En Chile, el acceso a la vivienda propia es un desafío para muchas familias. Para facilitar este proceso, el Estado chileno, a través del Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu), ofrece diversos subsidios habitacionales que permiten a las personas adquirir una vivienda nueva o usada, construir en sitio propio o realizar mejoras en su hogar. Estos subsidios se pueden utilizar para comprar, construir, arrendar, mejorar el entorno o ampliar una vivienda, y pueden ser utilizados en sectores urbanos y rurales (1). Sin embargo, existen ciertas condiciones y restricciones asociadas a la venta de un inmueble adquirido con subsidio de Serviu. En este artículo, analizaremos la normativa legal vigente, los plazos, trámites y requisitos para vender una propiedad con subsidio, con el objetivo de brindar información clara y completa a quienes se encuentren en esta situación.
Normativa legal y restricciones
La normativa legal que regula la venta de inmuebles adquiridos con subsidio de Serviu en Chile se encuentra principalmente en el Decreto Supremo Nº 1, de 2011, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que aprueba el Reglamento del Sistema Integrado de Subsidio Habitacional (2). Este reglamento establece las condiciones generales para el otorgamiento y uso de los subsidios, incluyendo las restricciones a la venta de la vivienda.
Una de las principales restricciones es la prohibición de enajenar la vivienda durante un plazo determinado, que generalmente es de 5 años (4). Este plazo puede extenderse a 15 años si la vivienda se adquirió con subsidio de localización (5). Durante este período, el beneficiario no puede vender, arrendar ni ceder la propiedad a terceros sin la autorización expresa del Serviu. Esta restricción se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces al momento de la compraventa, quedando registrada como un gravamen o prohibición sobre la propiedad (5).
El objetivo de esta prohibición es asegurar que el subsidio cumpla su finalidad social, que es facilitar el acceso a la vivienda propia a las familias que realmente lo necesitan (4). Al restringir la venta durante un período determinado, se evita que las personas se beneficien del subsidio para luego vender la propiedad con fines de lucro. Además, se busca evitar la especulación inmobiliaria y promover la estabilidad habitacional de las familias beneficiadas.
Los factores que determinan la calificación socioeconómica de cada hogar para acceder a un subsidio son: la suma de ingresos laborales, de pensión y de capital de todos los integrantes del hogar; el número de integrantes del hogar; las características de los integrantes del hogar, como edad, discapacidad o dependencia; y la evaluación de bienes y servicios a los que accede o posee un hogar, lo que permite inferir su nivel socioeconómico al ser contrastado con el ingreso real percibido por el hogar (1).
Es importante destacar que el subsidio habitacional no puede ser utilizado para la compra de viviendas de recreo o veraneo, ni para la adquisición de una vivienda a través de los mecanismos contemplados en el Decreto Ley Nº 1.519, de 1976, sobre Impuesto Habitacional (2). También es posible adquirir una vivienda usada que haya sido transferida al menos una vez, o que se transfiera después de tres años desde su recepción municipal (2).
Plazos mínimos de tenencia
El plazo mínimo de tenencia del inmueble antes de poder venderlo es generalmente de 5 años, o de 15 años si se utilizó un subsidio de localización (4). Este plazo se cuenta desde la fecha de inscripción de la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces, y no desde la fecha de entrega de la vivienda.
Para postular al subsidio, se debe tener el ahorro mínimo depositado y como saldo disponible en la cuenta de ahorro para la vivienda hasta el 30 de octubre de 2024 (14:00 horas) (3). Además, se deben considerar las medidas transitorias del DS1 vigentes hasta diciembre de 2025 (3). Es importante destacar que los certificados de subsidio que durante los años 2020 y 2021 cumplan 60 meses desde su fecha de emisión, tendrán automáticamente 12 meses adicionales de vigencia, sin necesidad de realizar ningún trámite (6).
