Introducción
En Chile, la construcción y modificación de edificaciones se rige bajo la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) (1) y su Ordenanza General (OGUC) (4). Estas normativas buscan asegurar la seguridad de las personas, el desarrollo armónico de las ciudades y la protección del medio ambiente. A nivel nacional, la LGUC establece las normas generales, mientras que cada municipalidad cuenta con ordenanzas locales que regulan los aspectos específicos de la edificación en su comuna. Este reporte tiene como objetivo proporcionar una visión detallada sobre los permisos de edificación en Chile, incluyendo los tipos de permisos, los requisitos para obtenerlos, el proceso de solicitud y aprobación, las sanciones por incumplimiento y cómo obtener información sobre un permiso específico.
Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)
La LGUC es la principal normativa que regula la planificación urbana, la urbanización y la construcción en Chile (7). Esta ley establece las bases para el desarrollo de las ciudades, la protección del medio ambiente y la obtención de permisos de construcción (7).
Para facilitar su aplicación, la LGUC se divide en tres niveles de acción:
Normas de Competencia: Define las responsabilidades y atribuciones de las autoridades, los profesionales y los particulares en materia de urbanismo y construcción. Por ejemplo, el Artículo 4 de la LGUC establece que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la División de Desarrollo Urbano, es el ente encargado de impartir las instrucciones para la correcta aplicación de la ley y su Ordenanza General (3).
Ordenanza General: Establece las disposiciones reglamentarias de la ley, incluyendo los procedimientos administrativos, la planificación urbana, la urbanización y los estándares técnicos de construcción. La OGUC, a través de sus artículos, define los diferentes tipos de permisos, los requisitos para su obtención, los plazos de tramitación y otros aspectos relevantes para la edificación (3).
Normas Técnicas: Define las características técnicas de los materiales, sistemas de construcción y urbanización. Estas normas buscan asegurar la calidad y seguridad de las construcciones, estableciendo los estándares que deben cumplir los materiales, los sistemas constructivos y las obras de urbanización (7).
La LGUC regula una variedad de trámites relacionados con la construcción, incluyendo:
Permisos de edificación (7).
Permisos de subdivisión y urbanización (7).
Regularización de construcciones (7).
Tipos de Permisos de Edificación
En Chile, existen diversos tipos de permisos de edificación, que varían según la naturaleza y el alcance de la obra. Algunos de los permisos más comunes son: (6)
Tipo de Permiso | Descripción |
Permiso de Edificación de Obra Nueva | Se requiere para la construcción de una edificación nueva, como una casa, edificio o cualquier otra obra (8). |
Permiso de Edificación de Ampliación | Necesario para ampliar una edificación existente, ya sea en superficie o en altura (10). |
Permiso de Edificación de Alteración | Se solicita para realizar modificaciones en una edificación existente que afecten su estructura o fachada (9). |
Permiso de Edificación de Reparación | Se requiere para realizar reparaciones en una edificación existente que afecten elementos estructurales (9). |
Permiso de Edificación de Reconstrucción | Necesario para reconstruir una edificación existente que haya sido demolida o destruida (9). |
Permiso de Obra Menor | Se solicita para realizar modificaciones menores en una edificación existente que no alteren su estructura ni fachada (6). |
Permiso de Demolición | Se requiere para demoler total o parcialmente una edificación existente (6). |
Regularización de Edificaciones | Se tramita para legalizar construcciones que no cuentan con los permisos correspondientes (6). |
Ordenanzas Municipales
Cada municipalidad en Chile cuenta con ordenanzas locales que complementan la LGUC y la OGUC, regulando los aspectos específicos de la edificación en su comuna (4). Estas ordenanzas locales son fundamentales para asegurar que las construcciones se ajusten a las necesidades y características de cada comuna, y su aplicación es supervisada por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (12).
Requisitos para Obtener un Permiso de Edificación
Los requisitos para obtener un permiso de edificación varían según el tipo de permiso y la municipalidad. Sin embargo, algunos de los requisitos generales son: (6)
Solicitud: Formulario de solicitud de permiso de edificación, firmado por el propietario y el profesional responsable (28).
Certificado de Informaciones Previas (CIP): Documento que proporciona información sobre la factibilidad de construcción en un terreno específico (28).
Planos: Planos de arquitectura, estructura, instalaciones, etc., firmados por el profesional responsable (28).
Especificaciones Técnicas: Documento que describe las características técnicas de la obra (28).
Memoria de Cálculo: Documento que justifica el diseño estructural de la obra (29).
Estudio de Mecánica de Suelos: Estudio que determina las características del suelo donde se construirá la obra (29).
