La compraventa de bienes raíces rurales en Chile se encuentra regulada en el Código Civil, presentando particularidades que la distinguen de la compraventa de bienes raíces urbanos. Una de estas diferencias radica en la posibilidad de adquirir un predio rural con relación a su cabida o como cuerpo cierto. Esta distinción tiene importantes implicaciones prácticas para el comprador y el vendedor, las cuales serán analizadas en el presente informe a la luz de la legislación, doctrina y jurisprudencia chilena.
Definición de Bienes Raíces Rurales
Antes de profundizar en la compraventa, es crucial definir qué se entiende por "bienes raíces rurales" en el contexto chileno. Si bien no existe una definición legal única, la doctrina y la jurisprudencia han establecido criterios para distinguirlos de los bienes raíces urbanos. En general, se consideran bienes raíces rurales aquellos predios ubicados fuera de los límites urbanos, destinados principalmente a la explotación agrícola, ganadera o forestal. Estos predios suelen caracterizarse por su mayor extensión, la presencia de recursos naturales y su uso productivo en actividades primarias. La Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, por ejemplo, define los bienes raíces agrícolas como aquellos predios "cuyo terreno esté destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal" (1).
La Compraventa en General
La compraventa, según el artículo 1793 del Código Civil, es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Para que este contrato sea válido, se requiere la concurrencia de los siguientes elementos (2):
Consentimiento: Ambas partes deben expresar su voluntad de celebrar el contrato de compraventa, libre de vicios. La falta de consentimiento de uno de los cónyuges en la compraventa de bienes raíces puede llevar a la nulidad del contrato, como ha sido establecido por la jurisprudencia chilena (2).
Objeto lícito: La cosa objeto de la compraventa debe ser un bien determinado o determinable, que esté en el comercio humano.
Causa lícita: La causa de la compraventa debe ser lícita, es decir, no debe contravenir el orden público ni las buenas costumbres.
Precio: El precio debe ser en dinero y debe ser determinado o determinable.
En el caso de la compraventa de bienes raíces, ya sean rurales o urbanos, se requiere además que el contrato se otorgue mediante escritura pública para que sea perfecto ante la ley (3).
La Escritura Pública en la Compraventa de Bienes Raíces
La escritura pública es un documento legal otorgado ante un notario público, que da fe de la voluntad de las partes y del contenido del contrato. En el caso de la compraventa de bienes raíces, la escritura pública es un requisito esencial para la validez del contrato y para la posterior inscripción del dominio en el Conservador de Bienes Raíces.
El proceso de otorgamiento de la escritura pública implica la comparecencia de las partes ante el notario, la identificación de los comparecientes, la lectura del contrato y la firma de todas las partes. La escritura pública debe contener, entre otros elementos, la individualización de las partes, la descripción del bien raíz objeto de la compraventa, el precio y la forma de pago, y las demás cláusulas que las partes acuerden.
Compraventa de Predios Rústicos: Cabida vs. Cuerpo Cierto
El artículo 1831 del Código Civil establece que un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o como cuerpo cierto. Es importante destacar que, según este artículo, un predio se considera vendido como cuerpo cierto solo si se declara expresamente en el contrato o si no se hace mención alguna a la cabida del predio (4).
Venta con relación a la cabida: Se produce cuando en el contrato se expresa la extensión o superficie del predio, y el precio se determina en función de dicha cabida. En este caso, si la cabida real del predio difiere de la expresada en el contrato, el comprador o el vendedor pueden solicitar un ajuste en el precio o incluso la resolución del contrato, según lo establecido en los artículos 1832 y 1833 del Código Civil (4).
Ajuste del precio en la venta según cabida:
El Código Civil establece reglas precisas para el ajuste del precio en caso de discrepancia entre la cabida real y la declarada en el contrato:
Si la cabida real es mayor a la declarada: El comprador deberá aumentar proporcionalmente el precio.
Si la cabida real es menor a la declarada: El vendedor deberá completar la cabida o, si no es posible, disminuir proporcionalmente el precio.
Si la diferencia de cabida supera la décima parte: Tanto el comprador como el vendedor pueden optar por desistir del contrato.
Venta como cuerpo cierto: Se produce cuando el predio se vende como una unidad, con independencia de su cabida. En este caso, el comprador adquiere el predio tal como está, con sus límites y características físicas, sin derecho a reclamar por diferencias en la cabida real, salvo que exista dolo o engaño por parte del vendedor (5).
Es importante destacar que, si bien la venta como cuerpo cierto excluye las reclamaciones por diferencias en la medida, el comprador aún puede ejercer acciones legales en caso de vicios redhibitorios o defectos ocultos graves que afecten al inmueble (5).
Lesión Enorme
La lesión enorme es un vicio del consentimiento que se produce en los contratos cuando una de las partes experimenta un perjuicio económico excesivo en relación con la otra parte. En la compraventa, la lesión enorme se configura cuando el precio pagado es inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida (2).
En el caso de la compraventa de bienes raíces rurales, la lesión enorme puede ser alegada tanto por el comprador como por el vendedor. Si se comprueba la existencia de lesión enorme, el contrato puede ser rescindido, lo que implica la restitución de las prestaciones a su estado original.