Una vez que se obtiene el subsidio, se tienen 21 meses para utilizarlo en la compra de una vivienda (7). Si en ese plazo no se encuentra una propiedad, se puede solicitar una prórroga de 18 meses adicionales (7). Para solicitar esta prórroga, se debe acudir a las oficinas del Serviu. En el caso del Subsidio Habitacional para Sectores Medios D.S. 01, se exige una antigüedad mínima de 12 meses en la cuenta de ahorro (6). Además, no se deben realizar giros en la cuenta desde el último día del mes anterior a la postulación hasta que finalice el proceso (6).
Para conocer la vigencia de su certificado de subsidio, puede escribir a la siguiente casilla de correo electrónico: oficinasoportesrvrm@minvu.cl (8).
Devolución del subsidio
En general, no se requiere la devolución del subsidio al momento de la venta, siempre y cuando se cumplan las condiciones y plazos establecidos por el Serviu (1). El subsidio es un aporte estatal que se entrega una sola vez en la vida (1). Sin embargo, existen algunas excepciones en las que se podría solicitar la devolución del subsidio o parte de él. Por ejemplo, si se comprueba que el beneficiario obtuvo el subsidio de forma fraudulenta o que no cumplió con las condiciones del programa, el Serviu podría exigir la devolución del monto total del subsidio (9). También se podría solicitar la devolución del subsidio si se vende la propiedad antes de cumplir el plazo mínimo de tenencia sin la autorización del Serviu.
El Serviu también puede realizar un pago en caso de que la vivienda sea rematada y el producto del remate no cubra el saldo insoluto de la deuda, con sus intereses y comisiones devengadas, cuando corresponda, incluyendo las costas del juicio (2).
Existen dos modalidades de devolución de mutuo: por devolución de mutuo, demostrando el pago del préstamo y vigencia del depósito en el Banco Estado; y para regularización de postulación, cumpliendo los requisitos que exige las disposiciones vigentes del tributo del 5% (9). También se contempla la devolución de subsidios por parte del beneficiario que haya obtenido más de un beneficio de forma ilícita (9).
Trámites y requisitos para vender
Una vez cumplido el plazo mínimo de tenencia, o en casos excepcionales que justifiquen la venta anticipada, se deben realizar ciertos trámites para poder vender una propiedad adquirida con subsidio de Serviu. A continuación, se detallan los pasos a seguir:
1. Solicitar el alzamiento de la prohibición de enajenar:
Si ya transcurrió el plazo de 5 o 15 años, se debe solicitar al Conservador de Bienes Raíces el alzamiento de la prohibición de enajenar que pesa sobre la propiedad (10). Para ello, se deben presentar los siguientes documentos:
Copia de la escritura de compraventa con las inscripciones del Conservador de Bienes Raíces.
Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces.
Si se necesita vender la propiedad antes del plazo establecido, se debe solicitar al Serviu la autorización para la venta a través del Programa de Movilidad Habitacional (4). Este programa permite levantar la prohibición de venta, siempre que el propietario desee vender su vivienda para comprar una nueva, en casos excepcionales, como cambio de ciudad por motivos laborales, estudios o salud (5). Para solicitar la movilidad habitacional, se deben cumplir ciertos requisitos, como:
El precio de la nueva propiedad debe ser igual o mayor al de la vivienda subsidiada que se vende.
La nueva vivienda no puede ser de menor valor que la que se vende.
Estar al día con el pago de los dividendos del crédito hipotecario.
Presentar la solicitud con los documentos requeridos (título de dominio, certificado de gravámenes, recibo de dividendos, etc.) en la oficina del Serviu correspondiente.
El beneficio lo puede solicitar el propio propietario o un agente de servicios habitacionales contratado por el mismo (11).
2. Obtener la autorización del banco (si corresponde):
Si la vivienda se adquirió con un crédito hipotecario, se debe obtener la autorización del banco para la venta (10). El banco se cobrará la deuda pendiente con el producto de la venta y entregará la diferencia al propietario.
