Interpretación del Artículo 18-H de la Ley N° 18.101

Después de esta infografía, desarrollo a fondo del tema

Introducción: La Reconfiguración del Litigio de Arrendamiento a través del Procedimiento Monitorio

La Ley N° 21.461, promulgada en junio de 2022 y conocida coloquialmente como "Devuélveme mi casa", representa un punto de inflexión en el tratamiento procesal de los conflictos de arrendamiento de predios urbanos en Chile.¹ Esta reforma, que introduce sustanciales modificaciones a la Ley N° 18.101, nace de un diagnóstico legislativo claro: la percepción de que los procedimientos judiciales tradicionales eran excesivamente lentos, costosos y susceptibles de tácticas dilatorias que perjudicaban gravemente al arrendador frente al incumplimiento del arrendatario.³ El objetivo primordial de la ley fue, por tanto, crear un mecanismo de tutela jurisdiccional acelerada, centrado en el cobro expedito de rentas y gastos adeudados y en la consecuente restitución del inmueble.²

En el corazón de esta reforma se encuentra el nuevo Título III bis, que establece el procedimiento monitorio. Dentro de este, el artículo 18-H emerge no como una disposición de mero trámite, sino como el gozne sobre el cual pivota toda la estructura dialéctica del nuevo sistema. Esta norma regula la consecuencia más drástica de una oposición seria y fundada por parte del arrendatario demandado: la terminación del procedimiento expedito y, crucialmente, la configuración anticipada de los contornos de un eventual juicio declarativo posterior.⁸

El presente informe sostiene como tesis central que el artículo 18-H, lejos de ser una simple regla de bifurcación procesal, establece un sistema de limitaciones procesales recíprocas y de una intensidad sin precedentes para ambas partes. Para el arrendatario-demandado, la norma impone una carga de defensa total, exhaustiva y anticipada, concentrando todo su arsenal argumentativo y probatorio en un único acto procesal. Para el arrendador-demandante, la oposición de su contraparte cristaliza el objeto del litigio futuro de manera inmutable, cercenando su capacidad de modificar o ampliar la contienda. Este efecto, que puede denominarse de "traba de la litis anticipada y preclusiva", redefine por completo la estrategia procesal y el equilibrio de cargas en los juicios de arrendamiento.

Sección 1: Fisonomía y Objetivos del Procedimiento Monitorio de Arrendamiento (Arts. 18-A a 18-E)

Naturaleza y Propósito

El procedimiento monitorio, incorporado a la Ley N° 18.101, es una herramienta judicial simplificada y de tramitación sumarísima, diseñada para el cobro de deudas de arrendamiento (rentas, gastos comunes y cuentas de consumo) que sean líquidas, determinadas y exigibles, junto con la consecuente restitución del inmueble.⁹ Su esencia dogmática radica en la inversión del contradictorio, un principio que altera la secuencia procesal tradicional.¹² En lugar de un largo proceso de conocimiento para obtener una sentencia, el tribunal, tras un control de admisibilidad formal de la demanda, emite de inmediato un requerimiento de pago inaudita altera pars (sin oír previamente al demandado). La contienda judicial propiamente tal, el debate de fondo, solo se activa si el deudor se opone formalmente dentro del plazo legal.

La Demanda Monitoria (Art. 18-A)

El inicio del procedimiento se materializa con la presentación de una demanda que debe cumplir con requisitos formales específicos, detallados en el artículo 18-A.⁷ La ley exige una relación precisa de los antecedentes de la deuda y, de manera crucial, introduce una innovación para dotar de mayor certeza al procedimiento: el contrato de arrendamiento cuyas firmas hayan sido autorizadas ante notario público se constituye como un "antecedente suficiente" para ejercer la demanda monitoria.⁷ Esta formalidad no es un requisito de existencia del contrato, pero sí opera como un poderoso incentivo para el arrendador, ya que un contrato notariado facilita enormemente el control de admisibilidad del tribunal y fortalece la presunción de veracidad de su reclamo.⁴