La jurisprudencia chilena ha establecido criterios para la aplicación de la lesión enorme en la compraventa de inmuebles, considerando factores como el valor de mercado del bien, la experiencia de las partes y la existencia de circunstancias especiales que puedan justificar la diferencia de precio (2).
Implicancias Prácticas para el Comprador y el Vendedor
La elección entre la compraventa según la cabida o como cuerpo cierto tiene importantes implicancias prácticas para ambas partes:
Para el comprador:
Compraventa según la cabida: Ofrece mayor seguridad en cuanto a la extensión del terreno que se adquiere, ya que permite solicitar ajustes en el precio o la resolución del contrato si la cabida real difiere de la expresada. Por ejemplo, si un comprador adquiere un predio de 10 hectáreas según cabida y luego se descubre que solo tiene 8 hectáreas, podrá solicitar una rebaja en el precio o incluso desistir del contrato.
Compraventa como cuerpo cierto: Implica asumir el riesgo de que la cabida real sea menor a la esperada, pero a su vez puede resultar en un precio más atractivo. Es fundamental que el comprador realice una inspección exhaustiva del predio y sus límites antes de concretar la compra. Por ejemplo, si un comprador adquiere un predio delimitado por un cerco como cuerpo cierto, no podrá reclamar si posteriormente se descubre que la superficie real es menor a la estimada.
Para el vendedor:
Compraventa según la cabida: Implica la obligación de responder por la exactitud de la cabida expresada en el contrato, lo que puede generar reclamaciones por parte del comprador si existen diferencias. Por ejemplo, si un vendedor declara que un predio tiene 5 hectáreas y luego se comprueba que tiene 6, el comprador podrá exigir un aumento en el precio.
Compraventa como cuerpo cierto: Limita su responsabilidad en cuanto a la cabida del predio, siempre que se identifiquen claramente sus límites y no exista dolo o engaño. Por ejemplo, si un vendedor vende un predio con límites claramente definidos como cuerpo cierto, no tendrá que responder por pequeñas diferencias en la cabida real.
Prohibiciones e Incapacidades
Es importante tener en cuenta que existen ciertas prohibiciones e incapacidades para comprar o vender inmuebles, tanto rurales como urbanos, establecidas en el Código Civil y otras leyes. Por ejemplo, los cónyuges no separados judicialmente no pueden venderse bienes entre sí, y los menores de edad requieren la autorización de sus representantes legales para celebrar este tipo de contratos (6).
De acuerdo, entiendo. Voy a formatear los números de las notas al pie en el documento que proporcionaste para que sigan el formato (1), (2), (3), etc. Aquí está el documento con las notas modificadas:
Compraventa con gravámenes
La compraventa de un bien raíz rural puede realizarse con la existencia de gravámenes, como hipotecas o servidumbres. En estos casos, es fundamental que el comprador esté informado de la existencia y el alcance de los gravámenes, ya que estos afectarán a su derecho de propiedad.
El comprador debe realizar una debida diligencia para verificar la situación legal del predio, incluyendo la solicitud de un certificado de hipotecas y gravámenes en el Conservador de Bienes Raíces. Además, es recomendable que el comprador se asesore legalmente para comprender las implicancias de adquirir un predio con gravámenes.
En el caso de compraventa con hipoteca, la institución financiera que otorgó el crédito hipotecario tendrá un rol importante en el proceso. El comprador deberá coordinar con la institución financiera el pago del saldo pendiente de la hipoteca y el alzamiento del gravamen (7).
El Rol del Conservador de Bienes Raíces
El Conservador de Bienes Raíces es un funcionario público encargado de llevar el registro de la propiedad de los bienes raíces en Chile. En el proceso de compraventa de un predio rural, el Conservador de Bienes Raíces tiene un rol fundamental en la inscripción del dominio a nombre del comprador.
Una vez otorgada la escritura pública de compraventa, el comprador o su representante deben solicitar la inscripción del dominio en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentra ubicado el predio. La inscripción del dominio otorga al comprador la seguridad jurídica de su derecho de propiedad y lo protege frente a terceros.
Doctrina y Jurisprudencia
La doctrina chilena ha analizado en profundidad la compraventa de bienes raíces rurales, distinguiendo entre la venta según la cabida y como cuerpo cierto. Se ha destacado la importancia de la correcta delimitación del predio en la venta como cuerpo cierto, así como la necesidad de que el comprador realice una debida diligencia para verificar el estado y las características del inmueble (8).
Due Diligence para Compradores
Dado que la compra de un bien raíz rural es una inversión importante, es fundamental que el comprador realice una debida diligencia exhaustiva antes de concretar la compra. Esto implica:
Estudio de títulos: Revisar la historia legal del predio, incluyendo las escrituras públicas anteriores, para verificar la cadena de dominio y detectar posibles gravámenes o limitaciones.
Certificado de hipotecas y gravámenes: Solicitar este certificado en el Conservador de Bienes Raíces para confirmar la existencia de hipotecas, servidumbres u otros gravámenes que afecten al predio.
