Cesión del Derecho de Usufructo Vitalicio en la Legislación Civil Chilena
- Mario E. Aguila
- 21 jul
- 17 Min. de lectura
Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.
Introducción: El Usufructo como Derecho Real Desmembrado y su Carácter Vitalicio
El Código Civil chileno, en su Título IX del Libro II, regula el derecho de usufructo, una de las desmembraciones más significativas del dominio. El Artículo 764 lo define como un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño.1 Esta definición canónica revela la esencia de la institución: la separación de los atributos del dominio. Mientras el propietario conserva la facultad de disposición (jus abutendi), el usufructuario adquiere las facultades de uso (jus utendi) y goce (jus fruendi).2 De esta manera, el usufructo supone la coexistencia de dos derechos sobre un mismo bien: el del nudo propietario, dueño de la cosa pero despojado de su aprovechamiento, y el del usufructuario, quien tiene el uso y la percepción de los frutos sin ser el propietario.1
Un rasgo definitorio del usufructo es su temporalidad. El Artículo 765 del Código Civil establece que tiene una duración limitada, al cabo de la cual el derecho de goce se reintegra al nudo propietario, consolidándose nuevamente el dominio pleno.1 Dentro de esta temporalidad, el legislador ha previsto una regla supletoria de la voluntad de las partes de enorme trascendencia práctica. El Artículo 770 dispone que, cuando en el acto de constitución no se fija un plazo para su duración, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.1 Este "usufructo vitalicio" no es una mera modalidad, sino la configuración por defecto del derecho, lo que subraya su vocación como un mecanismo de seguridad y sustento patrimonial, frecuentemente empleado en contextos de planificación familiar y sucesoria para asegurar el bienestar de una persona durante su existencia.6
El presente informe se aboca al estudio de una figura jurídica compleja y de importantes consecuencias prácticas: la venta o cesión por acto entre vivos del derecho de usufructo vitalicio. Se argumentará que, si bien el derecho de usufructo es un activo patrimonial enajenable, su duración, cuando es vitalicia, posee un carácter intuitu personae indeleble, ligado inexorablemente a la vida de su titular original. Esta dualidad —la enajenabilidad del derecho como bien incorporal y el carácter personalísimo de su medida temporal— constituye el eje central del análisis. La tensión entre su naturaleza como "bien" susceptible de comercio y su condición de derecho limitado por la expectativa de vida de un individuo específico explica las complejidades que surgen para todas las partes involucradas en su cesión, especialmente para el adquirente.
Capítulo I: La Cesión del Derecho de Usufructo: Naturaleza y Formalidades
La Facultad de Ceder
El derecho de usufructo, al ser un derecho real, integra el patrimonio de su titular y, por regla general, es susceptible de actos de disposición. El Código Civil chileno zanja cualquier duda al respecto en su Artículo 793, que establece de manera explícita que "el usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera a título oneroso o gratuito".1 Esta norma confirma que el derecho de usufructo es un bien incorporal que se encuentra en el comercio humano, pudiendo ser objeto de contratos como la compraventa, la donación o la permuta.2
Distinción Doctrinal Clave: Cesión del Derecho vs. Cesión del Ejercicio (o Arrendamiento)
Es fundamental distinguir con precisión la "cesión del usufructo" de la que habla el Artículo 793 de otras figuras afines, como el arrendamiento de la cosa fructuaria. Mientras que algunas fuentes mencionan que el usufructo es "intransferible" 14, esta afirmación debe ser matizada. La intransferibilidad a la que se alude es la intransmisibilidad por causa de muerte, consagrada en el Artículo 773, que impide que el usufructo pase a los herederos del usufructuario.15
La cesión por acto entre vivos, en cambio, es perfectamente válida y consiste en la transferencia del derecho real mismo. El cedente (vendedor) transfiere su calidad de usufructuario al cesionario (comprador), quien pasa a ser el nuevo titular del derecho de goce sobre la cosa.11 Esto se diferencia sustancialmente del arrendamiento de la cosa fructuaria, donde el usufructuario no cede su derecho real, sino que, en su calidad de tal, celebra un contrato de arrendamiento (un derecho personal) con un tercero. En el arrendamiento, el usufructuario original mantiene su estatus jurídico frente al nudo propietario y simplemente concede el uso temporal de la cosa a cambio de una renta.17 La cesión es una enajenación del derecho; el arriendo es un acto de administración sobre la cosa.
Formalidades del Acto de Cesión (Venta)
Como todo acto de enajenación en el derecho chileno, la cesión del derecho de usufructo requiere la concurrencia de un título y un modo de adquirir.