La Resolución Inicial (Art. 18-C) y su Naturaleza Jurídica

La resolución que el tribunal dicta al acoger la demanda monitoria y requerir de pago al deudor no es un mero decreto de tramitación. Su naturaleza jurídica es más compleja y robusta: opera como una sentencia definitiva sujeta a una condición resolutoria.¹⁵ La condición consiste en que el deudor, dentro del plazo de 10 días corridos, no pague, no comparezca o no formule una oposición fundada y plausible. Si esta condición se cumple (es decir, si el deudor permanece pasivo o su oposición es desestimada por carecer de fundamento), la resolución inicial se consolida, adquiriendo la fuerza de una sentencia definitiva firme. Se convierte, por el solo ministerio de la ley, en un título ejecutivo perfecto y suficiente para proceder al lanzamiento del arrendatario y demás ocupantes del inmueble.¹⁸

La estructura misma del procedimiento monitorio revela una clara política legislativa. El sistema parte de una presunción iuris tantum (que admite prueba en contrario) de validez de la pretensión del arrendador, especialmente si esta se apoya en un contrato notariado. La carga de la prueba y de la acción se invierte: es el demandado quien debe actuar de manera contundente para "desactivar" la condena inicial. Elementos como la inversión del contradictorio, el filtro de "fundamento plausible" del artículo 18-F para la oposición, y el incentivo al contrato notarial como "antecedente suficiente" demuestran una desconfianza legislativa hacia las defensas meramente dilatorias del arrendatario. El procedimiento está concebido como un "camino rápido" hacia la ejecución, donde la oposición es la excepción que debe superar un alto umbral de seriedad para ser considerada.

Sección 2: La Oposición del Arrendatario-Demandado como Eje del Sistema

La reacción del arrendatario-demandado frente al requerimiento de pago es el punto de inflexión que determina el destino del procedimiento. La ley distingue nítidamente entre dos tipos de oposición, cada una con consecuencias procesales radicalmente distintas.

Tipología de la Oposición

1. Oposición por excepciones dilatorias (Art. 18-G): Corresponde a las excepciones enumeradas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil (CPC), tales como la incompetencia del tribunal, la litispendencia o la ineptitud del libelo. Estas defensas no atacan el fondo del asunto, sino la validez de la relación procesal. Su tramitación es incidental, y si el tribunal las acoge, puede ordenar la subsanación del vicio (si es posible) o bien declarar terminado el procedimiento monitorio. Si las rechaza, el demandado se tendrá por condenado, continuando la ejecución.¹⁵

2. Oposición por "otras excepciones" (Art. 18-H): Esta categoría engloba a las excepciones perentorias o de fondo, aquellas que controvierten el derecho mismo del demandante. Ejemplos de ello son la excepción de pago de la deuda, la prescripción de la acción, la novación, la compensación o, de manera más amplia, la inexistencia de la obligación reclamada.⁸ Es este tipo de oposición el que activa el mecanismo del artículo 18-H.

El Filtro de Admisibilidad: "Fundamento Plausible" (Art. 18-F)

El legislador, previendo el riesgo de oposiciones meramente dilatorias, estableció un control de seriedad en el artículo 18-F: el tribunal puede desestimar de plano la oposición si las alegaciones, excepciones o medios de prueba señalados carecen de fundamento plausible.²⁰ La ley no define este concepto jurídico indeterminado, por lo que su contenido ha debido ser perfilado por la jurisprudencia.

