Introducción
El Decreto con Fuerza de Ley (DFL) 2, promulgado en 1959, ha sido un instrumento clave en el desarrollo del mercado inmobiliario chileno. Este decreto, enfocado en la construcción de "viviendas económicas", otorga una serie de beneficios tributarios que han incentivado la inversión en el sector y facilitado el acceso a la vivienda propia para miles de chilenos. En este informe, analizaremos en detalle las ventajas y efectos tributarios de construir inmuebles al amparo del DFL 2, así como su impacto en el mercado inmobiliario chileno.
¿Qué es el DFL 2?
El DFL 2 define las "viviendas económicas" como aquellas que cumplen con los siguientes requisitos (1):
Superficie: No exceder los 140 metros cuadrados construidos. Este cálculo incluye todas las superficies interiores del inmueble, incluyendo subterráneo y terrazas. Se excluyen la piscina, jardines, estacionamientos y demás espacios exteriores (2).
Destino: Habitacional. El inmueble debe ser destinado a la habitación o morada de una persona física o una familia, constituyendo el lugar o sede de su vida doméstica (1).
Beneficiarios: Personas naturales. El beneficio se limita a dos viviendas por persona natural, nuevas o usadas. Si una persona posee más de dos viviendas económicas, los beneficios solo aplican a las dos adquiridas primero (1).
Es importante destacar que el DFL 2 también permite que edificios ya construidos, que al ser alterados o reparados, se transformen en viviendas económicas, pudiendo acogerse a los beneficios, franquicias y exenciones del DFL 2 (1). Esto amplía las posibilidades de acceder a este tipo de beneficios, ya que no se limita únicamente a nuevas construcciones.
Requisitos para la aplicación del DFL 2
Para que una vivienda pueda acogerse a los beneficios del DFL 2, es necesario seguir un proceso que se inicia con la obtención del Permiso de Edificación, otorgado por la Dirección de Obras Municipales. Posteriormente, se debe registrar la propiedad en la escritura pública ante notario (3). Este proceso asegura que la vivienda cumple con los requisitos establecidos en el DFL 2 y que los beneficiarios pueden acceder a las exenciones y rebajas de impuestos correspondientes.
Ventajas de Construir Inmuebles al Amparo del DFL 2
Las propiedades construidas bajo el DFL 2 ofrecen una serie de ventajas significativas, tanto para los constructores como para los compradores. Estas ventajas se traducen en importantes ahorros y beneficios fiscales a largo plazo. A continuación, detallamos las principales ventajas (3):
Exención del 50% en el pago de contribuciones: Las viviendas DFL 2 pagan solo la mitad del impuesto territorial, siempre y cuando su avalúo fiscal sea inferior a $33.199.976. Este beneficio se mantiene por un período determinado, dependiendo de la superficie construida (5):
Hasta 70 metros cuadrados: 20 años.
Entre 71 y 100 metros cuadrados: 15 años.
Entre 101 y 140 metros cuadrados: 10 años.
Rentas con beneficios tributarios: Los contribuyentes que obtienen ingresos derivados de los arriendos de bienes raíces no agrícolas deben tributar bajo las normas contempladas en la Ley de Impuesto a la Renta (LIR). El beneficio DFL 2 exime de esta obligación las rentas obtenidas por la explotación de las propiedades de menos de 140 metros cuadrados, pero siguen siendo afectadas íntegramente por el Impuesto Global Complementario (5).
Descuento del 50% en el arancel del Conservador de Bienes Raíces: Al inscribir la propiedad, se paga solo la mitad del arancel correspondiente.
Reducción en la tasa de timbres y estampillas: Al adquirir un préstamo hipotecario para una vivienda DFL 2, la tasa del impuesto de timbres y estampillas se reduce del 0,8% al 0,2%. Esto puede significar un ahorro considerable para los compradores, especialmente al considerar el alto costo de las propiedades en el mercado actual.
Exención del impuesto a la herencia y donaciones: No se paga impuesto a la herencia ni a las donaciones cuando se trata de una vivienda DFL 2.
Es importante tener en cuenta que el beneficio DFL2 tiene dos limitantes importantes (8):
Límite de propiedades: Sólo es válido para dos propiedades por persona natural. La tercera propiedad o las siguientes no calificarán para los beneficios.