Certificados: Certificados de factibilidad de servicios (agua potable, alcantarillado, electricidad, etc.) (29).
Informes: Informes de revisor independiente y revisor de proyecto de cálculo estructural, cuando corresponda (6).
Plan de Uso y Mantención: Todos los proyectos deben presentar un Plan de Uso y Mantención, que describe las medidas para el correcto uso y mantenimiento de la edificación (30).
En el caso de proyectos que involucren edificios de uso público o con una alta carga de ocupación, se pueden exigir requisitos adicionales para garantizar la seguridad de las personas (12).
Proceso de Solicitud y Aprobación
El proceso de solicitud y aprobación de un permiso de edificación generalmente sigue los siguientes pasos: (28)
Ingreso de la solicitud: El propietario o el profesional responsable presenta la solicitud y los antecedentes en la Dirección de Obras Municipales (DOM) (28).
Revisión de la solicitud: La DOM revisa la solicitud y los antecedentes para verificar que cumplan con la normativa (28).
Observaciones: Si la DOM encuentra observaciones, se notifica al solicitante para que las subsane (28).
Aprobación: Una vez que la solicitud cumple con todos los requisitos, la DOM aprueba el permiso de edificación (28).
Pago de derechos: El propietario paga los derechos municipales correspondientes (28).
Entrega del permiso: La DOM entrega el permiso de edificación al propietario (28).
El plazo para que la DOM se pronuncie sobre un permiso de edificación es de 30 días hábiles para obras nuevas y 15 días hábiles para obras menores y anteproyectos (33). En caso de que la DOM no se pronuncie dentro de este plazo, el interesado puede solicitar una prórroga o reclamar ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (34).
Para ciertos tipos de proyectos, como la construcción de viviendas unifamiliares o edificios de hasta cinco pisos, se puede aplicar un procedimiento simplificado de aprobación, que reduce los plazos de tramitación (25). En estos casos, la DOM puede otorgar la licencia de edificación de forma inmediata, previo pago de los derechos correspondientes.
En algunos casos, la aprobación del permiso de edificación puede requerir la intervención de la "Comisión Técnica", un órgano colegiado que emite dictámenes vinculantes para el otorgamiento de la licencia (25). La Comisión Técnica se involucra en proyectos de mayor envergadura o que presenten características especiales, como la construcción de edificios en zonas arqueológicas o áreas naturales protegidas.
Sanciones por Incumplimiento
Construir sin permiso o incumplir las normas de edificación puede conllevar a diversas sanciones, incluyendo: (35)
Multas: Las multas pueden variar desde un 0,5% hasta un 20% del presupuesto de la obra (35).
Paralización de la obra: La DOM puede ordenar la paralización de la obra hasta que se regularice la situación (37).
Demolición de la obra: En casos graves, la DOM puede ordenar la demolición de la obra (37).
Recargo en los derechos municipales: Se aplica un recargo del 50% en los derechos municipales al regularizar la situación (37).
Dificultades para vender la propiedad: La falta de permisos puede dificultar la venta de la propiedad (37).
Permisos de Edificación en Chile
Es importante destacar que la "confianza legítima" es un principio fundamental en el derecho chileno que protege a las personas que han actuado de buena fe basándose en un permiso válido, incluso si este es posteriormente invalidado (38). Sin embargo, esto no exime de responsabilidad en caso de que se demuestre que la persona actuó con dolo o negligencia.
En el contexto de los permisos de edificación, la "revocación" se refiere a la anulación de un permiso por parte de la administración debido a un cambio en las circunstancias o en la normativa. La "invalidación" se produce cuando un permiso se otorga con vicios de legalidad, y la "nulidad" implica que el permiso nunca tuvo validez legal (39).
Cómo Obtener Información sobre un Permiso de Edificación Específico
Para obtener información sobre un permiso de edificación específico en una municipalidad en Chile, se puede: (28)
Consultar en la Dirección de Obras Municipales (DOM): Se puede acudir a la DOM de la municipalidad correspondiente y solicitar información sobre el permiso (28).
Revisar el sitio web de la municipalidad: Algunas municipalidades publican información sobre los permisos de edificación en sus sitios web (28).
Solicitar un informe de permisos de edificación: Se puede solicitar un informe que indique los permisos otorgados a una propiedad específica (40).
Solicitar un "Certificado de Número": Permite verificar el número asignado a una propiedad y si está afectada por declaraciones de utilidad pública (41).
Solicitar un "Certificado de Vivienda Social": Permite verificar si una propiedad califica como vivienda social (41).
Solicitar un "Certificado de Afectación a Utilidad Pública": Permite verificar si una propiedad está sujeta a expropiación (41).