Un fallo señero en esta materia es el de la Corte de Apelaciones de Santiago, en la causa Rol N° 9548-2023, que interpretó el "fundamento plausible" como una "fundamentación razonable", es decir, una que posea la "verosimilitud necesaria para excluir un propósito meramente dilatorio" y que, además, tenga la "aptitud potencial de enervar la pretensión contraria".²⁰ En otras palabras, no basta con cualquier alegación; esta debe ser lógicamente coherente, verosímil y jurídicamente capaz de destruir la acción del demandante. Si la oposición no supera este filtro, se tiene por no presentada, y el monitorio sigue su curso hacia la ejecución.⁹

La Carga Procesal del Arrendatario

El artículo 18-F impone una carga procesal de enorme magnitud sobre el arrendatario. En su escrito de oposición, no solo debe exponer con claridad sus fundamentos de hecho y de derecho, sino que está obligado a acompañar todos los documentos que tenga en su poder e indicar todos los demás medios de prueba de los que piensa valerse en el eventual juicio declarativo posterior.¹⁵ Este requisito transforma la oposición en un acto procesal de máxima trascendencia y concentración, pues es la única oportunidad para configurar el marco de su defensa.

La siguiente tabla sistematiza los posibles escenarios de reacción del demandado y sus consecuencias jurídicas, permitiendo visualizar el mapa estratégico del procedimiento:

Actitud del Arrendatario-Demandado	Procedimiento Aplicable	Efecto Principal	Artículo Clave
Paga la deuda	Termina el procedimiento monitorio.	Se satisface la pretensión del demandante.	Art. 18-E 19
No comparece / No paga / No se opone	Se dicta sentencia condenatoria y se ordena el lanzamiento.	Se crea un título ejecutivo de forma expedita.	Art. 18-C 15
Opone excepciones dilatorias (Art. 303 CPC)	Se tramita como incidente.	Si se acogen, se ordena subsanar o termina el monitorio. Si se rechazan, se le tiene por condenado.	Art. 18-G 19
Opone "otras excepciones" (de fondo) sin fundamento plausible	El juez desestima la oposición. Se le tiene por condenado.	El procedimiento monitorio sigue adelante hasta la ejecución.	Art. 18-F 20
Opone "otras excepciones" (de fondo) con fundamento plausible	Termina el procedimiento monitorio.	Se deja sin efecto la resolución inicial. El demandante debe iniciar un juicio declarativo posterior.	Art. 18-H 8

Sección 3: Análisis Exegético y Dogmático del Artículo 18-H

El artículo 18-H se estructura en tres incisos, cada uno con una función específica dentro de la arquitectura del procedimiento.

Inciso Primero: La Terminación Ipso Facto del Procedimiento Monitorio

El texto de este inciso es categórico: "Formulada oposición fundada en otras excepciones... el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución prevista en el artículo 18-C".⁸ Esta norma consagra la consecuencia automática e ineludible de una oposición de fondo que ha superado el filtro de plausibilidad: el procedimiento expedito se aborta. La "sentencia condicional" del artículo 18-C se resuelve, perdiendo toda su eficacia y desapareciendo del mundo jurídico.

Esta solución ha sido objeto de críticas por parte de la doctrina, que la ha calificado como un potencial "agujero negro procesal".²³ La crítica apunta a que la celeridad prometida por la ley se desvanece abruptamente, obligando al arrendador a iniciar un nuevo juicio desde cero, con los costos y tiempos que ello implica, en lugar de reconducir el procedimiento existente hacia una fase declarativa.

Inciso Segundo: El Efecto de "Traba de la Litis" Anticipada y Preclusiva

Este es el núcleo de la norma y su disposición más innovadora: "...la oposición del demandado configurará y delimitará necesariamente el objeto del juicio declarativo posterior... y no podrán discutirse en él cuestiones diversas de la existencia de la obligación y de las alegaciones y excepciones planteadas por el deudor en el procedimiento monitorio".⁸

Para comprender su alcance, es necesario recurrir al concepto dogmático de "traba de la litis". En el derecho procesal civil chileno, la litis (el litigio) queda trabada o fijada con los escritos de demanda y contestación, momento a partir del cual el objeto del juicio y los hechos controvertidos quedan inmovilizados, en virtud de los principios de congruencia procesal y derecho a la defensa.²⁴

La singularidad del artículo 18-H es que adelanta este momento crucial a la fase de oposición del monitorio. La defensa del arrendatario no solo pone fin al procedimiento expedito, sino que, de manera simultánea, construye el marco fáctico y jurídico inamovible del juicio futuro. La expresión "configurará y delimitará necesariamente" es de una fuerza categórica que no admite matices.