Título y Modo: El título será un contrato traslaticio de dominio, como una compraventa, una donación o una dación en pago.2 El modo de adquirir el dominio del derecho real de usufructo es la tradición.
Solemnidades para Inmuebles: La formalidad del acto depende de la naturaleza del bien sobre el cual recae el usufructo. Si se trata de un bien mueble, el contrato es consensual.20 Sin embargo, si el usufructo recae sobre un bien inmueble, elArtículo 767 del Código Civil exige que el acto de constitución (y, por extensión analógica, su cesión) se otorgue por instrumento público, es decir, por escritura pública.7 La omisión de esta solemnidad acarrea la nulidad absoluta del acto.
La Tradición y la Inscripción Registral: La tradición del derecho real de usufructo sobre un inmueble se efectúa mediante su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente al territorio donde se ubica el inmueble.10 Esta inscripción no solo opera como modo de adquirir, sino que es fundamental para dar publicidad al acto y hacerlo oponible a terceros.23 Cualquier persona que adquiera posteriormente la nuda propiedad o cualquier otro derecho sobre el inmueble no podrá desconocer la existencia del usufructo cedido si este se encuentra debidamente inscrito. El proceso de inscripción requiere la presentación de la escritura pública de cesión, junto con documentos como certificados de avalúo fiscal y de pago de contribuciones.7
Capítulo II: Efectos Jurídicos de la Cesión para las Partes Involucradas
La cesión del derecho de usufructo vitalicio genera una compleja red de relaciones jurídicas que no se limita a un simple reemplazo del usufructuario. Se configura una estructura triangular entre el nudo propietario, el usufructuario original (cedente) y el nuevo usufructuario (cesionario), con una particular distribución de derechos, obligaciones y riesgos.
2.1. Posición del Usufructuario Original (Cedente/Vendedor)
Al perfeccionarse la cesión, el cedente transfiere al cesionario la totalidad de las facultades de uso y goce que componen su derecho. Recibe a cambio un precio, que desde una perspectiva tributaria, constituye un ingreso. La enajenación de este activo intangible puede generar un mayor valor afecto al Impuesto a la Renta, cuya determinación y pago son de responsabilidad del cedente.26
Sin embargo, el efecto más notable y particular de la cesión para el vendedor es que no se desvincula completamente de la relación jurídica con el nudo propietario. El Artículo 793, inciso 2º, del Código Civil establece una regla de responsabilidad residual de carácter imperativo: "Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario".1
Esta norma implica que el cedente se convierte en una suerte de garante legal del comportamiento del cesionario. Si este último incumple sus obligaciones, como la de conservar la cosa, o causa daños en ella por dolo o culpa, el nudo propietario tiene acción directa para exigir la reparación o indemnización al usufructuario original. El cedente, a su vez, podrá repetir contra el cesionario, pero el riesgo de la insolvencia de este último recae sobre él. Esta responsabilidad residual es una carga significativa que persiste durante toda la vigencia del usufructo.
2.2. Derechos y Obligaciones del Comprador (Cesionario)
El cesionario se subroga en la posición del usufructuario en lo que respecta al goce de la cosa. Adquiere, por tanto, todos los derechos inherentes a la figura:
Derecho de uso y goce: Puede utilizar la cosa según su naturaleza y destino, y percibir todos sus frutos, tanto naturales como civiles (por ejemplo, las rentas de un arrendamiento que él mismo celebre).5
Acciones de protección: Como titular de un derecho real, puede ejercer las acciones para protegerlo, como la acción reivindicatoria contra cualquier poseedor y las acciones posesorias si el usufructo recae sobre un inmueble.10
Correlativamente, el cesionario asume la totalidad de las obligaciones que la ley y el título constitutivo imponen al usufructuario:
Obligación de conservación (salva rerum substantia): Debe cuidar la cosa como un buen padre de familia y conservar su forma y substancia.2
Pago de expensas y cargas: Está obligado a cubrir las expensas ordinarias de conservación y cultivo (Art. 795) y las cargas periódicas, como impuestos territoriales, que graven la cosa (Art. 796).1
Obligación de restitución: Al extinguirse el usufructo, debe restituir la cosa al nudo propietario.5
La posición del cesionario está marcada por una precariedad intrínseca. Adquiere el derecho en los exactos términos en que lo poseía el cedente, lo que significa que su derecho está sujeto a las mismas causales de extinción. La más crítica de ellas, en un usufructo vitalicio, es la muerte del cedente, un evento que escapa a su control y que extinguirá su derecho de forma fulminante.
