El saneamiento de la pequeña propiedad raíz en Chile es un proceso legal que permite a las personas que poseen un inmueble, pero carecen de un título de dominio inscrito a su nombre, o que este sea imperfecto, obtener la propiedad legal de dicho inmueble1. Este proceso se encuentra regulado por el Decreto Ley N° 2.695 de 1979, y busca brindar seguridad jurídica a los poseedores de terrenos, facilitando su acceso a diversos beneficios sociales y económicos2.
¿Qué es el Saneamiento de la Pequeña Propiedad Raíz?
En Chile, la Constitución Política de la República, en sus artículos 19 número 23 y 24, garantiza el derecho de propiedad a todas las personas. Para adquirir el dominio de un inmueble, se requiere un título, como una escritura pública, y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces1. Sin embargo, existen personas que, a pesar de habitar un inmueble como si fueran los dueños, no poseen un título o este presenta irregularidades que impiden su inscripción1.
El Decreto Ley N° 2.695 de 1979 establece un régimen excepcional al Código Civil para solucionar esta problemática1. Este proceso, conocido como "saneamiento de la pequeña propiedad raíz", permite a los poseedores materiales de bienes raíces rurales o urbanos, que cumplan con ciertos requisitos, adquirir el dominio de la propiedad a través de la prescripción especial de corto tiempo.
Requisitos para el Saneamiento de la Pequeña Propiedad Raíz
Para iniciar el proceso de saneamiento, se deben cumplir los siguientes requisitos: 4
Posesión material del inmueble: El solicitante debe demostrar que ha poseído el inmueble de forma continua, exclusiva, pacífica y pública durante al menos 5 años7.
Avalúo fiscal: El avalúo fiscal del inmueble no debe superar las 800 UTM si es rural, ni las 380 UTM si es urbano4.
Límites claros: El inmueble debe tener límites definidos, ya sean naturales o artificiales, que sean reconocidos por los vecinos4.
Acciones positivas: El solicitante debe haber realizado acciones que demuestren su posesión, como mejoras, reparaciones o construcciones en el inmueble4.
No estar en litigio: No debe existir ningún juicio pendiente que cuestione la posesión del inmueble4.
No ser propiedad indígena, fiscal o municipal: El inmueble no debe pertenecer a ninguna de estas categorías, salvo que se cuente con la autorización correspondiente5.
No ser parte de: poblaciones declaradas en situación irregular, comunidades agrícolas (DFL Nº 5), propiedades de la Isla de Pascua (DL Nº 2.885) o loteos irregulares5.
Tramitación del Saneamiento de la Pequeña Propiedad Raíz
El proceso de saneamiento se puede realizar de forma online o presencial en la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales (SEREMI) u Oficina Provincial correspondiente8. El costo promedio de la regularización es de 340.000 pesos, con valores diferenciados según el tipo de inmueble (urbano/rural) y el puntaje del solicitante.
A continuación, se detallan las etapas del proceso: 9
Ingreso de la solicitud: Se presenta la solicitud junto con los documentos requeridos9.
Análisis de la documentación: La SEREMI revisa la documentación y realiza una visita a terreno para verificar la posesión del inmueble9.
Resolución y publicaciones: Si la solicitud es admisible, se emite una resolución que ordena la publicación del proceso en el Diario Oficial en dos ocasiones9.
Oposiciones: Se otorga un plazo de 60 días hábiles para que terceros presenten oposiciones9.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Si no existen oposiciones o estas son rechazadas, se ordena la inscripción del dominio a nombre del solicitante en el Conservador de Bienes Raíces9.
Entrega del título de dominio: Finalmente, el Ministerio de Bienes Nacionales entrega el título de dominio al solicitante9.
Documentos requeridos
Entre los documentos necesarios para iniciar el trámite, se encuentran los siguientes formularios: 8
Formulario n°1 Solicitud de regularización
Formulario n° 2 Declaración_Jurada
Formulario n° 2.2 Declaración Jurada (ingreso solicitud de Regularización)
Formulario n°3 Declaración_Vecinos_Colindantes_Testigos
Formulario n° 4 Croquis de Ubicación
Métodos de pago
El pago del proceso de saneamiento se puede realizar a través de los siguientes medios: 10
Transferencias electrónicas desde cuentas bancarias.
Tarjetas de crédito bancarias a través de WebPay Plus.
Tarjetas de casas comerciales.
Empresas e Instituciones Encargadas
El Ministerio de Bienes Nacionales es el organismo encargado de llevar a cabo el proceso de saneamiento de la pequeña propiedad raíz10. Además, existen otras instituciones que colaboran en este proceso, como:
Corporación de Asistencia Judicial (CAJ): Brinda asesoría jurídica gratuita a personas de escasos recursos que deseen regularizar su propiedad5.
Servicio Nacional del Adulto Mayor (SENAMA): Tiene un convenio con el Ministerio de Bienes Nacionales para cubrir el costo del trámite de saneamiento para las personas mayores11.
Municipalidades: Emiten certificados y autorizaciones necesarias para el proceso9.
Conservador de Bienes Raíces: Es una institución pública que tiene la función de registrar oficialmente los bienes raíces y los derechos que existen sobre ellos. En el proceso de saneamiento, el Conservador de Bienes Raíces inscribe el dominio a nombre del solicitante una vez finalizado el proceso, lo que le otorga la propiedad legal del inmueble1.
Beneficios de la Regularización de la Propiedad
Obtener la propiedad legal de un inmueble a través del saneamiento de la pequeña propiedad raíz trae consigo una serie de beneficios sociales y económicos, entre los que destacan: 12
Acceso a subsidios estatales: permite acceder a subsidios habitacionales, de agua potable, alcantarillado, construcción de vivienda en terreno propio, reparación de vivienda y aislamiento térmico.
