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Servidumbre de vista en Chile

  • Foto del escritor: Mario E. Aguila
    Mario E. Aguila
  • 24 feb
  • 9 Min. de lectura



Introducción


Históricamente, las ordenanzas de policía rural en Chile han determinado las servidumbres de luces y vistas (1). En el contexto actual del derecho civil chileno, las servidumbres de vista constituyen un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño, con el fin de regular las vistas entre propiedades vecinas. Estas servidumbres pueden ser legales o voluntarias, y su regulación se encuentra principalmente en el Código Civil, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).


Este artículo examina las servidumbres de vista legales y voluntarias en Chile, considerando la legislación, la doctrina y la jurisprudencia relevante. Se examinarán los requisitos legales para establecer cada tipo de servidumbre, así como las diferencias en su forma de establecer, modificar y extinguir. Además, se investigarán las restricciones o limitaciones adicionales que puedan existir en zonas urbanas o rurales específicas de Chile.


Clasificación de las servidumbres de vista


Las servidumbres de vista, al igual que otras servidumbres, se pueden clasificar según su objeto, sus señales exteriores de existencia y la manera como se ejercen (2).


Según su objeto:

  • Servidumbres positivas: Imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo al dueño del predio dominante, como permitir el paso por su propiedad.

  • Servidumbres negativas: Imponen al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo que, sin la servidumbre, le sería lícito, como construir un edificio que obstruya la vista.

Por señales exteriores de existencia:

  • Servidumbres aparentes: Son aquellas que están continuamente a la vista, como un camino o una ventana.

  • Servidumbres inaparentes: No se conocen por una señal exterior, como la prohibición de construir a cierta altura.

Atendiendo la manera como se ejerce:

  • Servidumbres continuas: Se ejercen continuamente sin necesidad de un hecho actual del hombre, como una servidumbre de acueducto.

  • Servidumbres discontinuas: Se ejercen a intervalos más largos de tiempo y suponen un hecho actual del hombre, como una servidumbre de tránsito.

Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)


La LGUC, a nivel comunal, confiere a las municipalidades la facultad de regular las vistas de los lugares públicos a través de los planes reguladores comunales (3). Si bien no lo hace de manera expresa, este instrumento establece disposiciones respecto al uso del suelo, la localización del equipamiento comunitario, la jerarquización de la estructura vial, la fijación de límites urbanos, las densidades y la determinación de prioridades en la urbanización de terrenos (3).


Servidumbre de vista legal en Chile


La servidumbre de vista legal se encuentra regulada en el Código Civil chileno, específicamente en el Título XI "De las servidumbres", artículos 820 y siguientes (3). No hay artículos específicos en el Código Civil que se refieran a la servidumbre de vista legal en Chile (4). Si bien el Código no define expresamente la servidumbre de vista, la regula conjuntamente con la servidumbre de luz en los artículos 873 y siguientes (3).


El artículo 873 establece que la servidumbre legal de luz tiene por objeto dar luz a un espacio cerrado y techado, pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino (4). Sin embargo, la regulación de la servidumbre de vista tiene por finalidad la protección de la privacidad del dueño de uno de los predios (3). Es importante destacar esta diferencia clave: la servidumbre de luz busca proveer iluminación, mientras que la servidumbre de vista se enfoca en la protección de la intimidad.


En este sentido, el artículo 878 del Código Civil establece ciertos límites a la apertura de ventanas, balcones, miradores o azoteas que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros (3).


Es bajo este tratamiento que encontramos una especie de servidumbre de vistas de carácter legal en el artículo 2.658 de la OGUC, que dispone una serie de gravámenes sobre predios vecinos:

  • No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria.

  • No se puede tener vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena, si no hay un metro de distancia (3).

Según la OGUC, para determinar el distanciamiento y la distancia mínima que deberá respetarse en fachadas con o sin vano, en el caso de fachada con vano, los pisos 1º y 2º deberán tener una distancia mínima de 3,0 m. y los pisos 3º y siguientes de 4,0 m (5).


Las Municipalidades, a través de las ordenanzas, pueden determinar las servidumbres de luz y vista (1).


Servidumbres de vista y acceso a espacios públicos


La LGUC también regula las servidumbres de vista en relación con el acceso a espacios públicos y caminos (6). En este contexto, se busca garantizar que las subdivisiones de predios no impidan el acceso a caminos públicos, y se establece la posibilidad de imponer servidumbres de tránsito en favor de los caminos públicos colindantes (7).


Servidumbre de vista voluntaria en Chile


La servidumbre de vista voluntaria se constituye por un hecho del hombre, como un contrato o testamento (8). A diferencia de la servidumbre legal, que se impone por ley, la servidumbre voluntaria surge del acuerdo entre las partes (2). No hay artículos específicos en el Código Civil que se refieran a la servidumbre de vista voluntaria en Chile (4).