Además, la frase "no podrán discutirse en él cuestiones diversas" consagra un efecto preclusivo radical. La preclusión es la pérdida de una facultad procesal por no haberla ejercido en la oportunidad legal. En este caso, la preclusión es absoluta: cualquier argumento, defensa, excepción o hecho que el demandado no haya incluido en su escrito de oposición, o que el demandante no haya previsto en su demanda monitoria, no podrá ser alegado posteriormente por ninguna de las partes en el juicio declarativo.

Este mecanismo transforma la naturaleza misma del juicio posterior. No se trata de un juicio declarativo ordinario o sumario típico, donde las partes construyen el debate desde el inicio. Es, en rigor, un "juicio de revisión" o "juicio de segunda fase". Su único propósito es resolver la controversia ya planteada en la oposición monitoria. El juez de este segundo juicio no tiene la libertad de un juez plenario para explorar todas las aristas del conflicto; su competencia está estrictamente acotada por el "expediente" fáctico y jurídico creado en la fase monitoria. La demanda del arrendador en este nuevo juicio será, en esencia, una solicitud para que se desestimen las defensas de su contraparte y se declare su derecho, mientras que el debate se centrará exclusivamente en la validez de las "alegaciones y excepciones planteadas por el deudor".

Inciso Tercero: Concurrencia de Excepciones

Finalmente, el inciso tercero establece una regla de prelación lógica: "Si las otras excepciones... se hicieren valer conjuntamente con la prevista en el artículo 18-G, el tribunal deberá necesariamente pronunciarse sobre esta última".⁸ Esto significa que el juez debe examinar primero la validez formal del procedimiento (excepciones dilatorias del Art. 18-G) antes de analizar el fondo de la oposición (excepciones perentorias del Art. 18-H). Si se acoge una excepción dilatoria que no puede ser subsanada, el juicio termina sin necesidad de entrar al mérito de las defensas de fondo, lo que responde a una correcta técnica procesal.

Sección 4: Las Limitaciones Procesales para las Partes Contendientes

El artículo 18-H no establece un beneficio unilateral, sino que impone severas limitaciones a ambos litigantes, creando una dinámica estratégica completamente nueva.

4.1. Limitaciones para el Arrendatario (Demandado): El Principio de "Defensa Única y Total"

La consecuencia más rigurosa para el demandado es que su escrito de oposición, presentado en el breve plazo de 10 días corridos desde la notificación, se convierte en su única y última oportunidad para articular toda su defensa de fondo. La preclusión es absoluta: si olvida una excepción, un argumento fáctico o un fundamento de derecho, no podrá introducirlo jamás en el juicio declarativo posterior.²²

A esto se suma la carga probatoria anticipada exigida por el artículo 18-F, que le obliga a anunciar y acompañar toda su prueba en ese mismo acto.¹⁵ Esto elimina la posibilidad de desarrollar una estrategia probatoria de forma gradual, como ocurre en los juicios ordinarios. Se le exige una preparación exhaustiva y una revelación completa de sus cartas desde el primer momento. Esta concentración radical de la defensa ha llevado a cuestionar si podría afectar la garantía de un debido proceso, consagrada en el artículo 19 N°3 de la Constitución, al imponer una carga desproporcionada en un plazo muy acotado. La contrapartida argumental es que esta exigencia promueve la lealtad procesal y la celeridad, desincentivando defensas de mala fe.

4.2. Limitaciones para el Arrendador (Demandante): El "Corralito" Procesal

Paradójicamente, el demandante, quien inició el litigio, también sufre una limitación fundamental. Una vez que el demandado formula una oposición plausible, el arrendador pierde el control sobre el marco de la discusión. Queda "atrapado" o "encerrado" en los términos de la defensa de su contraparte.²² El thema decidendum (el tema a decidir) del juicio declarativo posterior no lo fija su demanda, sino la oposición de su adversario.