No aplicable a personas jurídicas: No es válido para personas jurídicas, a menos de que sean instituciones benéficas.
Estas limitaciones son cruciales para comprender el alcance del beneficio DFL2 y planificar adecuadamente las inversiones inmobiliarias.
Efectos Tributarios
Los efectos tributarios del DFL 2 son uno de los principales atractivos para la inversión en este tipo de inmuebles. Estos efectos se traducen en ahorros significativos para los propietarios, tanto en la adquisición como en la tenencia de la propiedad. A continuación, se detallan los principales efectos tributarios (1):
Impuesto Territorial: Rebaja del 50% en el pago de contribuciones por un período determinado, según la superficie construida. La recaudación de este impuesto se distribuye de la siguiente manera: un 40% a la municipalidad que lo origina y el 60% restante al Fondo Común Municipal (FCM). Sin embargo, las comunas de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura aportan el 65% al Fondo Común Municipal (9). Esta distribución de los recursos generados por el impuesto territorial permite financiar proyectos y servicios municipales, beneficiando a toda la comunidad.
Impuesto a la Renta: Exención del pago de impuesto a la renta por los ingresos provenientes del arriendo de la propiedad. Sin embargo, es importante recordar que estos ingresos pueden estar afectos al Impuesto Global Complementario.
Impuesto de Timbres y Estampillas: Reducción de la tasa del impuesto al 0,2% para la adquisición de la vivienda mediante crédito hipotecario.
Impuesto a la Herencia y Donaciones: Exención del pago de este impuesto.
Ejemplos de Inmuebles Construidos al Amparo del DFL 2
En la investigación realizada, se encontraron ejemplos de inmuebles que se ajustan a las características del DFL 2, especialmente departamentos en zonas urbanas con superficies construidas entre 30 y 140 metros cuadrados (6). Estos departamentos suelen tener diseños funcionales que optimizan el espacio, con el objetivo de ofrecer comodidad y practicidad a sus habitantes.
A continuación, se presenta una tabla con ejemplos de diferentes tipos de propiedades DFL2 y sus características principales:
Tipo de Propiedad | Ubicación | Superficie (m2) | Características |
Departamento | Antofagasta | 38 | 1 dormitorio, 1 baño, cocina americana, balcón |
Departamento | Iquique | 65 | 2 dormitorios, 2 baños, terraza, estacionamiento |
Casa | Santiago | 120 | 3 dormitorios, 2 baños, jardín, patio |
Comparación con Otras Opciones de Construcción
Si bien el DFL 2 ofrece ventajas significativas en términos de beneficios tributarios, es importante compararlo con otras opciones de construcción para tomar una decisión informada.
Característica | DFL 2 | Otras Opciones |
Superficie máxima | 140 m2 | Sin límite |
Beneficiarios | Personas naturales | Personas naturales y jurídicas |
Beneficios tributarios | Exenciones y rebajas en impuestos | Pueden aplicar otros beneficios según la normativa vigente |
Flexibilidad en el diseño | Puede estar limitada por las normas del DFL 2 | Mayor flexibilidad |
Como se puede observar en la tabla, el DFL 2 presenta limitaciones en cuanto a la superficie máxima de construcción y a los beneficiarios, lo que podría hacerlo menos atractivo para ciertos inversionistas (8). Por otro lado, ofrece beneficios tributarios específicos que no se encuentran en otras opciones de construcción. La elección de la mejor opción dependerá de las necesidades y objetivos de cada inversionista.
Impacto del DFL 2 en el Mercado Inmobiliario Chileno
El DFL 2 ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario chileno, impulsando la construcción de viviendas y facilitando el acceso a la vivienda propia (9). Algunos de sus efectos más relevantes son:
Aumento de la oferta de viviendas: El DFL 2 ha incentivado la construcción de viviendas económicas, aumentando la oferta disponible en el mercado.
Mayor acceso a la vivienda: Los beneficios tributarios han facilitado el acceso a la vivienda propia para miles de familias chilenas.
Desarrollo del sector inmobiliario: El DFL 2 ha contribuido al desarrollo del sector inmobiliario, generando empleo e impulsando la economía.
