordinaria (la anual, donde se rinde cuenta, se aprueba el balance y se elige comité): se instala con el 33% de los derechos y se acuerda por mayoría de los asistentes.

Extraordinaria de mayoría absoluta: se instala con el 50% más uno de los derechos y se acuerda con ese mismo 50% más uno. Aquí van, por ejemplo, los gastos extraordinarios grandes y el porcentaje del fondo de reserva.

Extraordinaria de mayoría reforzada: exige 66% de los derechos para instalarse y 66% para acordar. Aquí van los temas pesados: vender, arrendar o gravar bienes comunes, cambiar el destino de las unidades, autorizar construcciones en lo común.

Ojo con esto: el quórum se cuenta por derechos, no por cabezas. Cincuenta vecinos de departamentos chicos pueden sumar menos que quince de departamentos grandes.

Solo vota el copropietario hábil, es decir, el que está al día en todo lo que le debe al condominio. El que debe, no vota ni puede ser elegido, y esa condición se acredita con un certificado que emite el administrador⁹.

Dos facilidades que la ley permite y que las comunidades usan poco. Las asambleas pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas. Y hay materias que pueden acordarse por consulta escrita, siempre que antes se manden los antecedentes y se haga una reunión informativa⁹. Si a su edificio le cuesta juntar gente, ahí tiene la salida.

Las actas van en un libro foliado, en papel o digital, y deben firmarse dentro de los treinta días siguientes al acuerdo⁹. Un acuerdo sin acta firmada es un acuerdo frágil.

Los gastos comunes

Los ordinarios son los de todos los meses: sueldos del conserje y del personal con sus cotizaciones, aseo, mantención del ascensor, luz de los pasillos, agua, reparaciones menores, seguros. Los extraordinarios son los que se salen de eso: una obra nueva, una reparación mayor¹⁰.

Se pagan dentro de los diez primeros días siguientes al aviso de cobro, salvo que el reglamento del condominio fije otro plazo. Si usted se atrasa, corre el interés que ese reglamento señale, con un techo: no puede pasar del 50% del interés corriente bancario¹¹.

El aviso de cobro debe decirle, en detalle, cuánto le toca a usted, cuánto va al fondo de reserva, qué intereses y multas debe, y además el total de ingresos y egresos del mes y el saldo de caja del condominio¹². Si su aviso no trae eso, está incompleto. Pídalo.

Y una advertencia que todos deberían conocer antes de firmar una compraventa: la deuda de gastos comunes viaja con el departamento. El comprador responde incluso de lo que se devengó antes de comprar, y ese crédito de la comunidad tiene una preferencia especial para pagarse¹³. Puede después cobrarle al vendedor, claro. Pero frente al edificio, paga usted.

Antes de comprar, pida el certificado de deuda. Cuesta nada. Evita todo.

¿Pueden cortarle la luz?

Sí, pero con condiciones estrictas¹⁴:

* Deben ser tres o más cuotas de gastos comunes impagas, seguidas o salteadas.

* Debe existir acuerdo del comité de administración.

* No pueden cortarle dos servicios a la vez.

* No procede en ningún caso si en la vivienda reside una persona electrodependiente.

* No procede por deudas generadas mientras rige un estado de catástrofe que afecte al condominio.

Fíjese en algo importante: la ley habla de cuotas de gastos comunes. Una multa por infracción al reglamento es otra cosa y se cobra por otra vía.

También conviene saber que el condominio debe mantener un fondo común de reserva para gastos urgentes, extraordinarios o imprevistos. El recargo que lo alimenta no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual, y parte de esos recursos debe quedar reservada para pagar los finiquitos del personal si algún día hay que despedir¹⁵.

El administrador ya no puede ser cualquiera

Este es probablemente el cambio más importante de los últimos años y todavía hay comunidades que no lo saben.

Existe un Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Estar inscrito es requisito para ejercer el cargo, se administre por sueldo o gratis¹⁶. Para inscribirse cobrando honorarios hay que tener licencia de educación media y aprobar un curso de administración de condominios dictado por una institución de educación superior reconocida por el Estado o por un organismo técnico acreditado, o bien certificar competencias ante ChileValora. Y no puede inscribirse quien tenga condenas por delitos contra la propiedad o de fraude¹⁷.

El plazo para que los administradores en ejercicio se inscribieran venció el 26 de septiembre de 2025¹⁸.

Usted puede verificarlo en un minuto. El registro es público y gratuito: entre a condominios.minvu.cl y busque a su administrador. Ahí aparece si está inscrito, en qué condominios trabaja y si tiene sanciones firmes¹⁸.

Sobre las cuentas, el administrador debe rendir cuenta documentada al comité todos los meses, y a la asamblea en cada reunión ordinaria y al terminar su gestión, entregando copias informadas por el banco de todas las cuentas, las cartolas y los respaldos de pago de los seguros¹⁹. Debe además presentar un presupuesto a doce meses, enviado con treinta días de anticipación²⁰. Y el condominio debe tener cuenta corriente o de ahorro propia, a nombre de la comunidad²¹.

Si el administrador maneja la plata del edificio en su cuenta personal, eso no es una costumbre. Es una infracción.