Solicitar un "Certificado de Ruralidad": Permite confirmar si una propiedad se encuentra en un área rural (41).
Solicitar un "Certificado de Vivienda DFL-2": Permite verificar si una propiedad califica bajo el Decreto Ley N° 2 (41).
Construcción en Áreas Rurales
La construcción en áreas rurales está sujeta a regulaciones específicas. Para todos los efectos legales, un predio se considera rural si se encuentra fuera del límite urbano definido por el Plan Regulador Comunal (42).
Al construir en un área rural, se deben aplicar las disposiciones generales de la LGUC y la OGUC (42). Además, si se desea subdividir un predio rural en lotes inferiores a media hectárea (5.000 m2) para desarrollar un proyecto de equipamiento, turismo, industria o viviendas, se debe solicitar la autorización de la Secretaría Ministerial de Agricultura y de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (42).
Construcción en Terrenos con Pendiente
La construcción en terrenos con pendiente requiere consideraciones especiales para asegurar la estabilidad del terreno y de las edificaciones. La Dirección de Obras Municipales puede exigir la construcción de anexos como muros de contención, drenajes especiales y forestación para proteger el terreno y las propiedades vecinas (12).
Adosamiento
El "adosamiento" se refiere a la construcción de edificaciones que comparten un muro medianero. La LGUC y la OGUC establecen las condiciones bajo las cuales se permite el adosamiento, que generalmente depende del tipo de zona, las normas urbanísticas y las características de las edificaciones (12).
Estacionamientos
Las exigencias de estacionamientos varían según el tipo de edificación y la actividad que se desarrolle en ella. La OGUC establece las normas generales para el cálculo de los estacionamientos, mientras que las ordenanzas locales pueden establecer requisitos adicionales (12).
Conjunto Armónico
El concepto de "Conjunto Armónico" se aplica a la fusión de dos o más terrenos que resultan en un predio de 2.500 m2 o más (2). Este tipo de proyectos puede obtener beneficios en términos de densidad, aumentando el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%.
Cuerpos Salientes y Marquesinas
Los "cuerpos salientes" son elementos que sobresalen del plano vertical de la línea de edificación, como balcones o aleros. Las "marquesinas" son estructuras que se proyectan desde la fachada de una edificación para proteger de la lluvia o el sol. La OGUC y las ordenanzas locales establecen las condiciones que deben cumplir estos elementos en términos de dimensiones, materiales y ubicación (43).
Servidumbres
Las "servidumbres" son derechos que se establecen sobre un predio en beneficio de otro predio. En el contexto de la edificación, las servidumbres pueden regular el acceso a las propiedades, el paso de instalaciones o la construcción de muros medianeros. La OGUC y las ordenanzas locales establecen las normas para el uso y la construcción en servidumbres (43).
Antejardines
Los "antejardines" son espacios que se ubican entre la línea de edificación y la línea oficial de la calle. La OGUC establece que los antejardines son optativos en general, pero pueden ser obligatorios en ciertas zonas o cuando existen en la mayoría de las propiedades de una cuadra (22).
Cierros Exteriores
Los "cierros exteriores" son elementos que delimitan un predio. La OGUC establece que los sitios eriazos deben contar con cierros permanentes para evitar que se utilicen como botaderos de basura y escombros (22). Las ordenanzas locales pueden establecer requisitos adicionales sobre las características de los cierros.
Conclusiones
Los permisos de edificación son un requisito fundamental para construir o modificar edificaciones en Chile. El proceso de obtención de un permiso de edificación puede ser complejo, ya que involucra el cumplimiento de diversas normas legales, reglamentarias y técnicas, tanto a nivel nacional como municipal.
La LGUC y la OGUC establecen el marco legal general para la edificación en Chile, mientras que las ordenanzas municipales regulan los aspectos específicos de la construcción en cada comuna. Es crucial comprender la normativa vigente, los tipos de permisos, los requisitos y el proceso de solicitud y aprobación para evitar sanciones y asegurar el cumplimiento de la ley.
Además de los aspectos técnicos y legales, es importante considerar los principios de "confianza legítima" y "prevención del deterioro ambiental" en el proceso de edificación. La "confianza legítima" protege a las personas que han actuado de buena fe basándose en un permiso válido, mientras que la "prevención del deterioro ambiental" busca integrar las consideraciones ambientales en la planificación y construcción de las obras.
La reciente Ley 21.718 sobre agilización de permisos de construcción busca simplificar y acelerar el proceso de obtención de permisos, lo que podría tener un impacto positivo en el desarrollo de proyectos de construcción en Chile. Sin embargo, es importante evaluar los posibles desafíos que esta nueva legislación pueda presentar en la práctica.