3. Recopilar la documentación necesaria para la venta:
Además de los documentos mencionados anteriormente, se deben reunir otros documentos necesarios para la venta de cualquier propiedad (12), como:
Documento | Dónde obtenerlo |
Certificado de Avalúo Fiscal | Servicio de Impuestos Internos (SII) |
Certificado de no expropiación del Serviu | Serviu |
Certificado de deuda de contribuciones | Tesorería General de la República |
Certificado de recepción final municipal | Dirección de Obras Municipales |
Certificado de dominio vigente | Conservador de Bienes Raíces |
Certificado de hipotecas y gravámenes | Conservador de Bienes Raíces |
Certificado de deslindes | Conservador de Bienes Raíces |
Certificado de número municipal | Municipalidad |
Copia de la cédula de identidad del vendedor | Registro Civil |
Certificado de matrimonio o de soltería, según corresponda | Registro Civil |
Fotocopia de la escritura de compraventa (con las inscripciones del Conservador de Bienes Raíces) | Conservador de Bienes Raíces |
Certificado de Hipoteca, Gravámenes y Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces | Conservador de Bienes Raíces |
Derecho Notarial pagado | Notaría |
Para desbloquear la cuenta de ahorro, no debe tener postulaciones ni beneficios vigentes . Para realizar el trámite, debe ingresar a la página https://minvu.cerofilas.gob.cl/ con su clave única. Si no puede hacerlo, debe acudir a las oficinas de atención de público.
Para obtener el Certificado de No Expropiación (CNE) del Serviu, debe ingresar a http://cne.minvu.cl/cne.web/ con el rol de la propiedad otorgado por el SII (8). Este documento es gratuito.
Para eliminar la marca de beneficio por divorcio, debe reunir una serie de antecedentes que puede presentar de manera presencial en las oficinas de atención de público o ingresar la documentación en el siguiente enlace: www.minvu.gob.cl/contactenos/tramites/ (8).
Requisitos para comprar con movilidad habitacional:
La segunda casa no puede tener más de 140 metros cuadrados de superficie.
Si supera el valor de la propiedad vendida, debe aportar la diferencia con recursos propios o con financiamiento (11).
Compra en otra región:
Puede comprar una vivienda en otra región si su subsidio está vigente y la escritura está firme antes del 31/03/2023 (8). Después de ese plazo, excepcionalmente se puede autorizar el cambio de región de aplicación del subsidio, para lo cual debe cumplir con los siguientes requisitos:
Superar el puntaje de corte del Título y tramo de la nueva región.
Acreditar alguna de las siguientes circunstancias que avalan el cambio de región:
Violencia intrafamiliar.
Eventos catastróficos.
Cambio de trabajo.
Problemas graves de salud.
Estudios.
4. Realizar la compraventa ante notario:
Una vez reunida toda la documentación y obtenidas las autorizaciones correspondientes, se debe realizar la compraventa ante notario. Es importante que el notario incluya en la escritura de compraventa las cláusulas que el Serviu exige para este tipo de operaciones (4).
El inmueble se entrega en el estado actual en que se encuentra y debe ser devuelto en las mismas condiciones en que fuera recibido (9). Constan Actas de Entrega y Recepción, ambas imprescindibles.
Cobros (Ingresos de recursos):
El Serviu realiza la recepción del valor por conceptos de: arriendos, venta de antecedentes, gastos de escrituras, permisos de roturas de pavimentos (convenios de terceros municipales), entre otros (9). Para realizar el pago, se debe presentar una orden de ingreso emitida por la unidad de origen.
Información en el sitio web de Serviu
Al intentar acceder al sitio web de Serviu para obtener información sobre las condiciones y restricciones para la venta de viviendas con subsidio, nos encontramos con que el sitio web es inaccesible (13). Esto puede dificultar el acceso a la información oficial y actualizada sobre este tema, lo que resalta la importancia de contar con artículos como este que brinden información clara y completa a partir de diversas fuentes.
Asesoría legal
Dado que la normativa legal y los trámites para vender una vivienda con subsidio pueden ser complejos, es recomendable consultar con un abogado o notario especializado en bienes raíces para obtener asesoría legal específica sobre cada caso (4). Un profesional podrá guiar al propietario en el proceso de venta, asegurando que se cumplan todos los requisitos y se eviten posibles problemas legales. Las regulaciones y los riesgos de malinterpretarlas pueden generar complicaciones en la venta, por lo que la asesoría legal es crucial para un proceso fluido y legalmente sólido.