Dos obligaciones de seguridad que no son trámite

La primera: todo condominio debe tener un plan de emergencia, que incluye el plan de evacuación. No lo redacta el administrador en un Word. Debe ser elaborado y firmado por un ingeniero en prevención de riesgos, y sus actualizaciones las firman además el presidente del comité y el administrador. El plan de evacuación se actualiza al menos una vez al año, considerando expresamente a las personas con discapacidad, con movilidad reducida, a los niños y a quienes no hablan español. Y debe entregarse, en papel y en digital, a Carabineros y a Bomberos de la comuna²².

La segunda: los condominios con unidades habitacionales deben contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio que cubra los bienes e instalaciones comunes y ofrezca opciones para las unidades²³.

En Puerto Montt, con nuestra lluvia y nuestro viento, la mantención de techumbres, canaletas y fachadas no es cosmética. Y un edificio sin seguro vigente es una comunidad expuesta a una pérdida que nadie va a poder repartir.

Cuando algo sale mal

La ley abre varios caminos, y elegir bien ahorra meses.

Juzgado de Policía Local. Es el tribunal de los conflictos de convivencia y administración: nulidad de acuerdos de asamblea, nulidad de cláusulas del reglamento, obligar al administrador a rendir cuentas, citar a asamblea cuando nadie la cita. El juez puede incluso actuar como amigable componedor²⁴.

Juez de letras. Es el que conoce el cobro judicial de los gastos comunes, que se tramita como juicio ejecutivo²⁵.

Juez árbitro. Si las partes se ponen de acuerdo, pueden llevar el conflicto a un árbitro²⁶.

Municipalidad. Puede citar a las partes y proponer soluciones, siempre que nadie haya recurrido antes al tribunal²⁷.

Seremi de Vivienda y Urbanismo. Es la vía nueva y la menos usada. El comité de administración, o quienes representen al menos el 15% de las unidades, pueden reclamar contra el administrador que incumple. La Seremi instruye el procedimiento, puede sancionarlo y las sanciones firmes quedan publicadas en el registro²⁸.

Sobre el cobro, dos datos prácticos. El aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo, igual que la copia del acta de la asamblea que acuerda gastos comunes; y una vez iniciado el juicio, quedan comprendidas las cuotas que se vayan devengando mientras dura²⁹. Es una herramienta potente, y muchas comunidades la desaprovechan.

También conviene no dormirse. La Corte Suprema conoció un caso en que la comunidad demandó gastos comunes acumulados durante años y el tribunal de alzada declaró prescritas todas las cuotas exigibles con más de cinco años de anterioridad a la notificación de la demanda³⁰. El deudor no pagó esa parte. Nadie se la perdonó: simplemente se dejó pasar el tiempo.

Un fallo que vale la pena conocer

En octubre de 2025, la Corte de Apelaciones de Arica resolvió un caso pequeño y muy revelador. Una copropietaria fue sacada del grupo de WhatsApp de su block porque los vecinos la consideraban conflictiva. En ese grupo se informaba, se discutía y hasta se votaba una cuota extraordinaria.

La Corte acogió su recurso de protección. Razonó que sacarla del grupo no era un acto inocuo, porque la privaba de informarse y de participar en decisiones que la afectaban; que la ley contempla mecanismos formales para resolver conflictos y aplicar sanciones, pero en ningún caso la exclusión de los canales de información; y calificó lo ocurrido como "un acto de autotutela reñido con el derecho". Ordenó reincorporarla en 48 horas³¹.

La lección es simple. Si la comunidad usa un grupo de mensajería como canal oficial, ese grupo deja de ser un asunto privado entre vecinos.

Tres cosas que usted puede revisar esta semana

a) Su reglamento de copropiedad. Los condominios debían ajustarlo a la normativa vigente, y el plazo venció el 9 de enero de 2026³². Si el suyo sigue siendo el que redactó la inmobiliaria hace quince años, las cláusulas que hoy contradigan la ley pueden ser anuladas por un tribunal, y todo lo que ese reglamento no regule se rige por las normas generales³³. Eso se traduce en discusiones justo cuando menos conviene: al cobrar, al multar o al impugnar un acuerdo.

b) Su administrador. Búsquelo en el registro público. Toma un minuto.

c) Sus datos en la comunidad. Los copropietarios deben estar incorporados en un registro con su domicilio y su correo electrónico, porque ahí es donde le llegarán las citaciones a asamblea. Si sus datos no están, la citación se entiende hecha en su departamento y usted se entera después³⁴.

Ninguna de las tres cuesta dinero. Las tres evitan juicios.

Si necesita ayuda

En Águila & Cía. Abogados asesoramos a comunidades, comités de administración, administradores y copropietarios de Puerto Montt y de toda la Región de Los Lagos: actualización de reglamentos de copropiedad, cobro judicial de gastos comunes, impugnación de acuerdos de asamblea, defensa frente a multas y reclamaciones ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo.

Si su comunidad tiene un problema de los que aquí describimos, o si simplemente quiere ordenar las cosas antes de que el problema aparezca, escríbanos a través de aguilaycia.cl y revisamos su caso.