Levantamiento topográfico: Contratar a un topógrafo para que realice un levantamiento del predio y determine con precisión su superficie, límites y linderos.
Inspección física: Visitar el predio para verificar su estado, características y accesos.
Asesoría legal: Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para que revise los documentos, asesore sobre las implicancias legales de la compraventa y redacte el contrato.
Conclusiones
La compraventa de bienes raíces rurales en Chile presenta particularidades que la distinguen de la compraventa de inmuebles urbanos. La posibilidad de adquirir un predio según su cabida o como cuerpo cierto ofrece diferentes opciones para el comprador y el vendedor, cada una con sus propias implicancias.
Es fundamental que ambas partes conozcan las normas del Código Civil que regulan esta materia, así como la doctrina y jurisprudencia relevante, para poder tomar decisiones informadas y evitar posibles conflictos.
En la práctica, la elección entre la compraventa según la cabida o como cuerpo cierto dependerá de las circunstancias específicas de cada caso, las necesidades de las partes y el nivel de riesgo que estén dispuestas a asumir.
El análisis de la legislación, doctrina y jurisprudencia revela la importancia de la claridad en la delimitación del predio, la debida diligencia por parte del comprador y el cumplimiento de las formalidades legales para asegurar una transacción segura y transparente.
Resumen de puntos clave
Punto Clave | Descripción | Cita |
Tipos de Compraventa | Los predios rústicos pueden venderse según su cabida o como cuerpo cierto. | (4) |
Venta según Cabida | El precio se relaciona con la superficie del terreno. Se puede ajustar el precio o resolver el contrato si hay diferencias entre la cabida real y la declarada. | (4) |
Venta como Cuerpo Cierto | El predio se vende como una unidad, independientemente de su cabida. El comprador acepta el predio tal como está, con sus límites y características. | (5) |
Implicancias para el Comprador | En la venta según cabida, hay mayor seguridad sobre la extensión del terreno. En la venta como cuerpo cierto, el comprador asume el riesgo de diferencias en la cabida. | |
Implicancias para el Vendedor | En la venta según cabida, el vendedor responde por la exactitud de la cabida. En la venta como cuerpo cierto, la responsabilidad del vendedor es limitada. | |
Excepciones | En la venta como cuerpo cierto, el comprador puede reclamar en caso de dolo, engaño o vicios redhibitorios. | (5) |
Doctrina y Jurisprudencia | La doctrina y jurisprudencia chilena han establecido criterios para la interpretación de las normas del Código Civil en materia de compraventa de predios rústicos. | (2) |
Lesión Enorme | Se configura cuando el precio pagado es inferior a la mitad del justo precio. Puede llevar a la rescisión del contrato. | (2) |
Prohibiciones e Incapacidades | Existen limitaciones legales para comprar o vender inmuebles, como las que afectan a los cónyuges y menores de edad. | (6) |
Compraventa con Gravamenes | Se puede comprar un predio con hipotecas u otros gravámenes. El comprador debe estar informado y realizar la debida diligencia. | (7) |
Implicaciones Tributarias | El comprador y el vendedor deben cumplir con las obligaciones tributarias correspondientes a la compraventa de bienes raíces rurales. | (1) |
Conservador de Bienes Raíces | Es responsable de la inscripción del dominio a nombre del comprador. | |
Due Diligence | El comprador debe realizar un estudio de títulos, verificar gravámenes, realizar un levantamiento topográfico e inspeccionar el predio. |
Fuentes citadas
1. Ley 17.235 - SII, acceso: marzo 4, 2025, https://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/ley17235.htm
2. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA EN LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA 2022-2024 - Academia de Derecho Civil UDP - Universidad Diego Portales, acceso: marzo 4, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2024/11/Informe-compraventa-2022-2024.pdf
3. Ley Chile - DFL 1 30-MAY-2000 MINISTERIO DE JUSTICIA, acceso: marzo 4, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986&idParte=8719795
4. Código Civil Artículo 1831. - Leyes de Chile, acceso: marzo 4, 2025, https://leyes-cl.com/codigo_civil/1831.htm
5. Cuerpo cierto en Chile: regulación, aplicación e importancia legal - Conceptos Jurídicos, acceso: marzo 4, 2025, https://www.conceptosjuridicos.com/cl/cuerpo-cierto/
6. Compraventa de inmuebles un Contrato solemne - Asesoría Normativa Adlerhorst Abogados, acceso: marzo 4, 2025, https://asesorianormativa.cl/abogado/compraventa-inmuebles/
7. Compraventa de Inmuebles - Clark & Cía Abogados, acceso: marzo 4, 2025, https://clarkabogados.cl/compraventa-de-inmuebles/
8. Recomendaciones y alternativas a la hora de adquirir un inmueble rural como cuerpo cierto en Colombia - CMS law, acceso: marzo 4, 2025, https://cms.law/es/col/publication/recomendaciones-y-alternativas-a-la-hora-de-adquirir-un-inmueble-rural-como-cuerpo-cierto-en-colombia
9. Corte Suprema rechaza demanda de nulidad absoluta de contrato de compraventa de tierra indígena - Poder Judicial, acceso: marzo 4, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/noticias-del-poder-judicial/114925
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