Acceso a créditos: facilita la solicitud de créditos hipotecarios en bancos e instituciones financieras, así como créditos de INDAP y financiamiento para proyectos de SERCOTEC.
Aumento del valor comercial de la vivienda: al tener el dominio inscrito, la propiedad aumenta su valor comercial.
Seguridad jurídica: brinda la tranquilidad de ser dueño legal de la propiedad y poder realizar acciones como arrendar o vender de acuerdo a la ley.
Acceso a servicios básicos: la propiedad legal facilita el acceso a servicios básicos como agua potable, electricidad y alcantarillado, mejorando la calidad de vida12.
Casos de Éxito y Desafíos
El saneamiento de la pequeña propiedad raíz ha permitido que miles de familias chilenas obtengan la seguridad jurídica sobre sus viviendas1. Un ejemplo de esto es el caso de una persona que, tras un largo proceso judicial, logró inscribir su propiedad gracias al saneamiento, según lo confirmado por la Corte Suprema13.
Sin embargo, el proceso también presenta desafíos, como la falta de información y conocimiento sobre el procedimiento por parte de la población, la complejidad de la tramitación y los costos asociados14. Además, existen modificaciones legales recientes que han generado nuevas limitaciones al derecho de dominio y han extendido el plazo de adquisición por prescripción15.
Conclusión
El saneamiento de la pequeña propiedad raíz es un proceso fundamental para garantizar el derecho a la propiedad en Chile. A través de este procedimiento, se busca brindar seguridad jurídica a los poseedores de inmuebles, permitiéndoles acceder a beneficios sociales y económicos que mejoran su calidad de vida, como el acceso a servicios básicos, subsidios y créditos12. Además de su importancia individual, este programa tiene un impacto social significativo, ya que contribuye a la justicia social y a la reducción de la desigualdad al brindarles la oportunidad de ser dueños legales de sus hogares a personas que, de otra manera, no podrían obtener un título de dominio14. A pesar de los desafíos que enfrenta, como la complejidad del trámite y la necesidad de mayor difusión, el saneamiento de la pequeña propiedad raíz es una herramienta clave para la inclusión social y el desarrollo en Chile.
Aguila & Cía. Abogados en Puerto Montt
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Fuentes citadas
1. ¿Quieres saber más sobre regularización de la Pequeña Propiedad Raíz? Parte 1, acceso: febrero 22, 2025, https://m.youtube.com/watch?v=oIsqeOvB1nc
2. Decreto Ley 2695 FIJA NORMAS PARA REGULARIZAR LA POSESION DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAIZ Y PARA LA CONSTITUCION DEL DOMINIO SOBRE ELLA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar/imprimir?idNorma=6982&idParte=&idVersion=2023-11-24
3. El Decreto Ley 2695.pdf - Santiago - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 22, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_4/El%20Decreto%20Ley%202695.pdf
4. Conoce los requisitos que debes cumplir para la regularización de tu propiedad, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bienesnacionales.cl/conoce-los-requisitos-que-debes-cumplir-para-la-regularizacion-de-tu-propiedad/
5. Asesoría jurídica para regularizar una pequeña propiedad raíz (Decreto Ley Nº 2.695), acceso: febrero 22, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/76266-asesoria-juridica-para-regularizar-una-peque%C3%B1a-propiedad-raiz-decreto-ley-n-2695
6. Regularización de título de dominio de una propiedad particular - ChileAtiende, acceso: febrero 22, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/4938-regularizacion-de-titulo-de-dominio-de-una-propiedad-particular
7. Decreto Ley 2695 FIJA NORMAS PARA REGULARIZAR LA POSESION DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAIZ Y PARA LA CONSTITUCION DEL DOMINIO SOBRE ELLA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6982
8. Regularización de Títulos de Dominio en Propiedad Particular - Bienes Nacionales, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bienesnacionales.cl/regularizacion-de-titulos-de-dominio-en-propiedad-particular/
9. Conoce las etapas del proceso de regularización de tu propiedad - Bienes Nacionales, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bienesnacionales.cl/conoce-las-etapas-del-proceso-de-regularizacion-de-tu-propiedad/
10. Pago de Saneamiento de la Pequeña Propiedad Raíz - Ministerio ..., acceso: febrero 22, 2025, https://www.bienesnacionales.cl/pago-de-saneamiento-de-la-pequena-propiedad-raiz/
11. Convenios - Ministerio de Bienes Nacionales, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bienesnacionales.cl/regularizacion-y-saneamiento/convenios/
12. Ministerio de Bienes Nacionales, acceso: febrero 22, 2025, https://www.mop.gob.cl/archivos/2023/12/PPT-SANEAMIENTO-DEL-DOMINIO-12122023.pdf
13. Corte Suprema confirmó sentencia que ordenó inscribir el inmueble regularizado vía saneamiento de la pequeña propiedad raíz - DOE | Actualidad Jurídica, acceso: febrero 22, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-suprema-confirmo-sentencia-que-ordeno-inscribir-el-inmueble-regularizado-via-saneamiento-de-la-pequena-propiedad-raiz/
14. Informe Final - Dipres, acceso: febrero 22, 2025, http://www.dipres.cl/597/articles-140983_informe_final.pdf
15. Modificaciones al saneamiento de la pequeña propiedad raíz en el Ministerio de Bienes Nacionales - LEGALTOP, acceso: febrero 22, 2025, https://www.legaltop.cl/blog/regularizacion-bienes-nacionales/
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