Esto implica una imposibilidad de ampliar o modificar su pretensión. Si, a la luz de la defensa del arrendatario, el arrendador descubre nuevos hechos o fundamentos para su reclamo (por ejemplo, otros incumplimientos contractuales), no podrá incorporarlos en el juicio declarativo posterior. Su acción queda congelada en los términos de su demanda monitoria original, y el debate se restringe a refutar las defensas específicas planteadas por el arrendatario. Esto crea un riesgo estratégico significativo: un arrendatario bien asesorado podría formular una oposición muy precisa y fundada sobre un punto particular, forzando la terminación del monitorio y limitando el juicio posterior solo a ese aspecto, dejando fuera otras controversias que podrían serle desfavorables.

La norma crea así una interdependencia estratégica radical. La fortaleza de la limitación para una parte es directamente proporcional a la debilidad de la postulación de la otra. Por ejemplo, si un arrendador presenta una demanda monitoria sólida, con un contrato notarial y pruebas claras, el demandado tendrá pocas defensas plausibles. Si presenta una oposición débil, el juez la desestimará y el arrendador obtendrá una victoria rápida. Si presenta una oposición plausible pero muy acotada, el arrendador, aunque forzado a un juicio declarativo, enfrentará un debate estrecho y predecible. En cambio, si el arrendador presenta una demanda débil, invita a una oposición robusta y amplia que lo dejará en una posición muy precaria en el juicio posterior, encerrado en un "corralito" procesal amplio y complejo. El litigio de arrendamiento se convierte en un "juego de apertura", donde la calidad de la postulación inicial de cada parte determina de forma casi definitiva el curso de toda la contienda.

Sección 5: Discusión Jurisprudencial y Doctrinal sobre el Artículo 18-H

Dada la reciente entrada en vigencia de la Ley N° 21.461, la discusión sobre el artículo 18-H se encuentra en pleno desarrollo, tanto en la academia como en los tribunales.

5.1. La Visión de la Doctrina

Las opiniones académicas se han dividido principalmente en dos corrientes:

• Postura Favorable (Eficiencia y Celeridad): Autores como el profesor Jaime Alcalde han sostenido que la norma, si bien termina con el monitorio, busca dar una solución coherente a las disputas de fondo. Al derivarlas a un juicio de lato conocimiento pero con un objeto ya pre-delimitado, se podría, en teoría, agilizar también ese segundo proceso, ya que la controversia llega "pre-digerida" al tribunal.²²

• Postura Crítica ("Agujero Negro Procesal"): Otros analistas, como los del portal Red Procesal, han criticado duramente la solución del legislador. Argumentan que forzar la interposición de una nueva demanda y realizar nuevas notificaciones es ineficiente y contradice el espíritu de celeridad de la ley. Proponen que habría sido más lógico y económico continuar la tramitación en el mismo expediente, pero bajo las reglas del procedimiento sumario del artículo 8 de la misma ley, evitando la duplicidad de actos procesales.²³

5.2. Criterios de los Tribunales Superiores de Justicia

Por la novedad de la reforma, no existe aún un corpus jurisprudencial consolidado de la Corte Suprema sobre la interpretación específica del artículo 18-H.²⁷ Sin embargo, algunas decisiones de las Cortes de Apelaciones ya comienzan a trazar las primeras líneas interpretativas:

• Fallo C.A. de Puerto Montt, Rol N° 1227-2022: Este importante fallo (citado en ²⁹) abordó una situación clave. La Corte confirmó la decisión del tribunal de primera instancia de declarar terminado el procedimiento monitorio tras la oposición del demandado, sin conferir traslado previo al demandante para que respondiera a dicha oposición. El tribunal de alzada razonó que la ley no contempla dicho trámite y que la finalidad del artículo 18-H es precisamente poner fin al procedimiento expedito de forma inmediata cuando surge una controversia de fondo que merece un debate de lato conocimiento. Este fallo refuerza la idea de que la terminación del monitorio opera de manera automática y expedita, priorizando este efecto por sobre las formas procesales más tradicionales como el traslado o la réplica.