2.3. Situación Jurídica del Nudo Propietario
La cesión del usufructo no altera sustancialmente la posición del nudo propietario, e incluso podría decirse que la fortalece. Su principal obligación es la de no hacer: debe abstenerse de realizar actos que perjudiquen al usufructuario en el ejercicio de sus derechos (Art. 779) y, por tanto, debe respetar al cesionario como nuevo titular del goce.1
Su posición se ve reforzada por el doble frente de responsabilidad que se crea. Mantiene su vínculo jurídico original con el cedente, pudiendo accionar directamente contra él por cualquier incumplimiento, conforme al ya citado Artículo 793.1 Adicionalmente, puede dirigirse contra el cesionario en su calidad de actual detentador de la cosa y obligado directo a su conservación.
Las facultades del nudo propietario sobre su derecho de nuda propiedad permanecen intactas. Puede enajenarla por acto entre vivos o transmitirla por causa de muerte. Sin embargo, quien adquiera la nuda propiedad lo hará con el gravamen del usufructo constituido y vigente, debiendo respetarlo hasta su extinción, siempre que este se encuentre debidamente inscrito.1
La siguiente tabla resume la compleja distribución de efectos jurídicos:
Esta estructura triangular evidencia que la cesión de usufructo no es una simple sustitución de partes. Es una operación que superpone relaciones jurídicas, donde el cedente, a pesar de haber enajenado el goce, no se libera de sus obligaciones originales, actuando como un fiador legal por el comportamiento del cesionario frente al nudo propietario. Esta asimetría de riesgos es una característica central de la figura.
Capítulo III: Limitaciones a la Facultad de Ceder el Usufructo
La facultad del usufructuario para ceder su derecho, aunque amplia, no es absoluta. La ley y la voluntad de las partes pueden establecer importantes restricciones.
3.1. La Prohibición Convencional de Enajenar (Cláusula de no Ceder)
La limitación más directa a la facultad de ceder emana de la voluntad del propio constituyente del usufructo. El Artículo 793, inciso 3º, del Código Civil es categórico al señalar que el usufructuario "no podrá arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente".1
A diferencia del debate doctrinal que existe en Chile sobre la validez general de las cláusulas de no enajenar, en el caso del usufructo la ley zanja la discusión otorgándoles plena eficacia.32 La contravención a esta prohibición acarrea una sanción civil de máxima gravedad, establecida en el inciso final del mismo artículo: "el usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho de usufructo".1 La sanción no es la nulidad del acto de cesión ni una simple indemnización de perjuicios, sino la extinción misma del derecho del infractor, lo que provoca la consolidación inmediata del dominio en el nudo propietario.
No obstante, la norma introduce un elemento de flexibilidad al permitir que el nudo propietario "releve de la prohibición" al usufructuario.1 Esto abre la puerta a una negociación posterior que puede modificar los términos originales del acto constitutivo, permitiendo la cesión si el nudo propietario presta su consentimiento.
3.2. Limitaciones Inherentes al Propio Derecho
Más allá de las prohibiciones expresas, existen limitaciones que son consustanciales a la naturaleza del derecho de usufructo:
Intransmisibilidad por Causa de Muerte: Como se ha reiterado, el Artículo 773 establece una prohibición absoluta de transmitir el usufructo por testamento o sucesión intestada. El derecho se extingue con la muerte de su titular, sin excepción.15
Prohibición de Usufructos Sucesivos o Alternativos: Con el fin de evitar desmembraciones del dominio que se prolonguen indefinidamente, el Artículo 769 prohíbe constituir dos o más usufructos sucesivos o alternativos. La norma establece que, de pactarse, los usufructuarios posteriores se considerarán meros sustitutos para el caso de que los anteriores falten antes de que se defiera el primer usufructo. El primer usufructo que tiene efecto hace caducar los demás.1
Obligaciones Previas (Inventario y Caución): El Artículo 775 impone al usufructuario, antes de entrar en el goce de la cosa, la obligación de rendir caución suficiente de conservación y restitución, y de practicar un inventario solemne de los bienes.1 Si bien el constituyente puede eximir de estas obligaciones, si no lo ha hecho, estas cargas se traspasan al cesionario. El nudo propietario podría oponerse a que el cesionario entre en el goce material de la cosa mientras no cumpla con estas obligaciones previas, pues adquiere el derecho con todas sus cargas y condiciones.16
Capítulo IV: La Extinción del Usufructo Cedido: La Muerte del Usufructuario Original como Causal Inexorable
El punto más crítico y definitorio en el análisis de la cesión de un usufructo vitalicio es la determinación de su duración. La cuestión central es: ¿la cesión del derecho altera el evento que marca su fin? La respuesta del ordenamiento jurídico chileno es negativa y se encuentra en la interpretación sistemática del Código Civil.