Sin embargo, es importante considerar que el DFL 2 ha sido objeto de modificaciones a lo largo del tiempo, como la reducción de exenciones y la introducción de impuestos a la riqueza (12). Estos cambios en el panorama tributario chileno pueden afectar la rentabilidad de las propiedades DFL 2 a largo plazo.
Conclusiones
El DFL 2 se ha consolidado como un instrumento fundamental en el mercado inmobiliario chileno. Sus beneficios tributarios y su enfoque en la construcción de viviendas económicas han generado un impacto positivo en el acceso a la vivienda y en el desarrollo del sector. Si bien existen algunas limitaciones en cuanto a la superficie máxima, los beneficiarios y las recientes modificaciones tributarias, las ventajas que ofrece el DFL 2 lo convierten en una opción atractiva para la inversión en bienes raíces en Chile.
Para aprovechar al máximo el potencial del DFL 2, es fundamental mantenerse actualizado sobre las últimas normativas y regulaciones, y consultar con expertos en el área para evaluar la viabilidad de un proyecto de construcción bajo este decreto. A pesar de los cambios en la legislación, el DFL 2 sigue siendo una herramienta valiosa para quienes buscan invertir en el mercado inmobiliario chileno y contribuir al desarrollo de viviendas accesibles para la población.
Fuentes citadas
1. Beneficios tributarios de propiedades acogidas al DFL N° 2 de 1959 - Biblioteca del Congreso Nacional, acceso: febrero 25, 2025, https://www.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/33496/2/Historia_de_los_beneficios_tributarios_D.F.L._N__2_Edit..pdf
2. Beneficios tributarios de propiedades acogidas al D.F.L. N° 2 de 1959 - BCN, acceso: febrero 25, 2025, https://obtienearchivo.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/25577/2/Tributacion_D.F.L._N__2__2018_.pdf
3. ¿Qué es el DFL2? Beneficios de las propiedades acogidas a esta Ley, acceso: febrero 25, 2025, https://mialborada.cl/articulos/que-es-el-dfl2-beneficios-de-las-propiedades-acogidas-a-esta-ley/
4. ¿En qué consiste el beneficio tributario DFL2? - AMH Chile, acceso: febrero 25, 2025, https://www.amhchile.cl/te-orientamos/en-que-consiste-el-beneficio-tributario-dfl2/
5. los 6 beneficios de adquirir una propiedad dfl 2 - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 25, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/beneficios-adquirir-propiedad-dfl2/
6. ¿Qué es una Propiedad DFL2 y Cuáles Son sus Beneficios? - Engel & Völkers Germany, acceso: febrero 25, 2025, https://www.engelvoelkers.com/cl/es/resources/conoce-que-es-una-propiedad-dfl2
7. Beneficio dfl 2 que propiedades aplica en Mercado Libre Chile - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 25, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/beneficio-dfl-2-que-propiedades-aplica
8. ¿Qué es el DFL2 y cómo puedo saber si una propiedad califica? - El Blog de Assetplan, acceso: febrero 25, 2025, https://blog.assetplan.cl/inversiones/seleccion-propiedad/que-es-beneficio-dfl2
9. ¿Cuáles son los beneficios de un bien raíz DFL 2 y cuándo se pierden? - Círculo Verde, acceso: febrero 25, 2025, https://www.circuloverde.cl/cuales-son-los-beneficios-de-un-bien-raiz-dfl-2-y-cuando-se-pierden/
10. ¿Sabes lo que es una vivienda con DFL 2? ¡Te lo explicamos! - Enlace Norte, acceso: febrero 25, 2025, https://www.enlacenorte.cl/blog/Noticias/sabes-lo-que-es-una-vivienda-con-dfl2-te-lo-explicamos-en
11. DFL2: Qué es y cuáles son sus beneficios al invertir en propiedades - Inmobiliaria Neourbe, acceso: febrero 25, 2025, https://neourbe.cl/blog/dfl2-que-es-y-cuales-son-sus-beneficios-al-invertir-en-propiedades
12. Claves de la Nueva Reforma Tributaria en Chile para inversionistas, acceso: febrero 25, 2025, https://ww2.propital.com/blog/inversiones-colaborativas-propiedad-fraccionada-o-crowdfunding-0
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