• Relevancia del Fallo C.A. de Santiago, Rol N° 9548-2023: Como ya se analizó, este fallo es crucial porque define la puerta de entrada a la aplicación del artículo 18-H: la existencia de una oposición con "fundamento plausible".²⁰ La jurisprudencia está comenzando a construir los contornos de este concepto, lo que será determinante para la aplicación práctica de la norma. Un control judicial riguroso de la plausibilidad será el principal mecanismo para evitar que el monitorio sea neutralizado por defensas frívolas.

Sección 6: Conclusiones: El Equilibrio de Limitaciones y la Nueva Estrategia Procesal

El análisis del artículo 18-H de la Ley N° 18.101 revela que es una norma de efectos duales y simétricos, que introduce un nuevo paradigma en el litigio de arrendamiento. No favorece a una parte sobre la otra de manera absoluta, sino que impone cargas y limitaciones severas a ambas, buscando un reequilibrio procesal en pos de la celeridad y la lealtad.

En respuesta directa a las interrogantes planteadas, se puede concluir lo siguiente:

• ¿Es una limitación para el arrendatario-demandado? Sí, y de una magnitud considerable. El artículo 18-H, en conjunto con el 18-F, le impone la carga de articular su defensa completa, con todos sus fundamentos de hecho, de derecho y sus medios de prueba, en el perentorio plazo de 10 días corridos, bajo sanción de una preclusión absoluta. Esta es una limitación que exige la máxima diligencia, preparación y estrategia desde el primer instante del litigio.

• ¿Es una limitación para el arrendador-demandante? Sí, y de una naturaleza estratégica fundamental. En el momento en que el demandado logra formular una oposición que el tribunal considera plausible, el demandante pierde la iniciativa y el control sobre el alcance del proceso. El marco de su futuro juicio declarativo queda irrevocablemente fijado por su adversario, impidiéndole modificar, complementar o ampliar su pretensión original. Queda confinado a debatir únicamente dentro de los límites que su contraparte ha trazado.

En definitiva, el artículo 18-H transforma el litigio de arrendamiento. La fase monitoria inicial ya no es un simple preludio, sino el momento decisivo donde se definen los contornos de toda la controversia. Para los litigantes, esto implica una necesaria adaptación estratégica. Los abogados del demandante deben realizar una preparación exhaustiva de la demanda monitoria, con antecedentes sólidos que minimicen la posibilidad de defensas plausibles. Por su parte, los abogados del demandado deben abordar la redacción del escrito de oposición con una meticulosidad y completitud sin precedentes, conscientes de que dicho escrito se convertirá en la "constitución" inalterable del futuro juicio. La ley, en su búsqueda de eficiencia, ha elevado la vara de la litigación para ambas partes desde el primer acto procesal.

Fuentes citadas

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2. Chile • Entrada en vigencia de la Ley N°21.461 “Devuélveme mi casa” | DLA Piper, acceso: julio 4, 2025, https://www.dlapiper.com/es-pr/insights/publications/2022/07/chile-entrada-en-vigencia-de-la-ley-n21-461-devuelveme-mi-casa

3. Radiografía a la Ley “devuélveme mi casa”: Qué saber y cómo aplicarla - Diario Financiero, acceso: julio 4, 2025, https://www.df.cl/df-mas/como-cuido-mis-lucas/radiografia-a-la-ley-devuelveme-mi-casa-que-saber-y-como-aplicarla

4. Diferencias entre la Ley de Arriendo 21.461 y la Ley 18.101 - Firme.cl, acceso: julio 4, 2025, https://firme.cl/blog-posts/07-2024/diferencias-ley-arriendo-21461-y-18101.html

5. Nos capacitamos en la nueva Ley de Arrendamiento - Corporación de Asistencia Judicial, acceso: julio 4, 2025, https://www.cajmetro.cl/ley-n-21-461-publicada-el-30-de-junio-de-2022-introduce-modificaciones-a-la-actual-ley-de-arrendamie/

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