La norma decisiva es el Artículo 806, N°1, que dispone que el usufructo se extingue "Por la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijada para su terminación".1 La doctrina mayoritaria y la lógica del sistema legal indican que el término "usufructuario" en este artículo debe entenderse referido al usufructuario original, aquel en cuya consideración se constituyó el derecho de carácter vitalicio.
La cesión del Artículo 793 es una transferencia del derecho, pero no una novación del acto constitutivo. El cesionario adquiere el derecho tal como existía en el patrimonio del cedente, con sus mismas cualidades, cargas y, fundamentalmente, con su misma limitación temporal. La duración del usufructo vitalicio fue establecida intuitu personae, es decir, en atención a la persona del primer titular. Por lo tanto, el derecho que el cesionario compra es un derecho cuya existencia está fatalmente ligada a la vida del vendedor (cedente).28
Esta interpretación se ve reforzada por la imposibilidad de que la voluntad de las partes (cedente y cesionario) modifique la estructura del derecho frente al nudo propietario sin su consentimiento. Permitir que la vida del cesionario se convirtiera en la nueva medida de duración del usufructo implicaría agravar la carga del nudo propietario, extendiendo potencialmente la desmembración de su dominio más allá del límite originalmente previsto, lo cual es contrario a los principios que informan la materia.
La consecuencia jurídica de este principio es clara y drástica para el cesionario. Al momento del fallecimiento del usufructuario original (cedente), el derecho de usufructo se extingue de pleno derecho, ipso jure. Como resultado, la nuda propiedad se expande y se consolida con el uso y goce, pasando el nudo propietario a tener el dominio pleno sobre la cosa.6 El derecho del cesionario, por el cual pagó un precio, simplemente desaparece.
Para efectos registrales, y con el fin de "limpiar" el título de propiedad del gravamen ya extinguido, el nudo propietario debe solicitar al Conservador de Bienes Raíces la cancelación de la inscripción del usufructo. El procedimiento es expedito: basta con presentar el certificado de defunción del usufructuario original para acreditar la ocurrencia de la causal de extinción.6
Esta realidad jurídica revela una característica económica fundamental del contrato de cesión de un usufructo vitalicio: es, para el comprador, un contrato esencialmente aleatorio. Un contrato es aleatorio cuando la prestación de una de las partes, o ambas, consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida. En este caso, el cesionario paga un precio cierto y determinado. Sin embargo, la contraprestación que recibe —el tiempo durante el cual podrá gozar de la cosa— depende de un hecho futuro e incierto: la sobrevida del cedente. Si el cedente vive por un largo período, el cesionario habrá realizado una inversión rentable. Si, por el contrario, fallece poco tiempo después de la cesión, el cesionario habrá sufrido una pérdida, pues su derecho se extinguirá prematuramente. El precio de la cesión, por tanto, no debiera reflejar el valor de un goce perpetuo, sino que debería ser calculado considerando este riesgo, usualmente mediante el uso de tablas de mortalidad y tasas de descuento, de manera análoga a como se valoran las rentas vitalicias.
Capítulo V: Figuras Jurídicas Afines: Distinción entre la Cesión de Usufructo y el Arrendamiento de la Cosa Fructuaria
Para completar el análisis, es imprescindible diferenciar claramente la cesión del derecho de usufructo del arrendamiento que el usufructuario puede celebrar sobre la cosa fructuaria. La confusión entre ambas figuras puede llevar a errores conceptuales y prácticos de gran envergadura.