El Código Civil no establece requisitos específicos para la constitución de servidumbres de vista voluntarias, más allá de los requisitos generales para la constitución de servidumbres, que se encuentran en los artículos 880 y siguientes (4).


En general, para la constitución de una servidumbre voluntaria se requiere:

  • Capacidad de las partes para disponer de los predios (4).

  • Consentimiento de los dueños de los predios dominante y sirviente (4).

  • Que la servidumbre se constituya en escritura pública (4).

  • Inscripción de la servidumbre en el Conservador de Bienes Raíces (4).

El concepto de "servicio aparente" es relevante en el contexto de las servidumbres voluntarias (9). Un servicio aparente es aquel que está continuamente a la vista o que se conoce por una señal exterior, como una ventana o un camino. La existencia de un servicio aparente puede ser un indicio de la existencia de una servidumbre voluntaria.


Asimismo, el concepto de "destinación del padre de familia" se relaciona con la creación de servidumbres voluntarias (9). Este concepto se refiere a la situación en la que el dueño de un predio establece un servicio en beneficio de una parte del predio, y luego divide el predio y lo enajena a diferentes personas. En este caso, la ley puede reconocer la existencia de una servidumbre voluntaria en favor de la parte del predio que se beneficia del servicio.


Doctrina legal chilena sobre la servidumbre de vista


La doctrina legal chilena ha abordado la servidumbre de vista desde diferentes perspectivas. Algunos autores destacan la importancia de la servidumbre de vista para la protección de la privacidad, mientras que otros se enfocan en su rol en la regulación del uso del suelo y la planificación urbana (3).


En general, la doctrina coincide en que la servidumbre de vista es un instrumento jurídico que permite conciliar el derecho de propiedad con el derecho a la intimidad y la protección del paisaje (10).


Un concepto importante en la doctrina de las servidumbres es el principio "nemini res sua servit", que significa "nadie puede tener servidumbre sobre su propia cosa" (9). Este principio establece que no es posible constituir una servidumbre sobre un predio propio. Sin embargo, existen excepciones a este principio, como la "destinación del padre de familia" y la constitución de servidumbres para ventaja futura (9).


Plan Regulador Comunal y Servidumbres de Vista


El Plan Regulador Comunal (PRC) es un instrumento de planificación territorial que regula el uso del suelo y las condiciones para el desarrollo de las edificaciones en una comuna (14). El PRC puede afectar las servidumbres de vista al establecer criterios de urbanización, uso del suelo y edificación.


Criterio de urbanización: Define las vías estructurantes, calles principales, anchos mínimos, vialidad existente y proyectada, y puede delimitar los espacios públicos y áreas verdes (14).


Criterio de uso del suelo: Establece una zonificación para compatibilizar los tipos de uso permitidos según el efecto que puedan producir (14).

Criterios de edificación: Estipula los criterios de edificación en cuanto a los sistemas de aislamiento, las alturas máximas permitidas, el coeficiente de constructibilidad y de ocupación, la superficie predial mínima, los distanciamientos y las densidades (14).

Estos criterios pueden influir en la constitución, modificación y extinción de servidumbres de vista, ya que pueden restringir la construcción de edificaciones que obstruyan la vista o establecer zonas de protección del paisaje.

Perfecto, entiendo. Aquí está el documento con las notas en el formato solicitado:


Comparación entre servidumbre de vista legal y voluntaria

Característica

Servidumbre de vista legal

Servidumbre de vista voluntaria

Origen

Impuesta por la ley

Constituida por un hecho del hombre

Propósito

Proteger la privacidad, regular el uso del suelo

Garantizar vistas, proteger el paisaje

Alcance

Limitado por las normas del Código Civil, LGUC y OGUC

Puede ser más amplio, según el acuerdo entre las partes

Obligaciones del predio sirviente

Respetar las distancias mínimas, no obstruir la vista

Cumplir con las condiciones establecidas en el acuerdo

Derechos del predio dominante

Disfrutar de la vista sin obstrucciones, ejercer acciones legales en caso de interferencia

Dependen del acuerdo entre las partes

Ejemplos

Restricciones a la construcción de ventanas con vista directa a la propiedad vecina

Acuerdo para mantener un corredor visual hacia un paisaje natural

Artículos legales relevantes

Artículos 873 y siguientes del Código Civil, artículo 2.658 de la OGUC

Artículos 880 y siguientes del Código Civil

Forma de establecer

Automática en los casos previstos por la ley

Mediante contrato o testamento

Modificación

Difícil, requiere modificación de la ley o de los planes reguladores

Más flexible, puede modificarse por acuerdo entre las partes

Extinción

Se extingue con la desaparición de la causa que la originó

Puede extinguirse por acuerdo entre las partes, renuncia del dueño del predio dominante, etc.