Para solicitar la inscripción en el Registro Nacional de Tasadores de Bienes Raíces, se debe presentar una carta solicitando la inscripción, con los datos personales (domicilio, teléfono/celular de contacto y correo electrónico), la instancia y región en la que se solicita la inscripción, y un certificado de título (14).
Conclusión
Vender una vivienda adquirida con subsidio de Serviu en Chile es un proceso que, si bien es posible, requiere de un conocimiento profundo de la normativa, plazos y trámites involucrados.
En primer lugar, es fundamental comprender las restricciones a la venta, en particular la prohibición de enajenar durante un periodo determinado, que busca asegurar que el subsidio cumpla su objetivo social.
En segundo lugar, el Programa de Movilidad Habitacional ofrece una alternativa para aquellos que necesitan vender su propiedad antes del plazo establecido, siempre y cuando cumplan con los requisitos.
Finalmente, dada la complejidad de la normativa, es altamente recomendable buscar asesoría legal de un profesional especializado en bienes raíces para asegurar una venta sin contratiempos y acorde a la ley.
Al seguir los pasos adecuados, informarse y contar con la asesoría necesaria, la venta de una vivienda con subsidio puede realizarse de forma segura y exitosa.
Fuentes citadas
(1) Preguntas Frecuentes - Serviu Maule - Minvu, acceso: febrero 23, 2025, https://serviumaule.minvu.gob.cl/preguntas-frecuentes/
(2) Decreto 1 APRUEBA REGLAMENTO DEL SISTEMA INTEGRADO DE SUBSIDIO HABITACIONAL Y DEROGA EL DS Nº40, DE 2004, Y EL CAPÍTULO SEGUNDO DEL DS Nº 174, DE 2005 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 23, 2025, https://c.bcn.cl/37nob
(3) DS1 - Tramo 3: Subsidio habitacional para comprar una vivienda de hasta 2.200 UF, acceso: febrero 23, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/5436-ds-1-tramo-3-subsidio-habitacional-para-comprar-una-vivienda-de-hasta-2-200-uf
(4) Solicitud de movilidad habitacional - ChileAtiende, acceso: febrero 23, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/7147-solicitud-de-movilidad-habitacional
(5) Movilidad Habitacional en Chile: Vender con Subsidio - TikTok, acceso: febrero 23, 2025, https://www.tiktok.com/@abogadorodolfomarin/video/7162589501620112646
(6) Subsidios para la Vivienda archivos - Serviu Maule - Minvu, acceso: febrero 23, 2025, https://serviumaule.minvu.gob.cl/preguntas-frecuentes/subsidios-para-la-vivienda/
(7) vivienda - ChileAtiende, acceso: febrero 23, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/momentos-de-vida/Acceder+a+una+vivienda/Postula,+obt%C3%A9n+y+usa+el+subsidio+para+acceder+a+una+vivienda
(8) Preguntas Serviu RM, acceso: febrero 23, 2025, https://serviumetropolitana.minvu.gob.cl/preguntas-serviu-rm/
(9) GobiernoTransparente - Otros Trámites - Minvu, acceso: febrero 23, 2025, https://serviu13.metropolitana.minvu.cl/transparencia/tramites/tramites.html
(10) ¿PUEDO VENDER UNA CASA CON SUBSIDIO HABITACIONAL?, acceso: febrero 23, 2025, https://jvcoach.cl/vender-una-casa-con-subsidio-habitacional/
(11) ¿En qué consiste la movilidad habitacional? - AMH Chile, acceso: febrero 23, 2025, https://www.amhchile.cl/en-que-consiste-la-movilidad-habitacional/
(12) ¿Qué documentos y trámites debo realizar para vender mi casa? - Capitalice, acceso: febrero 23, 2025, https://capitalice.cl/que-documentos-y-tramites-debo-realizar-para-vender-mi-casa/
(13) acceso: diciembre 31, 1969, https://www.serviu.cl/
(14) Lista de Trámites - Ministerio de Vivienda y Urbanismo, acceso: febrero 23, 2025, https://www.minvu.gob.cl/contactenos/tramites/
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