Notas

1. Ley N° 21.442, que aprueba nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, D.O. 13 de abril de 2022, arts. 1° y 2° N° 3). Esta ley derogó la Ley N° 19.537, de 1997, y su régimen se completó con instrumentos posteriores: Ley N° 21.508 (D.O. 10.11.2022), que interpretó su art. 100; Resolución exenta N° 721 (V. y U.), que aprobó el Reglamento Tipo de Copropiedad (D.O. 12.04.2023); Ley N° 21.558 (D.O. 25.04.2023); Ley N° 21.650 (D.O. 30.01.2024); Decreto N° 5 (V. y U.), Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios (D.O. 26.03.2024); Ley N° 21.718 (D.O. 29.11.2024); y Decreto N° 7 (V. y U.), Reglamento de la ley (D.O. 09.01.2025). Texto actualizado en Biblioteca del Congreso Nacional, Ley Chile: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663. Reglamento de la ley en https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2025/01/Reglamento-de-la-ley-21442.pdf

2. Ley N° 21.442, art. 1°, letras B y C. La exclusión alcanza a los predios rústicos divididos o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, de 1980, del Ministerio de Agricultura.

3. Ley N° 21.442, art. 3°.

4. Ley N° 21.442, arts. 12, 13 y 15, inciso final.

5. Ley N° 21.442, art. 17.

6. Ley N° 21.442, arts. 18 y 20.

7. Ley N° 21.442, arts. 23 y 24.

8. Ley N° 21.442, art. 15. El cuadro de quórums de esa disposición se encuentra incorporado como imagen en el texto oficial publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional; su contenido se reproduce aquí conforme a la guía del Ministerio de Vivienda y Urbanismo "Comunicación en mi condominio": https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2025/10/comunicacion-en-condominios.pdf

9. Ley N° 21.442, art. 15, incisos segundo y siguientes.

10. Ley N° 21.442, art. 2°, numerales 9) y 10).

11. Ley N° 21.442, art. 7°.

12. Ley N° 21.442, art. 31.

13. Ley N° 21.442, art. 6°, incisos primero a tercero. El crédito goza de un privilegio de cuarta clase que prefiere a los enumerados en el art. 2.481 del Código Civil.

14. Ley N° 21.442, arts. 20 N° 9) y 36.

15. Ley N° 21.442, art. 39.

16. Ley N° 21.442, arts. 19 y 82 a 86.

17. Decreto N° 5 (V. y U.), de 2023, D.O. 26 de marzo de 2024, arts. 10, 11, 13 y 24 a 27. Texto en Biblioteca del Congreso Nacional: https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=1202148 y en https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2024/03/reglamento-del-registro-nacional-de-administradores-de-condominios.pdf. Las inhabilidades comprenden las condenas por delitos de los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal.

18. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, comunicado de 12 de agosto de 2025: https://www.minvu.gob.cl/noticia/ministro-montes-informa-que-ya-van-cerca-de-cinco-mil-personas-administradoras-de-condominios-inscritas-en-el-registro-nacional-que-les-permite-por-ley-ejercer-sus-funciones/. Plataforma de consulta pública: https://condominios.minvu.cl/

19. Ley N° 21.442, art. 21.

20. Ley N° 21.442, art. 22.

21. Ley N° 21.442, art. 33.

22. Ley N° 21.442, art. 40.

23. Ley N° 21.442, art. 43.

24. Ley N° 21.442, art. 44.

25. Ley N° 21.442, art. 6°, inciso final, conforme al texto fijado por el art. 2°, N° 1), de la Ley N° 21.508.

26. Ley N° 21.442, art. 46.

27. Ley N° 21.442, art. 47.

28. Ley N° 21.442, arts. 87 a 93, en relación con el art. 49 del Reglamento de la ley (Decreto N° 7, V. y U.).

29. Ley N° 21.442, art. 32.

30. Corte Suprema, Primera Sala, causa rol N° 102.890-2023, reseña oficial del Poder Judicial de 25 de septiembre de 2023: https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/noticias-del-poder-judicial/98964. Recomendamos cotejar el texto íntegro del fallo en la Oficina Judicial Virtual antes de cualquier uso forense.

31. Corte de Apelaciones de Arica, sentencia de 23 de octubre de 2025, causa rol N° 422-2025. Reseña oficial con transcripción de considerandos en Poder Judicial: https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/noticias-del-poder-judicial/134856

32. Ley N° 21.442, art. 100, en relación con la Circular N° 2, de 17 de marzo de 2023, de la Secretaría Ejecutiva de Condominios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, conforme a la cual el plazo de un año se cuenta desde la publicación del Reglamento de la ley, ocurrida el 9 de enero de 2025. Dicha circular está recogida como nota al texto de la ley por la Biblioteca del Congreso Nacional (véase nota 1).

33. Ley N° 21.442, arts. 10 y 11. Tratándose de condominios que derechamente carecen de reglamento de copropiedad, rige el Reglamento Tipo aprobado por Resolución exenta N° 721 (V. y U.), conforme al art. 1° transitorio de la ley.

34. Ley N° 21.442, arts. 5° y 16.