En definitiva, la obtención de un permiso de edificación requiere un conocimiento profundo de la normativa vigente, una planificación adecuada del proyecto y una colaboración fluida entre los propietarios, los profesionales responsables y las autoridades municipales.
Fuentes citadas
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2. Decreto 458 DFL 458 APRUEBA NUEVA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=13560&idParte=8632145&idVersion=
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6. Otorgamiento de Permisos de Edificación - Providencia - Transparencia Municipal, acceso: febrero 26, 2025, https://transparencia.providencia.cl/Carpeta/VerTablaV/203422
7. Conoce la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) - Municipalidad de Cerro Navia, acceso: febrero 26, 2025, https://www.cerronavia.cl/conoce-la-ley-general-de-urbanismo-y-construcciones-lguc/
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9. 2 - Formularios de Permisos de Edificación - Ministerio de Vivienda y Urbanismo, acceso: febrero 26, 2025, https://www.minvu.gob.cl/elementos-tecnicos/formularios/formularios-de-permisos-de-edificacion/
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26. ORDENANZAS MUNICIPALES - Municipalidad de Los Lagos, acceso: febrero 26, 2025, https://muniloslagos.cl/ordenanzas/
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29. Permiso de Edificación Obra Nueva - Municipalidad de Temuco, acceso: febrero 26, 2025, https://www.temuco.cl/tramites-servicios/permiso-de-edificacion-obra-nueva/
30. Lista de Trámites - Ministerio de Vivienda y Urbanismo, acceso: febrero 26, 2025, https://www.minvu.gob.cl/contactenos/tramites/
31. Procedimientos para la Aprobación de Proyectos de Construcción en Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://captivaingenieria.cl/procedimientos-para-la-aprobacion-de-proyectos-de-construccion-en-chile/
32. Permiso de Edificación - Municipalidad de Providencia, acceso: febrero 26, 2025, https://providencia.cl/provi/municipalidad/servicios/obras-municipales/permiso-de-edificacion
33. MANUAL DE PROCEDIMIENTO PERMISOS DE EDIFICACIÓN - Municipalidad de Puerto Varas, acceso: febrero 26, 2025, https://ptovaras.cl/obras/manuales_procedimiento/MANUAL_DE_PROCEDIMIENTOS.pdf
34. Ley Chile - Decreto 458DFL 458 13-ABR-1976 MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560&idParte=8632244
35. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL, acceso: febrero 26, 2025, https://www.tribunalconstitucional.cl/descargar_sentencia3.php?id=12158
36. ¿Cuánto es la multa por construir sin permiso de edificación municipal? - habitissimo, acceso: febrero 26, 2025, https://preguntas.habitissimo.cl/pregunta/cuanto-es-la-multa-por-construir-sin-permiso-de-edificacion-municipal
37. Denuncia o multa por construcción sin permiso - Arquitemas, acceso: febrero 26, 2025, http://www.arquitemas.cl/Blog-Arquitemas/Denuncia-o-multa-por-construcci%C3%B3n-sin-permiso
38. INVALIDACIÓN DE LOS PERMISOS DE EDIFICACIÓN. CRITERIOS DE LA JURISPRUDENCIA1 2 INVALIDATION OF BUILDING PERMITS - REVISTA CHILENA DE LA ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO, acceso: febrero 26, 2025, https://revista.ceacgr.cl/index.php/revista/article/download/75/128
39. La caducidad del permiso de edificación: tendencias recientes - Revista de Derecho Administrativo Economico, acceso: febrero 26, 2025, https://redae.uc.cl/index.php/REDAE/article/download/54305/45523/160681
40. Informe Permisos de Edificación - Municipalidad de Providencia, acceso: febrero 26, 2025, https://providencia.cl/provi/municipalidad/servicios/obras-municipales/informe-permisos-de-edificacion
41. FAQ DIRECCIÓN DE OBRAS MUNICIPALES - Municipalidad de Pucón, acceso: febrero 26, 2025, https://municipalidadpucon.cl/?page_id=26934
42. Urbanismo y Construcción archivos - SERVIU Magallanes - Minvu, acceso: febrero 26, 2025, https://serviumagallanes.minvu.gob.cl/preguntas-frecuentes/urbanismo/
43. Reglamento de Obras Públicas - Gobierno Municipal de San Juan de los Lagos, Jalisco – H. Ayuntamiento, acceso: febrero 26, 2025, http://sanjuandeloslagos.gob.mx/wp-content/uploads/2016/05/Reglamento-de-Obras-Publicas.pdf
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