Restricciones o limitaciones adicionales


Si bien no se encontraron restricciones o limitaciones adicionales a la servidumbre de vista en zonas urbanas o rurales específicas de Chile, es importante tener en cuenta que la LGUC faculta a las municipalidades para regular las vistas a través de los planes reguladores comunales (3).


Estos planes pueden establecer normas específicas sobre la servidumbre de vista en determinadas zonas, con el fin de proteger el paisaje, la privacidad o el patrimonio cultural.


Conclusiones


Las servidumbres de vista, tanto legales como voluntarias, son un instrumento jurídico esencial para la regulación de las relaciones entre predios vecinos en Chile. Su correcta aplicación permite conciliar el derecho de propiedad con otros derechos e intereses, como la privacidad, el acceso a la luz y la protección del paisaje.


La principal diferencia entre las servidumbres de vista legales y voluntarias radica en su origen. Mientras que las legales son impuestas por la ley para proteger la privacidad y regular el uso del suelo, las voluntarias surgen del acuerdo entre las partes para garantizar vistas o proteger el paisaje.


Es fundamental que los propietarios de predios conozcan la normativa vigente en materia de servidumbres de vista, así como la doctrina y la jurisprudencia relevante, para poder ejercer sus derechos y cumplir con sus obligaciones de manera adecuada. Por ejemplo, al construir una vivienda, es importante respetar las distancias mínimas establecidas por la ley para no afectar la privacidad de los vecinos.


Las servidumbres de vista juegan un papel crucial en el desarrollo urbano de Chile. Al regular las vistas entre propiedades, contribuyen a la creación de un entorno urbano más armonioso y equilibrado, donde se respeten los derechos de los propietarios y se protejan los intereses públicos.


En caso de dudas o controversias, es recomendable consultar con un abogado especialista en derecho civil para obtener asesoramiento legal. Un abogado puede ayudar a los propietarios a comprender sus derechos y obligaciones en relación con las servidumbres de vista, y a resolver cualquier conflicto que pueda surgir con sus vecinos.

Fuentes citadas

2. Servidumbres en Chile: Qué son y cómo se clasifican - Conceptos Jurídicos, acceso: febrero 24, 2025, https://www.conceptosjuridicos.com/cl/servidumbres/

4. Ley Chile - DFL 1 30-MAY-2000 MINISTERIO DE JUSTICIA ..., acceso: febrero 24, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986&idParte=8718700

5. DDU 28 | Minvu, acceso: febrero 24, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/Cir-028.pdf

6. Modifica el decreto ley N° 3.516, de 1980, que Establece Normas sobre División de Predios Rústicos, para garantizar la constitución de servidumbres de tránsito de pleno derecho en el caso que indica - Historia de La Ley::Vista expandida, acceso: febrero 24, 2025, https://www.bcn.cl/historiadelaley/historia-de-la-ley/vista-expandida/8027/

7. INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN Y JUSTICIA RECAIDO EN EL PROYECTO DE LEY QUE ESTABLECE UN SISTEMA DE REGU - Cámara de Diputados, acceso: febrero 24, 2025, https://www.camara.cl/verDoc.aspx?prmTipo=SIAL&prmID=51738&formato=pdf

9. Constitución de servidumbres sobre predio propio por acto jurídico unilateral del dueño, acceso: febrero 24, 2025, http://www.scielo.org.co/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0123-43662016000200005

11. 02-09-1936. G.J. XLIV, 133 - Corte Suprema de Justicia, acceso: febrero 24, 2025, https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2023/05/S-02091936.pdf

12. CS confirmó sentencia que acogió recurso de protección en contra de una persona que instaló un portón en el acceso a servidumbre de tránsito establecida en favor de un predio. - Diario Constitucional, acceso: febrero 24, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2020/09/21/cs-confirmo-sentencia-que-acogio-recurso-de-proteccion-en-contra-de-una-persona-que-instalo-un-porton-en-el-acceso-a-servidumbre-de-transito-establecida-en-favor-de-un-predio/

13. Santiago, veintidós de abril de dos mil veinticuatro. VISTOS: En este procedimiento sumario de constitución de servidumbre leg, acceso: febrero 24, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/getRulingNew/46613

14. ¿Qué es el plan regulador comunal y para qué sirve? - Troncoso Arquitectos, acceso: febrero 24, 2025, https://troncosoarquitectos.cl/blog/plan-regulador-comunal/


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