La diferencia fundamental radica en la naturaleza del derecho que se constituye a favor del tercero. En la cesión de usufructo, se transfiere un derecho real, con todas las prerrogativas que ello implica, como la oponibilidad erga omnes y la acción reivindicatoria.17 En el arrendamiento, en cambio, el usufructuario no enajena su derecho, sino que celebra un contrato que genera a favor del arrendatario un mero derecho personal, que solo le permite exigir del usufructuario (arrendador) la entrega de la cosa y el goce pacífico de la misma.19
Esta distinción tiene un efecto crucial ante la extinción del usufructo. El Artículo 794 del Código Civil dispone que "todos los contratos que al efecto haya celebrado [el usufructuario] se resolverán al fin del usufructo".1 Esto significa que, si el usufructuario (sea el original o un cesionario) ha arrendado la propiedad, dicho contrato de arrendamiento termina automáticamente cuando el usufructo se extingue. Por ejemplo, si el usufructo vitalicio termina por la muerte del usufructuario original, el contrato de arrendamiento que el cesionario hubiere celebrado también se extingue, y el arrendatario no puede oponer su contrato al nudo propietario, quien ha consolidado el dominio pleno.18
La siguiente tabla sistematiza las diferencias sustanciales entre ambas figuras:
Esta comparación demuestra que el usufructuario posee dos vías distintas para explotar económicamente su derecho: enajenarlo (cesión) o administrarlo (arrendamiento). Las consecuencias jurídicas de cada opción son radicalmente diferentes, tanto para él como para el tercero que contrata.
Conclusiones
El análisis de la cesión del usufructo vitalicio en el derecho civil chileno revela una institución de notable sofisticación, que busca equilibrar principios jurídicos a veces en tensión.
Enajenabilidad Condicionada: Se ha establecido que el usufructo vitalicio es un derecho real enajenable por acto entre vivos. El Código Civil, en su Artículo 793, consagra la facultad del usufructuario de ceder su derecho a título oneroso o gratuito, permitiendo así la libre circulación de este activo incorporal.
El Carácter Intuitu Personae de la Duración: A pesar de su enajenabilidad, el usufructo vitalicio está indeleblemente marcado por la persona de su titular original. La cesión transfiere las facultades de goce, pero no puede alterar la medida temporal del derecho. Conforme al Artículo 806, el usufructo se extingue inexorablemente con la muerte del primer usufructuario, sin importar en manos de quién se encuentre el derecho en ese momento. Esta regla protege al nudo propietario de una extensión imprevista del gravamen y reafirma la naturaleza temporal del usufructo.
Riesgo y Debida Diligencia del Cesionario: La consecuencia directa del punto anterior es que la compra de un usufructo vitalicio es un negocio jurídico de carácter aleatorio para el adquirente (cesionario). El valor de su inversión depende de la contingencia incierta de la vida del cedente. Esta realidad impone una carga de debida diligencia excepcional al comprador, quien no solo debe realizar un estudio de títulos exhaustivo para verificar la validez del usufructo y la ausencia de prohibiciones de ceder, sino que también debe evaluar financieramente el riesgo inherente a la duración incierta del derecho que adquiere.
Coherencia del Sistema Jurídico: La regulación de la cesión del usufructo demuestra la coherencia interna del Código Civil. El sistema logra un equilibrio entre, por un lado, el principio de la libre circulación de los bienes, al permitir que el usufructo sea objeto de comercio, y por otro, la protección del derecho de dominio y la prevención de desmembraciones perpetuas, al limitar la duración del usufructo a una vida humana específica y mantener la responsabilidad del cedente original. La figura resultante, aunque compleja, es un testimonio de la previsión del legislador al regular las múltiples facetas de los derechos reales.
Fuentes citadas
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¿Qué es un usufructo y cómo aplicarlo? | TA - Total Abogados, acceso: julio 21, 2025, https://blogs.totalabogados.cl/usufructo
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Los 11 principales detalles del usufructo en Chile - FirmaVirtual, acceso: julio 21, 2025, https://firmavirtual.legal/los-11-principales-detalles-del-usufructo-en-chile
¿Se puede vender una propiedad con usufructo? - InverSur Propiedades, acceso: julio 21, 2025, https://www.inversurpropiedades.cl/vender-propiedad-con-usufructo/
Contratos de usufructo: qué es, cómo hacerlo y qué tipos hay - Legálitas, acceso: julio 21, 2025, https://www.legalitas.com/actualidad/modos-de-establecer-el-usufructo-duracion-y-extincion
El usufructo vitalicio en la compraventa - Herencias Concepción, acceso: julio 21, 2025, https://herenciasconcepcion.cl/el-usufructo-vitalicio-en-la-compraventa/
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La cláusula de no enajenar - Conservadores, acceso: julio 21, 2025, https://conservadores.cl/la-clausula-de-no-enajenar/
Prohibiciones de Enajenar - YouTube, acceso: julio 21, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=pYhq81DJfw4
Art. 806 Código Civil Artículo 806 (CC) El usufructo se extingue ..., acceso: julio 21, 2025, https://leyes-cl.com/codigo_civil/806.htm
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